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臨近歲末,，樓市“淡季不淡”，成交量回升,，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)重現(xiàn)同比上漲,。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，包括北京,、上海在內(nèi)的十大城市住宅均價(jià)同比上漲0.15%,，為今年以來(lái)首次出現(xiàn)。應(yīng)該看到,，雖然樓市供求關(guān)系出現(xiàn)局部調(diào)整,，但區(qū)域分化較大，去庫(kù)存仍將主導(dǎo)樓市整體運(yùn)行態(tài)勢(shì),。
目前看,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張狀況出現(xiàn)緩解，宏觀經(jīng)濟(jì)觸底回升改善房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展外部環(huán)境,，政策調(diào)控效應(yīng)隨時(shí)間推移有所減弱,，加上前期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略變化影響，熱點(diǎn)城市樓市供求關(guān)系出現(xiàn)了局部調(diào)整,。
一是“以?xún)r(jià)換量”策略有力緩解了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張狀況,。為應(yīng)對(duì)新國(guó)八條實(shí)施后市場(chǎng)需求急劇萎縮所引發(fā)的資金周轉(zhuǎn)下降，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取了降價(jià)跑量的銷(xiāo)售策略,，實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售快速增長(zhǎng),。以中海地產(chǎn)為例，前10個(gè)月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)28.9%,，提前完成全年銷(xiāo)售目標(biāo),。2012年1至10月,，全國(guó)住宅銷(xiāo)售面積同比下降1.2%，降幅較上半年大幅縮小10個(gè)百分點(diǎn),。
二是宏觀經(jīng)濟(jì)觸底回升改善了房地產(chǎn)發(fā)展外部環(huán)境,。雖然第三季度我國(guó)地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)7.4%，仍繼續(xù)回落,，但回落速度已經(jīng)明顯減慢,。隨著固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目落地的加快以及新一輪再庫(kù)存的啟動(dòng)，9月份以來(lái),，我國(guó)多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)出現(xiàn)回暖,，11月中國(guó)制造業(yè)PMI為50.6%，連續(xù)三個(gè)月上升,。雖然微觀層面經(jīng)營(yíng)生態(tài)仍未實(shí)質(zhì)改善,，應(yīng)收賬款規(guī)模繼續(xù)增加，但宏觀經(jīng)濟(jì)回暖已經(jīng)很大程度上改善了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的外部環(huán)境,。樓市預(yù)期存在路徑依賴(lài),，2009年我國(guó)經(jīng)濟(jì)在全球率先企穩(wěn)回升，房?jī)r(jià)也迎來(lái)較快上漲,。因此,，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行回暖，也會(huì)明顯增大市場(chǎng)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,。
三是房地產(chǎn)調(diào)控政策效應(yīng)有所減弱,。限購(gòu)政策效應(yīng)是時(shí)間的減函數(shù)，隨時(shí)間推移政策效應(yīng)有所減弱,。今年4至8月期間出現(xiàn)樓市剛性需求集中釋放,，表明符合購(gòu)買(mǎi)條件人群已經(jīng)明顯增多，限購(gòu)政策約束人群范圍相對(duì)縮小,。限貸政策對(duì)杠桿購(gòu)房需求抑制作用很大,，但對(duì)全額付款購(gòu)房人無(wú)絲毫影響，今年以來(lái)全額付款購(gòu)房人也較以往年度明顯增多,。
四是前期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略變化影響到時(shí)下熱點(diǎn)城市樓市供求關(guān)系,。為應(yīng)對(duì)政策調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)收縮了熱點(diǎn)城市的開(kāi)發(fā)力度,，加大對(duì)二線(xiàn),、三線(xiàn)乃至四線(xiàn)城市的投入。2011年,，中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積增速高出東部地區(qū)11.2個(gè)百分點(diǎn),；2011年末，西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)32.8%,，高出東部地區(qū)4.9個(gè)百分點(diǎn),。
即使如此,，局部熱點(diǎn)城市樓市供求關(guān)系調(diào)整，并不會(huì)改變?nèi)珖?guó)樓市整體去庫(kù)存的運(yùn)行態(tài)勢(shì),。截至2012年10月末,，全國(guó)商品房待售面積3.3億平方米,，超過(guò)上年末2.7億平方米,，若按照前10個(gè)月均價(jià)計(jì)算，待售商品房面積所占用的資金規(guī)模近2萬(wàn)億元,。特別是三線(xiàn),、四線(xiàn)城市樓市供過(guò)于求的特征較為明顯。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究成果表明,，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)高風(fēng)險(xiǎn)城市有50個(gè),，主要是三線(xiàn)、四線(xiàn)城市,。在高庫(kù)存壓力制約下,，加上執(zhí)行限購(gòu)、限貸政策不放松,，房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯上漲的可能性較小,，對(duì)此，應(yīng)有理性認(rèn)識(shí),。
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