中指院10日數(shù)據(jù)顯示,，在12月3日至9日的一周內(nèi),，重點(diǎn)監(jiān)測的20個(gè)主要城市土地市場供求齊漲,。值得注意的是,，11月土地市場迎來供地高峰，在土地市場活躍的帶動(dòng)下,，房地產(chǎn)投資增速開始反彈,，單月新開工面積由降轉(zhuǎn)增。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示,，房地產(chǎn)投資增速回暖明顯,，行業(yè)整體回暖形勢確立，但我們必須認(rèn)識到,，回暖分布并不均衡,。因此，應(yīng)警惕后期出現(xiàn)漲價(jià)與爛尾并存的現(xiàn)象,。
投資 國房景氣指數(shù)重回95
日前,，統(tǒng)計(jì)發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)11月投資數(shù)據(jù)，值得注意的是,，雖然仍處于低位,，但預(yù)示著房地產(chǎn)投資信心的房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)大幅拉升至95.71，比上月提高1.15點(diǎn),，高于4月份國房景氣指數(shù)95.62,，同時(shí)走出了徘徊整6個(gè)月的94-95的點(diǎn)位區(qū)間。
數(shù)據(jù)同時(shí)顯示,，2012年1至11月份,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資64772億元，同比名義增長16.7%,，增速比1至10月份提高1.3個(gè)百分點(diǎn),。是今年6月以來最高水平，其中住宅開發(fā)投資額同比增長11.9%,，增速比1至10月提高1.1個(gè)百分點(diǎn),，連續(xù)第2個(gè)月加快，投資增速回暖明顯,。
另外，1至11月房屋和住宅新開工面積分別為16.2億平方米和12.0億平方米,，同比分別下降7.2%和11.1%,，降幅分別較1至10月縮小1.3和1.6個(gè)百分點(diǎn)。11月房屋和住宅新開工面積分別同比增長7.1%和6.3%,，均由降轉(zhuǎn)增,。值得注意的是，11月單月投資增速大幅提高到28.5%，較10月15.5%的增速回升12.9個(gè)百分點(diǎn),。
社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，開發(fā)商預(yù)期轉(zhuǎn)變是房地產(chǎn)投資明顯回升的主要原因。
中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一認(rèn)為,，一方面,，房企認(rèn)為調(diào)控政策進(jìn)一步經(jīng)營性緊縮的可能性不大，另一方面,，銷售情況轉(zhuǎn)好,，資金鏈趨松，地方政府加大推地力度,，房企加大拿地積極性,，投資意愿增強(qiáng)。
中指院指出,，除利用外資外,，各項(xiàng)資金來源增速繼續(xù)提高，特別是定金及預(yù)付款和個(gè)人按揭貸款同比增速今年以來首次超過20%,，11月單月同比均超過60%,。
的確,，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，在房企資金來源方面，整體增速明顯提高,，定金及預(yù)付款和按揭貸款同比增速今年首次超過20%,。1至11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源8.6萬億元,，同比增長14.1%,，比1至10月提高2.5個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)3個(gè)月在10%以上,。其中,，國內(nèi)貸款同比增長16.1%，比1至10月提高1.4個(gè)百分點(diǎn),；定金及預(yù)付款和個(gè)人按揭貸款同比分別增長20.2%和23.7%,。
“在地根和銀根都相對松弛后，房企投資意愿自然增加,，房價(jià)上漲壓力進(jìn)一步增大,。但是，房地產(chǎn)調(diào)控在政策仍將維持連續(xù)性和穩(wěn)定性的前提下,，房地產(chǎn)投資并不會(huì)恢復(fù)至房地產(chǎn)行業(yè)最熱的年代,。”朱中一說。
鏈家地產(chǎn)張旭也表示,，今年房企銷售業(yè)績普遍超出預(yù)期,，資金回收和融資狀況有很大改善，并持續(xù)拿地補(bǔ)倉,，房企信心整體都有明顯恢復(fù),。但是仍然面臨很多不確定性。明年樓市調(diào)控政策走向仍然不明確,，加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的表態(tài)也只能說明調(diào)控難以放松,。在整體市場向好的表象下，地方城市差異較大,，尤其是一些三,、四線城市庫存壓力仍會(huì)較大。
市場 土地交易急增
10日,，中指院發(fā)布土地監(jiān)測報(bào)告,，在12月3日到9日的一周內(nèi)，重點(diǎn)監(jiān)測的共推出各類土地305宗,，較上周增加106宗,，推出面積1314萬平方米，較上周增加533萬平方米,，土地推出量環(huán)比增加68%,。
成交方面，上周共成交各類土地113宗,，較此前一周增加34宗,，成交面積470萬平方米，較上周增加87萬平方米,，環(huán)比增加23%,。
一方面隨著商品房成交量的上漲，房企資金鏈有所緩解,，另一方面,，時(shí)近年底，各級政府選擇通過大量推地來加快完成供地計(jì)劃,，提高土地出讓收入,，掀起了又一輪土地盛宴。
中原集團(tuán)的最新數(shù)據(jù)顯示,，11月,，13個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測城市經(jīng)營性用地供應(yīng)面積較10月環(huán)比上升219%，而12月,，地方政府推地計(jì)劃更甚,，以武漢市為例，武漢12月將舉辦6場土地出讓會(huì),，推出121宗國有建設(shè)用地,，接近今年前10個(gè)月出讓133宗土地的供應(yīng)總量。而寧波市,，12月內(nèi)擬出讓土地73萬平方米,，超過前11月總和。
“11月政府供地和房企拿地意愿上都進(jìn)一步提升,�,！辨溂业禺a(chǎn)市場研究部張旭也認(rèn)為，基于成交量上漲,，資金的充裕,，房企拿地補(bǔ)倉意愿持續(xù)增加。
從房企拿地情況來看,，截至2012年12月6日,，保利、萬科,、恒大,、綠地等新增土地前十的房企共計(jì)獲取土地275宗，土地出讓金達(dá)1488.53億元,。
與此同時(shí),，在土地市場活躍的帶動(dòng)下，住宅成交量進(jìn)一步提升,。以北京為例,，亞豪機(jī)構(gòu)根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，截至9日,，北京市商品住宅成交金額已達(dá)2375.5億元,，超過2011年全年37.6%，2010年的2267億元,，創(chuàng)近三年新高,。
對此，倪鵬飛指出,，應(yīng)避免房地產(chǎn)市場假信息與房地產(chǎn)商的自行炒作,，誤導(dǎo)消費(fèi)者，推高房價(jià)上漲預(yù)期,。
預(yù)警 漲價(jià)與爛尾并存
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2012年1至11月份,，全國商品房銷售面積91705萬平方米，同比上漲2.4%,。其中住宅銷售面積為81500萬平方米,，同比上漲2.3%,，是今年首次同比增長。單月情況看,，11月商品住宅銷售面積環(huán)比大增23.9%,，銷售金額環(huán)比上漲18.3%。
此外,，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，11月末，商品房待售面積33567萬平方米,，比上月末增加519萬平方米,。其中，住宅待售面積增加297萬平方米,，庫存增幅環(huán)比上漲3%,。
“11月商品住宅成交量環(huán)比大幅上漲，印證樓市暖冬行情,，同時(shí)也帶動(dòng)全年成交量首次同比正增長,。目前購房者入市積極性有明顯增加，尤其是之前觀望的剛需客戶再度入市,。其主要原因是對于市場預(yù)期相對樂觀,，近期也未出現(xiàn)明確的收緊信號，很多購房者看漲明年市場,�,！睆埿裾f。
但她同時(shí)指出,，從房企待售情況看,，住宅庫存壓力仍然存在，在11月需求大量消化的情況下,，庫存仍有不少增量,。尤其是三四線城市大量庫存還需要較長時(shí)間消化。
的確,，雖然部分房企資金鏈好轉(zhuǎn),，但是大部分中小房企仍面臨著較大的資金困境。日前《中國經(jīng)濟(jì)周刊》雜志社與商務(wù)部研究院信用評級與認(rèn)證中心聯(lián)合發(fā)布《2012年度中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告》顯示,，實(shí)體經(jīng)濟(jì)上市的20個(gè)行業(yè)的企業(yè)中,，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)下降35.32%，是20個(gè)行業(yè)中下降幅度最大的行業(yè),。2012年二季度,，房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)安全指數(shù)曾迅速攀升至5851.72點(diǎn)，同比上升了1739.42點(diǎn),，增幅42.30%,，為近4年來最高,。但第三季度該行業(yè)的財(cái)務(wù)安全指數(shù)迅速下降至近4年最低點(diǎn)。
對此,，倪鵬飛表示,，現(xiàn)階段投資回升的均是大型房企，而三,、四線城市的小房企仍面臨著較大的資金壓力。
國泰君安分析師也表示,，開發(fā)商資金緊張有所改善,，但仍主要體現(xiàn)在償債能力方面。自身壓力仍然較大,。
據(jù)房地產(chǎn)咨詢決策機(jī)構(gòu)克爾瑞“中國城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)排行榜”的數(shù)據(jù)顯示,，全國城市市場風(fēng)險(xiǎn)排名前50位城市中，無一例外都是三四線城市,，排名第一是酒泉,，第二是呼倫貝爾。
另有數(shù)據(jù)顯示,，當(dāng)下高居不下的房企去庫存壓力,，使得個(gè)別的房企如果按照今年的銷售速度，所需消化時(shí)間需要10年之久,，而其中很大一部分正是被三,、四線城市所累。
“明年一線城市確實(shí)存在房價(jià)上漲的壓力,，但是一些三四線城市的房價(jià)則有崩盤的風(fēng)險(xiǎn),。因此，我們應(yīng)警惕未來樓市漲價(jià)與爛尾同時(shí)并存,�,！蹦啭i飛說。