中指院10日數(shù)據(jù)顯示,，在12月3日至9日的一周內(nèi)，重點監(jiān)測的20個主要城市土地市場供求齊漲,。值得注意的是,，11月土地市場迎來供地高峰，在土地市場活躍的帶動下,，房地產(chǎn)投資增速開始反彈,，單月新開工面積由降轉(zhuǎn)增。
接受《經(jīng)濟參考報》采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示,，房地產(chǎn)投資增速回暖明顯,，行業(yè)整體回暖形勢確立，但我們必須認識到,，回暖分布并不均衡,。因此，應(yīng)警惕后期出現(xiàn)漲價與爛尾并存的現(xiàn)象,。
投資 國房景氣指數(shù)重回95
日前,，統(tǒng)計發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)11月投資數(shù)據(jù)，值得注意的是,，雖然仍處于低位,，但預(yù)示著房地產(chǎn)投資信心的房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)大幅拉升至95.71，比上月提高1.15點,，高于4月份國房景氣指數(shù)95.62,，同時走出了徘徊整6個月的94-95的點位區(qū)間。
數(shù)據(jù)同時顯示,，2012年1至11月份,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資64772億元，同比名義增長16.7%,，增速比1至10月份提高1.3個百分點,。是今年6月以來最高水平，其中住宅開發(fā)投資額同比增長11.9%,，增速比1至10月提高1.1個百分點,，連續(xù)第2個月加快，投資增速回暖明顯,。
另外,，1至11月房屋和住宅新開工面積分別為16.2億平方米和12.0億平方米,，同比分別下降7.2%和11.1%，降幅分別較1至10月縮小1.3和1.6個百分點,。11月房屋和住宅新開工面積分別同比增長7.1%和6.3%,，均由降轉(zhuǎn)增。值得注意的是,，11月單月投資增速大幅提高到28.5%,，較10月15.5%的增速回升12.9個百分點。
社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,，開發(fā)商預(yù)期轉(zhuǎn)變是房地產(chǎn)投資明顯回升的主要原因,。
中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一認為，一方面,，房企認為調(diào)控政策進一步經(jīng)營性緊縮的可能性不大,，另一方面，銷售情況轉(zhuǎn)好,，資金鏈趨松,，地方政府加大推地力度，房企加大拿地積極性,，投資意愿增強,。
中指院指出，除利用外資外,，各項資金來源增速繼續(xù)提高，特別是定金及預(yù)付款和個人按揭貸款同比增速今年以來首次超過20%,，11月單月同比均超過60%,。
的確,，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，在房企資金來源方面，整體增速明顯提高,，定金及預(yù)付款和按揭貸款同比增速今年首次超過20%,。1至11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源8.6萬億元,，同比增長14.1%,，比1至10月提高2.5個百分點，連續(xù)3個月在10%以上,。其中,，國內(nèi)貸款同比增長16.1%，比1至10月提高1.4個百分點,；定金及預(yù)付款和個人按揭貸款同比分別增長20.2%和23.7%,。
“在地根和銀根都相對松弛后,，房企投資意愿自然增加，房價上漲壓力進一步增大,。但是,，房地產(chǎn)調(diào)控在政策仍將維持連續(xù)性和穩(wěn)定性的前提下，房地產(chǎn)投資并不會恢復(fù)至房地產(chǎn)行業(yè)最熱的年代,�,！敝熘幸徽f。
鏈家地產(chǎn)張旭也表示,，今年房企銷售業(yè)績普遍超出預(yù)期,，資金回收和融資狀況有很大改善，并持續(xù)拿地補倉,，房企信心整體都有明顯恢復(fù),。但是仍然面臨很多不確定性。明年樓市調(diào)控政策走向仍然不明確,，加強房地產(chǎn)調(diào)控的表態(tài)也只能說明調(diào)控難以放松,。在整體市場向好的表象下，地方城市差異較大,，尤其是一些三,、四線城市庫存壓力仍會較大。
市場 土地交易急增
10日,，中指院發(fā)布土地監(jiān)測報告,，在12月3日到9日的一周內(nèi)，重點監(jiān)測的共推出各類土地305宗,，較上周增加106宗,，推出面積1314萬平方米，較上周增加533萬平方米,，土地推出量環(huán)比增加68%,。
成交方面，上周共成交各類土地113宗,，較此前一周增加34宗,，成交面積470萬平方米，較上周增加87萬平方米,，環(huán)比增加23%,。
一方面隨著商品房成交量的上漲，房企資金鏈有所緩解,，另一方面,，時近年底，各級政府選擇通過大量推地來加快完成供地計劃，提高土地出讓收入,，掀起了又一輪土地盛宴,。
中原集團的最新數(shù)據(jù)顯示，11月,，13個重點監(jiān)測城市經(jīng)營性用地供應(yīng)面積較10月環(huán)比上升219%,，而12月，地方政府推地計劃更甚,，以武漢市為例,，武漢12月將舉辦6場土地出讓會，推出121宗國有建設(shè)用地,，接近今年前10個月出讓133宗土地的供應(yīng)總量,。而寧波市，12月內(nèi)擬出讓土地73萬平方米,，超過前11月總和,。
“11月政府供地和房企拿地意愿上都進一步提升�,！辨溂业禺a(chǎn)市場研究部張旭也認為,，基于成交量上漲，資金的充裕,，房企拿地補倉意愿持續(xù)增加,。
從房企拿地情況來看，截至2012年12月6日,，保利,、萬科、恒大,、綠地等新增土地前十的房企共計獲取土地275宗,，土地出讓金達1488.53億元。
與此同時,，在土地市場活躍的帶動下，住宅成交量進一步提升,。以北京為例,，亞豪機構(gòu)根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果顯示，截至9日,，北京市商品住宅成交金額已達2375.5億元,，超過2011年全年37.6%，2010年的2267億元,，創(chuàng)近三年新高,。
對此，倪鵬飛指出，應(yīng)避免房地產(chǎn)市場假信息與房地產(chǎn)商的自行炒作,，誤導(dǎo)消費者,，推高房價上漲預(yù)期。
預(yù)警 漲價與爛尾并存
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：2012年1至11月份,，全國商品房銷售面積91705萬平方米,，同比上漲2.4%。其中住宅銷售面積為81500萬平方米,，同比上漲2.3%,，是今年首次同比增長。單月情況看,，11月商品住宅銷售面積環(huán)比大增23.9%,，銷售金額環(huán)比上漲18.3%。
此外,，根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù),，11月末，商品房待售面積33567萬平方米,，比上月末增加519萬平方米,。其中，住宅待售面積增加297萬平方米,，庫存增幅環(huán)比上漲3%,。
“11月商品住宅成交量環(huán)比大幅上漲，印證樓市暖冬行情,，同時也帶動全年成交量首次同比正增長,。目前購房者入市積極性有明顯增加，尤其是之前觀望的剛需客戶再度入市,。其主要原因是對于市場預(yù)期相對樂觀,，近期也未出現(xiàn)明確的收緊信號，很多購房者看漲明年市場,�,！睆埿裾f。
但她同時指出,，從房企待售情況看,，住宅庫存壓力仍然存在，在11月需求大量消化的情況下,，庫存仍有不少增量,。尤其是三四線城市大量庫存還需要較長時間消化。
的確,，雖然部分房企資金鏈好轉(zhuǎn),，但是大部分中小房企仍面臨著較大的資金困境,。日前《中國經(jīng)濟周刊》雜志社與商務(wù)部研究院信用評級與認證中心聯(lián)合發(fā)布《2012年度中國實體經(jīng)濟發(fā)展報告》顯示，實體經(jīng)濟上市的20個行業(yè)的企業(yè)中,，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險下降35.32%,，是20個行業(yè)中下降幅度最大的行業(yè)。2012年二季度,，房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)安全指數(shù)曾迅速攀升至5851.72點,，同比上升了1739.42點，增幅42.30%,，為近4年來最高,。但第三季度該行業(yè)的財務(wù)安全指數(shù)迅速下降至近4年最低點。
對此,，倪鵬飛表示,，現(xiàn)階段投資回升的均是大型房企，而三,、四線城市的小房企仍面臨著較大的資金壓力,。
國泰君安分析師也表示，開發(fā)商資金緊張有所改善,，但仍主要體現(xiàn)在償債能力方面,。自身壓力仍然較大。
據(jù)房地產(chǎn)咨詢決策機構(gòu)克爾瑞“中國城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險排行榜”的數(shù)據(jù)顯示,，全國城市市場風(fēng)險排名前50位城市中,，無一例外都是三四線城市，排名第一是酒泉,，第二是呼倫貝爾,。
另有數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)下高居不下的房企去庫存壓力,，使得個別的房企如果按照今年的銷售速度,，所需消化時間需要10年之久，而其中很大一部分正是被三,、四線城市所累,。
“明年一線城市確實存在房價上漲的壓力，但是一些三四線城市的房價則有崩盤的風(fēng)險,。因此,，我們應(yīng)警惕未來樓市漲價與爛尾同時并存�,！蹦啭i飛說。