如果不是自己深陷上海外灘地王爭奪戰(zhàn),，潘石屹這時可能無比輕松地在微博上調(diào)侃著上海地王項目,，或者還會@他的朋友任志強(qiáng)。而郭廣昌可能正在和中國企業(yè)家俱樂部的朋友們噓寒問暖,，聊聊自己又看上了海外的哪塊資產(chǎn),。
世間沒有如果，外灘地王爭奪戰(zhàn)已經(jīng)開打,，兩個商業(yè)對手不得不接著把這部商業(yè)大片演下去,。而在上海的南外灘，地王項目還在繼續(xù)施工，這座計劃在2015年完工,、總投資約150億元的地標(biāo)建筑還在等待著自己的命運(yùn),。
這場外灘地王風(fēng)波是如何引發(fā)的？真相又是什么,？近日,，記者深入采訪了潘石屹和郭廣昌以及這一事件中的一些相關(guān)人士，還原事件始末,，尋找外灘地王風(fēng)波真相,。
外灘地王爭奪戰(zhàn)第一季
■復(fù)星簽署“母協(xié)議”入伙
兩次化解地王土地款支付危機(jī)
如果要完整厘清上海地王風(fēng)云錄，必須把時間倒回2010年,。
2010年2月1日,，上海證大(0.177,0.03,19.60%,實時行情)置業(yè)以92.2億元競得上海外灘8-1地塊，催生了上海新的“地王”,。上海證大的老板是戴志康，此人1964年生人,，人民銀行“五道口”畢業(yè),，依靠炒股發(fā)家，后進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā),，在上海比較有名的項目是大拇指廣場,。
在拍賣結(jié)束后，戴志康信心滿滿,。但證大不得不面對一個現(xiàn)實,，當(dāng)時公司賬上僅有5億元，如何撬動150億元的投資,，這是個難題,。
2010年3月，上海證大向復(fù)星發(fā)出了合作試探,。2010年4月25日,，復(fù)星和證大決定聯(lián)手。根據(jù)證大與復(fù)地(復(fù)星子公司)簽署的合作協(xié)議,，復(fù)星應(yīng)證大的要求,，同意通過復(fù)地與證大、綠城和磐石共同在上海設(shè)立一家合資公司,。在這家注冊資金為10億元的公司中,，證大擁有50%的股權(quán)，綠城擁有10%的股權(quán),，磐石擁有10%,，而復(fù)地的股比被控制在30%。
但僅有注冊資本金顯然無法交付高達(dá)46.1億的一期土地款,。根據(jù)雙方的協(xié)定,，證大,、復(fù)地都需要向合資公司提供股東貸款。復(fù)地向合資公司提供了17億元的貸款,，占股東貸款總額的48%,。
“這一比例超過復(fù)地股份比例，實際上是復(fù)星半路上車付的過路費,，這也是為何后期復(fù)星一直要求潘石屹的SOHO中國支付過路費的原因之一,。”了解上海地王的一位開發(fā)商告訴記者,。
因為互相擔(dān)心對方轉(zhuǎn)讓項目,，復(fù)星入伙之前簽署了一份約束協(xié)議，這也是后來復(fù)星一直主張的“母協(xié)議”,，這份協(xié)議明確約定,，未經(jīng)對方事先書面同意，任何一方不得全部或部分轉(zhuǎn)讓其在本協(xié)議項下的任何權(quán)利和義務(wù),。
頗具戲劇意味的是,，最初的這個約定本是證大的律師提出來的，目的是擔(dān)心復(fù)星轉(zhuǎn)讓合資公司股權(quán)給別人,，但兩年之后,，卻是證大提前“跳車”。這份所謂的母協(xié)議是針對合資公司范疇,，而聰敏的潘石屹在兩年后卻成功繞開了這一限制框架,。所以即便在現(xiàn)在，潘石屹都一直要求復(fù)星公布母協(xié)議,，在潘石屹看來,，這一協(xié)議根本不存在。
■支付土地預(yù)期違約金
復(fù)星終成地王大股東
復(fù)地加入之后,，股東貸款如期而至,。合資公司在2010年5月付掉第一筆46億元的土地款，之后還有4個月的籌款時間,，準(zhǔn)備第二個46億,。
2010年9月，各大媒體上關(guān)于證大資金鏈的負(fù)面消息滿天飛,。9月13日,，戴志康不愿意看到的局面出現(xiàn)了，土地款逾期,。46億款項逾期,，每天的滯納金高達(dá)460萬元。戴志康再次要求復(fù)星施以援手。為了穩(wěn)住戴志康,，復(fù)星表示愿意一起承擔(dān)土地逾期違約金,。每天460萬，相當(dāng)于合資公司每天往黃浦江中扔10輛寶馬,。最后這一逾期款總計1.86億元,。
用復(fù)星的話說，在形勢所逼下,，股權(quán)結(jié)構(gòu)再次調(diào)整,，復(fù)星成了合資公司的大股東，持股50%,，證大,、綠城、磐石分別持股35%,、10%,、5%。
上海地王項目再次渡過難關(guān),，但合資公司早已物是人非,，郭廣昌終于可以主導(dǎo)這一項目了。戴志康主導(dǎo)的有關(guān)外灘地王項目“高山流水”的規(guī)劃也最終流產(chǎn),，讓位于摩天大樓，天人合一讓位于中規(guī)中矩,。復(fù)星聯(lián)席總裁范偉對本報記者表示,，“放棄‘高山流水’，選擇了倫敦福斯特建筑事務(wù)所的雙子塔樓方案,，并且適度調(diào)整了雙子塔樓的高度,，這都表明我們希望一切能進(jìn)入軌道�,！�
2011年11月27日,，地王項目終于動工了。
外灘地王爭奪戰(zhàn)第二季
■證大戴志康如期離場
主角潘石屹登場
事實上,，從“高山流水”規(guī)劃被否開始,，戴志康已然受挫，離場只是時間和成本的問題,。從2011年3月份起,，復(fù)星就開始和證大、綠地接觸收購事宜,。
2011年4月,，復(fù)星在西安項目的合作伙伴張民耕來到潘石屹的辦公室，地王爭奪戰(zhàn)第二季的男主角登場了。張民耕告訴潘石屹,，“復(fù)星想收購證大和綠城在8－1項目中的股權(quán),，收購后想轉(zhuǎn)讓40%給我們，問一下我們的意愿,�,！迸耸倩貜�(fù)：“低于50%的股權(quán)我們就不進(jìn)入了�,！�
復(fù)星和SOHO之間的你來我往并沒有擦出什么火花,。但綠城和證大卻等不了了，一個是房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致資金鏈緊張,，一個是夢想受挫去意已決,。
到了2011年8月，證大的副總裁——現(xiàn)在被很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)定為外灘地王爭奪戰(zhàn)關(guān)鍵人物的汪先剛出現(xiàn),，開始頻繁游走于復(fù)星,、SOHO中國、證大,、綠城之間,，撮合買賣。根據(jù)復(fù)星的消息,，SOHO中國愿意50億收購除復(fù)星外的50%權(quán)益�,，F(xiàn)在回頭看汪先剛在這場地王爭奪戰(zhàn)中的作用——因為汪在潘石屹收購?fù)瓿珊蟛痪秒x開證大高薪成為潘石屹的副總裁，這成了眼下潘石屹落在復(fù)星的“話柄”,。
郭廣昌對潘石屹突然出現(xiàn)并不意外,，雙方在圈內(nèi)早有互動，不確定的是潘石屹能否拿出50億來,。
郭廣昌讓戴志康給潘石屹傳遞兩句話,，大致意思是如果老戴那時真的能賣個好價錢，又能解自己的資金困局,，復(fù)星也可以成人之美,。不過，復(fù)星已經(jīng)有了50%,，希望能再買一點股份,，哪怕貴一點，但是可以保證這個項目的管理架構(gòu)穩(wěn)定,。
意思很清楚,，復(fù)星必須做控股大股東。而潘石屹的態(tài)度也很明確,，如果不能做到將來50%對50%,，他不會入局的,。急于出手的戴志康只能從中游說。最后復(fù)星表示,，要有優(yōu)先認(rèn)購權(quán),。
■潘石屹繞開合資公司獲50%股權(quán)
優(yōu)先認(rèn)購權(quán)成雙方爭執(zhí)焦點
2011年9月開始，郭廣昌和潘石屹開始正面接觸,。12月1日,，潘石屹帶郭廣昌參觀了自己的辦公室，向郭展示了SOHO的實際能力和管理制度,。潘石屹強(qiáng)調(diào),，他現(xiàn)在無法回應(yīng)復(fù)星的最大關(guān)切，即雙方未來如果合作,，合作的原則是什么,。只有等他把另外50%股份收了，SOHO才有資格和復(fù)星談怎么合作,。
潘石屹解釋了他對外灘國際金融服務(wù)中心的一些想法,，包括減少商業(yè)規(guī)劃等。潘石屹試探性地問了一個問題——就算SOHO進(jìn)來以后談不攏,，反正是雙子塔樓,，不如復(fù)星賣一棟，SOHO賣一棟,。實在不行,，項目可以先停工。
郭廣昌感覺很不爽,。離開潘石屹的辦公室,，郭廣昌在車上給范偉打了電話，“我的感覺很不好,，我們可能要準(zhǔn)備咬咬牙，他出多少,，我們也出多少,，不吃下來將來麻煩得很�,！�
12月22日,，復(fù)星收到一紙信函傳真。證大報價從45億元變?yōu)?2.5億元,。證大留給復(fù)星一個期限——12月28日17時30分之前回復(fù),。此后，證大又將回復(fù)時間提前一天,。
12月28日,，證大臨時宣布召開董事會,，沒有會議場地，沒有內(nèi)容提示,，沒有任何文件,。電話會議大致意思是SOHO收購證大和綠城在合資公司內(nèi)50%股權(quán)，出價40億元,。復(fù)星的董事代表投了反對票,，但于事無補(bǔ)。
當(dāng)天晚上,，郭廣昌緊急打電話給潘石屹,，要求他暫停簽約，復(fù)星擁有無可爭辯的優(yōu)先權(quán),，SOHO于情于理都應(yīng)該尊重復(fù)星優(yōu)先購買的權(quán)利,。但是潘石屹回應(yīng)郭廣昌，這個簽約已經(jīng)箭在弦上,，證大和綠城都急等錢用,。
復(fù)星相關(guān)人士告訴記者，40億元是復(fù)星方第一次知道潘石屹有這個底價,。復(fù)星代表投完票之后馬上匯報,，因此才會有郭廣昌緊急給潘石屹打電話交涉的事實�,！芭耸俚�40億可以很早講出來的,，但為什么遲遲不說，目的就是不讓復(fù)星知道其底價,，不讓復(fù)星行使優(yōu)先購買權(quán),。”郭廣昌對本報記者說,。
從法律的角度,，潘石屹找到了新途徑。在合資公司中,，復(fù)星,、證大、綠城,、磐石的股份都是由下屬公司持有,。潘石屹收購50%股權(quán)時，并沒有直接收購下屬公司持有的股權(quán),，而是收購下屬公司的再上一級公司股權(quán),。
12月29日，SOHO中國發(fā)布公告稱,，簽訂了40億元的收購協(xié)議,。同一天,，復(fù)星緊急發(fā)布公告回應(yīng)，對此安排“感到驚訝”,。
■郭潘二人互不相讓
上海地王花落誰家還要等待
回憶這次收購,，潘石屹也有自己的理由：“復(fù)星和證大、綠地在去年談了9個月時間沒有成交,，而我們只花了一個半月就成交了,。我曾給戴志康建議，就讓復(fù)星收購吧,。戴總告訴我,，復(fù)星根本就拿不出這么多的現(xiàn)金收購，而證大和綠城急需要錢,�,！彼缡歉嬖V本報記者。
雖然有驚訝,，雖然很突兀,，但生意還要繼續(xù)。隨后的幾個月,，潘石屹請中間人協(xié)調(diào)關(guān)系,，其中包括任志強(qiáng)、馮侖,�,！拔覀儺�(dāng)然要尊重這些調(diào)停的人。調(diào)停到后來,，大家提出來,，只要潘石屹不到50%，任何人進(jìn)來拿一點,，這個項目穩(wěn)定也可以,。但是老潘不同意，他就是要50%,�,！惫鶑V昌告訴本報記者。
而潘石屹得到的信息也讓他很不滿意,，要么付5億元過路費，以此來彌補(bǔ)復(fù)星在前期半路進(jìn)來的過路費,；要么讓復(fù)星控股,。這兩個要求都被潘石屹拒絕了，他認(rèn)為復(fù)星太霸道,。
“實在是沒有什么別的辦法了,�,！惫鶑V昌對本報記者感嘆。5月31日,，復(fù)星在香港交易所公告,，已向上海第一中級人民法院提起訴訟并獲受理。11月30日,，這一訴訟開庭,。“公說公有理,，婆說婆有理,，誰都能自圓其說�,！币晃慌月犻_庭的地產(chǎn)界人士歸納,。
上海地王最終花落誰家，現(xiàn)在還要等待,。說不定還有更加跌宕起伏的第三季,。