住房價格跌幅明顯收窄 涉地涉房收入大幅減少房產(chǎn)稅或成樓市調(diào)控新方向
財政部部長謝旭人近日在部署下半年財政工作重點時提出,，下半年要發(fā)揮財稅政策調(diào)控優(yōu)勢,，推進經(jīng)濟結構調(diào)整和發(fā)展方式轉變。強調(diào)要嚴格實施差別化住房稅收政策,，加強交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)相關稅收征管,，抑制投機投資性購房需求。謝旭人撰文提出,，要統(tǒng)籌推進房地產(chǎn)稅費改革,，逐步改變目前房地產(chǎn)開發(fā)、流轉,、保有環(huán)節(jié)各類收費和稅收并存的狀況,。房產(chǎn)稅或將成為全國樓市調(diào)控的新方向，謝旭人的講話引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)界普遍的判斷,。
物業(yè)稅的推出是市場經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然趨勢,，而現(xiàn)實的市場狀況進一步催生房地產(chǎn)稅試點的擴大與推廣。業(yè)內(nèi)人士認為,，當前促使房產(chǎn)稅加快推進的因素有兩個,。一是針對樓市實施的史上最為嚴厲的調(diào)控政策效用已明顯減弱，今年房價跌幅已經(jīng)明顯收窄,，很多城市交易量,、房價在最近幾個月都已再現(xiàn)反彈，調(diào)控又臨關鍵期,。二是全國土地出讓金以及商品房銷量增幅的減少,，使地方政府涉地、涉房收入下降,。據(jù)財政部數(shù)據(jù)顯示,，2011年,，全國和土地和房屋銷售相關的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅,、土地增值稅,、和契稅這四項稅收總額達7150.7億元，合計同比增長26.8%,，增幅較2010年減少8.2個百分點,。財政部日前公布的上半年全國政府性基金收支情況反映出，受土地出讓成交額大幅下降影響,，全國國有土地使用權出讓收入11430億元,，同比減少4342億元，下降27.5%,。土地出讓收入及房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費減少,，使地方政府迫切需要新的稅源彌補土地財政困局。從長期看,，普遍征收的房地產(chǎn)稅將使土地儲備日益減少的地方政府轉而擁有固定的,、不隨房地產(chǎn)市場周期大起大落的穩(wěn)定收入。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生認為,，房地產(chǎn)體制性的改革和長效政策應適時啟動,，長效機制中房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅即是其中一項內(nèi)容。目前房地產(chǎn)稅的法理完善和制度建設已在抓緊進行,。
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析,，樓市的限購政策目前看短期內(nèi)取消的可能不大，但是限購政策畢竟是完全的行政手段,，強制地抑制了需求,，房產(chǎn)稅可能是后期全國樓市調(diào)控的新方向。與這相佐證的是,，現(xiàn)在全國30多個省區(qū)市和計劃單列市的地稅官員正開展為期6個月的房產(chǎn)稅稅基評估集訓,，為開展非經(jīng)營性房產(chǎn)的存量部分恢復征稅的試點提供技術儲備。國稅總局與中國人民大學公共管理學院合作舉辦的房地產(chǎn)估價技術應用工作高級專業(yè)人才培訓班(一期)也已正式開班,。而謝旭人的講話則預示房產(chǎn)稅擴大試點成為定局,。
從重慶與上海房產(chǎn)稅的試點來看，房產(chǎn)稅征稅額及范圍并沒有對剛需及房價起到多大影響,，只是給地方政府增加了幾十億的收入,，其對市場層面的影響更多的是心理上的。最近有消息稱,，目前湖北,、湖南、海南、廣州,、杭州等地均已為擴圍房產(chǎn)稅做準備,，但大家最關心的還是擴容房產(chǎn)稅的模式以及稅基、稅率的高低標準等許多具體問題,。
聶梅生表示,，房產(chǎn)稅試點和總結正在研討，此前的試點上海和重慶的模式本來就不一樣,，實施了以后都說很有成績,、很順利，那么再擴容將向哪個方向擴容?是以哪個模式擴容?是擴容給住房居住物業(yè)這部分,，還是擴容給商業(yè)和工業(yè)物業(yè)?是向法人持有的擴容還是個人持有的擴容?這些都還沒明確,。更重要的是，在財政部的一些提法當中房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅是分開的,，由于房地產(chǎn)稅包括土地在內(nèi),，房地產(chǎn)稅的法理在于《憲法》當中的《物權法》的出臺，實際上還有法理問題,。
房子的價值更多地是與土地價值相關聯(lián),。目前，是按房產(chǎn)的套數(shù),、還是按人均占有面積征稅,，稅率是否會在上海試點的基礎上增加,，今后房地產(chǎn)稅是否擴大到上海和重慶試點限定的新購商品房之外存量房持有環(huán)節(jié),，土地價值與房產(chǎn)折舊的估值等一系列問題都備受社會的關注。
財政部的相關人士認為,，房地產(chǎn)稅是基于每個擁有房產(chǎn)的人占有國家資源的多寡而征收的稅種,，它不是一項隨時可以調(diào)控的行政政策。作為國家開征的一項稅種,，所有擁有房產(chǎn)的人都需要繳納,。有稅務部門的人士也表示，不論是房產(chǎn)稅還是房地產(chǎn)稅,，在擴圍初期,，為能比較順利的推行，會將商業(yè)物業(yè)以及高端住宅或者平均住房面積較大的物業(yè)作為首先征稅的對象,，大多數(shù)的住宅以及政策性住房暫不會征稅,。但是從房地產(chǎn)稅的本質講，最終擁有房產(chǎn)的人都要進入征稅范圍,。
據(jù)新華社的報道,，中國社科院11月28日發(fā)布的報告提出，應及時推廣滬渝經(jīng)驗，對城鎮(zhèn)居民家庭人均用房超過40平方米部分,，無論住房為何種產(chǎn)權性質,，均應按評估價格征收稅率較高的保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅，且新增商品房和現(xiàn)有存量房均納入征稅范圍,。房產(chǎn)稅擴圍的步點隨著各方的論證似乎已離我們越來越近,。
張大偉認為，房產(chǎn)稅未來是用來取代地方土地出讓金減少后的地方稅源,。初期肯定從新購的超面積收起但是長遠來看,，肯定會涉及存量多套房。從地方收入來源來看,，土地出讓金的占比很高,，而目前試點的上海及重慶的房產(chǎn)稅額度都非常少。所以,，后期房產(chǎn)稅擴大化甚至對二套以上住房全面收取的可能性非常大,。目前我國很多城市居民的財產(chǎn)收入以2-3套房產(chǎn)形式存在，房產(chǎn)稅的擴圍可能會對這部分人影響比較大,。