編者按：股權(quán)賣了，項目賣了，資產(chǎn)負債率降下來了,，股價升上去了,，綠城顯然正度過困局。另外,，有接近綠城的消息人士透露,，2012年綠城銷售業(yè)績可能會創(chuàng)下公司的另一個高點，預計將突破500億元,，看來,，綠城又走上了“牛途”。在土地市場上,，綠城也是毫不含糊,，加入了搶地潮，綠城的“大干快上”,，會不會存在潛在危機,，值得關(guān)注。
拿地三年仍在挖坑,；
綠城北京通州“地王”明年樓價或突破3萬元,；
記者在項目現(xiàn)場看到，一個約30米深的大坑正在施工,，而工地人員告訴記者,，這個坑已經(jīng)挖了一年半有余。
“項目具體開盤日期尚未確定”,，近日,，一位京杭廣場售樓中心的銷售人員向記者表示，“預計明年能夠開盤”,。
實際上,，上述京杭廣場位于北京市通州區(qū)新華大街與新華北路交叉口東北角，項目所在地塊是2009年轟動一時的北京通州地王,，而該地塊摘得者正是曾在“生死”邊緣徘徊的綠城集團,。
值得注意的是，三年有余的時間過去后,，京杭廣場項目仍舊處在挖坑階段,，何時入市尚未有準確預期,。
“京杭廣場住宅擬售價約3萬元/平方米，都是180平方米以上的大戶型”,，上述銷售人員向記者介紹,。
對此，北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉向記者表示,，目前通州樓市還沒有出現(xiàn)單價3萬元/平方米的豪宅價格,，如果京杭廣場入市時該區(qū)域內(nèi)的市場情況與現(xiàn)在持平，其以3萬元/平方米的價格入市,，銷售將面臨一定壓力,。
蘭德咨詢總裁宋延慶則向記者表示，如果以這一價格入市,，明顯高出周邊房價很多,，銷售情況將不如預期。
昔日地王拿地三年在挖抗
11月25日,，在京杭廣場項目施工現(xiàn)場,，記者透過圍擋向下俯視發(fā)現(xiàn)，一個30米深的大坑里有一些工人正在施工,，北面位置已經(jīng)貼坑壁蓋了三層左右的建筑,。
“這個大坑有30米深，一共四層,，主要是地下停車場”,，工地上一位保安人員向記者表示，“預計要蓋36層的高樓,，工地已經(jīng)施工很長時間了”,。
“2011年4月這個項目就開工了，一直在挖這個坑”,，另一位工地上的工人向記者表示,，“也說不好什么時候地基才能完工”。
實際上,，據(jù)記者了解,，上述項目用地占地面積39651平方米，規(guī)劃建筑面積178431平方米,，規(guī)劃用途為辦公,、商業(yè)，兼容實用性居住用地,。2009年9月10日,，北京綠城投資有限公司以12.4億元競得該地，樓面價為6961元/平方米，溢價率為292.21%,。
由此來看,，綠城拿下通州地王已經(jīng)三年有余，該項目不但入市時間無法確定,，而且光挖地基就已經(jīng)挖了一年半有余,。
“即使是地下四層，挖坑加護披階段一般情況下半年時間基本可以完成,，”一位建筑工程師向記者表示,，“如果涉及地下停車場，而樓層高達36層的話,，時間可能稍微長一些,，不過也不至于用上一年半時間”。
更值得注意的是,，記者曾多次路過該地，2011年京杭廣場的宣傳條幅布滿了項目的圍墻,，“葛洲壩綠城京杭廣場”,、“低碳”、“健康”,，“住宅”等字眼充斥其上,。
今年年初的時候，其銷售人員曾告訴記者,，項目戶型有所變動,，已經(jīng)沒有商住項目了，目前這個樓盤只有寫字樓和70年產(chǎn)權(quán)住宅產(chǎn)品,，而且住宅產(chǎn)品都是180平方米以上大戶型住宅,。
那么，該項目是產(chǎn)品設(shè)計更改導致項目遲遲不開盤嗎,？
對此,，一位消息人士向記者表示，京杭廣場是綠城和葛洲壩地產(chǎn)的合作項目,，雙方各占一半的股份,，而綠城去年曾一度陷入生存危機，債務壓頂,，資金一直未曾得到紓解,，因而對項目的進程也起到了一定的阻礙作用。不過,，現(xiàn)在來看,，綠城通過賣股權(quán)、賣項目的方式不斷自救，現(xiàn)金流惡化得到緩解,，項目的進展才加快一些,。
盡管如此，該項目的入市時間仍未確定,。隨后,，記者沿著工地的大幅宣傳條幅圍擋來到京杭廣場的售樓中心。售樓處的銷售人員告訴記者,，“連售樓處也是新建的,，具體開盤時間還不能確定”。
而當記者26日再次致電項目的銷售中心時,，其銷售人員稱,，“估計要等到明年下半年才能開盤”。
每平米利潤將近1萬元,？
“項目開盤價格還沒有定,，但住宅擬售價要600萬元一套起價，主要戶型為180平方米—260平方米”,，一位銷售人員向記者推介到,，“單價預計3萬元/平方米，精裝修成本約5000元/平方米”,。
“通州目前還沒有單價3萬元/平方米的住宅”,，張大偉向本報記者表示，以目前的市場情況來看,，通州房價單價超過2.5萬元/平方米就很難賣得動,，如果項目入市時市場與目前市場相比漲幅變動不大的話，3萬元/平方米的售價將不會被市場接受,。
值得一提的是,，該項目盡管是2009年的通州地王，甚至溢價率達到292.21%,，但與通州現(xiàn)在8000元/平方米左右的樓面地價來比,，其6961元/平方米的樓面地價顯然升值不少，況且該項目所處區(qū)域還是通州新城的成熟核心地段,。
據(jù)此,，張大偉給記者算了一筆賬，根據(jù)該項目的樓面地價,、建安成本,、精裝修成本、稅費和財務成本來看,，預計該項目的成本價約為1.8-2萬元/平方米,。
由此來看,，如果項目能夠按照預計的3萬元/平方米成功售出，該項目不但引領(lǐng)通州房價邁入3萬元/平方米的時代,，而且綠城集團也將獲利不小,，單本項目的住宅產(chǎn)品每平米利潤就接近1萬元。
值得注意的是,，與京杭廣場僅一條馬路之隔的北京ONE項目目前住宅售價為2.2萬元/平方米,，其銷售情況并不樂觀。據(jù)相關(guān)成交數(shù)據(jù)顯示,，2011年7月至2012年7月一年中,，該項目僅成交50多套。
無獨有偶,，張大偉向記者強調(diào),，京杭廣場3萬元/平方米的入市價格，市場不接受的可能性更大,，因此項目最終成交價格可能要比預計的低,，其利潤空間也不會非常高。
對此,，宋延慶也向記者表示,，這一售價突破了購買者的心里價位，銷售壓力可能很大,。
針對上述情況，記者聯(lián)系到綠城中國首席財務官兼董秘馮征予以核實,。不過,，馮征向記者表示，“具體項目的情況并不清楚”,。
令人遺憾的是,，截至到截稿時間，記者多次撥通綠城多位相關(guān)負責人士電話,，均未得到相關(guān)回復,。