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樓市步入年末收官階段 房企“保價縮量”助推房價
2012-11-26   作者:張敏 萬晶 張昊  來源:中國證券報
 
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    京滬深冷熱不均 開發(fā)商“保價縮量”

    樓市供給后勁不足 房價暗存反彈壓力

  一線城市樓市進入年末收官階段,。總體來看,,眾多大型房企銷售任務(wù)提前完成影響到了年末的樓市供應(yīng),。中國證券報記者日前分別調(diào)查北京、上海,、深圳樓市發(fā)現(xiàn),,“保價縮量”已成為多數(shù)開發(fā)商年底策略。在北京,,樓市供應(yīng)不足與旺盛需求形成鮮明對比,,個別項目甚至出現(xiàn)熱銷;在上海和深圳,,在售樓盤雖相對充足,,但高企的價格已經(jīng)影響到實際成交量,其后續(xù)供應(yīng)暗藏隱憂,。
  業(yè)內(nèi)人士認為,,一線城市的房價仍存上漲壓力,特別是后續(xù)供應(yīng)不足可能成為影響樓市走向的關(guān)鍵環(huán)節(jié),。

  年末樓市冷熱不均

  進入年末,,北京一些房地產(chǎn)項目的銷售人員格外忙碌。小李是計劃本月末開盤的北京“常楹公元”項目的銷售員,最近忙得不可開交,。不少客戶都在詢問具體的開盤時間和價格,,更有人擔(dān)心自己排不上號,請求將自己的房號向前排,。而在今年年初,,小李還苦口婆心地勸說自己的客戶盡快出手。
  中國證券報記者走訪新開樓盤萬科金域緹香時發(fā)現(xiàn),,雖然是工作日,,仍有不少購房者前往看盤。針對16500元/平方米的均價,,幾位購房者也表示能夠接受,。“比起其他地區(qū)的價格,,這邊確實算價值洼地了,。”該樓盤工作人員介紹稱,,該項目9月第一次開盤,,截至目前已基本售完。萬科北京公司副總經(jīng)理肖勁表示,,近期明顯感受到購房者的購房意愿較強烈,。
  年末出現(xiàn)“翹尾”現(xiàn)象已成為北京樓市近幾年的常態(tài)。北京南城某項目銷售總監(jiān)向中國證券報記者表示,,個別區(qū)域出現(xiàn)了“一房難求”的局面,,“走關(guān)系”排號在不少項目十分常見。北京樓市上次出現(xiàn)這種情況,,還是在2009年,。
  北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示,11月中上旬,,北京全市新房網(wǎng)簽總量為9559套,,同比上漲216.6%;二手住宅網(wǎng)簽總量為8381套,,與上月同期相比大幅上漲52%,,同比則上漲87.5%。
  相比之下,,上海樓市則有些冷清,。中國證券報記者走訪了上海多個片區(qū),以往推盤量較大的外環(huán)外區(qū)域,,如浦東唐鎮(zhèn)、周浦目前降價促銷房源不多,,很多開發(fā)商并無推盤打算,,只是慢慢處理現(xiàn)有房源,。只有嘉定、寶山等郊區(qū)供應(yīng)量較大,,不過價格優(yōu)惠并不多,。11月以來,浦東原南匯板塊,、金山區(qū)等遠郊樓盤瞄準(zhǔn)剛需,,成為熱銷的主力。
  深圳樓市同樣不甚活躍,。龍華新區(qū)是成立不足一年的新區(qū),,即將全線貫通的京深高鐵的南端深圳北站就位于該新區(qū),龍華新區(qū)成為深圳新樓盤最密集的地區(qū),。據(jù)不完全統(tǒng)計,,目前龍華新區(qū)有8個樓盤在售或認籌。雖然近期深圳樓市成交回暖,,但這些樓盤銷售狀況一般,。
  在該區(qū)域中,毗鄰深圳北站的中航天逸是近期深圳即將入市的大型樓盤之一,。該項目開放樣板房已經(jīng)一月有余,,但至今仍沒有明確開盤日期。深圳地產(chǎn)界人士表示,,這是由于認籌數(shù)量不足,,若該項目急于現(xiàn)在開盤,銷售率很難得到保證,。中航天逸的銷售人員介紹,,預(yù)計項目的開盤價格與周邊樓盤接近,為每平方米2.2萬元至2.3萬元,。有深圳地產(chǎn)人士表示,,龍華新區(qū)目前各種配套尚不完善,樓盤的價格已經(jīng)虛高,。

  房企熱衷“保價縮量”

  銷售價格回調(diào)被認為是深圳樓市冷淡的重要原因,。三年前,與中航天逸同處龍華新區(qū)的潛龍曼海寧項目掛出每平方米2.5萬元的價格開盤,,至今仍未售罄,。近日該樓盤將價格降為每平方米2.1萬元,現(xiàn)樓出售,。但在整個區(qū)域,,近期降價的現(xiàn)象并不多見。業(yè)內(nèi)人士認為,龍華新區(qū)是深圳新樓盤供應(yīng)最密集的地區(qū)之一,,從該區(qū)域樓盤的銷售狀況可以看出,,深圳樓市的境況并沒有一些開發(fā)商對外宣傳的那樣樂觀。
  深圳市民小李算了這樣一筆賬:如果在龍華新區(qū)這樣的關(guān)外地區(qū)按揭購買一套小戶型住宅,,除了要繳納一筆數(shù)額不小的首付款,,每月還款至少也要5000元。而目前每月3000元左右的價格,,可以在深圳關(guān)內(nèi)租下一套各方面條件都相對優(yōu)越的房子,,他最終放棄了買房的念頭。
  上海樓市同樣如此,。在浦東唐鎮(zhèn)某在售小區(qū),,看房人寥寥,銷售人員也并不積極,。該小區(qū)的在售價格較今年2月已經(jīng)上漲超過15%,,目前沒有任何折扣。另一個保利旗下在售樓盤同樣價格堅挺,,即便是定位非剛需的140平方米大戶型,,也鮮有優(yōu)惠,銷售人員也是一副不愁賣的表情,。
  上海某大型房企營銷總監(jiān)稱,,今年很多開發(fā)商的業(yè)績完成得不錯,除非庫存較多,,開發(fā)商不會再出現(xiàn)“以價換量”的推盤心態(tài),,而是“保價縮量”。事實上,,這種心態(tài)在全國開發(fā)商中已是主流,。
  這極大地影響了年末樓市的供應(yīng)量。數(shù)據(jù)顯示,,10月上海全市商品住宅新增供應(yīng)面積僅為63.54萬平方米,,環(huán)比下降超過50%,供應(yīng)量是自今年3月以來最少的一個月,。11月5日至11日的一周間,,上海樓市新增供應(yīng)面積只有1.92萬平方米,創(chuàng)下近40周新低,,而上海最近一次出現(xiàn)類似的低供應(yīng)量,,還是在今年春節(jié)期間。
  在即將到來的12月,,上海樓市新增供應(yīng)量恐將繼續(xù)維持低迷的局面,。上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計,,預(yù)計上海樓市12月有22個住宅項目開盤,較11月47個的預(yù)計開盤量降幅過半,,較去年12月的38個樓盤的開盤量,,也有超過四成的降幅,。
  北京樓市“一房難求”的背后,,同樣是項目供應(yīng)不足。根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,,剔除保障房之后,,2012年四季度(截至11月24日)北京全市新房網(wǎng)簽總量為14805套,而在此期間,,新房新增供應(yīng)量僅有10512套,,供需之間缺口高達4293套。相比之下,,前三季度北京新房市場供需基本平衡,,且供應(yīng)量略高于成交量,進入四季度以后,,供需關(guān)系發(fā)生反轉(zhuǎn),,出現(xiàn)年內(nèi)首次“供不應(yīng)求”的局面。
  偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示,,首先,,前十月多數(shù)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)完成全年銷售任務(wù),年底繼續(xù)推盤的動力不足,;其次,,多數(shù)開發(fā)企業(yè)年底略微提價之后,“端著賣”成為主流趨勢,,而價格回調(diào)也提高了觀望人群的入市積極性,,造成北京樓市年末熱鬧的“反周期”局面。

  供應(yīng)不足局面或加劇

  供需不平衡的結(jié)果,,是未來房價上漲的壓力增大,。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為,“保價縮量”將成為未來一段時間樓市的常態(tài),,若供應(yīng)量持續(xù)不足,,房價則可能面臨新一輪上漲壓力。以北京為例,,北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示,,截至11月24日,北京樓市的住宅庫存(新房+二手房)為84664套,,按照現(xiàn)有的銷售速度,,消化期限僅為半年,。
  與現(xiàn)時供應(yīng)的縮水相比,北京樓市的后期供應(yīng)同樣存在隱患,。根據(jù)北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),,今年前10月,全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2518.6億元,,同比下降2.6%,。全市商品房新開工面積為2516.5萬平方米,比上年同期下降27.4%,。其中,,住宅新開工面積為1320萬平方米,同比下降39.9%,。
  相比之下,,上海樓市的供需局面并不那么緊張,后續(xù)供應(yīng)仍較充足,。官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示,,截至11月21日,上海市新建住宅庫存面積達到1030萬平方米,,庫存套數(shù)6.84萬套,,處于近期高位。
  上海城市房地產(chǎn)估價有限公司咨詢師邵明浩給出了新房庫存“焦慮線”的概念,。根據(jù)他的研究,,上海區(qū)域的“焦慮線”大致劃在600萬到650萬平方米存量房庫存面積。邵明浩根據(jù)今年以來新項目推盤及土地市場出讓情況認為,,明年的新房庫存可能較目前有所減少,,會階段性降至700萬平方米左右。整體上,,市場仍將保持相對穩(wěn)定,,房企將更多針對自身的特征選擇推盤策略,而大小開發(fā)商一窩蜂以價換量“搶跑”的可能性不大,。
  深圳樓市呈現(xiàn)另一種局面,。易居營銷集團深圳公司副總經(jīng)理劉瑩對中國證券報記者表示,由于深圳房價已經(jīng)出現(xiàn)虛高,,因此未來深圳的房價上漲空間不大,。供應(yīng)不足可能是深圳樓市面臨的問題。
  在樓市調(diào)控對房企積極性的影響下,,后續(xù)供應(yīng)不足將是未來樓市面臨的共同課題,。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),近幾個月來,,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速,、新開工面積,、房企購地面積等指標(biāo)持續(xù)下滑。其中,,由于一線城市的調(diào)控政策較為嚴厲,,上述指標(biāo)下滑的幅度也相對較大,這將加劇供應(yīng)不足的局面,。
  與廣大二三線城市相比,,一線城市的土地資源更加稀缺,后續(xù)住房用地可能不足,。根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計,,2009年以來,北上廣深4個城市的住宅用地成交總和約為1.1億平方米,,僅相當(dāng)于武漢一個城市的交易量。其中,,北京,、上海住宅用地成交面積均在4500萬平方米以下,深圳則只有650萬平方米左右,。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為,,一線城市的土地供應(yīng)缺口已經(jīng)形成,房價存在較大上漲壓力,。當(dāng)前應(yīng)增加土地有效供應(yīng),,并督察已供土地的開發(fā),從而盡快補充市場庫存,。

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