國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，溫州9月新建住宅價(jià)格同比下降16.4%,，環(huán)比下降0.8%，在70個(gè)大中城市中,，溫州房?jī)r(jià)下降幅度最大,。
“今年3月我訂了一套90平方米的房子,，價(jià)格2.95萬(wàn)元/平方米,，現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到1.38萬(wàn)元/平方米,，虧慘了！”購(gòu)買溫州萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的龍灣花園項(xiàng)目的張先生表示,，當(dāng)初買的樓花，如今已損失過(guò)半,。這并非個(gè)案,，經(jīng)調(diào)查了解，溫州多家樓盤(pán)價(jià)格均被腰斬,，溫州房?jī)r(jià)與2009年,、2010年時(shí)的最高位相比，回調(diào)了大約30%-40%,，六成炒房客被套,。
溫州房?jī)r(jià)大幅跳水
購(gòu)買溫州香提半島的王女士也經(jīng)歷了過(guò)山車式的行情,。她表示，2009年一期開(kāi)盤(pán)時(shí)價(jià)格為2.5萬(wàn)元/平方米,，二期開(kāi)盤(pán)時(shí)漲到3.8萬(wàn)元/平方米,，該樓盤(pán)二手房?jī)r(jià)格在2010年最高時(shí)達(dá)到過(guò)8萬(wàn)元/平方米，但現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格又回到了2009年時(shí)的3萬(wàn)元/平方米左右,，下跌幅度比最高時(shí)超過(guò)了一半,。據(jù)附近的房產(chǎn)中介透露，當(dāng)年按照七八萬(wàn)元每平方米買入的15位購(gòu)房者中,，入住的只有1位,，另有5位因欠高利貸已經(jīng)跑路，還有7位也因資金問(wèn)題沒(méi)有收房,，總之,，2009-2011年高位介入的購(gòu)房者都被套了。
財(cái)經(jīng)作家葉楚華認(rèn)為,，溫州就像是《歐元必死》一書(shū)中所談的愛(ài)爾蘭一樣,，是中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的典型象征。國(guó)土資源部今年10月19日公布的城市地價(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，溫州樓價(jià)以18.03%的降幅居本季度住宅地價(jià)同比下降的城市之首,，并且蟬聯(lián)多季度全國(guó)地價(jià)降幅最大城市。即便如此,，溫州房?jī)r(jià)仍然直逼一線大城市,，四五萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)在當(dāng)?shù)貙?shí)在顯得稀松平常，普通人仍然望樓興嘆,。除了房?jī)r(jià)虛高,，城市人口流出也是重要原因。據(jù)了解,，溫州人口正面臨“出超”困境,。近幾年溫州市人口每年都要減少10萬(wàn)人左右，但進(jìn)入溫州的人口數(shù)量卻并沒(méi)有顯著增加,。在不斷有新樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的情況下,，溫州樓市已經(jīng)出現(xiàn)了供大于求的尷尬局面。
三,、四線城市庫(kù)存天量
根據(jù)一份內(nèi)部研究報(bào)告,，包括唐山、揚(yáng)州,、中山,、蕪湖、連云港等大量三,、四線城市在過(guò)去幾年土地供給極度膨脹,，與去年以來(lái)的商品房實(shí)際消化速度形成巨大差距,。
邯鄲是河北省三線城市，其房?jī)r(jià)也就四五千元,，但當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)泡沫膨脹之程度,，不比鄂爾多斯、溫州,、貴陽(yáng)等地低多少,。2008-2011年，邯鄲市主城區(qū)售完,、尾盤(pán)的建筑總面積795.8萬(wàn)平方米,，在售樓盤(pán)建筑總面積1864.9萬(wàn)平方米，預(yù)售建筑總面積1615.5萬(wàn)平方米,。而目前當(dāng)?shù)卦谑酆皖A(yù)售的房產(chǎn)共約3480萬(wàn)平方米,。
業(yè)內(nèi)人士分析，按照中國(guó)人均居住面積31.6平方米,，商業(yè)用房人均面積1.5平方米計(jì)算,，人均建筑面積為33.1平方米，邯鄲在售與預(yù)售樓盤(pán)至少可以容納105萬(wàn)人,。而當(dāng)?shù)胤寝r(nóng)人口樂(lè)觀估計(jì)也不足160萬(wàn)人,。如果考慮到2012年當(dāng)?shù)匦陆潜P(pán)建筑面積不會(huì)低于2011年1000萬(wàn)平方米的條件，邯鄲在售與預(yù)售房面積至少可以容納130萬(wàn)人以上,。而當(dāng)?shù)?011年全年樓盤(pán)銷售總面積僅355萬(wàn)平方米,，以此測(cè)算，在建與在售樓盤(pán)至少需要消化10年,。
除上述城市外,，桂林、宜昌,、宜興,、煙臺(tái)、連云港,、揚(yáng)州,、惠州等地均屬去化壓力巨大城市。北海,、南通,、江陰、中山,、洛陽(yáng)、常州,、蕪湖等同樣榜上有名,。其中桂林,、宜昌、連云港三地,，2011年商品房銷售面積占4年年均土地出讓量的比例分別為8.2%,、12.7%和18.4%。細(xì)細(xì)回顧此前救市政策,，中山,、蕪湖、揚(yáng)州等地不顧宏觀調(diào)控,，屢觸紅線的動(dòng)作,，其真實(shí)原因也就不難理解了。
應(yīng)警惕“鬼城”風(fēng)險(xiǎn)
備受關(guān)注的鄂爾多斯從去年到現(xiàn)在一直處于寒冬中,。據(jù)鄂爾多斯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商統(tǒng)計(jì),，今年在建工程中，約有75%處于停工或半停工狀態(tài),。其中,，今年前4個(gè)月，全市銷售商品房149.8萬(wàn)平方米,，下降20.8%,；銷售金額91.4億元，下降5.8%,。
“鄂爾多斯樓市泡沫破裂是意料中的事,。”專業(yè)人士分析,，早在2010年媒體就稱鄂爾多斯為“鬼城”,，即房子很多卻無(wú)人居住。而今年8月的鄂爾多斯,，則隨處可見(jiàn)停工的爛尾樓和討債者,。當(dāng)?shù)匾晃婚_(kāi)發(fā)商稱，80%以上的建設(shè)項(xiàng)目都已停工,，而這些房子的投資60%以上來(lái)自普通市民,。“盡管鄂爾多斯是中國(guó)西部一個(gè)富有的特殊小城,，但其樓市泡沫的破裂對(duì)于其他城市和中國(guó)樓市,，則具有警示價(jià)值�,！币拙友芯吭浩髽I(yè)研究中心總經(jīng)理周建成表示,，近年來(lái)三、四線城市房地產(chǎn)發(fā)展速度已脫離基本面,，過(guò)于激進(jìn)的土地出讓速度,，積累成的庫(kù)存高壓將使這些地區(qū)的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)更加慘烈,。基于消化庫(kù)存,，激活市場(chǎng)的考慮,，托市政策開(kāi)始在這些城市首先發(fā)起�,！跋啾扔谝痪�城市,，感覺(jué)三、四線樓市泡沫的風(fēng)險(xiǎn)需要高度關(guān)注,，并有可能成為房地產(chǎn)企業(yè)的絞肉機(jī),。”一位業(yè)內(nèi)人士坦言,。
從數(shù)據(jù)上看,，三、四線城市的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題已十分明顯,。如華北地區(qū)的唐山市,，其經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于北京市的17%,、38%和18%,，但前4年其平均土地出讓面積相當(dāng)于北京的93%�,；葜菖c廣州相比,，經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于廣州的17%,、36%和31%,，但土地成交量卻相當(dāng)于廣州的94%。連云港和南京相比,，經(jīng)濟(jì)總量,、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于南京的23%、55%和55%,，但土地成交面積已是南京的117%,。
“北京、上海等一線大城市,，吸收全國(guó)資源的能力很強(qiáng),，能暫時(shí)維持樓市繁榮。而那些二,、三,、四線城市，輻射能力有限，但卻要拉起大城市框架,，這樣做的風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見(jiàn)的,。”專業(yè)人士提醒：應(yīng)該警惕“鬼城”風(fēng)險(xiǎn),，警惕房屋空置率居高不下進(jìn)而產(chǎn)生的徹底崩盤(pán)。