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雅戈?duì)柹虾ｉL(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目日前傳出將于年底開售的消息,。
上海長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)板塊是地王集中營(yíng),。一個(gè)是總價(jià)70億，單價(jià)22409元/平方米的中�,？們r(jià)地王,；一個(gè)是單價(jià)25966元/平方米的雅戈?duì)枂蝺r(jià)地王。在總價(jià)地王中海紫御豪庭以貼近成本價(jià)3.8萬元/平方米開盤之后,，單價(jià)成本高出35000多元的雅戈?duì)柕赝�,，無疑面臨著更為尷尬的定價(jià)策略。
雅戈?duì)柖麻L(zhǎng)李如成曾公開透露,，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控和國內(nèi)股市大跌,，使得雅戈?duì)柕亩嘣?jīng)營(yíng)戰(zhàn)略遭受重創(chuàng),，現(xiàn)在不得不調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略,，集中資源向“老本行”品牌服裝投入。
雅戈?duì)栂萑肜Ь�,，與此前不惜花費(fèi)重金拿地而又缺乏促銷手段相關(guān),。
早在2004年4月21日，雅戈?duì)栔脴I(yè)在蘇州拍下蘇州工業(yè)園區(qū)湖東03,、04,、05三幅地塊，總價(jià)14.13億元,，這是雅戈?duì)栐诋惖啬孟碌牡谝粋�(gè)地王,；2007年7月，雅戈?duì)栔脴I(yè)以14.76億元高價(jià)競(jìng)得杭州商學(xué)院地塊,，樓板價(jià)高達(dá)15712元/平方米,，創(chuàng)造了當(dāng)年的杭州地王,，后來成為2010年亮相的雅戈?duì)栍骱?xiàng)目�,！�2011年1月調(diào)控之后,，這個(gè)項(xiàng)目就賣不動(dòng)了�,！�
熟知杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士稱,。
據(jù)了解，雅戈?duì)柲壳霸诤贾莨灿?個(gè)項(xiàng)目,，在售的是位于城西的御西湖(隱寓)和位于留下板塊的西溪晴雪,，另一個(gè)位于申花板塊的項(xiàng)目尚未動(dòng)工�,！斑@3個(gè)項(xiàng)目的情況都不太好,。”上述人士說,。
雅戈?duì)?011年年報(bào)顯示,，西溪晴雪項(xiàng)目目前的預(yù)售比例僅為15.38%，御西湖的去化率也僅為48.59%,，這兩個(gè)項(xiàng)目在杭州都已銷售了至少兩年的時(shí)間,。
2010年，雅戈?duì)栐俣瘸赓Y24.21億,，摘得杭州的申花53號(hào)和56號(hào)地塊,，溢價(jià)率分別高達(dá)153%和155%。17751元/平米和18114元/平米的樓板價(jià)創(chuàng)造了申花板塊最新的單價(jià)紀(jì)錄,。今年3月份,，該板塊的多個(gè)項(xiàng)目開始“跳樓大甩賣”，房?jī)r(jià)一度從26000元/平方米跳水至17000元/平方米,，甚至有項(xiàng)目掛出了15000元/平米的價(jià)格,。
雅戈?duì)栐趯幉ā⑻K州,、杭州和上海這4個(gè)城市,，幾乎都有地王在手，例如,，2008年2月,，雅戈?duì)栔脴I(yè)以總價(jià)9.797億元拿下了寧波北郊路一地塊，每平方米13100元的樓面價(jià),，創(chuàng)下了寧波土地掛牌出讓單價(jià)之最,。在上海則是上文所說的長(zhǎng)風(fēng)地王。該地塊已在2011年10月開工,，預(yù)計(jì)3年后,，也就是2014年10月竣工,。
因此業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，雅戈?duì)栭L(zhǎng)風(fēng)地王的推出,，一方面迫于拿地兩年有動(dòng)工銷售壓力,，另一方面是為了籌集資金填補(bǔ)其他地王帶來的資金缺口。業(yè)內(nèi)一位資深人士對(duì)本報(bào)記者透露,，由于明年房地產(chǎn)形勢(shì)還不明朗,，雅戈?duì)栆驳炔患跋乱淮瓮恋卦鲋怠⒎績(jī)r(jià)上漲的機(jī)會(huì),。
2007年到2011年的5年間,，雅戈?duì)枏姆康禺a(chǎn)獲得的凈利潤(rùn)近30億元，平均每年收益約為6億元,，而大多數(shù)年份雅戈?duì)柕禺a(chǎn)業(yè)務(wù)占用的資金卻超過100億元,，凈利潤(rùn)和資金投入形成了強(qiáng)烈的反差。如此收益,，甚至低于銀行一年期貸款利率,。2011年年報(bào)顯示，雅戈?duì)柶放品b的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為65.66%,，而房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)率卻只有44.75%,，當(dāng)年公司因項(xiàng)目周期性因素房地產(chǎn)交付減少32.34億元，收入和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比下降46.94%和32.12%,。
30億元的利潤(rùn)對(duì)于雅戈?duì)柛鞯厣习賰|的地價(jià)款而言,，可以說是入不敷出。
目前,，雅戈?duì)栙~面現(xiàn)金為32.3億元,，卻要應(yīng)對(duì)174.6億元的短期有息負(fù)債。在這樣的還本付息壓力下,，雅戈?duì)?011年以來沒再拿地,。即使這樣，雅戈?duì)柸ツ甑?12.52億元的房地產(chǎn)存貨,，也讓其經(jīng)營(yíng)如履薄冰,。
迅速清售一線城市項(xiàng)目,，有多大效應(yīng),？按照長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)東地塊開工信息公示，該項(xiàng)目總投資為55億元,。此前雅戈?duì)栔脴I(yè)已為該地塊支付了33.93億元的土地出讓金,，意味雅戈?duì)栔辽龠�需要在該項(xiàng)目上投入11億元左右。據(jù)公示的建設(shè)信息顯示,，雅戈?duì)柵c宏潤(rùn)建設(shè)簽訂的施工總包工程合同價(jià)金額為2.4億元,，總建筑面積為95318平方米,，相當(dāng)于每平方米建筑面積約需2500元建設(shè)費(fèi)用。以此匡算,，截至2011年6月末,，雅戈?duì)?5個(gè)在建項(xiàng)目所涉及的210.4萬平方米建筑面積僅施工成本就達(dá)52億元左右。
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