近日，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在位于北京房山區(qū)的中糧·萬科長陽半島看到,，盡管緊鄰地鐵“長陽”站,，且是下班時間，但前來看盤的人卻寥寥無幾,。
截至21日,，北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，中糧地產(chǎn)位于北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)的云灣家園,、紫云家園等項(xiàng)目大多仍處于“正在預(yù)售”狀態(tài),。其中，紫云家園項(xiàng)目位于長陽鎮(zhèn)起步區(qū)5號地,，云灣家園則位于3號地南側(cè),。
中糧地產(chǎn)10月份發(fā)布的三季報(bào)顯示虧損2447萬元，與此同時,，其存貨也一直處于上升狀態(tài),。在宏觀調(diào)控政策持續(xù)下，即使作為央企下屬的房地產(chǎn)上市公司,，中糧地產(chǎn)在經(jīng)過前兩年激進(jìn)拿地之后,，當(dāng)前也面臨消化不良的狀態(tài)。
“調(diào)控年”激進(jìn)拿地
根據(jù)中糧地產(chǎn)公告及各地國土局發(fā)布的公開信息,，記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),，從2009年到目前，中糧地產(chǎn)共競得土地不少于11宗,，土地價款合計(jì)超過132.18億元,。其中2009年拿地3宗,；2010年拿地6宗；2011年拿地2宗,；2012年至今中糧地產(chǎn)沒有發(fā)布一宗拿地公告,。
我國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷2008年低迷和2009年復(fù)蘇之后，2010年迎來了被業(yè)界稱作史上最嚴(yán)厲的“調(diào)控年”,。正在此時,，中糧地產(chǎn)采取了遠(yuǎn)比其他年度更為激進(jìn)的拿地策略。公開資料顯示,，2010年中糧地產(chǎn)共斥資67.78億元競得至少6宗土地,，無論拿地?cái)?shù)量還是資金總額都分別超過了前一年和此后的三年。
此外,，2010年中糧地產(chǎn)通過競價拍賣等方式,，分別在成都、深圳,、杭州,、南京、上海等地取得多宗地塊,。值得注意的是,，這些城市幾乎均為“嚴(yán)厲限購”城市。
至2010年底,，中糧地產(chǎn)已經(jīng)意識到“政策風(fēng)險”對公司經(jīng)營的影響,，并開始針對拿地策略進(jìn)行調(diào)整。2010年末,，中糧地產(chǎn)宣布將在“一二線城市根據(jù)公司戰(zhàn)略采取穩(wěn)健為主的土地儲備方針”。2011年末,，則宣布將“更加審慎地獲取土地,。”
庫存一直上漲
盡管中糧地產(chǎn)在此后兩年遠(yuǎn)遠(yuǎn)減少了拿地?cái)?shù)量,，但調(diào)控政策持續(xù)下,，累積效應(yīng)使得其庫存在逐年上漲。Wind的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，其最近4年的庫存分別為,，2009年末64.26億元；2010年末128.24億元,；2011年末244.9億元,；至2012年9月30日則為261.07億元。
中糧地產(chǎn)在2011年報(bào)中指出,，以“限購,、限貸”為核心的調(diào)控政策仍持續(xù)執(zhí)行,，已經(jīng)使得“項(xiàng)目利潤空間下降，盈利水平降低,，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流愈趨緊張”,。
截至2012年6月30日，中糧地產(chǎn)在建擬建項(xiàng)目共19個,，占地面積(按權(quán)益)400.04萬平方米,，規(guī)劃總建筑面積(按權(quán)益)599.22萬平方米，其中2012年上半年住宅新開工22.40萬平方米,。
記者發(fā)現(xiàn),，中糧地產(chǎn)計(jì)劃在2012年全年新開工項(xiàng)目8個，新開工面積50.32萬平方米(其中保障房面積1萬平方米),，同比減少51%,。這些項(xiàng)目包括：北京祥云國際、上海奉賢區(qū)南橋新城項(xiàng)目,、成都御嶺灣,、南京頤和南園、杭州方圓府等,。
按照房地產(chǎn)行業(yè)兩年的普遍開發(fā)周期計(jì)算,，中糧地產(chǎn)當(dāng)前大部分“在建擬建項(xiàng)目”正是其在2010年所競得的土地項(xiàng)目。而這些項(xiàng)目不但在短時間內(nèi)無法取得利潤,，而且還需要持續(xù)的資金投入,。
今年5月，天相投資顧問有限公司的分析報(bào)告曾指出,，中糧地產(chǎn)當(dāng)時處于“增收不增利”的狀態(tài),，該機(jī)構(gòu)研究員石磊分析認(rèn)為，中糧地產(chǎn)當(dāng)時凈利潤同比下降的主要原因除了毛利率下降以外,，還有“投資收益減少”,。
三季報(bào)虧損2447萬
今年10月，中糧地產(chǎn)公布三季報(bào)告,。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,，今年7至9月公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入為14.7億元，同比增1.4倍,；實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤虧損2447萬元,，同比降267.6%�,；久抗墒找鏋樘潛p0.01元,，同比降200%。
根據(jù)公告信息,，中糧地產(chǎn)前三季營收增長,，主要是商品房銷售收入的可結(jié)轉(zhuǎn)資源(深圳鴻云等項(xiàng)目)同比增加,。但是，今年前9個月,，中糧地產(chǎn)的營業(yè)成本及財(cái)務(wù)費(fèi)用都出現(xiàn)不同程度的上浮,，同比分別增長45.50%、48.13%,。
瑞銀研究員孫旭分析認(rèn)為,，由于中糧地產(chǎn)的項(xiàng)目均位于限購城市，而在當(dāng)前的政策環(huán)境下,，這些城市的改善型需求和投資性需求將保持低迷,。加上中糧地產(chǎn)主要以開發(fā)中高端住宅為主，因此限購等調(diào)控政策將給中糧地產(chǎn)的銷售項(xiàng)目帶來不利影響,。他指出,，盡管中糧地產(chǎn)目前的銷售已經(jīng)開始走上正軌，但走出困境仍需要更多時間,。
本報(bào)記者試圖采訪中糧地產(chǎn)如何優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以及如何有效降低庫存等問題,。但截至發(fā)稿，中糧地產(chǎn)方面仍未回復(fù),。