近日,，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在位于北京房山區(qū)的中糧·萬科長(zhǎng)陽(yáng)半島看到，盡管緊鄰地鐵“長(zhǎng)陽(yáng)”站,，且是下班時(shí)間,，但前來看盤的人卻寥寥無幾。
截至21日,，北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示,，中糧地產(chǎn)位于北京房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)的云灣家園、紫云家園等項(xiàng)目大多仍處于“正在預(yù)售”狀態(tài),。其中,，紫云家園項(xiàng)目位于長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)5號(hào)地，云灣家園則位于3號(hào)地南側(cè),。
中糧地產(chǎn)10月份發(fā)布的三季報(bào)顯示虧損2447萬元,，與此同時(shí)，其存貨也一直處于上升狀態(tài),。在宏觀調(diào)控政策持續(xù)下,，即使作為央企下屬的房地產(chǎn)上市公司，中糧地產(chǎn)在經(jīng)過前兩年激進(jìn)拿地之后,，當(dāng)前也面臨消化不良的狀態(tài),。
“調(diào)控年”激進(jìn)拿地
根據(jù)中糧地產(chǎn)公告及各地國(guó)土局發(fā)布的公開信息，記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),，從2009年到目前,，中糧地產(chǎn)共競(jìng)得土地不少于11宗，土地價(jià)款合計(jì)超過132.18億元,。其中2009年拿地3宗,；2010年拿地6宗；2011年拿地2宗,；2012年至今中糧地產(chǎn)沒有發(fā)布一宗拿地公告,。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷2008年低迷和2009年復(fù)蘇之后，2010年迎來了被業(yè)界稱作史上最嚴(yán)厲的“調(diào)控年”,。正在此時(shí),，中糧地產(chǎn)采取了遠(yuǎn)比其他年度更為激進(jìn)的拿地策略。公開資料顯示,，2010年中糧地產(chǎn)共斥資67.78億元競(jìng)得至少6宗土地,，無論拿地?cái)?shù)量還是資金總額都分別超過了前一年和此后的三年。
此外,，2010年中糧地產(chǎn)通過競(jìng)價(jià)拍賣等方式,，分別在成都、深圳,、杭州,、南京、上海等地取得多宗地塊。值得注意的是,，這些城市幾乎均為“嚴(yán)厲限購(gòu)”城市,。
至2010年底，中糧地產(chǎn)已經(jīng)意識(shí)到“政策風(fēng)險(xiǎn)”對(duì)公司經(jīng)營(yíng)的影響,，并開始針對(duì)拿地策略進(jìn)行調(diào)整,。2010年末，中糧地產(chǎn)宣布將在“一二線城市根據(jù)公司戰(zhàn)略采取穩(wěn)健為主的土地儲(chǔ)備方針”,。2011年末,，則宣布將“更加審慎地獲取土地�,！�
庫(kù)存一直上漲
盡管中糧地產(chǎn)在此后兩年遠(yuǎn)遠(yuǎn)減少了拿地?cái)?shù)量,，但調(diào)控政策持續(xù)下，累積效應(yīng)使得其庫(kù)存在逐年上漲,。Wind的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，其最近4年的庫(kù)存分別為,，2009年末64.26億元,；2010年末128.24億元；2011年末244.9億元,；至2012年9月30日則為261.07億元,。
中糧地產(chǎn)在2011年報(bào)中指出，以“限購(gòu),、限貸”為核心的調(diào)控政策仍持續(xù)執(zhí)行,，已經(jīng)使得“項(xiàng)目利潤(rùn)空間下降，盈利水平降低,，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流愈趨緊張”,。
截至2012年6月30日，中糧地產(chǎn)在建擬建項(xiàng)目共19個(gè),，占地面積(按權(quán)益)400.04萬平方米,，規(guī)劃總建筑面積(按權(quán)益)599.22萬平方米，其中2012年上半年住宅新開工22.40萬平方米,。
記者發(fā)現(xiàn),，中糧地產(chǎn)計(jì)劃在2012年全年新開工項(xiàng)目8個(gè)，新開工面積50.32萬平方米(其中保障房面積1萬平方米),，同比減少51%,。這些項(xiàng)目包括：北京祥云國(guó)際、上海奉賢區(qū)南橋新城項(xiàng)目,、成都御嶺灣,、南京頤和南園、杭州方圓府等。
按照房地產(chǎn)行業(yè)兩年的普遍開發(fā)周期計(jì)算,，中糧地產(chǎn)當(dāng)前大部分“在建擬建項(xiàng)目”正是其在2010年所競(jìng)得的土地項(xiàng)目,。而這些項(xiàng)目不但在短時(shí)間內(nèi)無法取得利潤(rùn)，而且還需要持續(xù)的資金投入,。
今年5月,，天相投資顧問有限公司的分析報(bào)告曾指出，中糧地產(chǎn)當(dāng)時(shí)處于“增收不增利”的狀態(tài),，該機(jī)構(gòu)研究員石磊分析認(rèn)為,，中糧地產(chǎn)當(dāng)時(shí)凈利潤(rùn)同比下降的主要原因除了毛利率下降以外，還有“投資收益減少”,。
三季報(bào)虧損2447萬
今年10月,，中糧地產(chǎn)公布三季報(bào)告。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,，今年7至9月公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入為14.7億元,，同比增1.4倍；實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損2447萬元,，同比降267.6%,。基本每股收益為虧損0.01元,，同比降200%,。
根據(jù)公告信息，中糧地產(chǎn)前三季營(yíng)收增長(zhǎng),，主要是商品房銷售收入的可結(jié)轉(zhuǎn)資源(深圳鴻云等項(xiàng)目)同比增加,。但是，今年前9個(gè)月,，中糧地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)成本及財(cái)務(wù)費(fèi)用都出現(xiàn)不同程度的上浮,，同比分別增長(zhǎng)45.50%、48.13%,。
瑞銀研究員孫旭分析認(rèn)為,，由于中糧地產(chǎn)的項(xiàng)目均位于限購(gòu)城市，而在當(dāng)前的政策環(huán)境下,，這些城市的改善型需求和投資性需求將保持低迷,。加上中糧地產(chǎn)主要以開發(fā)中高端住宅為主，因此限購(gòu)等調(diào)控政策將給中糧地產(chǎn)的銷售項(xiàng)目帶來不利影響,。他指出,，盡管中糧地產(chǎn)目前的銷售已經(jīng)開始走上正軌，但走出困境仍需要更多時(shí)間,。
本報(bào)記者試圖采訪中糧地產(chǎn)如何優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以及如何有效降低庫(kù)存等問題,。但截至發(fā)稿,，中糧地產(chǎn)方面仍未回復(fù)。