近日，全國樓市在“黃金周”冷清成交后突然發(fā)力，連續(xù)兩周出現(xiàn)成交量較大幅度增長,。業(yè)內專家分析認為,，樓市的“忽冷忽熱”狀態(tài)和地產商的集中推盤及剛需節(jié)假日后釋放有很大關系，房地產市場整體依然缺乏“熱點”,。在各地“控房價、挺剛需”政策不斷調整、購房者信心略有上升背景下,，四季度樓市或呈現(xiàn)“穩(wěn)中求進”態(tài)勢，但難有大的改觀,，專家建議房地產企業(yè)為去庫存仍需“平價換量”,。
成交量“忽冷忽熱”房價整體“慢熱”
近日，在濟南東部旅游路上一大型樓盤的售樓處,，記者看到來看房的人并不少,，售樓處李姓銷售人員告訴記者，雖然“黃金周”銷售表現(xiàn)一般,，但這兩個周末來看房的人還是挺多的,，周日當天整個樓盤銷售了十幾套。
從數(shù)據來看,，近期樓市出現(xiàn)了“忽冷忽熱”的態(tài)勢,。據濟南住宅與房地產信息網數(shù)據,，濟南節(jié)后樓市成交量突然出現(xiàn)井噴，10月8日至14日,，濟南樓市共成交商品房1555套,，和“黃金周”367套的“冷清景象”相比，明顯“升溫”,。
國內其他城市也存在類似的情況,，不少城市節(jié)后都一改“黃金周”的慘淡開局，成交量快速增長,。據中國指數(shù)研究院數(shù)據研發(fā)中心的監(jiān)測,，10月8日至14日重點監(jiān)測的40城市中，僅廈門的樓市成交量環(huán)比(較上周)略有下降,，其余城市的成交量均有大幅增長,。國慶節(jié)后第二周同樣延續(xù)了成交上漲的態(tài)勢，28個城市周均成交同比增長,，環(huán)比增加了八個城市,。
對此，一些業(yè)內人士認為,，今年以來特別是4月份以后,，樓市成交經常出現(xiàn)“忽冷忽熱”的局面，雖然整體房價及銷售量在緩慢增長,，但并沒有形成明顯的趨勢,，目前這種狀態(tài)也并不會持續(xù)很久。合富輝煌山東區(qū)域市場總監(jiān)許傳明分析說,，濟南節(jié)后樓市成交增長較快,，主要是由于購房需求積累釋放、地產商集中推盤及推出力度較大的優(yōu)惠措施有關,。
從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據來看,，今年前三季度的樓市成交整體表現(xiàn)平淡。1至9月份,，全國商品房銷售面積雖然同比降幅略有縮小,，但依然下降4.0%；房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降16.5%,，降幅比1至8月份還擴大0.3個百分點,，顯示同房地產企業(yè)對未來的房價走勢的信心依然不足。
但同時,，房價卻有“慢熱”的傾向,。中國指數(shù)研究院數(shù)據顯示，1至9月,，全國商品房和住宅銷售均價與2011年同期相比分別上漲6.9%和8.0%,，漲幅較1至8月分別擴大0.3和0.6個百分點,。其中，9月全國100個城市住宅平均價格環(huán)比上漲0.17%,。
“控房價、挺剛需”政策微調依然頻繁
在房價“慢熱”的背景下,，不僅中央多次強調調控政策不放松,，并且各地的政策微調也依然頻繁，據中原地產統(tǒng)計,，在8月份各地督查組回京后,，各地及中央部委已經超過15次釋放政策再收緊的信號，不少地方政府出臺微調政策,，涉及房價指導,、公積金政策和土地出讓等多個方面。
陜西省住房和城鄉(xiāng)建設廳聯(lián)合省物價局近日下發(fā)通知,，要求陜西各地分區(qū)域測算住房項目成本并公布住房銷售價格區(qū)間,，規(guī)定地產項目合理利潤率控制在10%內；杭州市對土地出讓做出新的規(guī)定,，對于商品住宅地塊,，當溢價率達到49%時將調整競價方式，即鎖定底價,，從零開始競投配建安置用房或保障性住房面積,。
濟南市則對住房公積金政策進行調整。從10月8日起,，濟南住房公積金貸款政策正式調整,，市區(qū)內家庭單人繳納住房公積金的購房者的貸款額度由50萬元降至25萬元，同時二套房認定標準由按“次數(shù)”變成按照“套數(shù)”,；第二套住房公積金個人住房貸款首付款比例從30%提高到60%,，貸款利率不得低于同期首套住房公積金個人住房貸款利率的1.1倍等。但購買90平方米以下的首套房,，首付由三成變兩成,。
對于濟南的公積金“新政”，山東大學房地產研究中心主任李鐵崗表示,，這是為了更好滿足對于首套房的剛性需求,，同時遏制增長過快、過度的住房需求,，這非常符合近期的國家總體的房地產市場調控的目標與方向,。
一些專家認為，政策頻調也說明各地對房地產調控的態(tài)勢依然沒有放松的意向,。北京中原地產分析師張大偉說,，目前的政策出臺更多從市場的平穩(wěn)角度出發(fā),，抑制短期上漲是主要目的，從目前整體調控政策執(zhí)行情況來看,，力度依然很大,。
購房者信心漸增樓市或“穩(wěn)中求進”
記者了解到，隨著國家調控政策的持續(xù),，購房者目前的心態(tài)普遍較為理性,。但隨著剛需的不斷釋放，一些機構表示未來購房者信心將繼續(xù)提升,，四季度房價或“穩(wěn)中求進”,，但漲幅將十分有限。
世聯(lián)地產市場研究部的調研顯示,，三季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)為56.6,，較上季度提升1.4，處于2011年“國八條”政策頒布以來的最高水平,。其中,，接近一半(46.5%)的購房者預期未來成交量將會繼續(xù)上漲；與上半年相比,，超六成購房者認為周邊樓盤有不同程度的漲價行為,，這進一步鞏固了購房者的漲價預期。
對于由此引起的樓市表現(xiàn),，世聯(lián)地產分析認為,，在四季度的資金面上可能要好于三季度、市場產品結構仍以剛需為主以及購房者信心持續(xù)向好等因素的刺激下,，四季度的成交量表現(xiàn)看好,。
雖然不少業(yè)內人士認為四季度樓市會穩(wěn)中有升，但其“熱度”并不會太高,。上海易居房地產研究院的數(shù)據顯示,，由于地產商集中推盤等原因，9月份全國20大典型城市新建商品住宅庫存總量同比增長23%,，環(huán)比增長6%,。住宅存銷比結束了自2月份以來下降態(tài)勢達到10.7，房企去庫存任務依然艱巨,。
鑒于此,，一些業(yè)內人士認為，房價四季度難有大的漲幅,。中原地產市場研究部表示,，剛需市場決定了合理定價對需求端的刺激作用巨大，市場依然需要主流開發(fā)商采取“平價上量”的策略。
張大偉則表示,，如果四季度信貸不出現(xiàn)明顯放松的話,，可以預料的成交量將維持平穩(wěn)，而一旦再現(xiàn)信貸松動,，市場難免再有上漲,。但上漲幅度目前來看有限。
山東財經大學房地產經濟研究所所長郭松海說,，從現(xiàn)在的調控效果來看,，房價基本上趨于穩(wěn)定，一些地方因為地段不同或者戶型設計以及裝修程度不同出現(xiàn)了一定的波動,，但總體上房價基本上穩(wěn)定下來了,，今后需要在繼續(xù)穩(wěn)固這種調控成果的基礎上,，重點探索推廣房產稅等長效調控政策,。