短期償債壓力加劇的格力地產(chǎn),，開始了新的融資動作,。
近日，格力地產(chǎn)發(fā)布公告稱,，公司同意子公司珠海格力房產(chǎn)有限公司申請額度為11億元的項目開發(fā)貸款,。
由于貨幣資金難以償還短期內(nèi)到期的負債,，格力地產(chǎn)通過外部融資“補血”的意圖顯而易見。
2009年,，格力地產(chǎn)以總地價66億元拿下當時的地王項目——格力海岸,，但總投資額超過140億元的該項目受“限價令”影響，至今仍未給格力地產(chǎn)貢獻任何現(xiàn)金流,。這個號稱建筑面積達100萬平方米的超級大盤猶如一個巨大的財務(wù)“黑洞”,，不斷吞噬資金，卻遲遲沒有產(chǎn)出,。
3個月到期負債10.5億
10月15日,，格力地產(chǎn)公告稱，同意其控股子公司珠海格力房產(chǎn)有限公司向交通銀行珠海分行申請11億元的項目開發(fā)貸款,，同時以格力地產(chǎn)所持有的,，位于珠海市唐家灣情侶北路(南段)填海區(qū)S2地塊及S7地塊土地使用權(quán)為該貸款提供抵押擔(dān)保，并且格力地產(chǎn)為該貸款提供連帶責(zé)任保證,。
半年報數(shù)據(jù)顯示,，格力地產(chǎn)短期償債壓力不小，盡管短期借款僅為1.3億元,，但未來3個月內(nèi),，格力地產(chǎn)將有3筆長期借款到期，合計金額達10.5億元,。而截至上半年,，格力地產(chǎn)持有的貨幣資金僅為7.04億元，尚不足以償還上述負債,。
由于短期財務(wù)壓力加劇,，今年以來，格力地產(chǎn)頻頻進行融資,，這被業(yè)界視為格力地產(chǎn)應(yīng)對短期債務(wù)壓力的“補血”之舉,。
10月17日，格力地產(chǎn)一位內(nèi)部管理人員在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時稱，對于此次抵押貸款,，外界有誤讀的成分,，“銀行每年在一定時間都會要求我們做一次額度的申請，現(xiàn)在只是申請了11億元的額度而已,，并不意味著我們已經(jīng)拿到了借款,，更不代表這筆貸款我們已經(jīng)用掉了�,！�
由于近兩年在資金方面捉襟見肘,，抵押貸款成為格力地產(chǎn)從外部“補血”的重要方式。
據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示,，盡管凈利潤率在2010年和2011年下滑至不到20%的低位,，但格力地產(chǎn)融資“補血”的步伐卻未停止。2009年~2011年,，其籌資活動形成的現(xiàn)金流入分別高達16億元,、15.5億元和10.8億元，其2010年及2011年的資產(chǎn)負債率分別高達81.47%和82.46%,。
地王項目遭遇“限價令”
2009年借殼上市后,，格力地產(chǎn)開始大舉擴張。當年,，其最驚人之舉就是以樓面價7400元/平方米,，總價66億元的代價拿下珠海唐家灣情侶北路南段地塊，并獲封當時的珠�,！暗赝酢�,。該地塊后來被用來開發(fā)格力海岸項目。
根據(jù)公開數(shù)據(jù),，格力海岸一期建筑面積達到47萬平方米,，總投資74億元，依此計算的每平方米成本超過15000元,。
前述業(yè)內(nèi)人士透露,，格力地產(chǎn)近年來的借款和資金大部分流入這個項目。但由于2011年底珠海市發(fā)布“限價令”(銷售均價超過11258元/平方米的項目不發(fā)預(yù)售證),，成本過高的格力海岸只能等到現(xiàn)房才能發(fā)售,。
3年時間過去了，這個號稱總建筑面積達到100萬平方米的超級大盤現(xiàn)狀如何,？
《每日經(jīng)濟新聞》記者日前在項目現(xiàn)場了解到,，格力海岸目前已經(jīng)接受誠意登記，銷售人員稱,，可能會在11月開盤,；售價方面,，一期一線看海的低層住宅最高價可能高達2.8萬元/平方米，景觀稍差的高層洋房最低售價也能達到1.7萬元/平方米,。
這一定價明顯超過了珠海市的限價標準，珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局旗下的珠海市商品房預(yù)
(銷)售專網(wǎng)顯示,，該項目截至目前為止仍未拿到預(yù)售證,。
前述格力地產(chǎn)內(nèi)部管理人員透露，“聽說快(開盤)了,，但說實話我們內(nèi)部還沒有最后定下來,。”
據(jù)了解,，格力海岸最早傳出開盤消息是在去年底,，格力地產(chǎn)原本希望通過這個項目的銷售沖一下業(yè)績，但由于遭遇“限價令”,，這個計劃宣告落空,。
盡管半年報披露的銷售業(yè)績尚可，但報告期內(nèi)格力地產(chǎn)的銷售基本上是依賴格力廣場和格力香樟兩大項目,。據(jù)記者了解,，目前，這兩個項目所剩貨量不多,，格力海岸是否能及時發(fā)售以及銷售情況如何,，直接影響格力地產(chǎn)接下來的業(yè)績表現(xiàn)。
“格力地產(chǎn)半年報數(shù)據(jù)雖還算理想,，但其實大部分是2011年下半年的滯后反映,。就目前來看，除非格力海岸能順利入市為其形成資金回流,，不然格力地產(chǎn)短期內(nèi)的財務(wù)壓力很難得到緩解,。”上述業(yè)內(nèi)人士稱,。
“溫室效應(yīng)”下的誤判,？
“目前，格力海岸附近的蔚藍堡等項目的銷售情況都不算理想,，蔚藍堡的售價甚至比格力海岸低很多,，這樣看來，格力海岸短期內(nèi)或許不容易賣出去,�,！鼻笆鰳I(yè)內(nèi)人士認為。
對此,，前述格力地產(chǎn)內(nèi)部管理人員稱,，“這個項目(格力海岸)現(xiàn)在做誠意登記的人還挺多，也許等周邊的配套設(shè)施齊了，我們賣的就不止這個價了,�,！�
也有珠海當?shù)氐囊恍I(yè)內(nèi)人士稱，以7400元/平方米的高價拿地,，總投資140億元,，格力地產(chǎn)的步子似乎邁得太大。
前述業(yè)內(nèi)人士稱,，僅就格力海岸所處的位置來看,，三面臨海，占據(jù)了一定的稀缺資源,，同時身處珠海規(guī)劃中的總部基地,，也具備一定的升值空間。周圍配套不成熟可能會阻礙項目銷售,。不過,，最令格力地產(chǎn)措手不及的是突如其來的“限價令”了。另外,，格力地產(chǎn)的產(chǎn)品定位,、項目布局過于單一，也大大削弱了抗風(fēng)險能力,。
相關(guān)分析則認為,，誕生于國企內(nèi)部，缺乏市場競爭的洗禮,，管理團隊欠缺市場運作經(jīng)驗,，是導(dǎo)致格力地產(chǎn)目前深陷財務(wù)困局的根本原因。
2012年半年報數(shù)據(jù)顯示,，格力地產(chǎn)向其大股東格力集團的總借款約40億元,，而前述格力地產(chǎn)內(nèi)部管理人員則坦言，這占到了總借款數(shù)額的2/3,。有知情人士稱,，格力地產(chǎn)向大股東借款的利息只有“5個點”，但格力地產(chǎn)對此并未正面承認,，只是表示“利息不高,，基本上也是執(zhí)行銀行的利息標準�,！�
2009年借殼海星科技成功上市,，被看作是格力地產(chǎn)走向市場化運作的關(guān)鍵一步。正是在當年,，格力地產(chǎn)將巨資投向了格力海岸,。有業(yè)內(nèi)人士稱,，但這一舉動在今天看來顯然有些冒進，這個不斷吞噬資金但仍未產(chǎn)出現(xiàn)金流回報的超級大盤,，宛如一艘“諾亞方舟”,，格力地產(chǎn)正寄望借其順利到達彼岸。