近日，陜西省下發(fā)通知,，規(guī)定地產(chǎn)項目合理的利潤率要控制在10%左右,，超出價格不許賣,。這是在全國進行房地產(chǎn)調(diào)控以來,，第一次出臺的地方限利令,。此舉出臺之后，誰會哭,，誰又會笑,？這利潤率好算嗎？地產(chǎn)商們能干嗎,？限制了地產(chǎn)商的利潤率,，能不能就讓陜西的房子變得便宜一些？未來中國的樓市到底該怎么樣去管,？央視財經(jīng)頻道主持人陳偉鴻和著名財經(jīng)評論員馬光遠、張鴻共同評論,。
房價調(diào)控正值關(guān)鍵期,，陜西首推商品房利潤不得超10%，此舉能否讓"暴利"變"微利",？"限利令"政策為何會引發(fā)爭議,，除了限價、限購和限利外,，未來樓市調(diào)控還能有何新招,？
對樓市來說，傳統(tǒng)的金九銀十快要接近尾聲了,，可是相關(guān)的新聞熱度去不減,，而且日前陜西省住房和城鄉(xiāng)廳惠農(nóng)省物價局聯(lián)合下發(fā)通知，要求分區(qū)域測算住房項目成本,，并公布住房銷售價格區(qū)間,，將合理利潤率控制在10%左右。超出價格區(qū)間的商品房,，將無法在價格主管部門備案,，也無法取得預(yù)售證。10%怎么測算,，是大家關(guān)注的焦點,。根據(jù)通知，商品房成本測算,，包含土地成本,，開發(fā)成本，管理費用銷售費用,，財務(wù)費用,，銷售稅金等項目,，可參照2009年陜西省建設(shè)工工程量清單計價規(guī)則，設(shè)計建筑的各項價格指數(shù),，測算出較為準確的開發(fā)成本,。這條新聞在當下格外引人關(guān)注。
劉濤：這個通知的出臺,，一方面是要防止房價反彈,，另外也是讓老百姓對商品房的成本心中有數(shù)，希望開發(fā)商既有利潤,，老百姓也能買得起,，把商品住房價格引導(dǎo)到滿足的自住型，和改善型住房需求的軌道上來,。
電話采訪（樓盤銷售經(jīng)理）：每一個樓盤的開發(fā)和建設(shè),，都是需要一兩年的時間，在這個時間以內(nèi),，不管是人力上的成本還是物料成本,，都是處在一個變化之中，所以房屋的售價區(qū)間,，就很難確定下來,。除非等房子蓋好，所有的成本都已經(jīng)確定后再交售,，才能消除開發(fā)商所承擔的潛在風(fēng)險,。
范女士：我覺得這個政策目的是好的，也可以看出政府調(diào)控房價一定的決心,。但是成本公示,，利潤封頂，以后開發(fā)商會不會為了壓縮成本,，降低房屋的質(zhì)量,？
在房屋調(diào)價的焦灼時期，陜西樓市新政如何落實,？到底起到怎樣的效果,？留下的問號耐人尋味。
張鴻：限利令能看的清楚 但是算不清楚
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限利令能看的清楚,，但是算不清楚，它限制利潤,，無非就是想讓房價能夠控制你的漲幅,，那房價的構(gòu)成其實就是成本加上利潤。為什么看的清楚？因為它就是包括土地成本,，建完成本,，到最后銷售成本，再有稅費,，這是很重要的一個房價的構(gòu)成,。但是這么多年來，我們從來沒說清楚過,，這個到底哪一個占多少比例,，而且一個企業(yè)和另外一個企業(yè)是不一樣的。像有一些利潤率比較高的企業(yè),，他當然不愿意執(zhí)行這個了,。
上市公司第三季度績報已經(jīng)開始公布了，有的利潤率很高也是在18,、20,，這在這個調(diào)控期間已經(jīng)比較高了。有的小的區(qū)域性的民營企業(yè),，是五點幾的這個比例,，我要是這些企業(yè)的話，我愿意10%,。所以這樣一刀切，它不公平,。有一些企業(yè),，它之所以能夠獲得比較高的利潤率，來自于他對自己的企業(yè)內(nèi)控比較好,，成本控制比較好,。如果我能把成本控制在一萬，那10%的利潤率,，我只能掙一千,。但是成本控制不好的企業(yè)，他成本很高,，比如兩萬,，他反而能掙兩千塊錢。所以這就有一個導(dǎo)向,，會讓那些企業(yè)把成本做高一點就行了,。
關(guān)于限利令，第一,，很可能會出現(xiàn)地產(chǎn)商,，因此把自己的房價找到了一個定高的合理說法。如果成本漲了，員工成本也在漲,，所以合法了,。還有一個普遍的擔心，是對質(zhì)量的擔心,。因為我們都說一分錢一分貨,，開發(fā)商如果說只能掙10%，可能他提供的就是白菜,。而這種事情在于過去,，我們其實在一些經(jīng)濟適用房，一些保障性住房的項目上是遇到過的,，那個品質(zhì)肯定是和商品房是沒法比的,。再有，開發(fā)商很可能變成什么呢,？就是你能規(guī)定我蔥花,，能規(guī)定我牛肉必須多少，但是我少賣一點不行嗎,？我慢慢不推出了是不是可以,？這你沒法限制我必須賣吧？
馬光遠：在房地產(chǎn)領(lǐng)域 限利令早就存在
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很多的成本我們可能算不清楚,，但是上市公司每年要搞報表，它不算清楚也得算清楚,。2010年,，因為萬科的銷售策略跟別人不一樣，他主要是周轉(zhuǎn)比較快,，賣房子快一點,，但利潤可能要低一點，按照這個的話,，萬科,、恒大的營銷特點是一樣的。如果說利潤是15%的話,，我們看一下各大房地產(chǎn)的排行,，他們肯定是排在倒數(shù)的。因為當時漲了五毛錢以后,，蘭州人民不干了,，為什么？因為蘭州人民每天早上的早餐基本就是牛肉面,，那么漲5毛錢對整個家庭來講是一個很大的負擔,。這個限完了以后，大家發(fā)現(xiàn)什么了呢？該有的蔥花沒了,，那個牛肉也變小了,。所以多年以來，在價格管制領(lǐng)域,，基本上就是貓跟老鼠之間的游戲,，但我們發(fā)現(xiàn)老鼠非常聰明。
說到房地產(chǎn)領(lǐng)域,，事實上限利令,，陜西并不是第一次。我們之前的經(jīng)濟適用房是明確規(guī)定利潤的,，也就是開發(fā)商本身的利潤,，不能超過3%，當時有這么一個規(guī)定,。但是我想住過經(jīng)濟適用房的很多人都知道,，有很多的基礎(chǔ)設(shè)施，你住進去以后發(fā)現(xiàn)必須換,，比如說配水管,、地漏、紗窗都要換,。
張鴻：行政手段是否真的可以管住價格,？
（《央視財經(jīng)評論》評論員）
前兩天溫家寶總理也提到了調(diào)控,，他說調(diào)控手段要逐步的完善,，要逐漸的注重市場和法制的手段。我們看陜西的這個手段,，他到底是更市場化了，更法制了,？還是變成了一個行政的手段,？這個政策大概是以為行政手段是可以管住價格的。如果這么容易就管住一個市場的價格的話,，那么CPI什么通脹根本就不用了,。我們就規(guī)定說，所有賣東西不能超過4%,，那就管理住了,，所以這是一個非常簡單的一個思維。我們現(xiàn)在要走法制化的手段,、市場化的手段是什么呢,？就是說我們更相信，價格是由什么來決定的，它不完全由企業(yè)的成本來決定,，它由供需來決定的,。我現(xiàn)在有三套房子，只有一個人要,，那可能價格就很便宜,。但是現(xiàn)在還有預(yù)期，十個人要,，一百個人要那價格肯定就是不一樣了,。
還有，就是我們在管理的時候,，我們要知道邊界在哪里,？就是政府在管理市場的時候，你要知道你的權(quán)限到底能管到什么程度,？價格能不能管,？如果你相信利潤率，控制利潤率或者是控制企業(yè)的成本,，能夠讓房價下來的話,，那OK，你首先要控制的是自己,。比如你的土地賠償金,，你的相關(guān)的稅費，你把這些先減了,，而不是直接的讓企業(yè)控制他的利潤率,，你雖然控制了利潤率，但實際的價格并沒有降下來,。
馬光遠：用制度代替調(diào)控是未來的一個方向
�,。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》評論員）
實際上這個辦法一出來以后，我們前一段時間管理層曾經(jīng)講過,，我們未來的方向是法制的方向,，市場的方向。如果是法制的方向,，那么我們就要問百分之十的法律依據(jù)是什么,？第二，現(xiàn)實之間是有差距的,。第三,，市場化的操作能不能完成？要真正的去控制企業(yè)的利潤的話,，自然對于政府來講,，監(jiān)管的成本是相當高的,，監(jiān)管的效果又是非常差的。這么多年以來,，事實上我們通過多年的調(diào)控,，不斷的出臺政策，我們唯一的認識是什么樣的,？要扭轉(zhuǎn)目前房價暴漲的局面,，最關(guān)鍵的是什么？是扭轉(zhuǎn)預(yù)期,。要扭轉(zhuǎn)預(yù)期最好的辦法是什么,？是長效的治本的辦。長效的治本的辦法是什么辦法,？是給大家信心的,，法制化的手段。所以這么多年以來,，我們一直說,，一定要用制度代替調(diào)控，用法制化的手段來代替行政化的手段,，這是未來的一個方向,。
如果我們真的認為行政的手段可以控制，比如說10%,，我們可以讓陜西的房價成為全國最幸福的房價的話,，那這個手段我們可以用。而且不影響這個行業(yè)的發(fā)展,。事實上,，我們調(diào)控這個行業(yè)的目的是什么？是讓這個行業(yè)健康持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展,，未來城鎮(zhèn)化的空間非常大,。如果到最后你把利潤控制住了，但是沒人蓋房子了,，我想這不是我們要的一個結(jié)果,。
楊東朗：房地產(chǎn)市場調(diào)控要運用市場的手段
（西安交通大學(xué)公共政策與管理學(xué)房地產(chǎn)研究所所長 《央視財經(jīng)評論》特約評論員）
房地產(chǎn)市場調(diào)控我覺得首先是運用市場的手段,，這個方向應(yīng)該是最應(yīng)該堅持的，所以從政策來講,，我覺得調(diào)控的手段,，有三個方面：有法律的手段，我們要完善有關(guān)的法律,，現(xiàn)在我國的法律對房地產(chǎn)交易的法律有點粗,，我們僅僅有一個《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,，我們沒有其他的一些（法律）詳細的法律跟上，已經(jīng)有了的這些法律,，要堅決執(zhí)行,。第二個用經(jīng)濟的手段，交易的主體還是賣方跟買方,。政府只是監(jiān)管部門,，一定要理順監(jiān)管部門。第三個方面是用行政的手段,。
張鴻：陜西限利令到最后很可能會不了了之,。
（《央視財經(jīng)評論》評論員）
我覺得陜西的這個政策,，第一,，可能在法規(guī)上需要找到很明確的說法。第二,，在執(zhí)行上,，我覺得是很可能像幾年前，很多地方說的要開發(fā)商要成本構(gòu)成一樣,，會不了了之,。
馬光遠：要在已有政策的執(zhí)行上下更大的功夫。
�,。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》評論員）
在房地產(chǎn)調(diào)控方面,，這么多年以來，我們還有一個經(jīng)驗,，就是沒有必要搞多大的一個創(chuàng)新,，事實上只要把我們國務(wù)院出臺的一系列政策執(zhí)行到位，不折不扣去執(zhí)行的話,，還是應(yīng)該有效果的,，沒有必要說，再在哪個地方去想辦法,。與其在政策本身上想辦法,，不如在政策的執(zhí)行上下更大的功夫。