近日,，陜西省下發(fā)通知,，規(guī)定地產(chǎn)項(xiàng)目合理的利潤率要控制在10%左右，超出價(jià)格不許賣,。這是在全國進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控以來,，第一次出臺(tái)的地方限利令。此舉出臺(tái)之后,，誰會(huì)哭,，誰又會(huì)笑？這利潤率好算嗎,？地產(chǎn)商們能干嗎,？限制了地產(chǎn)商的利潤率，能不能就讓陜西的房子變得便宜一些,？未來中國的樓市到底該怎么樣去管,？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人陳偉鴻和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)、張鴻共同評(píng)論,。
房?jī)r(jià)調(diào)控正值關(guān)鍵期，陜西首推商品房利潤不得超10%,，此舉能否讓"暴利"變"微利",？"限利令"政策為何會(huì)引發(fā)爭(zhēng)議,，除了限價(jià)、限購和限利外,，未來樓市調(diào)控還能有何新招,？
對(duì)樓市來說，傳統(tǒng)的金九銀十快要接近尾聲了,，可是相關(guān)的新聞熱度去不減,，而且日前陜西省住房和城鄉(xiāng)廳惠農(nóng)省物價(jià)局聯(lián)合下發(fā)通知，要求分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本,，并公布住房銷售價(jià)格區(qū)間,，將合理利潤率控制在10%左右。超出價(jià)格區(qū)間的商品房,，將無法在價(jià)格主管部門備案,，也無法取得預(yù)售證。10%怎么測(cè)算,，是大家關(guān)注的焦點(diǎn),。根據(jù)通知，商品房成本測(cè)算,，包含土地成本,，開發(fā)成本，管理費(fèi)用銷售費(fèi)用,，財(cái)務(wù)費(fèi)用,，銷售稅金等項(xiàng)目，可參照2009年陜西省建設(shè)工工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)則,，設(shè)計(jì)建筑的各項(xiàng)價(jià)格指數(shù),，測(cè)算出較為準(zhǔn)確的開發(fā)成本。這條新聞在當(dāng)下格外引人關(guān)注,。
劉濤：這個(gè)通知的出臺(tái),，一方面是要防止房?jī)r(jià)反彈，另外也是讓老百姓對(duì)商品房的成本心中有數(shù),，希望開發(fā)商既有利潤,，老百姓也能買得起，把商品住房?jī)r(jià)格引導(dǎo)到滿足的自住型,，和改善型住房需求的軌道上來,。
電話采訪（樓盤銷售經(jīng)理）：每一個(gè)樓盤的開發(fā)和建設(shè)，都是需要一兩年的時(shí)間,，在這個(gè)時(shí)間以內(nèi),，不管是人力上的成本還是物料成本，都是處在一個(gè)變化之中，所以房屋的售價(jià)區(qū)間,，就很難確定下來,。除非等房子蓋好，所有的成本都已經(jīng)確定后再交售,，才能消除開發(fā)商所承擔(dān)的潛在風(fēng)險(xiǎn),。
范女士：我覺得這個(gè)政策目的是好的，也可以看出政府調(diào)控房?jī)r(jià)一定的決心,。但是成本公示,，利潤封頂，以后開發(fā)商會(huì)不會(huì)為了壓縮成本,，降低房屋的質(zhì)量,？
在房屋調(diào)價(jià)的焦灼時(shí)期，陜西樓市新政如何落實(shí),？到底起到怎樣的效果,？留下的問號(hào)耐人尋味。
張鴻：限利令能看的清楚 但是算不清楚
�,。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
限利令能看的清楚,，但是算不清楚，它限制利潤,，無非就是想讓房?jī)r(jià)能夠控制你的漲幅,，那房?jī)r(jià)的構(gòu)成其實(shí)就是成本加上利潤。為什么看的清楚,？因?yàn)樗褪前ㄍ恋爻杀�,，建完成本，到最后銷售成本,，再有稅費(fèi),，這是很重要的一個(gè)房?jī)r(jià)的構(gòu)成。但是這么多年來,，我們從來沒說清楚過,，這個(gè)到底哪一個(gè)占多少比例，而且一個(gè)企業(yè)和另外一個(gè)企業(yè)是不一樣的,。像有一些利潤率比較高的企業(yè),，他當(dāng)然不愿意執(zhí)行這個(gè)了。
上市公司第三季度績(jī)報(bào)已經(jīng)開始公布了,，有的利潤率很高也是在18,、20，這在這個(gè)調(diào)控期間已經(jīng)比較高了,。有的小的區(qū)域性的民營企業(yè),，是五點(diǎn)幾的這個(gè)比例，我要是這些企業(yè)的話，我愿意10%,。所以這樣一刀切,，它不公平,。有一些企業(yè),，它之所以能夠獲得比較高的利潤率，來自于他對(duì)自己的企業(yè)內(nèi)控比較好,，成本控制比較好,。如果我能把成本控制在一萬，那10%的利潤率,，我只能掙一千,。但是成本控制不好的企業(yè)，他成本很高,，比如兩萬,，他反而能掙兩千塊錢。所以這就有一個(gè)導(dǎo)向,，會(huì)讓那些企業(yè)把成本做高一點(diǎn)就行了,。
關(guān)于限利令，第一,，很可能會(huì)出現(xiàn)地產(chǎn)商,，因此把自己的房?jī)r(jià)找到了一個(gè)定高的合理說法。如果成本漲了,，員工成本也在漲,，所以合法了。還有一個(gè)普遍的擔(dān)心,，是對(duì)質(zhì)量的擔(dān)心,。因?yàn)槲覀兌颊f一分錢一分貨，開發(fā)商如果說只能掙10%,，可能他提供的就是白菜,。而這種事情在于過去，我們其實(shí)在一些經(jīng)濟(jì)適用房,，一些保障性住房的項(xiàng)目上是遇到過的,，那個(gè)品質(zhì)肯定是和商品房是沒法比的。再有,，開發(fā)商很可能變成什么呢,？就是你能規(guī)定我蔥花，能規(guī)定我牛肉必須多少,，但是我少賣一點(diǎn)不行嗎,？我慢慢不推出了是不是可以？這你沒法限制我必須賣吧？
馬光遠(yuǎn)：在房地產(chǎn)領(lǐng)域 限利令早就存在
�,。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
很多的成本我們可能算不清楚,，但是上市公司每年要搞報(bào)表，它不算清楚也得算清楚,。2010年,，因?yàn)槿f科的銷售策略跟別人不一樣，他主要是周轉(zhuǎn)比較快,，賣房子快一點(diǎn),，但利潤可能要低一點(diǎn)，按照這個(gè)的話,，萬科,、恒大的營銷特點(diǎn)是一樣的。如果說利潤是15%的話,，我們看一下各大房地產(chǎn)的排行,，他們肯定是排在倒數(shù)的。因?yàn)楫?dāng)時(shí)漲了五毛錢以后,，蘭州人民不干了,，為什么？因?yàn)樘m州人民每天早上的早餐基本就是牛肉面,，那么漲5毛錢對(duì)整個(gè)家庭來講是一個(gè)很大的負(fù)擔(dān),。這個(gè)限完了以后，大家發(fā)現(xiàn)什么了呢,？該有的蔥花沒了,，那個(gè)牛肉也變小了。所以多年以來,，在價(jià)格管制領(lǐng)域,，基本上就是貓跟老鼠之間的游戲，但我們發(fā)現(xiàn)老鼠非常聰明,。
說到房地產(chǎn)領(lǐng)域,，事實(shí)上限利令，陜西并不是第一次,。我們之前的經(jīng)濟(jì)適用房是明確規(guī)定利潤的,，也就是開發(fā)商本身的利潤，不能超過3%,，當(dāng)時(shí)有這么一個(gè)規(guī)定,。但是我想住過經(jīng)濟(jì)適用房的很多人都知道，有很多的基礎(chǔ)設(shè)施,，你住進(jìn)去以后發(fā)現(xiàn)必須換,，比如說配水管,、地漏、紗窗都要換,。
張鴻：行政手段是否真的可以管住價(jià)格,？
（《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
前兩天溫家寶總理也提到了調(diào)控,，他說調(diào)控手段要逐步的完善,，要逐漸的注重市場(chǎng)和法制的手段。我們看陜西的這個(gè)手段,，他到底是更市場(chǎng)化了,，更法制了,？還是變成了一個(gè)行政的手段,？這個(gè)政策大概是以為行政手段是可以管住價(jià)格的。如果這么容易就管住一個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格的話,，那么CPI什么通脹根本就不用了,。我們就規(guī)定說，所有賣東西不能超過4%,，那就管理住了,，所以這是一個(gè)非常簡(jiǎn)單的一個(gè)思維。我們現(xiàn)在要走法制化的手段,、市場(chǎng)化的手段是什么呢,？就是說我們更相信，價(jià)格是由什么來決定的,，它不完全由企業(yè)的成本來決定,，它由供需來決定的。我現(xiàn)在有三套房子,，只有一個(gè)人要,，那可能價(jià)格就很便宜。但是現(xiàn)在還有預(yù)期,，十個(gè)人要,，一百個(gè)人要那價(jià)格肯定就是不一樣了。
還有,，就是我們?cè)诠芾淼臅r(shí)候,，我們要知道邊界在哪里？就是政府在管理市場(chǎng)的時(shí)候,，你要知道你的權(quán)限到底能管到什么程度,？?jī)r(jià)格能不能管？如果你相信利潤率,，控制利潤率或者是控制企業(yè)的成本,，能夠讓房?jī)r(jià)下來的話,，那OK，你首先要控制的是自己,。比如你的土地賠償金,，你的相關(guān)的稅費(fèi)，你把這些先減了,，而不是直接的讓企業(yè)控制他的利潤率,，你雖然控制了利潤率，但實(shí)際的價(jià)格并沒有降下來,。
馬光遠(yuǎn)：用制度代替調(diào)控是未來的一個(gè)方向
�,。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
實(shí)際上這個(gè)辦法一出來以后，我們前一段時(shí)間管理層曾經(jīng)講過,，我們未來的方向是法制的方向,，市場(chǎng)的方向。如果是法制的方向,，那么我們就要問百分之十的法律依據(jù)是什么,？第二，現(xiàn)實(shí)之間是有差距的,。第三,，市場(chǎng)化的操作能不能完成？要真正的去控制企業(yè)的利潤的話,，自然對(duì)于政府來講,，監(jiān)管的成本是相當(dāng)高的，監(jiān)管的效果又是非常差的,。這么多年以來,，事實(shí)上我們通過多年的調(diào)控，不斷的出臺(tái)政策,，我們唯一的認(rèn)識(shí)是什么樣的,？要扭轉(zhuǎn)目前房?jī)r(jià)暴漲的局面，最關(guān)鍵的是什么,？是扭轉(zhuǎn)預(yù)期,。要扭轉(zhuǎn)預(yù)期最好的辦法是什么？是長效的治本的辦,。長效的治本的辦法是什么辦法,？是給大家信心的，法制化的手段,。所以這么多年以來,，我們一直說，一定要用制度代替調(diào)控,，用法制化的手段來代替行政化的手段,，這是未來的一個(gè)方向,。
如果我們真的認(rèn)為行政的手段可以控制，比如說10%,，我們可以讓陜西的房?jī)r(jià)成為全國最幸福的房?jī)r(jià)的話,，那這個(gè)手段我們可以用。而且不影響這個(gè)行業(yè)的發(fā)展,。事實(shí)上,，我們調(diào)控這個(gè)行業(yè)的目的是什么？是讓這個(gè)行業(yè)健康持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展,，未來城鎮(zhèn)化的空間非常大,。如果到最后你把利潤控制住了，但是沒人蓋房子了,，我想這不是我們要的一個(gè)結(jié)果,。
楊東朗：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要運(yùn)用市場(chǎng)的手段
（西安交通大學(xué)公共政策與管理學(xué)房地產(chǎn)研究所所長 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員）
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控我覺得首先是運(yùn)用市場(chǎng)的手段,，這個(gè)方向應(yīng)該是最應(yīng)該堅(jiān)持的,，所以從政策來講，我覺得調(diào)控的手段,，有三個(gè)方面：有法律的手段，我們要完善有關(guān)的法律,，現(xiàn)在我國的法律對(duì)房地產(chǎn)交易的法律有點(diǎn)粗,，我們僅僅有一個(gè)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，我們沒有其他的一些（法律）詳細(xì)的法律跟上,，已經(jīng)有了的這些法律,，要堅(jiān)決執(zhí)行。第二個(gè)用經(jīng)濟(jì)的手段,，交易的主體還是賣方跟買方,。政府只是監(jiān)管部門，一定要理順監(jiān)管部門,。第三個(gè)方面是用行政的手段,。
張鴻：陜西限利令到最后很可能會(huì)不了了之。
�,。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
我覺得陜西的這個(gè)政策,，第一，可能在法規(guī)上需要找到很明確的說法,。第二,，在執(zhí)行上，我覺得是很可能像幾年前,，很多地方說的要開發(fā)商要成本構(gòu)成一樣,，會(huì)不了了之,。
馬光遠(yuǎn)：要在已有政策的執(zhí)行上下更大的功夫。
�,。ā堆胍曍�(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員）
在房地產(chǎn)調(diào)控方面,，這么多年以來，我們還有一個(gè)經(jīng)驗(yàn),，就是沒有必要搞多大的一個(gè)創(chuàng)新,，事實(shí)上只要把我們國務(wù)院出臺(tái)的一系列政策執(zhí)行到位，不折不扣去執(zhí)行的話,，還是應(yīng)該有效果的,，沒有必要說，再在哪個(gè)地方去想辦法,。與其在政策本身上想辦法,，不如在政策的執(zhí)行上下更大的功夫。