在全國(guó)住宅市場(chǎng)“金九銀十”成色不足時(shí),，土地市場(chǎng)卻出現(xiàn)逆勢(shì)升溫跡象,。地方政府密集推地，大型房企頻頻拿地,，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的勢(shì)頭,，土地市場(chǎng)是否已完全回暖？土地“升溫”會(huì)否助推房?jī)r(jià)反彈,？專(zhuān)家建議,，應(yīng)該多從土地機(jī)制角度改善房地產(chǎn)調(diào)控政策，探索土地出讓制度改革的新路子,，緩解房?jī)r(jià)剛性上漲壓力，緩解地方財(cái)政對(duì)土地收益的依賴(lài),。
土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“供需兩旺”勢(shì)頭
據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)顯示,，9月份，10個(gè)典型城市土地成交建筑面積創(chuàng)下2012年來(lái)新高,，共成交2878萬(wàn)平方米,，環(huán)比增長(zhǎng)14%，同比增長(zhǎng)3%,。不僅各地逐漸開(kāi)始增加供應(yīng),，流標(biāo)情況也有所好轉(zhuǎn)。
實(shí)際上,，從8月份開(kāi)始,，各地推地節(jié)奏和房企拿地速度驟然加快。北京,、上海,、杭州、溫州,、石家莊,、廈門(mén)等多個(gè)城市密集推地,。8月27日，杭州市國(guó)土局一次性推出七宗土地,，成交價(jià)合計(jì)54.38億元,。9月5日，萬(wàn)科以13.65億元廣州搶地,。9月6日,，萬(wàn)科以33.06億元拍下合肥“巨無(wú)霸”地塊……
各地土地市場(chǎng)在迎來(lái)9月成交高峰之后，10月份依然保持強(qiáng)勁的成交勢(shì)頭,。土地市場(chǎng)頻現(xiàn)萬(wàn)科,、保利等大型品牌房企的身影，久違的“地王”也再次出現(xiàn),。
10月10日,，保利建錦、信保(天津)股權(quán)投資基金聯(lián)合體45億元奪得上海徐匯區(qū)濱江商住辦地塊,，成為2012年的上�,？們r(jià)新“地王”。12日,，保利旗下子公司以32.59億元的價(jià)格摘得今年上海起拍價(jià)最高的地塊——楊浦區(qū)平?jīng)鼋值郎套〉�,，再加�?1日以21.24億元競(jìng)得外高橋的熱門(mén)地塊，保利一周內(nèi)在上海土地市場(chǎng)三次拿地,，總出手金額接近百億,。
據(jù)了解，四季度北京,、上海,、杭州等多地將有大量地塊入市。據(jù)近日杭州市國(guó)土資源局發(fā)布的土地出讓公告,，10月杭州主城區(qū)將有超過(guò)20宗土地密集出讓?zhuān)偯娣e近70萬(wàn)平方米,，超過(guò)1000畝，創(chuàng)年內(nèi)杭州單月出讓土地面積之最,。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為,，土地市場(chǎng)的回暖，從供應(yīng)角度看,，一是地方財(cái)政有壓力,，所以推地力度大，且出讓底價(jià)設(shè)得較低,；二是各地上半年成交出地少,，年度供地指標(biāo)差距大，下半年須多供地,。從成交角度看,，大房企資金好轉(zhuǎn),，過(guò)去半年剛需盤(pán)快速去化，急需補(bǔ)庫(kù)存,，且對(duì)樓市走勢(shì)不再悲觀,。
針對(duì)土地市場(chǎng)出現(xiàn)高溢價(jià)“地王”現(xiàn)象，同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,，在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以“降價(jià)跑量”為主的環(huán)境下,，土地市場(chǎng)出現(xiàn)高溢價(jià)“地王”并非好事。如果當(dāng)前土地市場(chǎng)正在醞釀2009年至2010年土地市場(chǎng)復(fù)蘇的行情,，有可能使市場(chǎng)走向出現(xiàn)偏差,，或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的定向“微調(diào)”為主的時(shí)期轉(zhuǎn)為再度收緊。
土地加大供給有利房?jī)r(jià)穩(wěn)定
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為,，各地加速推地,，一方面是土地出讓收益減少，地方財(cái)政吃緊,，另一方面客觀上也起到了增加土地供應(yīng),，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的積極作用。
根據(jù)國(guó)土資源部土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)的監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示,，前三季度全國(guó)土地出讓總面積和價(jià)款分別為21.83萬(wàn)公頃和1.67萬(wàn)億元,，同比分別減少9.7%和26.3%。其中,，三季度出讓總面積和價(jià)款分別為9.02萬(wàn)公頃和7175億元,，環(huán)比分別增加30.1%和47.6%，帶動(dòng)前三季度降幅有所減小,。
今年上半年,，土地供應(yīng)情況不容樂(lè)觀。據(jù)國(guó)土部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，上半年全國(guó)住宅用地供應(yīng)量為4.72萬(wàn)公頃，僅完成了全年住房供地計(jì)劃29.6%,。
此前國(guó)務(wù)院督察組完成對(duì)16個(gè)省市“落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況”后也表示,，部分城市上半年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率較低，個(gè)別城市不到10%,。
專(zhuān)家認(rèn)為,，土地供應(yīng)下滑將會(huì)導(dǎo)致接下來(lái)住房的新開(kāi)工量和供應(yīng)量的下降，土地供應(yīng)偏緊導(dǎo)致對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期增強(qiáng),。加快供地節(jié)奏有利于增加住宅供給,，有利于從供需平衡方面抑制房?jī)r(jià)反彈。
“房?jī)r(jià)的合理回歸,，起碼地價(jià)要平穩(wěn),�,！敝熘幸徽f(shuō)，在各地的推地?zé)岢敝�,，關(guān)鍵還是要控制地價(jià)的非理性上漲,，防止地方政府因財(cái)政“吃緊”放松調(diào)控。
張宏偉認(rèn)為,，當(dāng)前土地市場(chǎng)加大供應(yīng)與地方政府推地的現(xiàn)象有利于未來(lái)房?jī)r(jià)的中長(zhǎng)期穩(wěn)定,。但開(kāi)發(fā)企業(yè)不一定有那么大的能力去“接盤(pán)”，下半年在“基本面”尚未完全回暖的市場(chǎng)背景下,，開(kāi)發(fā)企業(yè)投資意愿尚未有太大信心,，不會(huì)出現(xiàn)“搶地潮”。
土地市場(chǎng)并未完全回暖
根據(jù)國(guó)土資源部土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)的監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示,，今年前三季度,，全國(guó)土地市場(chǎng)維持整體偏冷格局，全國(guó)土地出讓面積和價(jià)款季度數(shù)據(jù)已連續(xù)四個(gè)季度同比下降,。全國(guó)土地市場(chǎng)整體處于偏冷區(qū)間,，尚不存在全面回暖的基礎(chǔ)。
記者注意到,，雖然近期土地供應(yīng),、成交繁密，但除了少數(shù)高溢價(jià)地塊,，此輪推地,，幾個(gè)城市走的都是低價(jià)路線(xiàn)，出讓地塊多以低溢價(jià)成交,。萬(wàn)科以13.65億總價(jià)在廣州搶的地塊溢價(jià)率僅8.3%,。8月底，萬(wàn)科以7.9億元拿下位于上海松江區(qū)的地塊,，溢價(jià)率也僅9.27%,。
張宏偉認(rèn)為，個(gè)別“地王”并不意味著土地市場(chǎng)的回暖,。在整個(gè)市場(chǎng)“基本面”尚未完全回暖的市場(chǎng)背景下,，總價(jià)、單價(jià)“地王”只能是少數(shù)大型房企的“游戲”,，對(duì)于大多數(shù)中小房企只能望而卻步,；當(dāng)前土地市場(chǎng)溢價(jià)率并不高，并且也和“低起拍價(jià)”價(jià)格有關(guān)系,；今年以來(lái)高溢價(jià)和地王地塊大多數(shù)和地塊位置區(qū)位確實(shí)比較好,，地段位置較好地塊當(dāng)然會(huì)受到市場(chǎng)的追捧，但這些地塊不代表整個(gè)市場(chǎng)的趨勢(shì)。
此外,，從土地市場(chǎng)來(lái)看,，拿地主體企業(yè)來(lái)看已經(jīng)呈現(xiàn)出分化態(tài)勢(shì)。拿地主體基本上為高周轉(zhuǎn)類(lèi)型企業(yè)及央企地產(chǎn)企業(yè),，這些企業(yè)在前期通過(guò)降價(jià)跑量回籠資金,，在下半年政府集中推地的階段開(kāi)始補(bǔ)倉(cāng)拿地，而中小企業(yè)及高端產(chǎn)品定位的房企拿地動(dòng)作及力度由于現(xiàn)金流不暢,、對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期不明朗等均不及高周轉(zhuǎn)類(lèi)型企業(yè)及央企地產(chǎn)企業(yè),。
張宏偉表示，從這些企業(yè)拿地的時(shí)機(jī)及原因來(lái)看,，一方面是市場(chǎng)成交量持續(xù)回升之后開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面有所好轉(zhuǎn),，開(kāi)始謹(jǐn)慎拿地；另一方面,，土地市場(chǎng)價(jià)格尚是相對(duì)較低的時(shí)候,，此時(shí)正值政府大規(guī)模推地的時(shí)機(jī)，是比較好的拿地“換倉(cāng)”時(shí)機(jī),。
從機(jī)制角度完善樓市調(diào)控政策
國(guó)土資源部預(yù)測(cè),，隨著各地穩(wěn)增長(zhǎng)措施陸續(xù)出臺(tái)，宏觀經(jīng)濟(jì)逐步走穩(wěn),，土地供應(yīng)將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì),。
專(zhuān)家認(rèn)為，目前樓市調(diào)控政策效果明顯,，但從長(zhǎng)期來(lái)看,，如果貨幣政策的微調(diào)繼續(xù)注入“活水”，土地價(jià)格延續(xù)上漲,，一些地方經(jīng)濟(jì)依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)的程度不減,，房?jī)r(jià)上漲的內(nèi)在動(dòng)力有可能依然存在。
國(guó)家發(fā)改委主任張平8月29日向全國(guó)人大常委會(huì)作報(bào)告時(shí)說(shuō),，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)反彈壓力增加,，下半年將加快建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制和政策體系。
朱中一等專(zhuān)家認(rèn)為,，政府應(yīng)通過(guò)穩(wěn)定預(yù)期,，防止恐慌性購(gòu)房。多從土地機(jī)制角度改善房地產(chǎn)調(diào)控政策,，探索土地出讓制度改革的新路子，緩解房?jī)r(jià)剛性上漲壓力,，緩解地方財(cái)政對(duì)土地收益的依賴(lài),。
遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，就要遏制地價(jià)過(guò)快上漲�,！岸糁频貎r(jià),，就要拓寬房地產(chǎn)用地的供應(yīng)渠道，增加有效供應(yīng),�,！敝熘幸唤ㄗh，通過(guò)出臺(tái)優(yōu)惠政策盤(pán)活舊城鎮(zhèn),、舊廠(chǎng)房,、舊村莊的存量土地，探索將城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少掛鉤,，對(duì)愿意在城市落戶(hù)的農(nóng)民工,，將其農(nóng)村宅基地及房產(chǎn)作為資產(chǎn)進(jìn)行流轉(zhuǎn)，提高他們?cè)诔鞘匈?gòu)買(mǎi)或租房的支付能力,。
針對(duì)公共租賃住房用地偏緊的問(wèn)題,，朱中一建議積極拓寬租賃住房用地渠道，允許利用單位自用土地,，農(nóng)村集體建設(shè)用地等多種來(lái)源,，建設(shè)公共租賃住房。
此外,，探索從一次性收取土地出入金向年租制轉(zhuǎn)變,，雖然減少了地方政府當(dāng)年的一次性收入，但可以長(zhǎng)期受益,，擺脫對(duì)“土地財(cái)政”的依賴(lài),，也有利減輕消費(fèi)者的購(gòu)房負(fù)擔(dān)和開(kāi)發(fā)商的購(gòu)地壓力。
朱中一說(shuō),，還要完善招拍掛制度,，探索普通住房用地價(jià)格在標(biāo)定地價(jià)的基礎(chǔ)上適當(dāng)浮動(dòng)機(jī)制，抑制普通住房用地的非理性上漲,。
專(zhuān)家還建議,，一方面要堅(jiān)持限購(gòu)等“堵”的政策不放松，另一方面應(yīng)該出臺(tái)產(chǎn)業(yè)政策指導(dǎo),、支持開(kāi)發(fā)商建造能滿(mǎn)足不同需要的多層次住房產(chǎn)品,，從供應(yīng)方面改善供求失衡的局面。