在全國住宅市場“金九銀十”成色不足時，土地市場卻出現(xiàn)逆勢升溫跡象。地方政府密集推地,，大型房企頻頻拿地，土地市場呈現(xiàn)供需兩旺的勢頭，土地市場是否已完全回暖？土地“升溫”會否助推房價反彈,？專家建議，應該多從土地機制角度改善房地產(chǎn)調控政策,，探索土地出讓制度改革的新路子，緩解房價剛性上漲壓力,，緩解地方財政對土地收益的依賴,。
土地市場呈現(xiàn)“供需兩旺”勢頭
據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計顯示，9月份,，10個典型城市土地成交建筑面積創(chuàng)下2012年來新高,，共成交2878萬平方米，環(huán)比增長14%,，同比增長3%,。不僅各地逐漸開始增加供應，流標情況也有所好轉,。
實際上,，從8月份開始，各地推地節(jié)奏和房企拿地速度驟然加快,。北京,、上海、杭州,、溫州,、石家莊、廈門等多個城市密集推地,。8月27日,，杭州市國土局一次性推出七宗土地，成交價合計54.38億元,。9月5日,，萬科以13.65億元廣州搶地。9月6日,，萬科以33.06億元拍下合肥“巨無霸”地塊……
各地土地市場在迎來9月成交高峰之后,，10月份依然保持強勁的成交勢頭。土地市場頻現(xiàn)萬科,、保利等大型品牌房企的身影,，久違的“地王”也再次出現(xiàn)。
10月10日,，保利建錦,、信保(天津)股權投資基金聯(lián)合體45億元奪得上海徐匯區(qū)濱江商住辦地塊,，成為2012年的上海總價新“地王”,。12日,，保利旗下子公司以32.59億元的價格摘得今年上海起拍價最高的地塊——楊浦區(qū)平?jīng)鼋值郎套〉兀偌由?1日以21.24億元競得外高橋的熱門地塊,，保利一周內在上海土地市場三次拿地,，總出手金額接近百億。
據(jù)了解,，四季度北京,、上海、杭州等多地將有大量地塊入市,。據(jù)近日杭州市國土資源局發(fā)布的土地出讓公告,，10月杭州主城區(qū)將有超過20宗土地密集出讓，總面積近70萬平方米,，超過1000畝,，創(chuàng)年內杭州單月出讓土地面積之最。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為,，土地市場的回暖,，從供應角度看，一是地方財政有壓力,，所以推地力度大,，且出讓底價設得較低；二是各地上半年成交出地少,，年度供地指標差距大,，下半年須多供地。從成交角度看,，大房企資金好轉,，過去半年剛需盤快速去化，急需補庫存,，且對樓市走勢不再悲觀,。
針對土地市場出現(xiàn)高溢價“地王”現(xiàn)象，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為,，在房地產(chǎn)市場仍然以“降價跑量”為主的環(huán)境下,，土地市場出現(xiàn)高溢價“地王”并非好事。如果當前土地市場正在醞釀2009年至2010年土地市場復蘇的行情,，有可能使市場走向出現(xiàn)偏差,，或將導致樓市調控政策由當前的定向“微調”為主的時期轉為再度收緊。
土地加大供給有利房價穩(wěn)定
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一認為，各地加速推地,，一方面是土地出讓收益減少,，地方財政吃緊，另一方面客觀上也起到了增加土地供應,，穩(wěn)定市場預期的積極作用,。
根據(jù)國土資源部土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)的監(jiān)測結果顯示，前三季度全國土地出讓總面積和價款分別為21.83萬公頃和1.67萬億元,，同比分別減少9.7%和26.3%,。其中，三季度出讓總面積和價款分別為9.02萬公頃和7175億元,，環(huán)比分別增加30.1%和47.6%,，帶動前三季度降幅有所減小。
今年上半年,，土地供應情況不容樂觀。據(jù)國土部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，上半年全國住宅用地供應量為4.72萬公頃,，僅完成了全年住房供地計劃29.6%。
此前國務院督察組完成對16個省市“落實房地產(chǎn)市場調控政策措施情況”后也表示,，部分城市上半年住房用地供應計劃完成率較低,，個別城市不到10%。
專家認為,，土地供應下滑將會導致接下來住房的新開工量和供應量的下降,，土地供應偏緊導致對未來房價上漲的預期增強。加快供地節(jié)奏有利于增加住宅供給,，有利于從供需平衡方面抑制房價反彈,。
“房價的合理回歸，起碼地價要平穩(wěn),�,！敝熘幸徽f，在各地的推地熱潮中,，關鍵還是要控制地價的非理性上漲,，防止地方政府因財政“吃緊”放松調控。
張宏偉認為,，當前土地市場加大供應與地方政府推地的現(xiàn)象有利于未來房價的中長期穩(wěn)定,。但開發(fā)企業(yè)不一定有那么大的能力去“接盤”，下半年在“基本面”尚未完全回暖的市場背景下,，開發(fā)企業(yè)投資意愿尚未有太大信心,，不會出現(xiàn)“搶地潮”。
土地市場并未完全回暖
根據(jù)國土資源部土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)的監(jiān)測結果顯示，今年前三季度,，全國土地市場維持整體偏冷格局,，全國土地出讓面積和價款季度數(shù)據(jù)已連續(xù)四個季度同比下降。全國土地市場整體處于偏冷區(qū)間,，尚不存在全面回暖的基礎,。
記者注意到，雖然近期土地供應,、成交繁密,，但除了少數(shù)高溢價地塊，此輪推地,，幾個城市走的都是低價路線,，出讓地塊多以低溢價成交。萬科以13.65億總價在廣州搶的地塊溢價率僅8.3%,。8月底,，萬科以7.9億元拿下位于上海松江區(qū)的地塊，溢價率也僅9.27%,。
張宏偉認為,，個別“地王”并不意味著土地市場的回暖。在整個市場“基本面”尚未完全回暖的市場背景下,，總價,、單價“地王”只能是少數(shù)大型房企的“游戲”，對于大多數(shù)中小房企只能望而卻步,；當前土地市場溢價率并不高,，并且也和“低起拍價”價格有關系；今年以來高溢價和地王地塊大多數(shù)和地塊位置區(qū)位確實比較好,，地段位置較好地塊當然會受到市場的追捧,，但這些地塊不代表整個市場的趨勢。
此外,，從土地市場來看,，拿地主體企業(yè)來看已經(jīng)呈現(xiàn)出分化態(tài)勢。拿地主體基本上為高周轉類型企業(yè)及央企地產(chǎn)企業(yè),，這些企業(yè)在前期通過降價跑量回籠資金,，在下半年政府集中推地的階段開始補倉拿地，而中小企業(yè)及高端產(chǎn)品定位的房企拿地動作及力度由于現(xiàn)金流不暢,、對未來市場預期不明朗等均不及高周轉類型企業(yè)及央企地產(chǎn)企業(yè),。
張宏偉表示，從這些企業(yè)拿地的時機及原因來看,，一方面是市場成交量持續(xù)回升之后開發(fā)企業(yè)資金面有所好轉,，開始謹慎拿地；另一方面，土地市場價格尚是相對較低的時候,，此時正值政府大規(guī)模推地的時機,，是比較好的拿地“換倉”時機。
從機制角度完善樓市調控政策
國土資源部預測,，隨著各地穩(wěn)增長措施陸續(xù)出臺,，宏觀經(jīng)濟逐步走穩(wěn)，土地供應將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢,。
專家認為,，目前樓市調控政策效果明顯，但從長期來看,，如果貨幣政策的微調繼續(xù)注入“活水”,，土地價格延續(xù)上漲，一些地方經(jīng)濟依賴房地產(chǎn)業(yè)的程度不減,，房價上漲的內在動力有可能依然存在,。
國家發(fā)改委主任張平8月29日向全國人大常委會作報告時說，近期房地產(chǎn)市場房價反彈壓力增加,，下半年將加快建立健全房地產(chǎn)市場調控的長效機制和政策體系,。
朱中一等專家認為，政府應通過穩(wěn)定預期,，防止恐慌性購房,。多從土地機制角度改善房地產(chǎn)調控政策,，探索土地出讓制度改革的新路子,，緩解房價剛性上漲壓力，緩解地方財政對土地收益的依賴,。
遏制房價過快上漲,，就要遏制地價過快上漲�,！岸糁频貎r,，就要拓寬房地產(chǎn)用地的供應渠道，增加有效供應,�,！敝熘幸唤ㄗh，通過出臺優(yōu)惠政策盤活舊城鎮(zhèn),、舊廠房,、舊村莊的存量土地，探索將城市建設用地增加與農村建設用地減少掛鉤,，對愿意在城市落戶的農民工,，將其農村宅基地及房產(chǎn)作為資產(chǎn)進行流轉，提高他們在城市購買或租房的支付能力。
針對公共租賃住房用地偏緊的問題,，朱中一建議積極拓寬租賃住房用地渠道,，允許利用單位自用土地，農村集體建設用地等多種來源,，建設公共租賃住房,。
此外，探索從一次性收取土地出入金向年租制轉變,，雖然減少了地方政府當年的一次性收入,，但可以長期受益，擺脫對“土地財政”的依賴,，也有利減輕消費者的購房負擔和開發(fā)商的購地壓力,。
朱中一說，還要完善招拍掛制度,，探索普通住房用地價格在標定地價的基礎上適當浮動機制,，抑制普通住房用地的非理性上漲。
專家還建議,，一方面要堅持限購等“堵”的政策不放松,，另一方面應該出臺產(chǎn)業(yè)政策指導、支持開發(fā)商建造能滿足不同需要的多層次住房產(chǎn)品,，從供應方面改善供求失衡的局面,。