黃金周剛過,，土地市場(chǎng)再起波瀾,。北京,、上海,、杭州等多個(gè)城市密集掛牌出讓多幅土地，大型品牌房企頻頻大手筆拿地,，土地市場(chǎng)“躁動(dòng)”呈燎原之勢(shì),。地市究竟是“解凍復(fù)蘇”還是“過熱反彈”？土地市場(chǎng)“躁動(dòng)”對(duì)樓市調(diào)控大局影響幾何,？
土地市場(chǎng)“躁動(dòng)”呈席卷之勢(shì)
一個(gè)月前,，杭州土地市場(chǎng)投下“重磅炸彈”：杭州市國(guó)土局一次性預(yù)告將出讓２６宗、１２００余畝土地,。１０月以來(lái)，這些土地逐漸進(jìn)入正式的拍賣程序,。據(jù)近日杭州市國(guó)土資源局發(fā)布的土地出讓公告,，１０月杭州主城區(qū)將有超過２０宗土地密集出讓,，總面積近７０萬(wàn)平方米，超過１０００畝,，創(chuàng)年內(nèi)杭州單月出讓土地面積之最,。
上海、北京等多地土地市場(chǎng)表現(xiàn)同樣搶眼,。國(guó)慶長(zhǎng)假后第一周,，上海集中推出５幅地塊，出讓面積共計(jì)３３．６９萬(wàn)平方米,，起始出讓金總額８９．５５億元,。其中１０日推出的三塊土地全部成功拍出，土地出讓金收入超過６０億元,；位于徐匯區(qū)濱江板塊的一塊宅地經(jīng)過多輪競(jìng)價(jià),，被一競(jìng)買人以４５億元總價(jià)競(jìng)得，折合樓面價(jià)２７０５５元／平方米,，溢價(jià)率達(dá)到４２．８６％,。
節(jié)后幾天，全國(guó)多個(gè)城市的土地市場(chǎng)呈現(xiàn)熱銷局面,。各地土地市場(chǎng)在迎來(lái)９月成交高峰之后,，１０月份依然保持強(qiáng)勁的成交勢(shì)頭。萬(wàn)科,、保利,、首開、龍湖等品牌房企的拿地步伐明顯加快,，近期北京,、上海、杭州等地的土地市場(chǎng)頻現(xiàn)這些大型品牌房企的身影,。
地市“解凍復(fù)蘇”難言“過熱反彈”
土地市場(chǎng)的變化最早出現(xiàn)在７月底,，國(guó)務(wù)院派出的督查組調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，一些城市今年上半年商品住宅用地計(jì)劃執(zhí)行進(jìn)度較慢,，個(gè)別城市不到計(jì)劃供應(yīng)量的１０％,。此后，地方推地步伐明顯加快,。
中國(guó)指數(shù)研究院研究員曹旭東認(rèn)為,，目前的土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“解凍復(fù)蘇”的狀態(tài)，難言“過熱反彈”,�,！艾F(xiàn)在土地市場(chǎng)的熱銷局面是地方政府‘以價(jià)換量’的結(jié)果。”曹旭東說(shuō),，也就是說(shuō),，土地市場(chǎng)的復(fù)蘇是地價(jià)低位運(yùn)行的正常反應(yīng)。
從各地的成交情況看,，地價(jià)普遍維持在相對(duì)較低水平,。９月份杭州推出的土地，多數(shù)以起拍價(jià)成交,。同時(shí),，值得注意的是，此輪地方政府“推地潮”中,，宅地的占比并不大,，宅地“僧多粥少”從而出現(xiàn)多輪競(jìng)價(jià)和較高溢價(jià)也屬正常。
從拿地企業(yè)來(lái)看,，市場(chǎng)中活躍的僅是少數(shù)在全國(guó)布局,、高周轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)的開發(fā)商，如萬(wàn)科,、保利等大型房企,，中小房企仍比較沉寂。在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下,，房企拿地策略逐漸呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì),，大型房企“跑馬圈地”，一些中型房企持續(xù)觀望,，更多的中小房企“無(wú)米下鍋”,。
分析人士指出，土地市場(chǎng)的拿地策略分化顯示房企的真實(shí)狀況,。一些大型房企銷售情況較好,，拿地“補(bǔ)倉(cāng)”是正常需求，但更多的中小開發(fā)商仍在資金“饑渴”中掙扎,。很多房企根本沒有資金進(jìn)入地市,，土地市場(chǎng)近期“反彈”的可能性不大。
不過,，也有業(yè)內(nèi)人士指出,，土地市場(chǎng)“躁動(dòng)”仍值得警惕，土地市場(chǎng)成交量上升,，很可能帶動(dòng)地價(jià)升溫,。應(yīng)密切關(guān)注土地市場(chǎng)變化，防止土地市場(chǎng)由“復(fù)蘇”轉(zhuǎn)變?yōu)椤吧郎亍�,，必要時(shí)要果斷對(duì)土地市場(chǎng)“走熱”踩剎車,。
增供給有利于穩(wěn)預(yù)期
土地是樓市的“面粉”,，加大“面粉”供應(yīng)有利于“面包”價(jià)格的穩(wěn)定。曹旭東表示,，最近幾個(gè)月地方政府推地力度加大,，開發(fā)商在較低價(jià)位拿地，對(duì)樓市增供給意義重大,，為房?jī)r(jià)回歸預(yù)留了空間，將強(qiáng)化樓市回調(diào)預(yù)期,，利好樓市調(diào)控,。
多位業(yè)內(nèi)人士表示，地方政府既有土地供地指標(biāo)壓力,，又有地方財(cái)政吃緊壓力,，加大土地供應(yīng)仍將持續(xù)，這將使土地市場(chǎng)處在“量升價(jià)穩(wěn)”的狀態(tài),，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,，有利于保障樓市供應(yīng)，符合增供給保長(zhǎng)遠(yuǎn)的樓市調(diào)控方向,。
不過,，要防止“地王”、高溢價(jià)地塊出現(xiàn)影響預(yù)期,。曹旭東表示,，中小房企應(yīng)謹(jǐn)慎拿地�,！敖�(jīng)歷一年多的嚴(yán)厲調(diào)控,，開發(fā)商手中的資金并不寬裕，小房企更應(yīng)該‘量入為出’,，盲目拿地風(fēng)險(xiǎn)很大,。”
專家提醒,，地方政府應(yīng)注意推地策略,，避免密集大規(guī)模推地人為造“地王”。中央應(yīng)強(qiáng)化對(duì)地方土地市場(chǎng)督查,，嚴(yán)防地方政府和開發(fā)商推高地價(jià),，向樓市傳導(dǎo)升溫預(yù)期。
業(yè)內(nèi)人士建議,，本輪“史上最嚴(yán)”樓市調(diào)控已逾一年半,，與房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的財(cái)稅制度安排、土地收益使用等深層次改革應(yīng)因時(shí)而動(dòng),，既為樓市調(diào)控深入破除障礙,，也為房地產(chǎn)健康發(fā)展奠定基礎(chǔ),。