|
9月17日,，北京市國土資源局官網(wǎng)顯示：今年6月以來，北京市集中開展清理整治利用集體土地違法建設(shè)銷售(變相銷售)工作,，初步清理出自2008年以來在建在售的79個違法占地項目,，正在對其進行查處,，并提醒廣大公眾不要購買。
同時，該官網(wǎng)提供了79個違法占地住宅項目的分布圖,。據(jù)該圖顯示,，北京市16個區(qū)縣中，昌平區(qū),、房山區(qū)和懷柔區(qū)所占整治項目比例最高,，依次為：28、22,、13,。
9月19日，北京市國土資源局相關(guān)負責人表示,，這些項目有些是占用農(nóng)用地,，有些是占用集體土地，具體情況各不相同,；清理整治工作將堅持屬地管理,、政府主責原則，以區(qū)縣政府為責任主體,，進行分類治理,。
對于此次清理工作，圣運律師事務(wù)所征地拆遷業(yè)務(wù)部首席律師王優(yōu)銀表示,，就北京市小產(chǎn)權(quán)房總量而言,，79個項目僅占其中很少一部分。
此前,，有調(diào)查顯示：北京地區(qū),，小產(chǎn)權(quán)房占市場總量的20%�,！搬槍π‘a(chǎn)權(quán)房,，我國每年都會有幾次清理行動，但小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量有增無減,�,！睂τ诖舜吻謇砉ぷ鳎鮾�(yōu)銀認為最大意義在于“傳遞一個信號,，遏制其增長勢頭”,。
王優(yōu)銀說，對此類案件處理時,，經(jīng)常會遇到兩類糾紛,。一類糾紛出現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)者和當?shù)卣g。在項目開發(fā)上,，開發(fā)者一般和當?shù)鼗鶎诱泻献麝P(guān)系,。當項目因違反土地規(guī)劃及城鄉(xiāng)規(guī)劃相關(guān)法規(guī),，而受到上級主管部門責罰時，開發(fā)商與基層政府之間就會出現(xiàn)矛盾,�,！绊椖块_發(fā)是獲得基層政府許可的，取消后誰來承擔損失,？”他說,。
另一類糾紛出現(xiàn)在開發(fā)商和購房者之間。比如,，此次清理的79個違法占地項目,，雖然大多屬于在建項目，但開發(fā)者基本都采用預售的方式,。
“參與此類項目的開發(fā)者大多資質(zhì)不健全,、資金緊缺，必須靠預售來保證項目的實施,。如果項目取消,，購買者要求還款，開發(fā)商往往稱,，資金已投入項目建設(shè),，無法退款。無奈之下,，一些購買者會通過報警,、起訴等途徑維權(quán)，但效果欠佳,�,！蓖鮾�(yōu)銀說,。
多年來,，購買小產(chǎn)權(quán)房風險巨大，購買者卻始終有增無減,。王優(yōu)銀認為,，有兩個重要原因，“首先是價格低,，其次是購買者認為法不責眾,。”
如果運用行政手段直接干預市場行為效果有限,，是否存在更為柔和的解決方式,？上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭(微博)說，目前,，很多地方保障房房源嚴重不足,，相應(yīng)的土地供應(yīng)也欠缺,。我國已明確提出，讓農(nóng)村集體建設(shè)用地和城市建設(shè)用地并軌,。應(yīng)當以此為基礎(chǔ),，尋找改革突破點。他認為,，此前深圳土地管理制度改革提出的“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)保障房”,，對其他地區(qū)來說，具有借鑒意義,。
據(jù)媒體報道,，深圳是我國小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象較為嚴重的地區(qū)。當?shù)貒辆衷?007年進行的一次調(diào)查結(jié)果顯示,，全市“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房總建筑面積,，占全市住房總量的一半。今年8月,，有媒體報道,，深圳推出的保障房創(chuàng)新方案中將“包括非法建筑納入住房保障體系”。
楊紅旭指出,，這一方案在操作中有一些問題需要注意,。“如果房子已經(jīng)違規(guī)出售,，成為各小業(yè)主所有房屋,，政府出面收購難度很大。如果項目在建或建好尚未出售,，拆除會浪費社會資源,，此時，由政府出面支付部分資金補償村集體,，獲得項目使用權(quán),，再將其作為保障房房源進行租賃分配，社會效益更大,�,！�
各地政府是否愿為項目使用權(quán)轉(zhuǎn)移支付費用？楊紅旭表示,，政府自行購地,、建造保障房，所需資金量很大,�,！笆召彽姆绞綄﹄p方而言性價比都更高�,！彼f,。
對于“政府部分讓利”的建議,，王優(yōu)銀表示贊同。他認為,，應(yīng)適當調(diào)整現(xiàn)有土地管理制度,。
“農(nóng)村集體土地，很多位于城郊或城中村,。這部分土地,，村集體應(yīng)當享有處置和收益權(quán)，通過市場行為獲利,，并向國家繳納部分稅費,。然而，一些地方政府向村集體低價征地,，再高價賣給開發(fā)商,，從中獲取土地財政收入�,；鶎诱畱�(yīng)部分讓利給農(nóng)民,。”
在此次清理整治工作得到廣泛關(guān)注后,，北京市國土資源局相關(guān)負責人曾表示,，針對79處小產(chǎn)權(quán)房將“分類處理”。
對此,，楊紅旭認為,，大規(guī)模拆除可能性極小，“尤其是已建成甚至已出售的”,�,！罢加棉r(nóng)村耕地的小產(chǎn)權(quán)房項目，性質(zhì)惡劣,，對這類情況處理應(yīng)當比較嚴厲,。建在農(nóng)村建筑用地的項目，可由小業(yè)主,、購房人向村集體或政府補繳相關(guān)稅費,，這比直接拆除房屋的社會成本低很多�,！彼f。
8月底,，一部匯集多名專家學者和法律界意見的《集體土地征收條例》民間意見稿曾引起關(guān)注,。
該意見稿建議：以2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的實施出臺為限，在此之前建成的此類項目,，如政府部門沒有扣罰,，應(yīng)視為合法建筑,；《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實施后，如政府部門曾進行處罰或仍在建的小產(chǎn)權(quán)房項目,，應(yīng)視為違法建筑,。作為這一意見稿的主起草人，王優(yōu)銀表示,，該草案的本意是“盡可能縮小清理工作切口,，確保更多人利益得以維護”。
|