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9月17日,，北京市國(guó)土資源局官網(wǎng)顯示：今年6月以來(lái),，北京市集中開(kāi)展清理整治利用集體土地違法建設(shè)銷售(變相銷售)工作，初步清理出自2008年以來(lái)在建在售的79個(gè)違法占地項(xiàng)目,，正在對(duì)其進(jìn)行查處,，并提醒廣大公眾不要購(gòu)買。
同時(shí),，該官網(wǎng)提供了79個(gè)違法占地住宅項(xiàng)目的分布圖,。據(jù)該圖顯示，北京市16個(gè)區(qū)縣中,，昌平區(qū),、房山區(qū)和懷柔區(qū)所占整治項(xiàng)目比例最高，依次為：28、22,、13,。
9月19日，北京市國(guó)土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，這些項(xiàng)目有些是占用農(nóng)用地,，有些是占用集體土地，具體情況各不相同,；清理整治工作將堅(jiān)持屬地管理,、政府主責(zé)原則，以區(qū)縣政府為責(zé)任主體,，進(jìn)行分類治理,。
對(duì)于此次清理工作，圣運(yùn)律師事務(wù)所征地拆遷業(yè)務(wù)部首席律師王優(yōu)銀表示,，就北京市小產(chǎn)權(quán)房總量而言,，79個(gè)項(xiàng)目?jī)H占其中很少一部分。
此前,，有調(diào)查顯示：北京地區(qū),，小產(chǎn)權(quán)房占市場(chǎng)總量的20%�,！搬槍�(duì)小產(chǎn)權(quán)房,，我國(guó)每年都會(huì)有幾次清理行動(dòng)，但小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量有增無(wú)減,�,！睂�(duì)于此次清理工作，王優(yōu)銀認(rèn)為最大意義在于“傳遞一個(gè)信號(hào),，遏制其增長(zhǎng)勢(shì)頭”,。
王優(yōu)銀說(shuō)，對(duì)此類案件處理時(shí),，經(jīng)常會(huì)遇到兩類糾紛,。一類糾紛出現(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)者和當(dāng)?shù)卣g。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上,，開(kāi)發(fā)者一般和當(dāng)?shù)鼗鶎诱泻献麝P(guān)系,。當(dāng)項(xiàng)目因違反土地規(guī)劃及城鄉(xiāng)規(guī)劃相關(guān)法規(guī)，而受到上級(jí)主管部門責(zé)罰時(shí),，開(kāi)發(fā)商與基層政府之間就會(huì)出現(xiàn)矛盾,。“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是獲得基層政府許可的,，取消后誰(shuí)來(lái)承擔(dān)損失,？”他說(shuō)。
另一類糾紛出現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者之間。比如,，此次清理的79個(gè)違法占地項(xiàng)目,，雖然大多屬于在建項(xiàng)目，但開(kāi)發(fā)者基本都采用預(yù)售的方式,。
“參與此類項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)者大多資質(zhì)不健全,、資金緊缺，必須靠預(yù)售來(lái)保證項(xiàng)目的實(shí)施,。如果項(xiàng)目取消,，購(gòu)買者要求還款，開(kāi)發(fā)商往往稱,，資金已投入項(xiàng)目建設(shè),，無(wú)法退款。無(wú)奈之下,，一些購(gòu)買者會(huì)通過(guò)報(bào)警,、起訴等途徑維權(quán)，但效果欠佳,�,！蓖鮾�(yōu)銀說(shuō)。
多年來(lái),，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)巨大,，購(gòu)買者卻始終有增無(wú)減。王優(yōu)銀認(rèn)為,，有兩個(gè)重要原因,，“首先是價(jià)格低，其次是購(gòu)買者認(rèn)為法不責(zé)眾,。”
如果運(yùn)用行政手段直接干預(yù)市場(chǎng)行為效果有限,，是否存在更為柔和的解決方式,？上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭(微博)說(shuō)，目前,，很多地方保障房房源嚴(yán)重不足,，相應(yīng)的土地供應(yīng)也欠缺。我國(guó)已明確提出,，讓農(nóng)村集體建設(shè)用地和城市建設(shè)用地并軌,。應(yīng)當(dāng)以此為基礎(chǔ)，尋找改革突破點(diǎn),。他認(rèn)為,，此前深圳土地管理制度改革提出的“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)保障房”，對(duì)其他地區(qū)來(lái)說(shuō)，具有借鑒意義,。
據(jù)媒體報(bào)道,，深圳是我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象較為嚴(yán)重的地區(qū)。當(dāng)?shù)貒?guó)土局在2007年進(jìn)行的一次調(diào)查結(jié)果顯示,，全市“城中村”農(nóng)民房或其他私人自建房總建筑面積,，占全市住房總量的一半。今年8月,，有媒體報(bào)道,，深圳推出的保障房創(chuàng)新方案中將“包括非法建筑納入住房保障體系”。
楊紅旭指出,，這一方案在操作中有一些問(wèn)題需要注意,。“如果房子已經(jīng)違規(guī)出售,，成為各小業(yè)主所有房屋,，政府出面收購(gòu)難度很大。如果項(xiàng)目在建或建好尚未出售,，拆除會(huì)浪費(fèi)社會(huì)資源,，此時(shí)，由政府出面支付部分資金補(bǔ)償村集體,，獲得項(xiàng)目使用權(quán),，再將其作為保障房房源進(jìn)行租賃分配，社會(huì)效益更大,�,！�
各地政府是否愿為項(xiàng)目使用權(quán)轉(zhuǎn)移支付費(fèi)用？楊紅旭表示,，政府自行購(gòu)地,、建造保障房，所需資金量很大,�,！笆召�(gòu)的方式對(duì)雙方而言性價(jià)比都更高�,！彼f(shuō),。
對(duì)于“政府部分讓利”的建議，王優(yōu)銀表示贊同,。他認(rèn)為,，應(yīng)適當(dāng)調(diào)整現(xiàn)有土地管理制度。
“農(nóng)村集體土地,，很多位于城郊或城中村,。這部分土地,，村集體應(yīng)當(dāng)享有處置和收益權(quán)，通過(guò)市場(chǎng)行為獲利,，并向國(guó)家繳納部分稅費(fèi),。然而，一些地方政府向村集體低價(jià)征地,，再高價(jià)賣給開(kāi)發(fā)商,，從中獲取土地財(cái)政收入�,；鶎诱畱�(yīng)部分讓利給農(nóng)民,。”
在此次清理整治工作得到廣泛關(guān)注后,，北京市國(guó)土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示,，針對(duì)79處小產(chǎn)權(quán)房將“分類處理”。
對(duì)此,，楊紅旭認(rèn)為,，大規(guī)模拆除可能性極小，“尤其是已建成甚至已出售的”,�,！罢加棉r(nóng)村耕地的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，性質(zhì)惡劣,，對(duì)這類情況處理應(yīng)當(dāng)比較嚴(yán)厲,。建在農(nóng)村建筑用地的項(xiàng)目，可由小業(yè)主,、購(gòu)房人向村集體或政府補(bǔ)繳相關(guān)稅費(fèi),，這比直接拆除房屋的社會(huì)成本低很多�,！彼f(shuō),。
8月底，一部匯集多名專家學(xué)者和法律界意見(jiàn)的《集體土地征收條例》民間意見(jiàn)稿曾引起關(guān)注,。
該意見(jiàn)稿建議：以2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的實(shí)施出臺(tái)為限,，在此之前建成的此類項(xiàng)目，如政府部門沒(méi)有扣罰,，應(yīng)視為合法建筑；《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施后,，如政府部門曾進(jìn)行處罰或仍在建的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目,，應(yīng)視為違法建筑。作為這一意見(jiàn)稿的主起草人,，王優(yōu)銀表示,，該草案的本意是“盡可能縮小清理工作切口,，確保更多人利益得以維護(hù)”。
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