近來,，國土資源部多次強調(diào)“小產(chǎn)權房”不合法,，將進行試點清理，并沒收了北京延慶的51棟小產(chǎn)權樓房,，查處了相關責任人,，這一系列舉措引起了社會公眾的廣泛關注。接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的有關專家表示,，“小產(chǎn)權房”已經(jīng)形成了一定的規(guī)模和體量,，并不是歷史遺留問題而是現(xiàn)實困難，既不能一拆了之,，更不能全部合法化,，要照顧各方利益公平處置。
購房者抱定法不責眾
解決“小產(chǎn)權房”問題,，需要深入研究購房需求,，區(qū)分購房人群，測算各類比例,，分類處理,，從而為今后制定清理方案打好基礎。記者在采訪中發(fā)現(xiàn),，購買“小產(chǎn)權房”的人群大致分為三類,，他們的需求各異心態(tài)不同，清理的難度也各不相同,。
一是買不起大產(chǎn)權房的城市低收入家庭和進城農(nóng)民,。購買中小戶型的“小產(chǎn)權房”,，大多為改善性自住需求，其中一部分人群屬于剛性需求,。在大連,、北京等地小產(chǎn)權房集中區(qū)采訪中，記者發(fā)現(xiàn),，當?shù)刭I房者中有不少為新婚夫婦和年輕人,。
二是退休后到農(nóng)村居住享受田園生活的老人。買房既是退休后休閑又可以投資,。在北京最大的小產(chǎn)權社區(qū)太玉園,，62歲的張女士訴記者，知道“小產(chǎn)權房”不合法,，但法不責眾,，多少年了也沒人管。一名中年婦女指著成片的小產(chǎn)權樓盤說：“這么多樓,，能說拆就拆嗎,？過幾年政策一松，就可以拿到房產(chǎn)證了,�,！�
三是中等收入人群為度假享受購買別墅，少數(shù)人購買小戶型投資,。記者在北京昌平區(qū)采訪時,，一些購買小產(chǎn)權四合院的業(yè)主表示，如果將這些別墅洋房全拆了,，無疑是巨大的財富浪費,，有關部門這么做得不償失。而投資者認為,，小產(chǎn)權房不受國家限購政策影響,，想買多少買多少，租出去有穩(wěn)定收益,，將來也會升值,。
開發(fā)商攫取農(nóng)村集體土地“超額利潤”
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權房所占的土地,，沒有經(jīng)過性質(zhì)變更和上市拍賣,，往往是開發(fā)商與村鎮(zhèn)干部私下談妥地價后即進行開發(fā)。而在農(nóng)村集體土地上開發(fā)房地產(chǎn)的“超額利潤”,，大多被開發(fā)商獲得,，失地農(nóng)民所得甚少。
大連市房地產(chǎn)經(jīng)濟學學會秘書長賈廣葆說,，很多開發(fā)商從村集體拿到的土地每畝只需10多萬元,，用地成本幾乎可以忽略不計,，開發(fā)商利潤率高達50%以上。三亞市政府副秘書長陳國誠說,，三亞小產(chǎn)權房之所以泛濫,，主要原因就在于小產(chǎn)權房巨大的利潤。建設小產(chǎn)權房每平方米成本2000元左右,，而售價在每平方米4000元以上,，獲利豐厚。
江蘇省國土資源廳一名干部告訴記者,，開發(fā)小產(chǎn)權房的環(huán)節(jié)基本都是暗箱操作,，集體土地的價格都是村鎮(zhèn)干部與開發(fā)商私下達成的，土地轉(zhuǎn)讓的費用無從知曉,，而建成后產(chǎn)生的非法暴利更加驚人,，甚至超過了商品房。
有關專家認為,，國家有關部門雖然三令五申,，但由于一些地方國土部門未能及時果斷清理，甚至采取了默許縱容的態(tài)度,，才導致小產(chǎn)權房逐步做大成為頑癥痼疾,。賈廣葆說，堵住小產(chǎn)權房蔓延之風,，各級政府以及國土,、規(guī)劃,、建設,、綜合執(zhí)法等多個部門都負有責任，但因為沒有利益所得,、又是個“燙手的山芋”,，最終沒有人真正去管。
多年從事土地督察的一位干部表示,，小產(chǎn)權房吸引了大量資金進入和溢出,，游離于政府監(jiān)管之外，在很多地方成為一筆糊涂賬,。如果對小產(chǎn)權房繼續(xù)默許下去,，農(nóng)村集體土地秩序?qū)o法規(guī)范，農(nóng)民權益和購房者利益也無法保障,。
制定“路線圖”：分類處置 逐步推進
有關專家表示,，“小產(chǎn)權房”已經(jīng)形成了一定的規(guī)模和體量，并不是歷史遺留問題而是現(xiàn)實困難,，既不能一拆了之,，更不能全部合法化,，要照顧各方利益公平處置。
清華大學教授蔡繼明,、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會顧問袁倫華等學者認為,，清理整頓工作的“路線圖”應劃定三條界限：
一是觸碰“紅線”的需要予以嚴厲懲處。對在耕地特別是基本農(nóng)田上,，明顯違反城鄉(xiāng)規(guī)劃的“小產(chǎn)權房”不能合法化,，應依法堅決予以拆除，還原土地本來面貌,。對于占用大量土地的別墅洋房,，應罰沒或拆除。對于開發(fā)企業(yè)和鄉(xiāng)村負責人的不法行為不能姑息,；違法建設的開發(fā)商,，應進行經(jīng)濟懲罰，性質(zhì)嚴重的還應限制其進入建筑開發(fā)領域,；對于“小產(chǎn)權房”被拆除的購買人,，應妥善處理，開發(fā)企業(yè)或鄉(xiāng)村組織要退還房款,，減少購房人的損失,。
二是“黃線”內(nèi)可合法化的部分。在用地方面,，對最終納入土地利用總體規(guī)劃的“小產(chǎn)權房”,，宜盡快補辦集體土地變性、征地,、完善用地出讓手續(xù),、補繳有關出讓金和稅費。對已經(jīng)銷售和居住的小產(chǎn)權房,，用于自住,、首次購房的人員，需要補繳出讓金和稅費以實現(xiàn)合法化,，家庭有實際困難的可以分期繳付,。
三是“紅線”和“黃線”之間的部分�,！靶‘a(chǎn)權房”遍地開花的主要原因是由于低收入群體無力購買商品房,。因此，可將城鄉(xiāng)結合部或城市近郊已建設或在建,、未出售空置的部分“小產(chǎn)權房”,，質(zhì)量驗收合格后，轉(zhuǎn)變?yōu)楣夥炕虮Ｕ戏俊,；蛘甙凑战?jīng)濟適用房和限價房的有關政策向符合購買此房條件的居民出售,；對已出售并已居住的“小產(chǎn)權房”，如果買賣雙方符合經(jīng)濟適用房,、限價房條件的,，也可視為經(jīng)濟適用房或限價房，以解決此類房屋的權屬認定問題,，從而減少社會震蕩,。