近來,，國土資源部多次強(qiáng)調(diào)“小產(chǎn)權(quán)房”不合法，將進(jìn)行試點(diǎn)清理,，并沒收了北京延慶的51棟小產(chǎn)權(quán)樓房,，查處了相關(guān)責(zé)任人，這一系列舉措引起了社會公眾的廣泛關(guān)注,。接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的有關(guān)專家表示,，“小產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)形成了一定的規(guī)模和體量，并不是歷史遺留問題而是現(xiàn)實(shí)困難,，既不能一拆了之,，更不能全部合法化，要照顧各方利益公平處置,。
購房者抱定法不責(zé)眾
解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題,，需要深入研究購房需求，區(qū)分購房人群,，測算各類比例，分類處理,，從而為今后制定清理方案打好基礎(chǔ),。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，購買“小產(chǎn)權(quán)房”的人群大致分為三類,，他們的需求各異心態(tài)不同,，清理的難度也各不相同。
一是買不起大產(chǎn)權(quán)房的城市低收入家庭和進(jìn)城農(nóng)民,。購買中小戶型的“小產(chǎn)權(quán)房”,，大多為改善性自住需求，其中一部分人群屬于剛性需求,。在大連,、北京等地小產(chǎn)權(quán)房集中區(qū)采訪中,，記者發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)刭I房者中有不少為新婚夫婦和年輕人,。
二是退休后到農(nóng)村居住享受田園生活的老人,。買房既是退休后休閑又可以投資。在北京最大的小產(chǎn)權(quán)社區(qū)太玉園,，62歲的張女士訴記者,，知道“小產(chǎn)權(quán)房”不合法，但法不責(zé)眾,，多少年了也沒人管,。一名中年婦女指著成片的小產(chǎn)權(quán)樓盤說：“這么多樓，能說拆就拆嗎,？過幾年政策一松,，就可以拿到房產(chǎn)證了�,！�
三是中等收入人群為度假享受購買別墅,，少數(shù)人購買小戶型投資。記者在北京昌平區(qū)采訪時,，一些購買小產(chǎn)權(quán)四合院的業(yè)主表示,，如果將這些別墅洋房全拆了，無疑是巨大的財(cái)富浪費(fèi),，有關(guān)部門這么做得不償失,。而投資者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房不受國家限購政策影響,，想買多少買多少,，租出去有穩(wěn)定收益，將來也會升值,。
開發(fā)商攫取農(nóng)村集體土地“超額利潤”
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，小產(chǎn)權(quán)房所占的土地，沒有經(jīng)過性質(zhì)變更和上市拍賣,，往往是開發(fā)商與村鎮(zhèn)干部私下談妥地價后即進(jìn)行開發(fā),。而在農(nóng)村集體土地上開發(fā)房地產(chǎn)的“超額利潤”，大多被開發(fā)商獲得,，失地農(nóng)民所得甚少,。
大連市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)會秘書長賈廣葆說，很多開發(fā)商從村集體拿到的土地每畝只需10多萬元,，用地成本幾乎可以忽略不計(jì),，開發(fā)商利潤率高達(dá)50%以上。三亞市政府副秘書長陳國誠說,，三亞小產(chǎn)權(quán)房之所以泛濫,，主要原因就在于小產(chǎn)權(quán)房巨大的利潤,。建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房每平方米成本2000元左右，而售價在每平方米4000元以上,，獲利豐厚,。
江蘇省國土資源廳一名干部告訴記者，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的環(huán)節(jié)基本都是暗箱操作,，集體土地的價格都是村鎮(zhèn)干部與開發(fā)商私下達(dá)成的,，土地轉(zhuǎn)讓的費(fèi)用無從知曉，而建成后產(chǎn)生的非法暴利更加驚人,，甚至超過了商品房,。
有關(guān)專家認(rèn)為，國家有關(guān)部門雖然三令五申,，但由于一些地方國土部門未能及時果斷清理,，甚至采取了默許縱容的態(tài)度，才導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房逐步做大成為頑癥痼疾,。賈廣葆說,，堵住小產(chǎn)權(quán)房蔓延之風(fēng)，各級政府以及國土,、規(guī)劃,、建設(shè)、綜合執(zhí)法等多個部門都負(fù)有責(zé)任,，但因?yàn)闆]有利益所得,、又是個“燙手的山芋”，最終沒有人真正去管,。
多年從事土地督察的一位干部表示,，小產(chǎn)權(quán)房吸引了大量資金進(jìn)入和溢出，游離于政府監(jiān)管之外,，在很多地方成為一筆糊涂賬,。如果對小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)默許下去，農(nóng)村集體土地秩序?qū)o法規(guī)范,，農(nóng)民權(quán)益和購房者利益也無法保障,。
制定“路線圖”：分類處置 逐步推進(jìn)
有關(guān)專家表示，“小產(chǎn)權(quán)房”已經(jīng)形成了一定的規(guī)模和體量,，并不是歷史遺留問題而是現(xiàn)實(shí)困難，既不能一拆了之,，更不能全部合法化,，要照顧各方利益公平處置。
清華大學(xué)教授蔡繼明,、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會顧問袁倫華等學(xué)者認(rèn)為,，清理整頓工作的“路線圖”應(yīng)劃定三條界限：
一是觸碰“紅線”的需要予以嚴(yán)厲懲處,。對在耕地特別是基本農(nóng)田上，明顯違反城鄉(xiāng)規(guī)劃的“小產(chǎn)權(quán)房”不能合法化,，應(yīng)依法堅(jiān)決予以拆除,，還原土地本來面貌。對于占用大量土地的別墅洋房,，應(yīng)罰沒或拆除,。對于開發(fā)企業(yè)和鄉(xiāng)村負(fù)責(zé)人的不法行為不能姑息；違法建設(shè)的開發(fā)商,，應(yīng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)懲罰,，性質(zhì)嚴(yán)重的還應(yīng)限制其進(jìn)入建筑開發(fā)領(lǐng)域；對于“小產(chǎn)權(quán)房”被拆除的購買人,，應(yīng)妥善處理,，開發(fā)企業(yè)或鄉(xiāng)村組織要退還房款，減少購房人的損失,。
二是“黃線”內(nèi)可合法化的部分,。在用地方面，對最終納入土地利用總體規(guī)劃的“小產(chǎn)權(quán)房”,，宜盡快補(bǔ)辦集體土地變性,、征地、完善用地出讓手續(xù),、補(bǔ)繳有關(guān)出讓金和稅費(fèi),。對已經(jīng)銷售和居住的小產(chǎn)權(quán)房，用于自住,、首次購房的人員,，需要補(bǔ)繳出讓金和稅費(fèi)以實(shí)現(xiàn)合法化，家庭有實(shí)際困難的可以分期繳付,。
三是“紅線”和“黃線”之間的部分,。“小產(chǎn)權(quán)房”遍地開花的主要原因是由于低收入群體無力購買商品房,。因此,，可將城鄉(xiāng)結(jié)合部或城市近郊已建設(shè)或在建、未出售空置的部分“小產(chǎn)權(quán)房”,，質(zhì)量驗(yàn)收合格后,，轉(zhuǎn)變?yōu)楣夥炕虮Ｕ戏俊,；蛘甙凑战?jīng)濟(jì)適用房和限價房的有關(guān)政策向符合購買此房條件的居民出售,；對已出售并已居住的“小產(chǎn)權(quán)房”，如果買賣雙方符合經(jīng)濟(jì)適用房、限價房條件的,，也可視為經(jīng)濟(jì)適用房或限價房,，以解決此類房屋的權(quán)屬認(rèn)定問題，從而減少社會震蕩,。