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據(jù)國家統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況,，7月新房價格環(huán)比上漲的城市由6月的25個上升至50個,，二手住房價格環(huán)比上漲的城市也由6月的31個增至38個�,？梢哉f,，7月份房價出現(xiàn)全國性的“普漲”,，是二季度以來住房需求急劇釋放的集中反映。但隨著購房動能減弱,，且經(jīng)濟(jì)下行壓力不減,，預(yù)期未來樓市隨時可能出現(xiàn)變盤。
首先,，樓市前期“量價齊升”并未帶來預(yù)期的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長,，這表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來樓市運行的預(yù)期總體較為謹(jǐn)慎。2012年1至7月,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長15.4%,，增速比1至6月份回落1.2個百分點；其中,，住宅投資同比名義增長10.7%,，增速比1至6月份回落1.3個百分點。無論是土地購置面積還是新開工面積,，均出現(xiàn)了明顯回落,，反映出當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)意愿存在不足。這顯然與“房價上漲預(yù)期上升”以及“恐慌性購房需求入市”的觀點相背離,。事實上,，經(jīng)過近四個月喧囂,，8月份全國樓市重歸于平靜。據(jù)中介機構(gòu)市場研究,，43個重點城市8月份前兩周的成交量環(huán)比下降了5.8%,。7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.57,，比上月回落0.14點,。
第二，經(jīng)濟(jì)下行壓力不減,，房價上漲基礎(chǔ)被削弱。從7月份宏觀經(jīng)濟(jì)運行數(shù)據(jù)看,，工業(yè)增加值,、進(jìn)出口、信貸等數(shù)據(jù)均弱于市場預(yù)期,，反映出經(jīng)濟(jì)仍然面臨下行壓力,。從各國情況看，宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長是房價上漲的基礎(chǔ),。宏觀經(jīng)濟(jì)增長放緩,，企業(yè)盈利下降，居民收入增長放緩,，勢必減少房地產(chǎn)購買需求,，進(jìn)而帶動房價回落。2007年以來,，美國經(jīng)濟(jì)增長放緩,，房價出現(xiàn)了絕對下降。
第三,，樓市去庫存壓力依然不減,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金面總體較緊。7月末,，全國商品房待售面積31667萬平方米,，比6月末增加259萬平方米。其中,，住宅待售面積增加88萬平方米,。如此規(guī)模龐大的庫存以及庫存占用的資金規(guī)模，仍是當(dāng)前開發(fā)商經(jīng)營面臨的主要困境,。據(jù)半年報顯示,，萬科6月末存貨值由年初的2083億元上升8%至2264億元，位居各大房企之首,。在萬科各類存貨中,，已完工開發(fā)產(chǎn)品(現(xiàn)房)81.9億元,，占比3.62%，較2011年同期的2.8%略有提升,。因此,，下階段加快去庫存化進(jìn)程，加大資金回籠,，仍是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營策略,。
當(dāng)前，由高房價帶來的高租金現(xiàn)象,，已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了企業(yè)投資和再投資的進(jìn)程,；與此同時，高房價大幅侵蝕居民購買力,，是制約內(nèi)需擴大的重要障礙,。因此，房價停漲或適度回落,，符合穩(wěn)增長的要求,。特別是當(dāng)前樓市需求有可能隨著經(jīng)濟(jì)增長放緩出現(xiàn)明顯萎縮，用今年房地產(chǎn)投資開發(fā)下降來分析未來樓市供不應(yīng)求,，進(jìn)而得出明年房價將會上漲的觀點值得商榷,。目前，綜合各方面情況看,，中央對房價上漲已保持高度警惕,。在新一輪調(diào)控預(yù)期下，未來房價和交易量同時上漲的情況不太可能出現(xiàn),。在宏觀經(jīng)濟(jì)困難仍將持續(xù)一段時間的情況下,，不排除未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取“現(xiàn)金為王”抵御性策略的可能性。所以,，要冷靜思考當(dāng)前房地產(chǎn)市場的“普漲”局面,。
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