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據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況,，7月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市由6月的25個(gè)上升至50個(gè)，二手住房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市也由6月的31個(gè)增至38個(gè),�,？梢哉f(shuō)，7月份房?jī)r(jià)出現(xiàn)全國(guó)性的“普漲”,，是二季度以來(lái)住房需求急劇釋放的集中反映,。但隨著購(gòu)房動(dòng)能減弱，且經(jīng)濟(jì)下行壓力不減,，預(yù)期未來(lái)樓市隨時(shí)可能出現(xiàn)變盤(pán),。
首先，樓市前期“量?jī)r(jià)齊升”并未帶來(lái)預(yù)期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng),，這表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)樓市運(yùn)行的預(yù)期總體較為謹(jǐn)慎,。2012年1至7月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)15.4%,，增速比1至6月份回落1.2個(gè)百分點(diǎn),；其中，住宅投資同比名義增長(zhǎng)10.7%,，增速比1至6月份回落1.3個(gè)百分點(diǎn),。無(wú)論是土地購(gòu)置面積還是新開(kāi)工面積，均出現(xiàn)了明顯回落，反映出當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)意愿存在不足,。這顯然與“房?jī)r(jià)上漲預(yù)期上升”以及“恐慌性購(gòu)房需求入市”的觀點(diǎn)相背離,。事實(shí)上，經(jīng)過(guò)近四個(gè)月喧囂,，8月份全國(guó)樓市重歸于平靜,。據(jù)中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究，43個(gè)重點(diǎn)城市8月份前兩周的成交量環(huán)比下降了5.8%,。7月份,，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為94.57，比上月回落0.14點(diǎn),。
第二,，經(jīng)濟(jì)下行壓力不減，房?jī)r(jià)上漲基礎(chǔ)被削弱,。從7月份宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)看，工業(yè)增加值,、進(jìn)出口,、信貸等數(shù)據(jù)均弱于市場(chǎng)預(yù)期，反映出經(jīng)濟(jì)仍然面臨下行壓力,。從各國(guó)情況看,，宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)是房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)。宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩,，企業(yè)盈利下降,，居民收入增長(zhǎng)放緩，勢(shì)必減少房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)需求,，進(jìn)而帶動(dòng)房?jī)r(jià)回落,。2007年以來(lái)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩,，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了絕對(duì)下降,。
第三，樓市去庫(kù)存壓力依然不減,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面總體較緊,。7月末，全國(guó)商品房待售面積31667萬(wàn)平方米,，比6月末增加259萬(wàn)平方米,。其中，住宅待售面積增加88萬(wàn)平方米,。如此規(guī)模龐大的庫(kù)存以及庫(kù)存占用的資金規(guī)模,，仍是當(dāng)前開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)面臨的主要困境。據(jù)半年報(bào)顯示，萬(wàn)科6月末存貨值由年初的2083億元上升8%至2264億元,，位居各大房企之首,。在萬(wàn)科各類存貨中，已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(現(xiàn)房)81.9億元,，占比3.62%,，較2011年同期的2.8%略有提升。因此,，下階段加快去庫(kù)存化進(jìn)程,，加大資金回籠，仍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)策略,。
當(dāng)前,，由高房?jī)r(jià)帶來(lái)的高租金現(xiàn)象，已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了企業(yè)投資和再投資的進(jìn)程,；與此同時(shí),，高房?jī)r(jià)大幅侵蝕居民購(gòu)買(mǎi)力，是制約內(nèi)需擴(kuò)大的重要障礙,。因此,，房?jī)r(jià)停漲或適度回落，符合穩(wěn)增長(zhǎng)的要求,。特別是當(dāng)前樓市需求有可能隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩出現(xiàn)明顯萎縮,，用今年房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)下降來(lái)分析未來(lái)樓市供不應(yīng)求，進(jìn)而得出明年房?jī)r(jià)將會(huì)上漲的觀點(diǎn)值得商榷,。目前,，綜合各方面情況看，中央對(duì)房?jī)r(jià)上漲已保持高度警惕,。在新一輪調(diào)控預(yù)期下,，未來(lái)房?jī)r(jià)和交易量同時(shí)上漲的情況不太可能出現(xiàn)。在宏觀經(jīng)濟(jì)困難仍將持續(xù)一段時(shí)間的情況下,，不排除未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取“現(xiàn)金為王”抵御性策略的可能性,。所以，要冷靜思考當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“普漲”局面,。
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