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資金緊張,，銀行融資渠道受限,，使房企借道信托融資解決資金訴求的愿望越來(lái)越強(qiáng)烈,。諾亞財(cái)富日前發(fā)布報(bào)告顯示,，7月共成立房地產(chǎn)信托41只,，成立規(guī)模為105.26億元,，規(guī)模占比為17%,；環(huán)比上月,，成立數(shù)量,、成立規(guī)模和成立規(guī)模占比分別增長(zhǎng)52%,、67%和5個(gè)百分點(diǎn)，出現(xiàn)回暖跡象。
一家信托公司高管告訴記者,，目前房地產(chǎn)信托確實(shí)存在回暖勢(shì)頭,，房地產(chǎn)商融資需求十分強(qiáng)烈，但信托公司在風(fēng)控上比以往更加嚴(yán)格,，在交易對(duì)手選擇上更傾向于規(guī)模大,、資金實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)商。
房地產(chǎn)信托規(guī)模的提升,，一方面說(shuō)明信托公司對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)看重,，另一方面，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金短缺問(wèn)題依然存在,。值得注意的是,，在監(jiān)管層面收緊，融資機(jī)構(gòu)加強(qiáng)風(fēng)控的背景下,，部分中小房企的資金狀況尤為艱難,。
全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，2011年“限貸”與“限購(gòu)”的疊加,，一方面銀行緊縮“銀根”，另一方面,，限購(gòu)政策的施行,，也使房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金難上加難。因此,，在資金緊張的背景下,，房地產(chǎn)企業(yè)不得不選擇融資成本較高的信托、債券等融資方式進(jìn)行融資,。因此,，三季度對(duì)于房企來(lái)說(shuō)是個(gè)坎，多個(gè)信托到期,，使部分小房企又陷入了還債困境,。
不過(guò)，諾亞財(cái)富管理中心研究部總經(jīng)理鄧偉巖對(duì)記者表示,，單月成立數(shù)量和規(guī)模上漲僅是環(huán)比,，并不能表明市場(chǎng)整體回暖。他還稱(chēng),，不排除在兌付壓力下部分開(kāi)發(fā)商和信托公司發(fā)新還舊,，以及部分開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市抱有樂(lè)觀預(yù)期進(jìn)而加大投資的可能。
“數(shù)量和規(guī)模上漲更多與已談妥項(xiàng)目在7月集中推出有關(guān),�,！币晃恍磐腥耸繉�(duì)記者稱(chēng)，在2011年下半年監(jiān)管層面對(duì)房地產(chǎn)信托收緊，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目發(fā)行受限�,，F(xiàn)階段來(lái)看,，監(jiān)管層面并沒(méi)有放寬，仍然是按照以往要求報(bào)項(xiàng)目,。
記者了解到,，雖然7月增速較快，但與去年相比,，仍然相對(duì)較低,。用益信托的數(shù)據(jù)顯示，7月份房地產(chǎn)信托成立數(shù)量為69只,，規(guī)模為153.22億,。相比去年同期成立數(shù)量115只361億，降幅超過(guò)一半,。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)也對(duì)記者表示,，面臨三季度的兌付窗口期，甚至有部分企業(yè)以發(fā)新信托還舊信托的情況,，這也意味著,，在監(jiān)管層、宏觀政策都不放松的背景下,，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力驟然增加,。
的確，三季度對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),，是近兩年的還款高峰,。國(guó)泰君安數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度到期兌付規(guī)模為366億元,，二季度為368億元,，三季度為716億元，四季度為309億元,。中金公司的報(bào)告則稱(chēng),，7至9月平均每月到期房地產(chǎn)信托規(guī)模在300億元，為年內(nèi)最大高峰,。
對(duì)此,，銀監(jiān)會(huì)非銀部主任柯卡生日前也表示，今年下半年與明年上半年,，在2010年和2011年集中成立的房地產(chǎn)信托面臨集中兌付考驗(yàn),。他透露，今明兩年,，信托行業(yè)集合類(lèi)房地產(chǎn)信托需要兌付的金額,，扣除次級(jí)后分別為710.02億元和1842.52億元,。
面對(duì)還款高峰，房企的資金壓力卻因規(guī)模和實(shí)力各有不同,�,！艾F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈狀況分化非常嚴(yán)重,�,！币晃痪哂袊�(guó)資背景的PE高管對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，作為招保萬(wàn)金等大型房地產(chǎn)企業(yè),，由于項(xiàng)目一般都比較好,，所以資金鏈狀況一直不錯(cuò)，反而融資成本在不斷下降,。但與之相反的是,，三四線城市的中小型房企，融資成本卻在不斷提升,。
“之前分化都沒(méi)這么大,，現(xiàn)在越來(lái)越大了�,！鄙鲜鋈耸刻寡�,，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，銀行貸款越多,，其資金成本越低,，但是，由于銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸的嚴(yán)控,，更多的房地產(chǎn)商只能選擇其他融資方式，這也就產(chǎn)生了分化,。從資金成本來(lái)說(shuō),，由于大型地產(chǎn)商底氣較足，多能將融資成本降至7%至8%,。而小型地產(chǎn)商恰恰相反,，他們需多承擔(dān)30%至40%，甚至高達(dá)50%的融資成本,。
除成本的高壓,，庫(kù)存的居高不下同樣給房企帶來(lái)巨大壓力。截至8月16日,，萬(wàn)科,、招商等龍頭房企在內(nèi)的38家房企發(fā)布的中報(bào)顯示，庫(kù)存合計(jì)為5423.62億元,，與去年同期相比凈增1288.84億元,，增幅達(dá)31.17%,。
大房企資金充裕、小房企四處求資,，大小房企資金境況“冰火兩重天”,。對(duì)此，聶梅生指出,，庫(kù)存與債務(wù)高企是房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí),。
“政策層面存在變數(shù)也是企業(yè)所面臨的重大風(fēng)險(xiǎn)�,！标悋�(guó)強(qiáng)指出,，國(guó)務(wù)院派出的8個(gè)督查組已結(jié)束督查階段，但在評(píng)估結(jié)果未出來(lái)之前,，誰(shuí)都無(wú)法判斷未來(lái)政策走向,。但是，如果結(jié)果超出中央預(yù)判,，將出臺(tái)后續(xù)政策,。例如，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn),，提高二手房交易稅,，提高預(yù)售門(mén)檻，加大預(yù)售資金監(jiān)管力度,，加大執(zhí)行力度,，對(duì)地方實(shí)行問(wèn)責(zé)等等。
因此,，陳國(guó)強(qiáng)建議,，在資金高壓與其他存在的諸多不確定性的同時(shí)存在情況下，我們應(yīng)警惕房企資金斷裂的金融風(fēng)險(xiǎn),。
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