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資金緊張,，銀行融資渠道受限,，使房企借道信托融資解決資金訴求的愿望越來越強烈。諾亞財富日前發(fā)布報告顯示，7月共成立房地產(chǎn)信托41只，成立規(guī)模為105.26億元，規(guī)模占比為17%,；環(huán)比上月，成立數(shù)量,、成立規(guī)模和成立規(guī)模占比分別增長52%,、67%和5個百分點，出現(xiàn)回暖跡象,。
一家信托公司高管告訴記者,，目前房地產(chǎn)信托確實存在回暖勢頭,，房地產(chǎn)商融資需求十分強烈，但信托公司在風(fēng)控上比以往更加嚴格,，在交易對手選擇上更傾向于規(guī)模大,、資金實力強的房地產(chǎn)商。
房地產(chǎn)信托規(guī)模的提升,，一方面說明信托公司對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)看重,，另一方面，說明房地產(chǎn)開發(fā)商資金短缺問題依然存在,。值得注意的是,，在監(jiān)管層面收緊，融資機構(gòu)加強風(fēng)控的背景下,，部分中小房企的資金狀況尤為艱難,。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，2011年“限貸”與“限購”的疊加,，一方面銀行緊縮“銀根”,，另一方面，限購政策的施行,，也使房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金難上加難,。因此，在資金緊張的背景下,，房地產(chǎn)企業(yè)不得不選擇融資成本較高的信托,、債券等融資方式進行融資。因此,，三季度對于房企來說是個坎,，多個信托到期，使部分小房企又陷入了還債困境,。
不過,，諾亞財富管理中心研究部總經(jīng)理鄧偉巖對記者表示，單月成立數(shù)量和規(guī)模上漲僅是環(huán)比,，并不能表明市場整體回暖,。他還稱，不排除在兌付壓力下部分開發(fā)商和信托公司發(fā)新還舊,，以及部分開發(fā)商對樓市抱有樂觀預(yù)期進而加大投資的可能,。
“數(shù)量和規(guī)模上漲更多與已談妥項目在7月集中推出有關(guān)�,！币晃恍磐腥耸繉τ浾叻Q,，在2011年下半年監(jiān)管層面對房地產(chǎn)信托收緊，房地產(chǎn)信托項目發(fā)行受限�,，F(xiàn)階段來看,，監(jiān)管層面并沒有放寬,，仍然是按照以往要求報項目。
記者了解到,，雖然7月增速較快,，但與去年相比，仍然相對較低,。用益信托的數(shù)據(jù)顯示,，7月份房地產(chǎn)信托成立數(shù)量為69只，規(guī)模為153.22億,。相比去年同期成立數(shù)量115只361億,，降幅超過一半。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強也對記者表示,，面臨三季度的兌付窗口期,，甚至有部分企業(yè)以發(fā)新信托還舊信托的情況，這也意味著,，在監(jiān)管層、宏觀政策都不放松的背景下,，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力驟然增加,。
的確，三季度對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,，是近兩年的還款高峰,。國泰君安數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度到期兌付規(guī)模為366億元,，二季度為368億元,，三季度為716億元，四季度為309億元,。中金公司的報告則稱,，7至9月平均每月到期房地產(chǎn)信托規(guī)模在300億元，為年內(nèi)最大高峰,。
對此,，銀監(jiān)會非銀部主任柯卡生日前也表示，今年下半年與明年上半年,，在2010年和2011年集中成立的房地產(chǎn)信托面臨集中兌付考驗,。他透露，今明兩年,，信托行業(yè)集合類房地產(chǎn)信托需要兌付的金額,，扣除次級后分別為710.02億元和1842.52億元。
面對還款高峰,，房企的資金壓力卻因規(guī)模和實力各有不同,�,！艾F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈狀況分化非常嚴重,�,！币晃痪哂袊Y背景的PE高管對《經(jīng)濟參考報》記者表示，作為招保萬金等大型房地產(chǎn)企業(yè),，由于項目一般都比較好,，所以資金鏈狀況一直不錯，反而融資成本在不斷下降,。但與之相反的是,，三四線城市的中小型房企，融資成本卻在不斷提升,。
“之前分化都沒這么大,，現(xiàn)在越來越大了�,！鄙鲜鋈耸刻寡�,，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，銀行貸款越多,，其資金成本越低,，但是，由于銀行對房地產(chǎn)企業(yè)信貸的嚴控,，更多的房地產(chǎn)商只能選擇其他融資方式,，這也就產(chǎn)生了分化。從資金成本來說,，由于大型地產(chǎn)商底氣較足,，多能將融資成本降至7%至8%。而小型地產(chǎn)商恰恰相反,，他們需多承擔(dān)30%至40%,，甚至高達50%的融資成本。
除成本的高壓,，庫存的居高不下同樣給房企帶來巨大壓力,。截至8月16日，萬科,、招商等龍頭房企在內(nèi)的38家房企發(fā)布的中報顯示,，庫存合計為5423.62億元，與去年同期相比凈增1288.84億元,，增幅達31.17%,。
大房企資金充裕、小房企四處求資,，大小房企資金境況“冰火兩重天”,。對此,，聶梅生指出，庫存與債務(wù)高企是房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對的現(xiàn)實,。
“政策層面存在變數(shù)也是企業(yè)所面臨的重大風(fēng)險,。”陳國強指出,，國務(wù)院派出的8個督查組已結(jié)束督查階段,，但在評估結(jié)果未出來之前，誰都無法判斷未來政策走向,。但是,，如果結(jié)果超出中央預(yù)判，將出臺后續(xù)政策,。例如,，擴大房產(chǎn)稅試點，提高二手房交易稅,，提高預(yù)售門檻,，加大預(yù)售資金監(jiān)管力度，加大執(zhí)行力度,，對地方實行問責(zé)等等,。
因此，陳國強建議,，在資金高壓與其他存在的諸多不確定性的同時存在情況下，我們應(yīng)警惕房企資金斷裂的金融風(fēng)險,。
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