●6月以來全國重點(diǎn)城市的樓市確實(shí)出現(xiàn)了一些新動(dòng)向,，成交活躍度是2010年2月這輪樓市調(diào)控中罕見的,。
●這一輪回暖是由這兩年積累的剛需釋放出來所推動(dòng),，一旦這股剛需消化掉,，市場需求的增長將出現(xiàn)停滯。
●如果開發(fā)商繼續(xù)以價(jià)換量,，交易量或還有增長余地,，但房價(jià)顯然上升乏力，“量價(jià)齊升”將很難爆發(fā),。
最近數(shù)據(jù)顯示,，7月全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為每平方米8717元，環(huán)比6月上漲0.33%,。其中70個(gè)城市環(huán)比上漲,，30個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比,，環(huán)比上漲的城市增加25個(gè),。在北京、西安等地,，作為樓市火爆標(biāo)志性場面的日光盤,、夜光盤又重現(xiàn)。
房地產(chǎn)調(diào)控政策基本沒有任何松動(dòng),，當(dāng)前樓市為何暖風(fēng)頻吹,？樓市出現(xiàn)回暖跡象，是不是預(yù)示著房價(jià)要重新回到上漲通道,？就這些問題,，記者（以下簡稱“記”）日前采訪了復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院住房政策研究中心主任陳杰（以下簡稱“陳”）。
記：最近數(shù)據(jù)顯示,，7月全國70個(gè)城市房價(jià)環(huán)比上漲,，北京、西安等地日光盤,、夜光盤又重現(xiàn)樓市,。有評論認(rèn)為，樓市回暖,。您同意這種判斷嗎,？
陳：我基本同意這種判斷。判斷樓勢是否回暖,，房價(jià)是一個(gè)重要參考,，但成交量更加重要，兩者要結(jié)合來看。因?yàn)橐环矫�,，“有價(jià)無市”構(gòu)成不了對市場行情的推動(dòng),；另一方面，零星個(gè)別樓盤的成交價(jià)格有很大偶然性,，作為對市場行情的判斷依據(jù)會(huì)有很大偏差與誤導(dǎo)�,，F(xiàn)在來自官方和民間各方面的房價(jià)和成交數(shù)據(jù)和種類繁多,，要綜合對比和根據(jù)判斷需要來看,。但無論國家統(tǒng)計(jì)局還是眾多大型中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，都認(rèn)同6月以來全國重點(diǎn)城市的樓市確實(shí)出現(xiàn)了一些新動(dòng)向,，成交活躍度是2010年2月這輪樓市調(diào)控中罕見的,。
就上海而言，從5月以來,，無論是住房成交量還是價(jià)格都出現(xiàn)了小幅上漲,。按照上海統(tǒng)計(jì)局含有動(dòng)遷房和保障房的官方數(shù)據(jù)，上半年上海一手住宅銷售了703萬平方米,，同比下降1.2%,，是2010年以來最小降幅，但4月至6月都出現(xiàn)了11%以上的增幅,。我們復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心掌握的數(shù)據(jù)顯示：在剔除配套動(dòng)遷和保障房之后,，6月份上海市場化新建商品住宅成交套數(shù)比去年同期高出26%，是2010年同期的2.2倍,，7月又繼續(xù)同比上升了7%,，是2010年同期的1.8倍；同時(shí),，5月以來,，無論是銷售交易均價(jià)，還是我們研究中心開發(fā)的控制地段和類型等結(jié)構(gòu)性因素的特征法價(jià)格,，都出現(xiàn)了止跌平穩(wěn)乃至有所反彈的跡象,，雖然漲幅很小。
一般認(rèn)為房產(chǎn)交易量持續(xù)同比上升5個(gè)至6個(gè)月,，并配合房價(jià)的上升,，才可以正式稱為“回暖”。但上海乃至全國樓市都正在出現(xiàn)回暖跡象,，這點(diǎn)已經(jīng)基本確認(rèn),，需要高度重視和嚴(yán)肅關(guān)注。
記：房地產(chǎn)調(diào)控政策基本沒有任何松動(dòng),，什么原因?qū)е庐?dāng)前樓市暖風(fēng)頻吹,？
陳：從根本上說，還是因?yàn)榇罅縿傂璧目陀^存在，導(dǎo)致樓市需求有一個(gè)底部可以依托,，不至于無限下滑,，再加上連續(xù)降息的刺激，這部分剛需被激發(fā)出來,。樓市在經(jīng)歷兩年半嚴(yán)厲調(diào)控達(dá)到一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展階段后,，積蓄的剛需在觀望多時(shí)后開始集中入市。
剛需對利率十分敏感,，利率的連續(xù)下降,，既因?yàn)橹苯訙p少了按揭成本，又帶有樓市調(diào)控政策不會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)的信號(hào)釋放,，進(jìn)一步刺激了他們的購房欲望,。一批剛需的入市活躍了市場，又改變另一部分剛需和改善型需求購房者對市場的預(yù)期,，進(jìn)一步放大市場成交,。此外，部分開發(fā)商的降價(jià)促銷,、以價(jià)換量的銷售策略,，也起到了一定的推動(dòng)作用。
有一個(gè)數(shù)據(jù)可以輔助我判斷近期的樓市回暖以自住型剛需為主,。上海樓市近期在一手房交易量企穩(wěn)和反彈的時(shí)候,，二手房交易卻仍然大幅下滑，上半年成交面積529.47萬平方米,，下降31.1%,。這說明購房者總體上是十分謹(jǐn)慎和理性的，而不是像2007年和2009年房價(jià)暴漲時(shí)候那樣像搶白菜一樣恐慌性哄搶所有市面可得的住房,。還有一個(gè)原因是,，剛需最大一部分是婚房，多偏愛新房,。
記：樓市出現(xiàn)回暖跡象,，是不是預(yù)示著房價(jià)要重新回到上漲通道？
陳：在當(dāng)前限購政策與不太景氣的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,，我不認(rèn)為房價(jià)會(huì)重回快速上漲通道,。
樓市近期的回暖只是臨時(shí)性、階段性,、技術(shù)性的反彈,。基本因素是去年同期的基值太低,，看起來同比增幅大,，但絕對值并不高,，尚構(gòu)不成市場行情的總體反轉(zhuǎn)。
近期樓市的市場成交活躍,，本質(zhì)是補(bǔ)償性回調(diào),。以上海為例，這幾個(gè)月的成交量,，相比去年同期的同比增幅是高的,，相對2010年同期也是很高的，但還僅恢復(fù)到過去6年歷史平均水平的60%至70%,。要知道,，中國主要城市2010年和2011年的成交量都連續(xù)出現(xiàn)過兩位數(shù)的大幅下跌。
從歷史經(jīng)驗(yàn)來看,，樓市調(diào)整過程中的“量價(jià)”關(guān)系往往會(huì)經(jīng)歷四個(gè)階段,。分別是“量跌價(jià)穩(wěn)——量跌價(jià)跌——量升價(jià)穩(wěn)——量價(jià)齊升”,。這次樓市調(diào)整周期,，從2010年4月“新國八條”到去年底，在重點(diǎn)城市基本上都出現(xiàn)了“量跌價(jià)穩(wěn)”,。去年底到今年初,，雖然房價(jià)總體價(jià)格跌幅可能不明顯，但不少局部確實(shí)
“量價(jià)齊跌”,。而近幾個(gè)月,，在沒有更嚴(yán)厲調(diào)控措施和降息刺激下，在房價(jià)基本穩(wěn)定的情況下,，交易量連續(xù)上升,，出現(xiàn)了第三階段“量升價(jià)穩(wěn)”的苗頭。
不過,，樓市缺乏繼續(xù)升溫的基礎(chǔ),。這一輪回暖是由這兩年積累的剛需釋放出來所推動(dòng)，一旦這股剛需消化掉,，市場需求的增長將出現(xiàn)停滯,。因?yàn)樵谙拶彶环潘傻那闆r下，后續(xù)的剛需不像現(xiàn)在入市的剛需有兩年多的時(shí)間來積累收入與儲(chǔ)蓄,，購買力相對不足,，對價(jià)格更為敏感，無法支撐房價(jià)的上沖,。如果開發(fā)商繼續(xù)以價(jià)換量,，交易量或還有增長余地，但房價(jià)顯然上升乏力,，“量價(jià)齊升”將很難爆發(fā),。
現(xiàn)在,，所謂的樓市“回暖”更多應(yīng)該理解成房地產(chǎn)市場“去投資化”后的回歸正常化：交易回升,，是對過去兩年市場過度恐慌下跌的補(bǔ)償性反彈,，但不是總體反轉(zhuǎn)；成交量還有繼續(xù)增長的空間,，但所謂房價(jià)報(bào)復(fù)性反彈的可能性很小,。
記：您反復(fù)提到剛需是推動(dòng)本輪樓市回暖的關(guān)鍵。那么,，就上海地區(qū)而言,，剛需到底絕對量有多少？
陳：這方面的數(shù)據(jù)很難精確判斷,，但一些相關(guān)數(shù)據(jù)可以幫我們推測——
上�,，F(xiàn)在大概有830多萬戶常住家庭，過去10年年平均新增20多萬戶,；戶籍520多萬戶,，上海戶籍曾經(jīng)控制很嚴(yán)，每年只增加3萬戶,，但近年有所放松,，2010年一年新增戶籍10萬戶。同時(shí),，上海近年來每年結(jié)婚就有13萬至14萬對,，新畢業(yè)大學(xué)生13萬至15萬人。簡單說,，只要常住人口中有1%的家庭有可支付的剛性需求,，或僅考慮新增戶籍家庭，就是很大的潛在購買力,。
而按著市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2011年含動(dòng)遷房和保障房的1474萬平方米一手住宅銷售面積,，折合14萬套左右，今年上半年則是7萬套左右,。如果扣除定向部分戶籍人口配售的動(dòng)遷房和保障房后,，上海近年所統(tǒng)計(jì)的一手住宅銷售量中，市場化商品住宅大約只占一半,。
這說明新增供應(yīng)量相對新增需求總體上是不足的,。只要房價(jià)稍有回落，或者說房價(jià)收入比稍有改善,，就能激發(fā)出相當(dāng)大的購房需求,。所以，上海抑制房價(jià)的壓力始終很大,，任務(wù)艱巨,、不容松懈,。
記：面對暖風(fēng)頻吹的樓市，中央與地方政府都表現(xiàn)出高度關(guān)注,，7月國務(wù)院,、住建部、銀監(jiān)會(huì)等多次表態(tài)絕不松動(dòng)調(diào)控,，多項(xiàng)調(diào)控政策被再度重申,，國務(wù)院于7月下旬派出8個(gè)督察組對全國16個(gè)省（市）貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督察,，上海市政府7月26日也通過辦公廳專門發(fā)文重申調(diào)控政策不變,。堅(jiān)定調(diào)控態(tài)度的同時(shí)，有關(guān)部門也需要拿出更多辦法,。對此,，您有什么建議？
陳：中央政府和地方政府的政策表態(tài)是必要,，也是及時(shí)的,，否則如果坐視樓市回暖不聞不問，甚至推波助瀾,，會(huì)給市場傳遞錯(cuò)誤信號(hào),，導(dǎo)致購房者和投資者都誤判市場前景而做出錯(cuò)誤選擇,。資本市場參與者,，買漲不買跌是與生俱來的慣性，“棘輪效應(yīng)”難以避免,。目前看來,，這些政策穩(wěn)定了市場預(yù)期，還是比較有效遏制了恐慌性購買的重演,。
但著眼未來,，光靠行政命令的手段來遏制房地產(chǎn)投資顯然是不夠的，需要更長遠(yuǎn)的制度設(shè)計(jì),。我覺得最重要有兩點(diǎn),，一是土地財(cái)政的改革，二是要做好保障房這張牌,。
土地財(cái)政各國都有,，只是形式不同，不可也不可能廢除,，關(guān)鍵是怎么搞,。但當(dāng)前這種粗放式、掠奪式的土地出讓金制度,，誘發(fā)地方政府對商用和住宅用地實(shí)行“饑餓供地”策略,，是房價(jià)暴漲的根源,，顯然是不可持續(xù)的。土地財(cái)政的背后,，表面上是地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)的重新界定,，需要重新對公共財(cái)政體制重新設(shè)計(jì)，但更根本的是城市發(fā)展中土地增值收益如何分配,，而這又涉及到對地方政府的公權(quán)力如何授予,、對其績效如何考核的問題，是將來改革的核心難題之一,。
關(guān)于保障房,，其實(shí)是住宅產(chǎn)業(yè)重新塑造的契機(jī)。國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)多次強(qiáng)調(diào),，保障性住房工程,，不僅有改善住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的直接作用，又兼有促民生,、保增長,、調(diào)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大內(nèi)需,、推進(jìn)城市化等多重宏觀功能,，但大張旗鼓的保障性工程建設(shè)，哪些品種,，量多大,，怎么搞，都是需要好好思考和審慎決策的,。特別強(qiáng)調(diào)一點(diǎn),，保障性住房不一定要全部新建，那樣風(fēng)險(xiǎn)大,、公共成本高,，可以通過政策設(shè)計(jì)和制度安排，多從現(xiàn)有房源中利用
“梯度消費(fèi)原理”來籌措合適房源,。
學(xué)者小傳
陳杰：復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院住房政策研究中心執(zhí)行主任,、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授。復(fù)旦大學(xué)學(xué)士,、挪威奧斯陸大學(xué)碩士,、瑞典烏普薩拉大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，瑞典烏普薩拉大學(xué)房地產(chǎn)與城市研究所兼職研究員,。在房地產(chǎn)與城市領(lǐng)域的國際權(quán)威期刊發(fā)表過多篇SSCI論文,，主持完成和在研4項(xiàng)國家級(jí)課題，獲得省部級(jí)科研獎(jiǎng)勵(lì)多項(xiàng),。致力于通過專業(yè)的學(xué)術(shù)研究和建設(shè)性的政策參與提高中國普通居民的住房民生福利,。多次應(yīng)邀參與國家和上海市的住房政策決策制定與咨詢,。