■樓市價格博弈系列之房企篇
自今年3月以來,，房地產(chǎn)市場成交量上升，近一個月以來銷售量更是“一路飄紅”,。但相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況并不容樂觀，目前房企的負債率依然較高,，5成大型房地產(chǎn)企業(yè)的負債率超過60%,。截至目前，在已經(jīng)公布業(yè)績預(yù)告的59家房地產(chǎn)類上市公司中,，有13家預(yù)計業(yè)績將出現(xiàn)下滑,，有20家預(yù)計出現(xiàn)虧損,，整體預(yù)減比例達到了55.9%�,！督�(jīng)濟參考報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，雖然市場成交回暖明顯，但房地產(chǎn)商的資金鏈壓力仍然較大,，市場量價齊升的態(tài)勢難以長久維持,，未來房地產(chǎn)市場暴漲可能性不大，甚至?xí)^續(xù)回落,。
反差 樓市淡季不淡成交紅火
各種現(xiàn)象表明,，本應(yīng)房市淡季的6、7月,，并不那么淡,，反而是一片火紅。中指院最新數(shù)據(jù)顯示,，在7月16日到22日的一周中,，交易量繼續(xù)上升，在所監(jiān)測的40個城市中,，32個城市交易量同比上漲,，6城市同比漲幅超過150%,，其中蘇州同比增幅最大,，達306.42%。
成交量的上漲,，也促使開發(fā)商們的提價熱情再次蠢蠢欲動,。日前，統(tǒng)計局公布6月份70個城市樓價數(shù)據(jù)顯示,，70個大中城市中,，價格下降的城市21個，上漲城市25個,。值得注意的是,，這是此輪調(diào)控周期9個月以來上漲城市數(shù)量首次超過下降城市數(shù)量。此外,，環(huán)比上漲城市數(shù)量的急劇攀升至25個,，也超過前5月上漲城市數(shù)量之和。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,，成交量上漲,，接連兩次的降息，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張局勢稍有緩解，再加上地方政府放松房地產(chǎn)調(diào)控意愿明顯,，促使房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變銷售方式,，借勢提價。
的確,，成交量的上升,，貨幣政策相對放寬，改變了房企觀望的局面,。拿土地拍賣市場來說,，近期，土地拍賣市場就出現(xiàn)有冷到熱的逆轉(zhuǎn),。據(jù)統(tǒng)計,，2012年上半年20個重點城市土地流拍數(shù)高達163宗，其中住宅用地流拍最為明顯,。但是,，6月份開始，一些城市土地交易開始活躍,，不少地方又出現(xiàn)土地高溢價現(xiàn)象,，包括北京、上海,、廣州,、深圳等全國20個重點城市的土地市場推出586塊，僅半月就環(huán)比5月多出239塊,，達年內(nèi)最高峰。
“拿地速度加快,，高溢價地頻繁出現(xiàn),，也說明房企運營策略開始轉(zhuǎn)向�,！敝袊鐣茖W(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院“住房問題研究”課題組成員鄒琳華表示,，上半年，不少房企從之前的“以價換量”轉(zhuǎn)變?yōu)樵囂叫缘靥岣咪N售價格,。從數(shù)據(jù)上看,，現(xiàn)階段售價較年前低點來說，已經(jīng)每月調(diào)高2%至5%,。但是,，由于庫存量大、資金緊張,，加之未來形勢尚未完全明朗,，開發(fā)企業(yè)目前價格上調(diào)具有漸進性、試探性和觀望性,，多采取每月調(diào)高一定比例,，并不斷觀望市場反應(yīng)的策略,，避免因房價較周邊樓盤過高而陷入滯銷僵局。
堪憂 房企經(jīng)營狀況不容樂觀
在成交量回升的帶動下,，房地產(chǎn)版塊股票一路飄紅,。WIND統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年以來,，房地產(chǎn)(申萬)指數(shù)已經(jīng)累計上行了15.78%,，在23個申萬一級行業(yè)中漲幅僅次于食品飲料(16.73%)，大幅領(lǐng)先上證綜指(-2.88%)的同期漲幅,。148只房地產(chǎn)類股票中,，有116只出現(xiàn)上漲，保利地產(chǎn)累計上漲了35.78%,，招商地產(chǎn)累計上漲了28.85%,，萬科A累計上行了23.58%，金地集團則累計上漲了19.81%,。
與此同時,，剛剛披露完的基金的二季報也顯示，房地產(chǎn)股票成為了眾多基金經(jīng)理所追逐的對象,，2012年二季度保利地產(chǎn),、金地集團的多只房地產(chǎn)類股票均受到了基金經(jīng)理的青睞，基金對保利地產(chǎn)整體增持4.4億股,，對金地集團增持3.0億股,，萬科A、華僑城A等也均獲得了大量的增持,。
雖然房企在資本市場被眾買家看好,，但是，從目前已經(jīng)披露的財務(wù)數(shù)據(jù)來看,，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況卻不容樂觀,。
據(jù)統(tǒng)計，目前房企的負債率依然較高,，5成大型房地產(chǎn)企業(yè)的負債率超過60%,。更令人擔(dān)憂的是，大多數(shù)房地產(chǎn)上市企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流為負值,，部分大型房地產(chǎn)企業(yè)集團內(nèi),，互相擔(dān)保的貸款占其全部貸款的3成。
WIND統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至目前,，僅有包括萊茵置業(yè)、臥龍地產(chǎn)和陸家嘴在內(nèi)的三家地產(chǎn)類上市公司公布了半年報，數(shù)據(jù)顯示,，上述三家企業(yè)的營業(yè)收入分別下降了11.69%,、28.61%和48.93%，其凈利潤則分別下滑了23.71%,、48.89%和53.80%,。與此同時，共有包括華僑城A,、電子城,、華遠地產(chǎn)和保利地產(chǎn)在內(nèi)的4家地產(chǎn)企業(yè)公布了業(yè)績快報，除了華遠地產(chǎn)預(yù)計凈利潤出現(xiàn)增長之外,，其余3家均預(yù)計凈利潤將出現(xiàn)不同幅度的下滑,。
而從中報預(yù)告的情況來看，截至目前,，在已經(jīng)公布業(yè)績預(yù)告的59家房地產(chǎn)類上市公司中,，有13家預(yù)計業(yè)績將出現(xiàn)下滑，有20家則預(yù)計將出現(xiàn)虧損,，整體預(yù)減比例達到了55.9%,。其中，嘉凱城預(yù)計今年上半年將虧損35000萬元,，同比下滑4901.41%,。
一位具有國資背景的PE高管對《經(jīng)濟參考報》記者表示，雖然市場成交回暖明顯,，但房地產(chǎn)商的資金仍然繃得很緊,。
“現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈狀況分化非常嚴(yán)重,�,！鄙鲜鋈耸勘硎荆鳛檎斜Ｈf金等大型房地產(chǎn)企業(yè),，由于項目一般都比較好,，所以資金鏈狀況一直不錯,，反而融資成本在不斷下降,。但與之相反的是，三,、四線城市的中小型房企,，融資成本卻在不斷提升。
“之前分化都沒這么大,，現(xiàn)在越來越大了,。”上述人士坦言，對房地產(chǎn)企業(yè)來說,，銀行貸款越多會將其資金成本壓制越低，但是,，由于銀行對房地產(chǎn)企業(yè)信貸的嚴(yán)控,，更多的房地產(chǎn)商只能選擇其他融資方式，這也就產(chǎn)生了分化,。從資金成本來說,，由于大型地產(chǎn)商底氣較足，多能將融資成本降到7%至8%,。而小型地產(chǎn)商恰恰相反,，他們要多承擔(dān)30%至40%，甚至高達50%的融資成本,。
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示,，銀行常規(guī)緊縮致資金獲得量有限的情況下,，融資成本的上升是不可忽視的現(xiàn)實因素。
的確,，地產(chǎn)商的資金壓力仍然未減,。中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為,，由于目前的房地產(chǎn)市場走勢不是市場機制內(nèi)生，而是通過行政高壓手段實現(xiàn),，因此基礎(chǔ)并不牢固，存在諸多不確定性,，我們應(yīng)警惕房企資金斷裂的金融風(fēng)險,。
數(shù)據(jù)顯示,，作為房企重點融資渠道的信托,，目前就面臨較大的兌付壓力,。由于信托多于2010年、2011年大幅增長,，因此其的兌付壓力2012年、2013年間長期存在,。根據(jù)中金公司預(yù)計,，有10%至15%的信托項目可能在2012年出現(xiàn)違約風(fēng)險,。事實上,，2012年前5個月，已有包括中誠,、中融,、渤海和山東信托等18家信托公司的32款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)提前清盤現(xiàn)象，涉及金額達53.51億元,。
預(yù)計 房市難改下行趨勢
除了資金壓力,，在庫存方面，標(biāo)桿房企庫存依然處于高位。截至6月底,，標(biāo)桿房企49個城市的在售項目庫存量,，相對于2011年同期增加了約6成,。
廣東省房協(xié)日前報告顯示，截至上半年期末,，廣東省商品房屋待售面積3216.22萬平方米,，比一季度末增加110.80萬平方米，其中住宅增加57.13萬平方米,，占總增量的51.6%,，均創(chuàng)下近十年來新高,。其中,，待售時間達到1至3年的占比超過5成,。
對此，陳國強表示,，現(xiàn)階段對于企業(yè)來說，高庫存的格局沒有改變,，高負債的狀況雖然有所緩解但也沒有發(fā)生根本性改觀。因此,，在政策繼續(xù)不放松的背景下，我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈壓力仍然較大,，市場量價齊升的態(tài)勢難以長久維持。據(jù)媒體報道,，未來房地產(chǎn)融資仍將嚴(yán)控風(fēng)險,，不排除后續(xù)出臺新規(guī)的可能。
“企業(yè)對現(xiàn)階段的回暖態(tài)勢切勿盲目樂觀,，雖然開發(fā)商利用多種渠道為自己造勢,，輿論勢頭轉(zhuǎn)向,，也出現(xiàn)了‘日光盤’,、‘暴漲’等現(xiàn)象或字眼，但是,，在高庫存,、高負債仍未改觀的背景下,，房地產(chǎn)市場不具備大幅反彈的條件基礎(chǔ),。”
他建議，開發(fā)商仍應(yīng)堅持“以價換量”策略,，盡快回籠資金,，堅持去庫存,，降低自身資金風(fēng)險。
前述PE高管也認為,，由于融資的高成本,，在資金緊張的狀況下，房企沒有能力支撐漲價售賣,，只能選擇“以價換量”快速回收資金,。在此背景下,，未來房地產(chǎn)市場暴漲可能性不大,，甚至?xí)^續(xù)回落,。
聶梅生指出,，目前房地產(chǎn)市場整體處于筑底階段,，因此,，房地產(chǎn)市場仍將在一段較長的時間內(nèi)上下波動。另外,，如果國家繼續(xù)出臺下一輪新政,，不排除房企開啟新一輪的降價。
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