■樓市價格博弈系列之政策篇
編者按：本輪樓市調(diào)控已實施兩年有余,，房地產(chǎn)市場調(diào)控取得了一定的成效,。但值得注意的是，隨著樓市成交逐步回暖,，部分城市新建商品住宅價格出現(xiàn)環(huán)比上漲苗頭,，部分購房者開始擔心房價反彈,。為了詳細梳理樓市現(xiàn)狀以及未來的走向，《經(jīng)濟參考報》從今日起推出“樓市價格博弈”系列報道,，將圍繞政策層面,、市場現(xiàn)狀、購房者心理等角度展開剖析,。
24日,，國務院辦公廳發(fā)出通知，決定從7月下旬開始,，派出8個督查組赴16個省(市)對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施落實情況開展專項督查,。這是近兩個月來，中央層面對樓市調(diào)控的第十次表態(tài),，釋放出調(diào)控不動搖,，穩(wěn)定樓市預期的明確信號。而近期,，南京,、鄭州等地相繼曝出“樓市新政”，引發(fā)輿論對未來樓市調(diào)控走向的頗多猜測。接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的專家指出,，當前樓市各方博弈加劇,，在調(diào)控的關(guān)鍵敏感期，應盡快推行后續(xù)調(diào)控政策,，并建立起調(diào)控長效機制,，防止房價反彈。
態(tài)度 中央“穩(wěn)樓市”信號十連發(fā)
24日,，國務院辦公廳發(fā)出通知,，針對近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題,，為進一步推動房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施落實,，堅決抑制投機投資性需求，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果,，國務院決定從7月下旬開始,，派出8個督查組，對北京,、天津,、河北、上海等16個省(市)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施落實情況開展專項督查,。
通知指出,，此次督查重點檢查住房限購措施執(zhí)行情況，差別化住房信貸政策執(zhí)行情況,，住房用地供應和管理情況,，稅收政策執(zhí)行和征管情況。對落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施有偏差,、不到位的,，國務院督查組將督促進行整改。
這是近兩個月來,，中央層面對樓市調(diào)控的第十次表態(tài),。
此前，6月5日,，住建部相關(guān)負責人在接受媒體采訪時重申繼續(xù)堅定不移地抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控各項政策措施的貫徹落實,；6月12日、14日,，發(fā)改委,、人民銀行、銀監(jiān)會相繼對媒體誤報,、誤讀辟謠,；6月19日,，住建部再次重申將積極配合金融部門、繼續(xù)嚴格執(zhí)行好差別化住房信貸政策,；7月5日,，央行指出金融機構(gòu)要繼續(xù)嚴格執(zhí)行差別化的各項住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機投資性購房,；7月7日,，國務院總理溫家寶在江蘇省常州市調(diào)研時強調(diào)，必須堅定不移做好調(diào)控工作,，把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長期政策,，決不能讓房價反彈，造成功虧一簣,；7月17日,，國土部部長徐紹史表示，將繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖,；7月19日，國土部和住建部聯(lián)合下發(fā)緊急通知,，要求堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控不放松,，不斷鞏固調(diào)控成果，堅決防止房價反彈,。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,，地方由于財政壓力，動作頻頻,。
顧云昌表示,，此次督查，一方面顯現(xiàn)中央對調(diào)控的決心不僅在口頭,，而已在落實,，另一方面，再次釋放堅決執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控信號,。
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認為,，從2011年以“國八條”為標志的本輪最嚴厲調(diào)控開始執(zhí)行到現(xiàn)在，一直存在中央對樓市調(diào)控堅決執(zhí)行與地方政府對調(diào)控微調(diào)的博弈,。雖然中央各部委多次重申調(diào)控力度,，甚至10天內(nèi)四部委辟謠，但是地方政府的微調(diào)依然在頻繁出現(xiàn),，地方政府對樓市調(diào)控松綁意愿很強烈,。
博弈 地方屢屢試探“政策微調(diào)”
23日，南京市與鄭州市分別推出房地產(chǎn)新政,，雖未觸碰限購,、限貸紅線，但在中央頻發(fā)信號穩(wěn)市場預期的關(guān)鍵期，引起眾人熱議,。
鄭州住房管理中心通知顯示,，8月1日起，鄭州低收入人群若同時符合以下條件可申請公積金貸款限額貼息,，連續(xù)正常繳存公積金兩年以上,；購房面積小于90平方米(含90平方米)，且家庭只有一套住房,；申請人按貸款合同約定正常還款一年以上,，尚未結(jié)清貸款，無違約記錄,；申請人上年家庭實際收入低于當?shù)厣夏瓿擎?zhèn)居民人均可支配收入標準或申請人有重大疾病,。
同日，南京市出臺《市政府關(guān)于拉動內(nèi)需擴大消費的若干意見》(以下簡稱《意見》),�,！兑庖姟芬螅凹哟蠊e金政策對首次購房和保障房的支持力度”,、“對于公積金繳存者首次購房家庭給予公積金貸款支持”,。與此同時提出，入選“321”計劃的人才,，正常繳納公積金的可優(yōu)先享受公積金貸款,；若首次購買自住商品住房，視同南京戶籍,，并可按五年內(nèi)個人所得稅市以下留成部分,，給予購房補貼。
對于外界解讀的變相放松限購,，南京市住建委相關(guān)負責人回應稱,，這是一些媒體對于此次政策的“誤讀”。該負責人強調(diào),，“目前,，南京不可能解除限購，南京市將嚴格執(zhí)行國務院對于房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策,�,！�
南京鏈家總經(jīng)理黃月平認為，雖然是引進人才,，涉及人群較少,，政策表面上看也不會直接促使成交量上漲。但執(zhí)行后對于購房者的心理預期將產(chǎn)生一定影響,，尤其是在政府剛剛出臺通知打壓樓市的敏感期,，政府行為很容易引起消費者對于政策放松的誤導,。
與此同時，一些業(yè)內(nèi)人士表示,，樓市成交回暖,，價格也出現(xiàn)回升趨勢，如果本次南京出臺的新政策能夠順利施行,，未來不排除其余城市跟進效仿,，采取類似舉措刺激經(jīng)濟的可能。
“南京新政旨在擴大內(nèi)需,，影響有限被叫�,？赡苄圆淮蟆,！敝袊康禺a(chǎn)信息集團評論員潘紹之認為,，此項政策受惠面并不大，也符合我國發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)的政策,，因此,，不大可能被叫停。
在潘紹之看來,，此次新政不能視為房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向的信號,，準確意義上，它是政府在當前經(jīng)濟形勢下在保增長和保民生(房地產(chǎn)調(diào)控)之間彷徨不定的表現(xiàn),。但是，彷徨本身在當下的環(huán)境下,，對于房地產(chǎn)行業(yè)即是最大的利好,。與此同時，盡管中央層面的口風至今依然趨嚴,，但仍抑制不住地方政府放松限購的沖動,。
據(jù)不完全統(tǒng)計，自房地產(chǎn)調(diào)控以來,，通過各種手段“松綁”樓市調(diào)控的城市已達近50個,，雖然成都、重慶,、揚州等城市微調(diào)政策獲放行,。但有些省市“新政”出臺不到一個月，甚至還來不及實施就已夭折,。例如：石家莊曾草擬的住房限購微調(diào)辦法,，直接遭上級主管部門叫停，河南首套房貸利率7折優(yōu)惠近日被銀監(jiān)部門否決后,，珠海又擬將住宅限購范圍從主城區(qū)收縮至一條街區(qū),，但消息剛曝出4個小時即被連夜叫停,。
對此，顧云昌表示,，地方有自己的難處,，土地出讓金下降、稅收下降,、投資下降的連環(huán)效應,，使地方財政變得艱難。
地方財政收入大幅下降,，可能是地方政府在調(diào)控關(guān)鍵期仍動作頻頻的主要原因,。數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年,，20個重點城市土地流拍數(shù)高達163宗,，住宅用地流拍最為明顯。全國300個城市土地出讓金總額6525.98億元,，同比下降38%,，縮水超4000億元。其中,，一線城市中上海降幅最為明顯,，住宅用地出讓同比下降近50%，商業(yè)地塊降幅也高達30%,。
呼吁 應推出后續(xù)新政
“現(xiàn)階段,，已實行近兩年的限購政策隨著時間的推移效力不斷衰減�,！敝袊鐣茖W院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院“住房問題研究”課題組成員鄒琳華認為,，樓市低迷條件下地方政府面臨財政困難，對限購政策執(zhí)行力度大打折扣,；限購大都以戶籍及社保,、稅收繳納年限為門檻，符合納稅和社保條件的人隨時間推移而增多,；各種規(guī)避限購手段越來越成熟,，都在減輕最嚴厲調(diào)控手段的限購效力，與此同時,，新的抑制住房投資投機的有效手段尚難以跟進,，從而形成相對的政策薄弱期。
中國房地產(chǎn)研究會副會長童悅仲也同意以上觀點,，他表示,，雖然在投資、投機性泡沫被完全擠出市場之前,，房地產(chǎn)調(diào)控不會放松,，但是我們必須盡快推出具有同樣效力的替代政策,，形成房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，例如能有效抑制投資,、投機性住房需求,、穩(wěn)定稅收來源的房產(chǎn)稅政策。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生指出,，現(xiàn)階段我國處于房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵期,，急需推行后續(xù)新政，亟待形成長效調(diào)控機制,，穩(wěn)定市場預期,，避免房地產(chǎn)調(diào)控功虧一簣。
“但是我們必須注意到,，我國樓市回暖速度并不一致,。例如，京滬深等一線城市已有明顯跡象,，而中西部地區(qū)則剛有跡象,。因此，在未來的樓市調(diào)控中,，也應分地區(qū)地,，差異化地進行調(diào)控政策�,！鳖櫾撇f,。
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