對(duì)于低迷已久的住宅用地市場(chǎng)來(lái)來(lái)說(shuō),，7月10日,，北京新地王的誕生，仿如一聲春雷。在經(jīng)歷46輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)以及300多輪配建回購(gòu)房面積競(jìng)爭(zhēng)后,，中赫置地以26.3億元的最高上限價(jià)格、配建16400平方米回購(gòu)房的條件,，以3.38萬(wàn)/平方米的樓面價(jià),，拿下海淀萬(wàn)柳地塊——北京新地王。若剔除回購(gòu)房因素,，則以4萬(wàn)/平方米的樓面價(jià),，刷新全國(guó)單價(jià)地王紀(jì)錄。
現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)背景是,，房產(chǎn)市場(chǎng)成交趨于活躍,，而土地市場(chǎng)仍較低迷。從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看,，今年1-5月,，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降18.7%，而全國(guó)商品房銷售面積同比下降12.4%,。從交易中心數(shù)據(jù)分析,，今年6月份，全國(guó)10個(gè)典型城市土地成交建筑面積仍然處于近三年來(lái)低位,，同比下降36%,；而全國(guó)10個(gè)典型城市商品住宅成交量創(chuàng)下近17個(gè)月的新高，同比增長(zhǎng)35%,。顯而易見(jiàn),，土地市場(chǎng)的表現(xiàn)明顯弱于房產(chǎn)市場(chǎng)。從中也反映出開(kāi)發(fā)商對(duì)于后市的預(yù)期總體仍然比較謹(jǐn)慎,，甚至悲觀,。
不過(guò)，近期的情況正在慢慢發(fā)生變化,。比如,，6月份全國(guó)10個(gè)典型城市土地成交建筑面積，環(huán)比5月上漲19%,，說(shuō)明房企拿地意愿有所復(fù)蘇,。今年上半年，地產(chǎn)大佬們的拿地態(tài)度明顯分化,，綠地,、龍湖、金地,、富力等表現(xiàn)積極,。而招商,、中海、保利,、華潤(rùn),、萬(wàn)科、碧桂園等,，今年以來(lái)拿地則相對(duì)穩(wěn)健,，擴(kuò)張速度有所放緩。綠城,、世茂,、遠(yuǎn)洋則上無(wú)作為,其中綠城主要受累于高負(fù)債率和高存貨，并無(wú)奈向九龍倉(cāng)和融創(chuàng)轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)和項(xiàng)目,，而后二者則受制于現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備量較大。
土地市場(chǎng)的不景氣,，也影響了地方政府的收入�,，F(xiàn)階段，我國(guó)地方政府對(duì)于土地出讓金的依賴度較高,，從2002年開(kāi)始,，全國(guó)土地出讓金占地方財(cái)政總收入的占比就高于20%，其后一直震蕩上行,，特別在2008年以后,，其影響力逐步顯現(xiàn)，對(duì)地方財(cái)政收入起著不可或缺的作用,，比如2011年土地出讓金占地方財(cái)政總收入的38.4%,，比2010年降低了2個(gè)百分點(diǎn)，但依然處于歷史較高位,。
今年上半年,，全國(guó)10大典型城市土地出讓金收入為1206億元，與2011年同期相比下降54%,，與2010年比較更是大幅下降61%,。可見(jiàn),，土地出讓金正處于近幾年的低位,，而土地出讓金收入的大幅下降會(huì)使地方政策放松調(diào)控的驅(qū)動(dòng)力增強(qiáng)，所以去年四季度以來(lái),，媒體頻頻報(bào)道部分地方政府出臺(tái)政策,，放松房地產(chǎn)調(diào)控�,；诖�,，地方政府今年賣地的意愿比去年和前年更為強(qiáng)烈,，而為了吸引開(kāi)發(fā)商拿地，地方政府推出優(yōu)質(zhì)地塊的沖動(dòng)在所難免,。
一個(gè)典型例子是,，6月18日，在2012年廣州經(jīng)營(yíng)性土地推介會(huì)上,，近200家國(guó)內(nèi)外房企大鱷圍觀了一場(chǎng)罕見(jiàn)的奪地大戰(zhàn),，恒大鏖戰(zhàn)近1個(gè)小時(shí)，在近200輪舉牌后,，拿下靠近黃埔大道的珠江新城小型商業(yè)地塊,，地塊成交總價(jià)13.22億元，比起始價(jià)高出8.2億元,；折合樓面地價(jià)32968元/平方米,，甚至超過(guò)了目前周邊在售的商業(yè)公寓房?jī)r(jià)。商業(yè)地產(chǎn)爆出地王,，遠(yuǎn)沒(méi)居住用地的地王招人關(guān)注,。原因也簡(jiǎn)單，2009年底以來(lái)的本輪房地產(chǎn)調(diào)控,，矛頭直指住宅市場(chǎng),，促使房?jī)r(jià)合理回歸。7月7日,，溫家寶總理再次強(qiáng)調(diào),，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策，決不允許房?jī)r(jià)反彈,。
眾所周知,，以往投資投機(jī)性購(gòu)房需求，比較青睞高檔住宅,，而本輪調(diào)控中采取的限購(gòu),、限貸政策，直指多套房需求,、高端房需求,。數(shù)據(jù)表明，今年以來(lái)全國(guó)一二線城市商品住宅成交反彈,，是以剛需為主導(dǎo)的,，近兩個(gè)月改善需求也有所釋放。然而,，別墅,、豪宅公寓市場(chǎng)，依舊在沿續(xù)去年下半年以來(lái)的低迷之態(tài),，即便是今年以來(lái)部分豪宅項(xiàng)目加大了促銷力度,，成交情況仍未見(jiàn)實(shí)質(zhì)性的好轉(zhuǎn),。而北京地王項(xiàng)目，樓面價(jià)已高達(dá)4萬(wàn)元/平方米,，估計(jì)未來(lái)房子賣8萬(wàn)元/平方米左右,，才能實(shí)現(xiàn)盈利。開(kāi)發(fā)商有膽高價(jià)拿下這個(gè)地王,，說(shuō)明對(duì)未來(lái)市場(chǎng)有信心,，這點(diǎn)值得深思。況且,，該項(xiàng)目21%的建筑面積為回購(gòu)房,，將來(lái)政府打算將這些房子分配給什么人？經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)象嗎,？不會(huì)影響豪宅銷售嗎,？他們能與豪宅業(yè)主和諧相處嗎？有點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn),，有點(diǎn)尷尬,，謎底只能讓時(shí)間揭答了。
不管怎么說(shuō),，北京新地王的火爆出爐，意味著隨著商品住宅成交量持續(xù)反彈,，土地市場(chǎng)也快告別冬天了,，預(yù)計(jì)下半年將趨于復(fù)蘇。