在繁榮背后,，商業(yè)地產(chǎn)面臨同質(zhì)性強(qiáng),、后續(xù)資金乏力、庫(kù)存大等問題,，在資金熱捧下迅速出現(xiàn)泡沫化傾向，擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì),，成為繼住宅市場(chǎng)之后,，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的又一隱憂。而早在去年8月召開的中國(guó)銀監(jiān)會(huì)2011年年中工作會(huì)議上,，銀監(jiān)會(huì)提醒,，要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)保持“關(guān)注和警覺”。專家建議,，要及早對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控,，完善現(xiàn)有的供地結(jié)構(gòu)，從源頭防止商業(yè)地產(chǎn)“過熱”,，同時(shí)要拓寬投資渠道,，改變社會(huì)資本在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)“打轉(zhuǎn)”的現(xiàn)狀。
商業(yè)地產(chǎn)隱憂初現(xiàn)
中國(guó)指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)曹旭東表示,，目前在北京,、杭州等城市，商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)一定泡沫,，需要引起重視,。“商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)大,，大家一窩蜂追捧,，如果失去了理性、吹大了泡沫,，也許今天的住宅地產(chǎn)市場(chǎng)就是明天的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng),。”曹旭東說,。
商業(yè)地產(chǎn)繁榮,，眾多房企“轉(zhuǎn)商”，顯示了住宅調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)寄望于商業(yè)地產(chǎn)來平衡風(fēng)險(xiǎn),、回籠資金,。與此同時(shí)，部分投機(jī)性需求也轉(zhuǎn)向,，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫,，隱含的風(fēng)險(xiǎn)和泡沫逐漸顯現(xiàn)。
受資本追捧,，商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)“走熱”,，大批投資客乘勢(shì)“入場(chǎng)”。2011年,，深圳一手寫字樓成交均價(jià)為每平方米35112元,，同比上漲19%,，創(chuàng)下歷史新高。國(guó)際物業(yè)顧問公司戴德梁行日前公布,，至2011年第4季度,，北京市甲級(jí)寫字樓租金價(jià)格持續(xù)上漲，達(dá)每月每平方米246.43元,，較2010年同期大幅增長(zhǎng)44%,。記者走訪了解到，目前在北京高端寫字樓聚集區(qū)CBD區(qū)域,，租金價(jià)格最高的國(guó)貿(mào)寫字樓等寫字樓租金可達(dá)每月每平方米1500元左右,，銀泰寫字樓、華貿(mào)中心寫字樓等租金可達(dá)每月每平方米400元至500元,。
商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量大,、同質(zhì)性高，無序,、過熱發(fā)展可能導(dǎo)致泡沫越吹越大,。上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近幾年來,，以商業(yè),、辦公為主的城市綜合體項(xiàng)目在各大城市發(fā)展迅速，至2015年,，20個(gè)重點(diǎn)城市新增入市體量將達(dá)到16437萬平米,。以成都為例，2011年主城區(qū)人口為530萬,，城市綜合體存量為523萬平方米,，2012年將達(dá)到1061萬平方米，幾乎翻了一倍,。該院周建成博士認(rèn)為,，未來幾年中西部城市商業(yè)地產(chǎn)將面臨供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)。
值得注意的是,，很多商業(yè)項(xiàng)目都直接銷售給了個(gè)人投資者,。在那些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大量同質(zhì)重復(fù)建設(shè)，短期內(nèi)消費(fèi)能力又沒有大幅上升的城市,，如果開發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)大量轉(zhuǎn)售給普通投資者，無疑是將巨大的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給后者,，極容易使商業(yè)地產(chǎn)的泡沫在投資者的頻繁倒手中越吹越大,。
抑制商業(yè)地產(chǎn)“亢奮”
中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁、張大偉等專家建議,，政府應(yīng)出臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控措施,，引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展,，防止其步住宅市場(chǎng)“后塵”。嚴(yán)格區(qū)分商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)和商品住宅市場(chǎng),，抑制“商改住”和商業(yè)公寓的投資性需求,，同時(shí)，要完善城市規(guī)劃,、調(diào)整城市建設(shè)用地供給結(jié)構(gòu),，防止商業(yè)地產(chǎn)快速亢奮發(fā)展。
宋丁表示,，短期看,，要對(duì)“商改住”設(shè)置較為嚴(yán)格規(guī)范的條件，改變商務(wù)公寓無序發(fā)展,、替代商品住宅的現(xiàn)狀,，將商業(yè)地產(chǎn)與商品住宅做較為嚴(yán)格的區(qū)分，防止樓市調(diào)控管住了商品住宅,、吹大了商業(yè)地產(chǎn),。
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，關(guān)鍵是要和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展程度相協(xié)調(diào),，不能矯枉過正,、貪大求全。地方政府和資本都需要冷靜,，改變現(xiàn)在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的沖動(dòng)狀態(tài),。
張大偉表示，要限制商務(wù)公寓市場(chǎng)的活躍性并不容易,，即便開發(fā)商建的是寫字樓,，如果價(jià)格便宜，一樣會(huì)被人當(dāng)住宅用,，而動(dòng)用限購(gòu)手段也會(huì)產(chǎn)生一些負(fù)面效果,。因此，要解決這一問題,，關(guān)鍵在于政府在出讓土地時(shí)做好規(guī)劃,，合理配置商業(yè)用地和住宅用地的比例，避免造成商業(yè)用地產(chǎn)供過于求,，最后變相轉(zhuǎn)為住宅,。其次，合理設(shè)置商業(yè)地產(chǎn)中配建商務(wù)公寓的比例,，限制商業(yè)地產(chǎn)通過“商改住”的方式鉆政策漏洞,，變身商務(wù)公寓。
“商業(yè)地產(chǎn)逐漸吹起的泡沫，既有開發(fā)商資本攪局的因素,，也有地方政府‘發(fā)展’和‘政績(jī)’沖動(dòng),。”曹旭東表示,。
為資本找到新出路
多位專家表示,，要抑制商業(yè)地產(chǎn)“亢奮”，穩(wěn)定樓市調(diào)控成果,，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,，拓寬投資渠道，破除社會(huì)資本投資中的“彈簧門”,、“玻璃門”勢(shì)在必行,，唯有為資本找到新出路，其在樓市“打轉(zhuǎn)”的現(xiàn)狀才能得以改觀,。
2012年5月,，全國(guó)多個(gè)樓市成交出現(xiàn)回暖跡象，部分城市的微調(diào)政策被決策層和市場(chǎng)所接受,，杭州等地先前降價(jià)的樓盤出現(xiàn)價(jià)格回調(diào),、微漲的情況，有分析認(rèn)為,，“史上最嚴(yán)”樓市調(diào)控政策已經(jīng)見底,，部分專家甚至斷言，買房“窗口”已經(jīng)打開,。
宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)欠佳,，穩(wěn)增長(zhǎng)壓力空前。在此背景下,，樓市以成交放量回應(yīng),，資本已經(jīng)躍躍欲試。盡管中央一再表示,，樓市調(diào)控政策基調(diào)不變,，但是多個(gè)城市的一系列微調(diào)政策和市場(chǎng)的反應(yīng)，讓資本又開始緊盯樓市,，商業(yè)地產(chǎn)也不例外,。
張大偉表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,，要使商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展,，關(guān)鍵還是增加投資渠道，讓社會(huì)資本流動(dòng)起來,，同時(shí)要加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí),，改變地方經(jīng)濟(jì)過分依賴房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，同時(shí)啟動(dòng)相關(guān)的財(cái)稅體制改革，使地方政府的財(cái)權(quán)事責(zé)相匹配,，緩沖地方政府的“賣地”沖動(dòng)。
宋丁表示,，之所以限了商品住宅,、火了商業(yè)地產(chǎn)，說到底是大量的閑置資本無處可去,，只能在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投資,。“不管是商品住宅的調(diào)控,，還是商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控,，要取得長(zhǎng)期的效果，必須為社會(huì)資本找到新的投資領(lǐng)域”,，宋丁說,，“否則，社會(huì)資本在房地產(chǎn)行業(yè)‘打轉(zhuǎn)’的現(xiàn)狀很難改變”,。