與住宅市場(chǎng)的價(jià)滯量縮不同,，商業(yè)地產(chǎn)過(guò)去一年上揚(yáng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。根據(jù)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟近期發(fā)布的《2010-2011中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》,，2011年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額接近萬(wàn)億元,，出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。進(jìn)入2012年,，市場(chǎng)雖面臨小幅盤(pán)整但整體穩(wěn)升態(tài)勢(shì)未改,。最新數(shù)據(jù)顯示，一些熱點(diǎn)城市寫(xiě)字樓等商業(yè)物業(yè)價(jià)格高位震蕩,，回報(bào)率持續(xù)上升,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2012年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體仍會(huì)保持一定增長(zhǎng),，并吸引一些知名開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型入場(chǎng),。不過(guò)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也將逐漸升級(jí),，開(kāi)發(fā)商應(yīng)冷靜評(píng)估潛在風(fēng)險(xiǎn),。
商業(yè)地產(chǎn)吸納資金近萬(wàn)億
過(guò)去一年，我國(guó)主要城市商業(yè)地產(chǎn)租金售價(jià)齊升,，上升勢(shì)頭快速,。京滬商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售額更是創(chuàng)下2007年以來(lái)的新高。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，北上廣深四個(gè)一線城市和成都,、天津等重點(diǎn)城市，去年的商用物業(yè)售價(jià)和租金均呈上漲趨勢(shì),。其中北京商業(yè)地產(chǎn)成交150.12萬(wàn)平方米,，成交總額390億元，同比增長(zhǎng)34%,。成交均價(jià)25871元/平方米,，同比上漲7.5%。同時(shí),，寫(xiě)字樓空置率持續(xù)走低,。
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)王永平近日在“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇”上表示，商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模的增長(zhǎng)背后有多方面原因,，其中,，“毫無(wú)疑問(wèn)城市化是一個(gè)的推動(dòng)力，城市化就意味著有大量的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變成城市人口,，這種人口的轉(zhuǎn)變,，不僅是一個(gè)戶籍身份的轉(zhuǎn)換，會(huì)帶來(lái)消費(fèi)行為方式、購(gòu)買(mǎi)力,、消費(fèi)潛力都會(huì)發(fā)生很大的變化,。”再者,，一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控也是增長(zhǎng)一部分的因素,。
進(jìn)入2012年，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了小幅盤(pán)整期,，一些熱點(diǎn)城市的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房或?qū)懽謽巧齽?shì)疲軟,，甚至銷(xiāo)售和租金都呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。不過(guò),，整體來(lái)看仍處于平穩(wěn)發(fā)展階段,。中華全國(guó)商業(yè)信息中心主任王耀表示,，從去年四季度到今年的一季度至少到3月中旬,，商業(yè)地產(chǎn)下滑的速度比較快。
這種小幅盤(pán)整從一線城市的寫(xiě)字樓可窺一斑,。中原地產(chǎn)研究集團(tuán)3月28日公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2月，北上廣深四大城市寫(xiě)字樓供應(yīng)繼續(xù)大幅萎縮,，且均為近3年來(lái)的低位水平,。總供應(yīng)面積13.64萬(wàn)平方米,，環(huán)比下降49%,；銷(xiāo)售面積為20.46萬(wàn)平方米，環(huán)比下降34%,。供應(yīng)下滑幅度超過(guò)銷(xiāo)售下滑幅度15個(gè)百分點(diǎn),，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的格局。在價(jià)格方面,，2月,，各大城市寫(xiě)字樓價(jià)格依然在高位震蕩，其中廣州,、成都小幅上漲,，重慶、南京小幅下跌,，深圳,、杭州環(huán)比持平。
中原地產(chǎn)研究集團(tuán)最新的分析報(bào)告認(rèn)為,，總體來(lái)看近期寫(xiě)字樓價(jià)格沒(méi)有延續(xù)2011年快速上升的勢(shì)頭,，目前市場(chǎng)仍然以消化整理為主。由于價(jià)格基本穩(wěn)定,，而租金持續(xù)上升,，因此近期回報(bào)率有所上升,。除重慶外，其他5個(gè)城市的寫(xiě)字樓租金回報(bào)率均已接近近年來(lái)的峰值,。
“去年四季度到今年一季度商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)遇到了比較難的環(huán)境,，即使這樣，我們對(duì)未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)還是比較有信心的,，因?yàn)槲覀冾A(yù)測(cè)今年一季度是最低的,，二季度和三季度會(huì)回穩(wěn)，四季度最高,，所以不要被現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的低增長(zhǎng)所困擾,，要看到未來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景�,！蓖跻f(shuō),。
部分知名房企轉(zhuǎn)型入場(chǎng)
受良好的市場(chǎng)預(yù)期支撐，不僅外資進(jìn)入商業(yè)類物業(yè)的規(guī)模加大,，本土也有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商聚集到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,。對(duì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，專家預(yù)計(jì),，2012年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體仍會(huì)保持一定增長(zhǎng),。“商住倒掛”現(xiàn)象將進(jìn)一步轉(zhuǎn)變,，洗牌式的項(xiàng)目并購(gòu)不可避免,。行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)管理的競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)更須重視內(nèi)功,。
《2011中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示,，排名前20名的開(kāi)發(fā)商都選擇加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資比重。全球最大酒店業(yè)集團(tuán)之一的洲際集團(tuán)計(jì)劃在5年內(nèi),，將其設(shè)立于中國(guó)的酒店由170家增加至300家,，這些項(xiàng)目的合作方包括了保利、萬(wàn)達(dá)等本土知名房企,。
王永平透露,，現(xiàn)在一些知名開(kāi)發(fā)商正在謀求主動(dòng)轉(zhuǎn)型，計(jì)劃在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有所作為,�,！斑@些年像中糧、華潤(rùn)這些公司都是做了很好的準(zhǔn)備,。在商業(yè)地產(chǎn)里面要大干一場(chǎng),，對(duì)市場(chǎng)的前景也是比較看好的，無(wú)論是資金還是人才、戰(zhàn)略都做了很好的準(zhǔn)備,�,！�
對(duì)于今年的商業(yè)地產(chǎn)走勢(shì)，王永平表示,，2012年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭將由“大躍進(jìn)式”逐步轉(zhuǎn)向穩(wěn)中求進(jìn),。2012年，中央調(diào)低了宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的目標(biāo),，同時(shí)將繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策,，預(yù)計(jì)今年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資增速將會(huì)有所放緩。但是支持商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基本面沒(méi)有發(fā)生根本性變化,，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體仍會(huì)保持一定增長(zhǎng),。
就市場(chǎng)走勢(shì)而言，局部地區(qū)“商住倒掛”情況開(kāi)始扭轉(zhuǎn),。在國(guó)外,，同地段商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格通常高過(guò)住宅，而國(guó)內(nèi)城市大多數(shù)是“商住倒掛”,。目前在北京,、上海等城市這種情況已經(jīng)開(kāi)始改變,。2011年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租售價(jià)格暴漲,，已經(jīng)接近或超過(guò)同地段住宅。預(yù)計(jì)2012年“商住倒掛”現(xiàn)象將進(jìn)一步轉(zhuǎn)變,，一方面住宅價(jià)格開(kāi)始回歸,，另一方面商業(yè)項(xiàng)目品質(zhì)開(kāi)始提升，價(jià)值得以體現(xiàn),。
從開(kāi)發(fā)商自身及行業(yè)發(fā)展的角度來(lái)看,，2012年，行業(yè)自身發(fā)展方式必將由數(shù)量型轉(zhuǎn)向質(zhì)量型,。早期商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)還停留在前期圈地,、銷(xiāo)售甚至招商上，企業(yè)不惜代價(jià)引入一些大品牌作秀,，而今已開(kāi)始轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)管理的競(jìng)爭(zhēng),，企業(yè)更須重視內(nèi)功。另外,，開(kāi)發(fā)商在整體招商中的議價(jià)能力下降,。近年來(lái)，各地商業(yè)地產(chǎn)投資普遍過(guò)熱,，商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量大,、再加上同質(zhì)性高、集中入市，必將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商招商中與商家的博弈能力下降,，補(bǔ)貼商家裝修費(fèi)用,、延長(zhǎng)免租期、只采取銷(xiāo)售扣點(diǎn)提成等狀況可能更為普遍,。
再者,，洗牌式的項(xiàng)目并購(gòu)不可避免。隨著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的不斷顯現(xiàn),，預(yù)計(jì)將會(huì)發(fā)生更多的項(xiàng)目并購(gòu)案,，一些實(shí)力公司迎來(lái)抄底機(jī)會(huì)。行業(yè)集中度有望進(jìn)一步提高,。此外,，一些公司發(fā)展區(qū)域?qū)⒂啥�向更小城市推進(jìn)。由于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)主流發(fā)展模式是住宅依賴型,，二,、三線城市住宅受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響較大，加之商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈,，一些地產(chǎn)公司開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)更小城市甚至直指縣城,，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)投資少、競(jìng)爭(zhēng)弱,、無(wú)限購(gòu),，乘機(jī)捕捉先機(jī)，縣域綜合體將悄然崛起,。
潛在風(fēng)險(xiǎn)不容小覷
不過(guò),，正如一枚硬幣的兩面，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)充滿機(jī)遇的同時(shí),，也蘊(yùn)藏著不容小覷的風(fēng)險(xiǎn),。“商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景,，就一句話,，機(jī)會(huì)很大，風(fēng)險(xiǎn)也很大,�,！弊〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾缃赵凇爸袊�(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇”上說(shuō)。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域可能面臨的風(fēng)險(xiǎn),，香港恒隆集團(tuán)主席陳啟宗認(rèn)為,，商業(yè)房地產(chǎn)真正的風(fēng)險(xiǎn)就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，特別是只租不賣(mài)的話,，現(xiàn)金流就成為非常重要的一件事,。
記者了解到,，商業(yè)地產(chǎn)中的持有型物業(yè)的比重正逐漸走高。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的一份最新研究報(bào)告,，2011年眾多百?gòu)?qiáng)企業(yè)均加強(qiáng)了持有物業(yè)的投入,，全年百?gòu)?qiáng)企業(yè)持有物業(yè)收入均值達(dá)到3.8億元，同比增長(zhǎng)31.3%,。報(bào)告認(rèn)為,，商業(yè)持有物業(yè)的增加為百?gòu)?qiáng)企業(yè)提供了穩(wěn)定的租金收入，并為其創(chuàng)新融資方式提供了條件,，但需要注意的是,，在當(dāng)前金融環(huán)境下，發(fā)展商業(yè)持有物業(yè)對(duì)資金需求較大,，百?gòu)?qiáng)企業(yè)需緊密結(jié)合自身資金的情況,，合理配置持有物業(yè)比重，在短期安全和長(zhǎng)期增長(zhǎng)之間尋求平衡,。
不僅如此,，王永平還提出，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)不可簡(jiǎn)單套用住宅運(yùn)作模式,。2011年位于寧波市江北區(qū)的奧特萊斯廣場(chǎng)被法院查封,，宣告倒閉。王永平認(rèn)為,，寧波奧特萊斯廣場(chǎng)宣告倒閉等事件說(shuō)明,，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)一定要遵循其內(nèi)在規(guī)律，不可簡(jiǎn)單套用住宅運(yùn)作模式,，或者簡(jiǎn)單拷貝其他成功項(xiàng)目,，否則很容易失敗。要倚重專業(yè)力量,。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方式今后要從數(shù)量型轉(zhuǎn)向質(zhì)量型，專業(yè)理念必將進(jìn)一步強(qiáng)化,，專業(yè)機(jī)構(gòu)的影響必將進(jìn)一步擴(kuò)大,。
首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光也持類似看法。在他看來(lái),，商業(yè)房地產(chǎn)在走上升級(jí)的趨勢(shì),。從大的地產(chǎn)商轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)，如果說(shuō)沒(méi)有很高的專業(yè)性,，將來(lái)就會(huì)有很多的問(wèn)題,。
此外，零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)董事長(zhǎng)袁岳還提出,，沒(méi)有特色配置和缺乏孵化功能是目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),。拿后者來(lái)說(shuō),，今天中國(guó)要搞大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)，但與外國(guó)的成熟市場(chǎng)不同,，我們的不成熟市場(chǎng)是需要孵化出很多適應(yīng)消費(fèi)者需要的新品牌的,。比如日本上個(gè)世紀(jì)80年代初，其商業(yè)地產(chǎn)就孵化了像無(wú)印良品這樣的品牌,，而我們今天就是那么幾個(gè)品牌,。