樓市寒冬讓房地產(chǎn)企業(yè)陷入“滯銷”的窘境,，存貨激增,、負債攀升,、融資受限促使房企加速“降價跑量”。
據(jù)中國證券報記者統(tǒng)計,，截至27日,，按照申萬一級指數(shù)分類，滬深兩市已有52家A股房地產(chǎn)上市公司披露2011年年報,，剔除ST公司和不可比因素后,，48家A股上市房企2011年末的存貨合計高達5906.74億元，同比增長45.8%,。以去年的開發(fā)和銷售進度計算,，48家房企目前存貨的消化周期達4.62年。
進入2012年,，房企爭相啟動大范圍降價促銷活動,。業(yè)內(nèi)人士指出，今年“降價跑量”,、快速周轉(zhuǎn)將是多數(shù)房企堅定不移的策略,，但由于房企整體的現(xiàn)金狀況正在好轉(zhuǎn)，預(yù)計房價繼續(xù)下降的空間不會太大,。
存貨周轉(zhuǎn)延長9個月
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2011年，48家A股上市房企實現(xiàn)營業(yè)收入合計2233.95億元,，同比增長26.4%,；營業(yè)成本1286.34億元，同比增長22.2%,；A股房企的整體營業(yè)利潤率有所提升,。但由于存貨激增，各房企的存貨消化周期大幅延長,。
按房企存貨和營業(yè)成本計算,，2011年末48家A股房企整體存貨的消化周期達到4.62年，而2010年末,，這些房企整體存貨的消化周期為3.84年,。這意味著，2011年末A股房企的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)同比足足延長了9個多月,。
48家A股房企中,，有14家房企2011年末的存貨同比增幅超過30%，有7家房企的存貨同比增幅超過50%,。其中,，萬科A以750.02億元的存貨絕對值增幅位居A股榜首。去年底,，萬科的各類存貨中,，已完工開發(fā)產(chǎn)品72.4億元,，占比3.5%；在建開發(fā)產(chǎn)品1380億元,，占比66.2%,；擬開發(fā)產(chǎn)品629.9億元，占比30.2%,。同期,，萬科的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)已達1442天，同比增加105天,。
對于市場走勢,，萬科指出，公司重點關(guān)注的14個城市(深圳,、廣州,、東莞、佛山,、上海,、蘇州、無錫,、杭州,、南京、北京,、天津,、沈陽、成都,、武漢),，繼2010年成交面積同比下降29.6%之后，2011年繼續(xù)下降19.2%,。14個城市2011年第二,、三、四季度的住宅批準預(yù)售面積相對第一季度分別增長77.5%,、100.3%和86.4%,，但成交面積分別下降15.8%、10.2%和15.9%,。由于新增供應(yīng)增加而市場成交下滑,，存貨規(guī)模持續(xù)上升，去存貨周期不斷延長,。
招商地產(chǎn)的存貨壓力也不小。2011年末,，公司存貨達514.4億元,，同比增長33%,。招商地產(chǎn)判斷，由于過去兩年商品房開工量大,，2012年下半年市場供應(yīng)或?qū)⑴噬闲赂唿c,，商品住宅庫存積壓、供大于求的風險仍然很大,。
“降價跑量”將延續(xù)
從2011年三季度開始,，為加快銷售，在一批有影響力的企業(yè)帶動下,，打折促銷開始成為行業(yè)內(nèi)的普遍情況,。各地房價上漲的趨勢受到遏制，房價松動和回落的城市數(shù)量日益增多,。房企普遍認為,，未來一段時期，房地產(chǎn)行業(yè)的整體環(huán)境依然不容樂觀,，降價跑量,、快速周轉(zhuǎn)的市場策略將延續(xù)。
招商地產(chǎn)在年報中指出:提周轉(zhuǎn),、保進度是公司能夠靈活應(yīng)對市場變化的前提,。各項目必須踐行“時間就是金錢、效率就是生命”的理念,，提高節(jié)點完成率,，加速周轉(zhuǎn)；占用資源較多的大盤項目更要做好產(chǎn)品定位及分期統(tǒng)籌,，加快建設(shè)開發(fā)速度,，及早進入銷售。
萬科副總裁毛大慶表示,，2012年一季度,，萬科在北京不會拿地，公司將致力于減少庫存,。首創(chuàng)置業(yè)財務(wù)總監(jiān)羅俊也表示,，加大現(xiàn)有庫存項目的銷售，希望盡快把庫存項目清理掉,，拿現(xiàn)金換來更好的資源,，這是公司長期發(fā)展過程中非常重要的戰(zhàn)略。
保利地產(chǎn)雖然尚未公布年報,，但前兩年激進拿地令公司存貨壓力巨大,。2012年伊始，保利地產(chǎn)就在全國的40多個主要城市進行聯(lián)合促銷,，展開大手筆的降價行動,，總共涉及100多個在售項目2萬余套房源,。
業(yè)內(nèi)人指出，在2009年-2010年房地產(chǎn)業(yè)的火爆期,，不少房地產(chǎn)企業(yè)均大規(guī)模拿地擴張,，致使庫存量位居歷史高位；今年,，去庫存將成為這些房企的首要任務(wù),。3月以來，首套房貸呈現(xiàn)寬松態(tài)勢,，房地產(chǎn)市場迎來今年銷售的窗口期,，因此多數(shù)房企都將抓住機會快速出貨。
現(xiàn)金狀況整體好轉(zhuǎn)
多數(shù)房企積極降價促銷已取得階段性成果,。統(tǒng)計顯示,，48家房企2011年預(yù)收賬款合計達2142.24億元，同比增長41.5%,，與2011年的整體營業(yè)收入相當,。這表明，A股房企今年的結(jié)算業(yè)績已有保障,。同時,，48家房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流趨于好轉(zhuǎn)。
數(shù)據(jù)顯示,，48家房企2011年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額合計為-150.18億元,；而2010年，這些房企經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額合計為-304.51億元,。48家房企中有26家房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流出現(xiàn)好轉(zhuǎn),，占比過半。陸家嘴2011年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為17.69億元,，而2010年公司該指標為-19.07億元,。公司經(jīng)營性現(xiàn)金流好轉(zhuǎn)，主要原因是去年銷售商品,、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金大幅增加,。2011年，陸家嘴銷售商品,、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為54.57億元,，同比增長2.72倍。
2011年,，48家房企的整體負債率變化平穩(wěn),。數(shù)據(jù)顯示，剔除預(yù)收賬款后，48家房企的整體負債率為48.5%,，而2010年,，這一指標為47.9%。2011年,，48家房企中有16家負債率同比下降，有28家房企的負債率增幅在0.1個百分點以內(nèi),。
以萬科為例,，截至2011年末，公司的凈負債率為23.8%,，剔除預(yù)收賬款后,，公司其他負債占總資產(chǎn)的比例為39.6%，相比2010年底的40.2%有所降低,。公司有息負債占全部負債的比例僅22.1%,，且有息負債中，長期有息負債的比例為53.2%,。公司持有貨幣資金342.4億元,，遠高于短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款總額235.7億元。