上市公司2011年報這幾天陸續(xù)公布,。滬深兩市共有32家房企公布年報,，數(shù)據(jù)顯示,，負(fù)債總額增幅達(dá)到30%,，12家資產(chǎn)負(fù)債率超過或接近70%,，其中萬科由之前74.7%上升至77.1%,。僅看這一個指標(biāo),，可見房企日子仍無起色,。
原因也簡單,，一方面，樓盤銷售遇滯,，資金回籠受阻,；另一方面，外部融資環(huán)境較差,，銀行分外“歧視”開發(fā)商,。結(jié)果自然是，房企負(fù)債率上升,，資金捉襟見肘,。不過，企業(yè)負(fù)債中包含了存貨,，負(fù)債率上升暗含存貨增加的因素,，尚難全面反映企業(yè)資金面狀況。
不妨再看其他指標(biāo),。首先,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源。這一指標(biāo)能綜合反映企業(yè)資金狀況,。2011年,，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源相比2010年增長約15%，增速連續(xù)兩年大幅下滑,，說明近兩年資金面持續(xù)收緊,。而去年增幅還是大于2008年的5.71%，即企業(yè)日子要比2008年下半年好過些,。今年1-2月,，這一增幅小幅反彈至16.2%，說明情況略有好轉(zhuǎn),，不過每年一季度,，都有季節(jié)性因素存在。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)投資額,。2011年,，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為83246億元，顯著大于61740億元的房地產(chǎn)開發(fā)投資額,。但關(guān)鍵要看增幅,。2011年資金來源增幅約為15%，但房地產(chǎn)開發(fā)投資增速卻高達(dá)28%,，花錢的速度幾乎是來錢的兩倍,，所以開發(fā)商還是很差錢。
再次,，商品房銷售金額,。賣了多少房子，收回多少資金,，才是決定開發(fā)商資金面寬松與否的內(nèi)生性因素,。2011年，全國商品房銷售額59119億元,，比上年增長12.1%,，增速回落6.8個百分點，而且是連續(xù)兩年回落,，并連續(xù)兩年大幅低于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速,。這意味著，賣房子的速度,，跟不上花錢的速度,。如果看絕對值，則59119億元的賣房錢,，低于61740億元的花錢額,。雖然這些統(tǒng)計口徑并非完全針對同一開發(fā)商群體，但仍能反映房企資金不寬裕的事實,。
總體而言,，經(jīng)過多指標(biāo)測算可知，2011年全國開發(fā)企業(yè)的資金面,，是2009年以來最緊張的一年,，但情況略好于2008年，堪稱自2001年以來次差的一年,。而且,，壞日子還沒到頭。
按當(dāng)前數(shù)據(jù)表現(xiàn),，一季度全國GDP增幅還將繼續(xù)下滑,。2011年12月末，人民幣貸款余額同比增長15.8%，今年2月末同比增長15.2%,，可見一季度貸款增幅比去年四季度更低一些,。雖然去年四季度以來銀根持續(xù)寬松，但總體信貸規(guī)模仍遠(yuǎn)低于2009年一季度,。況且,，房地產(chǎn)開發(fā)貸款仍是限制的重點領(lǐng)域。按銀監(jiān)會指導(dǎo)方針,，今年開發(fā)貸僅定向保障房和普通房項目寬松,，大部分中高檔住宅項目難解資金之渴。關(guān)鍵是,，今年1-2月份,，全國商品房銷售額由去年12.1%的正增長，突然轉(zhuǎn)為同比下降約21%,。
據(jù)此,，預(yù)期今年上半年,，開發(fā)商資金狀況還將進(jìn)一步惡化,，有可能較2008年底情況還要差些。在外部融資環(huán)境難以顯著改善的情況下,，房企通過降價促銷回籠資金,，依然是緩解資金壓力的主要路徑。新一輪打折降價潮,，或?qū)⒃谖磥硪欢螘r間大范圍持續(xù)展開,。這將有助于房價趨于合理回歸。