進入2012年，北上廣深以及二線重點城市繼續(xù)限購已經(jīng)是“板上釘釘”的事實,。但是,，各地對政策的“微調(diào)”沖動卻似乎越來越強烈。
而自從住建部相關(guān)負責(zé)人公開表示,，政府要消除非戶籍的人員購買當(dāng)?shù)厣唐贩恐贫刃哉系K之后,，北京市規(guī)定的非京籍人員購房需有“連續(xù)5年納稅證明”就顯得有些“不合時宜”。據(jù)《華夏時報》記者從北京市建委一位內(nèi)部人士處了解到,，北京市將把限購政策中“連續(xù)5年納稅證明”改為“連續(xù)3年”,，而如果沒有其他情況的話，預(yù)計春節(jié)前就會調(diào)整,。
“預(yù)計春節(jié)前就會調(diào)整”
自從2011年年末的12月30日,，來自北京官方的聲音就表示北京樓市政策在適當(dāng)?shù)臅r機將采取微調(diào)，業(yè)內(nèi)就在不斷地揣測北京市微調(diào)的內(nèi)容,、時間和更為深刻的意義,。而與此同時，北京市房協(xié)秘書長陳志對于限購微調(diào)的建議也頻繁見諸報端,。
陳志認為,，北京實施主動調(diào)控一年來，房價從去年9月份開始已連續(xù)幾個月呈現(xiàn)環(huán)比下降的態(tài)勢,。在樓市調(diào)控取得一定進展后,，考慮2012年的外部和內(nèi)部經(jīng)濟環(huán)境,，適當(dāng)調(diào)整過度從緊的政策勢在必行。
根據(jù)陳志的建議,，在抑制房價過快上漲的同時,，調(diào)控政策適度微調(diào)主要將體現(xiàn)在，將現(xiàn)行1.1倍的首套住房貸款政策適度調(diào)整為基準,，將外地常住人口現(xiàn)行的5年連續(xù)社�,；蛲甓愖C明調(diào)為“3年連續(xù)”或“累計5年”。
而在記者采訪的多位業(yè)內(nèi)專家中,，絕大多數(shù)也與陳志的建議相類似,。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，2012年從嚴的調(diào)控基調(diào)還將延續(xù),，“限購”政策暫時不會取消,，但是針對剛性需求，北京執(zhí)行細則的適度微調(diào)是非常必要的,，比如在限購尺度,、貸款成數(shù)及利率方面，給予首次置業(yè)者和合理的改善型購房者一定的優(yōu)惠和松綁,。
專家的建議似乎與決策層不謀而合,。
據(jù)記者從北京市建委的一位內(nèi)部人士處了解到，此次北京市樓市調(diào)控政策的微調(diào)主要就是將原來的外地常住人口“連續(xù)5年納稅證明”改為“連續(xù)3年”,，而且據(jù)這位人士表示,，“如果沒有其他情況的話，預(yù)計春節(jié)前就會調(diào)整”,。
“事實上,，北京的限購政策對剛需人群的限制力度是非常大的，而北京的剛需群體又特別龐大,�,！焙皶煾嬖V記者。
偉業(yè)我愛我家市場研究院的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,，非京籍且納稅3-5年的在京無房人員占有購房意向總?cè)巳旱?9.1%,，這其中49.8%是兩口之家或三口之家，購房需求迫切,。
上述北京市住建委內(nèi)部人士對記者表示,，“根據(jù)中央對樓市調(diào)控的政策基調(diào)，2012年北京的房地產(chǎn)市場調(diào)控主調(diào)還是求平穩(wěn),，房價將控制在合理的范圍內(nèi),，但會更加側(cè)重于解決低收入群體和剛性需求群體的購房實際，這也是一個民生問題,�,！�
元旦成交量同比跌六成
事實上,，北京樓市在2011年執(zhí)行限購之后就漸行漸冷。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2011年北京市住宅期房,、現(xiàn)房(包含保障房)累計成交91016套，同比2010年成交套數(shù)銳減18%,，創(chuàng)5年以來的歷史最低點,。
與此同時，北京樓市的成交價格也在發(fā)生著變化,。數(shù)據(jù)顯示,，2011年北京市商品住宅的整體成交均價為21811元/平方米，同比2010年慣性上漲6.3%,，但年度漲幅低于10%,。而根據(jù)21世紀不動產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)，若只統(tǒng)計新建住宅或?qū)⒈Ｕ戏考{入住宅,，則住宅價格同比將呈現(xiàn)5%左右的降幅,。
進入2012年，北京樓市的低迷仍然在延續(xù),。據(jù)北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,，2012年北京樓市元旦期間，1月1日-3日新建住宅網(wǎng)簽為541套,，二手房住宅網(wǎng)簽為29套，合計為570套,，同比2011年下調(diào)60%,。
在這樣的市場環(huán)境下，開發(fā)商顯然對目前的樓市信心不足,。亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2012年1月北京只有6個項目計劃開盤，預(yù)計1月份供應(yīng)量可能創(chuàng)出數(shù)年新低,。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，2010年1月北京共27項目計劃開盤，當(dāng)月實際開盤則高達45個,。而2011年1月,，計劃入市的項目也有24個之多。
“在現(xiàn)在這種市場環(huán)境下,，何時開盤,、如何定價，對項目負責(zé)人來說可以說是一種考驗,，現(xiàn)在購房者的心理價位越來越低,，老項目開盤不能輕易降價,，而新盤入市則更需要價格優(yōu)勢�,！辈揭恍卤P項目負責(zé)人劉麗對記者表示,。
“2012年市場的情況肯定會比2011年更嚴峻，對于企業(yè)來說,，進入新的一年,，首要的任務(wù)已經(jīng)不是銷售了，而是如何維持企業(yè)穩(wěn)定,，度過這艱難的一段時間,。”鴻坤理想城項目負責(zé)人曹東告訴記者,。
各地的“跟風(fēng)”沖動
在多數(shù)專家看來,，“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸”,，這已是中央經(jīng)濟工作會議為2012年樓市調(diào)控定下的基調(diào),。而截至2011年12月底，限購的46個城市中,，已有10個城市明確表態(tài)繼續(xù)執(zhí)行限購政策,，即是對中央政策的積極響應(yīng)。
“元旦前后,，估計還會有一批城市宣布繼續(xù)限購,，包括曾表態(tài)限購年底到期的7個城市�,！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,。
不過，在他看來,，與去年的限購政策不同,，今年多數(shù)城市限購或被“潛規(guī)則”破解，“從去年到現(xiàn)在,，不少地方政府都有微調(diào)的沖動和動作,，今年這種明緊暗松的調(diào)控還會出現(xiàn)�,！睏罴t旭表示,。
“2012年，各地的地方政府都希望會有一些靈活性的補充措施維持當(dāng)前房地產(chǎn)市場保持一定的市場活躍度,，一旦有幾個主要的城市都做出微調(diào),，那么其他城市跟風(fēng)的可能性就非常大�,！蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉對記者表示,。
中國房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長謝逸楓在接受記者采訪時也認為,，“2012年限購總體上不會放松，但不排除地方政府會根據(jù)具體情況在限購區(qū)域,、限購對象,、限購戶型等方面加以微調(diào)�,！�
在多數(shù)專家看來,，2012年的限購背景之下，地方政府仍有放松操作的空間,。比如,，對交易稅費的調(diào)整，首套房貸政策調(diào)整等措施,。事實上,，種種變相托市的舉措此前已相繼上演。