進(jìn)入2012年,，北上廣深以及二線重點(diǎn)城市繼續(xù)限購已經(jīng)是“板上釘釘”的事實(shí),。但是,，各地對(duì)政策的“微調(diào)”沖動(dòng)卻似乎越來越強(qiáng)烈。
而自從住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人公開表示,，政府要消除非戶籍的人員購買當(dāng)?shù)厣唐贩恐贫刃哉系K之后，北京市規(guī)定的非京籍人員購房需有“連續(xù)5年納稅證明”就顯得有些“不合時(shí)宜”。據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者從北京市建委一位內(nèi)部人士處了解到,，北京市將把限購政策中“連續(xù)5年納稅證明”改為“連續(xù)3年”，而如果沒有其他情況的話,，預(yù)計(jì)春節(jié)前就會(huì)調(diào)整,。
“預(yù)計(jì)春節(jié)前就會(huì)調(diào)整”
自從2011年年末的12月30日，來自北京官方的聲音就表示北京樓市政策在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)將采取微調(diào),，業(yè)內(nèi)就在不斷地揣測(cè)北京市微調(diào)的內(nèi)容,、時(shí)間和更為深刻的意義。而與此同時(shí),，北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志對(duì)于限購微調(diào)的建議也頻繁見諸報(bào)端,。
陳志認(rèn)為,，北京實(shí)施主動(dòng)調(diào)控一年來，房?jī)r(jià)從去年9月份開始已連續(xù)幾個(gè)月呈現(xiàn)環(huán)比下降的態(tài)勢(shì),。在樓市調(diào)控取得一定進(jìn)展后,，考慮2012年的外部和內(nèi)部經(jīng)濟(jì)環(huán)境,，適當(dāng)調(diào)整過度從緊的政策勢(shì)在必行,。
根據(jù)陳志的建議，在抑制房?jī)r(jià)過快上漲的同時(shí),，調(diào)控政策適度微調(diào)主要將體現(xiàn)在,，將現(xiàn)行1.1倍的首套住房貸款政策適度調(diào)整為基準(zhǔn)，將外地常住人口現(xiàn)行的5年連續(xù)社�,；蛲甓愖C明調(diào)為“3年連續(xù)”或“累計(jì)5年”,。
而在記者采訪的多位業(yè)內(nèi)專家中，絕大多數(shù)也與陳志的建議相類似,。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，2012年從嚴(yán)的調(diào)控基調(diào)還將延續(xù),，“限購”政策暫時(shí)不會(huì)取消，但是針對(duì)剛性需求,，北京執(zhí)行細(xì)則的適度微調(diào)是非常必要的,，比如在限購尺度,、貸款成數(shù)及利率方面,，給予首次置業(yè)者和合理的改善型購房者一定的優(yōu)惠和松綁。
專家的建議似乎與決策層不謀而合,。
據(jù)記者從北京市建委的一位內(nèi)部人士處了解到,，此次北京市樓市調(diào)控政策的微調(diào)主要就是將原來的外地常住人口“連續(xù)5年納稅證明”改為“連續(xù)3年”，而且據(jù)這位人士表示,，“如果沒有其他情況的話,，預(yù)計(jì)春節(jié)前就會(huì)調(diào)整”。
“事實(shí)上,，北京的限購政策對(duì)剛需人群的限制力度是非常大的,，而北京的剛需群體又特別龐大�,！焙皶煾嬖V記者,。
偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，非京籍且納稅3-5年的在京無房人員占有購房意向總?cè)巳旱?9.1%，這其中49.8%是兩口之家或三口之家,，購房需求迫切,。
上述北京市住建委內(nèi)部人士對(duì)記者表示，“根據(jù)中央對(duì)樓市調(diào)控的政策基調(diào),，2012年北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控主調(diào)還是求平穩(wěn),，房?jī)r(jià)將控制在合理的范圍內(nèi)，但會(huì)更加側(cè)重于解決低收入群體和剛性需求群體的購房實(shí)際,，這也是一個(gè)民生問題,。”
元旦成交量同比跌六成
事實(shí)上,，北京樓市在2011年執(zhí)行限購之后就漸行漸冷,。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年北京市住宅期房,、現(xiàn)房(包含保障房)累計(jì)成交91016套,，同比2010年成交套數(shù)銳減18%，創(chuàng)5年以來的歷史最低點(diǎn),。
與此同時(shí),，北京樓市的成交價(jià)格也在發(fā)生著變化。數(shù)據(jù)顯示,，2011年北京市商品住宅的整體成交均價(jià)為21811元/平方米,，同比2010年慣性上漲6.3%，但年度漲幅低于10%,。而根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),，若只統(tǒng)計(jì)新建住宅或?qū)⒈Ｕ戏考{入住宅，則住宅價(jià)格同比將呈現(xiàn)5%左右的降幅,。
進(jìn)入2012年,，北京樓市的低迷仍然在延續(xù)。據(jù)北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,，2012年北京樓市元旦期間,，1月1日-3日新建住宅網(wǎng)簽為541套，二手房住宅網(wǎng)簽為29套,，合計(jì)為570套,，同比2011年下調(diào)60%。
在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下,，開發(fā)商顯然對(duì)目前的樓市信心不足,。亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2012年1月北京只有6個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃開盤,，預(yù)計(jì)1月份供應(yīng)量可能創(chuàng)出數(shù)年新低。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年1月北京共27項(xiàng)目計(jì)劃開盤,，當(dāng)月實(shí)際開盤則高達(dá)45個(gè),。而2011年1月，計(jì)劃入市的項(xiàng)目也有24個(gè)之多,。
“在現(xiàn)在這種市場(chǎng)環(huán)境下,，何時(shí)開盤、如何定價(jià),，對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人來說可以說是一種考驗(yàn),，現(xiàn)在購房者的心理價(jià)位越來越低，老項(xiàng)目開盤不能輕易降價(jià),，而新盤入市則更需要價(jià)格優(yōu)勢(shì),。”昌平一新盤項(xiàng)目負(fù)責(zé)人劉麗對(duì)記者表示,。
“2012年市場(chǎng)的情況肯定會(huì)比2011年更嚴(yán)峻,，對(duì)于企業(yè)來說，進(jìn)入新的一年,，首要的任務(wù)已經(jīng)不是銷售了,，而是如何維持企業(yè)穩(wěn)定，度過這艱難的一段時(shí)間,�,！兵櫪だ硐氤琼�(xiàng)目負(fù)責(zé)人曹東告訴記者。
各地的“跟風(fēng)”沖動(dòng)
在多數(shù)專家看來,，“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖,，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，這已是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為2012年樓市調(diào)控定下的基調(diào),。而截至2011年12月底,，限購的46個(gè)城市中，已有10個(gè)城市明確表態(tài)繼續(xù)執(zhí)行限購政策,，即是對(duì)中央政策的積極響應(yīng),。
“元旦前后，估計(jì)還會(huì)有一批城市宣布繼續(xù)限購,，包括曾表態(tài)限購年底到期的7個(gè)城市,。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示,。
不過,，在他看來,，與去年的限購政策不同,，今年多數(shù)城市限購或被“潛規(guī)則”破解,，“從去年到現(xiàn)在，不少地方政府都有微調(diào)的沖動(dòng)和動(dòng)作,，今年這種明緊暗松的調(diào)控還會(huì)出現(xiàn),。”楊紅旭表示,。
“2012年，各地的地方政府都希望會(huì)有一些靈活性的補(bǔ)充措施維持當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)保持一定的市場(chǎng)活躍度,，一旦有幾個(gè)主要的城市都做出微調(diào),，那么其他城市跟風(fēng)的可能性就非常大�,！蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉對(duì)記者表示,。
中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)謝逸楓在接受記者采訪時(shí)也認(rèn)為，“2012年限購總體上不會(huì)放松,，但不排除地方政府會(huì)根據(jù)具體情況在限購區(qū)域,、限購對(duì)象、限購戶型等方面加以微調(diào),�,！�
在多數(shù)專家看來，2012年的限購背景之下,，地方政府仍有放松操作的空間,。比如，對(duì)交易稅費(fèi)的調(diào)整,，首套房貸政策調(diào)整等措施,。事實(shí)上，種種變相托市的舉措此前已相繼上演,。