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上海首批公租房項目——馨寧公寓已正式啟動供應(yīng),。作為此輪房地產(chǎn)調(diào)控的重要舉措之一,，“房價控制目標”始終備受關(guān)注。記者 凡軍
攝 |
樓市深度調(diào)控、傳統(tǒng)融資渠道及信托融資收緊的大環(huán)境下,，開發(fā)商對于房地產(chǎn)私募股權(quán)基金這一新融資渠道日漸倚重，房地產(chǎn)基金2011年逆勢迎來飛速發(fā)展,。
在開發(fā)商融資模式從完全債權(quán)型轉(zhuǎn)向股權(quán)與債權(quán)并進這一大趨勢下,，房地產(chǎn)基金潛力和未來體量不可小覷，中外資各類房地產(chǎn)基金正積極布局,。我國房地產(chǎn)投資模式也將逐步從實物投資轉(zhuǎn)向投資產(chǎn)業(yè)鏈上端的地產(chǎn)金融,，分享房地產(chǎn)開發(fā)紅利。
樓市調(diào)控下房地產(chǎn)基金逆勢崛起
根據(jù)清科研究中心最新數(shù)據(jù),，2011年前11個月,，共有26支可投資于中國內(nèi)地地區(qū)的私募房地產(chǎn)投資基金完成募集，募資總額達36.42億美元,；投資方面,，前11個月中國市場中共完成房地產(chǎn)投資35起,，交易總額22.20億美元。
“2011年是中國房地產(chǎn)基金飛速發(fā)展的一年,，無論在募資和投資方面均較往年實現(xiàn)大幅增長,。”清科研究中心分析師傅喆說,。
有業(yè)內(nèi)人士估算,，國內(nèi)大大小小的房地產(chǎn)基金存量規(guī)模已經(jīng)接近一千億元。
諾亞財富管理中心地產(chǎn)基金項目總監(jiān)陳昆才說：“2011年以來,，地產(chǎn)基金在產(chǎn)品立項和風(fēng)控會議上身影頻現(xiàn),。房地產(chǎn)基金的興起，既有調(diào)控深化的客觀外因,，也有自主創(chuàng)新的內(nèi)因,，且后者可能更為重要�,！�
事實上,，房地產(chǎn)開發(fā)貸款自2009年收緊，房企上市渠道亦被封堵,，融資成本“次優(yōu)”的房地產(chǎn)信托發(fā)行量隨即開始猛增,，數(shù)據(jù)顯示，2010年投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計超過2800億元,，2011年前三季度投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計達3216.67億元,，投向房地產(chǎn)的信托資金余額6797.69億元�,！�
然而如今樓市成交疲軟,，開發(fā)商短期很難回籠資金。房地產(chǎn)信托逐步開始面臨兌付壓力,，違約風(fēng)險不斷上升,。銀監(jiān)會年中開始持續(xù)收緊房地產(chǎn)信托，加上信托公司自身為防范風(fēng)險,，主動減少房地產(chǎn)信托發(fā)行,，信托融資量從去年三季度開始持續(xù)大幅下滑。
多種融資渠道受堵,，房企自然將目光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)基金這一目前監(jiān)管較少的新興融資渠道,。
事實上，市場中不乏早已涉獵房地產(chǎn)基金的房企,，如金地,、萬科、中海,、復(fù)地等,，去年下半年以來包括萬通地產(chǎn),、嘉凱城等房企紛紛設(shè)立基金，意在為自己的項目進行融資,。
評級機構(gòu)中誠信國際房地產(chǎn)高級分析師鐘天翔對記者表示,，在樓市調(diào)控、傳統(tǒng)融資渠道及信托融資收緊的大環(huán)境下,，房地產(chǎn)企業(yè)對于房地產(chǎn)基金這一新融資渠道日漸倚重,。
房地產(chǎn)投資逐漸從實物轉(zhuǎn)向地產(chǎn)金融
在美國，耳熟能詳?shù)牟皇穷愃迫f科,、金地這樣的開發(fā)商,，而是黑石、鐵獅門這樣的地產(chǎn)基金,。以金融,、基金為核心的上市類房地產(chǎn)公司，無論在規(guī)模,，還是市場份額上,，如今已全面超越開發(fā)型房地產(chǎn)公司。
盛世神州房地產(chǎn)投資基金董事長張民耕此前表示,，未來中國房地產(chǎn)市場主體和市場份額都會發(fā)生轉(zhuǎn)變——金融資源決定市場份額,。
上海社科院城市與房地產(chǎn)研究主任張泓銘認為,，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是值得投資的領(lǐng)域,，只是購買實物的投資因限購不可行，而投資產(chǎn)業(yè)鏈上端的地產(chǎn)金融,，分享地產(chǎn)開發(fā)紅利才是大勢所趨,。
張民耕認為，房地產(chǎn)投資基金動員非房地產(chǎn)行業(yè)的社會資金,，經(jīng)專業(yè)隊伍管理,，增加城市化和房地產(chǎn)的投入，通過融通社會的資金投入到城市化進程當(dāng)中,，使得社會資金分享紅利,，平抑過快上漲的房價，促進房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。
從房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的角度,，發(fā)展房地產(chǎn)基金確有深遠意義和存在價值�,！�
發(fā)展房地產(chǎn)基金一是為房地產(chǎn)開發(fā)提供一種新的開發(fā)模式,，實現(xiàn)房地產(chǎn)投資與開發(fā)的專業(yè)分立、利潤分享,、風(fēng)險分擔(dān),。二為房地產(chǎn)行業(yè)提供一種新的融資渠道,，即從單一的向銀行、非銀行金融機構(gòu)借貸的渠道,，向通過股權(quán)合作,、股權(quán)融資、股權(quán)購并等融資渠道轉(zhuǎn)化,。三為金融機構(gòu)提供一種避險工具,，即提供一種債權(quán)與股權(quán)相結(jié)合融資，股權(quán)內(nèi)部監(jiān)督,、債權(quán)外部監(jiān)督相結(jié)合的規(guī)避風(fēng)險工具,。
陳昆才也表示，房地產(chǎn)基金豐富了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的渠道,。在美國,，約有70%以上的開發(fā)資金來自于社會資本(公募及私募基金)，但在中國這一比例非常之低,。據(jù)不完全統(tǒng)計,，房地產(chǎn)基金占開發(fā)資金規(guī)模總量比例不足1%,。中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展滯后,，背后的原因也是缺乏融資工具和退出渠道。
從投資角度來看,，房地產(chǎn)基金的出現(xiàn),，改變了過去投資房地產(chǎn)只能買房子的局面。借助于地產(chǎn)基金,，投資人可以將資金投向轉(zhuǎn)向地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié),，分流積壓在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的巨量資金，有利于供給與需求的平衡,。
中外房地產(chǎn)基金加快布局
我國房地產(chǎn)基金正在調(diào)控過程中發(fā)展壯大,，專家認為，在加強監(jiān)管,，完善法律法規(guī)的同時,，還需認真思考開發(fā)商依托市場資本的機制，正視開發(fā)商的資本輸入從完全的債權(quán)型轉(zhuǎn)向股權(quán)與債權(quán)并進,。
中航證券首席研究員杜麗虹表示,，盡管目前房地產(chǎn)基金的規(guī)模還很小，還不能指望它拯救地產(chǎn)行業(yè)的融資困境,，只能說它是一個平臺,，一個通道。以后地產(chǎn)基金的規(guī)�,？隙〞䲠U大,，而且應(yīng)該會比目前信托規(guī)模更大,。
實際上，鼎暉,、黑石等另類資產(chǎn)管理人之所以垂青地產(chǎn)基金,，就是看重其中的巨大市場空間。在黑石集團2009年營業(yè)收入構(gòu)成中,，房地產(chǎn)基金所創(chuàng)造的收入占33%,，為最大創(chuàng)收部門，其次才是PE基金,。
陳昆才說,，雖然目前無法斷言中國房地產(chǎn)行業(yè)會發(fā)生同樣的變局，但隨著眾多地產(chǎn)基金的發(fā)起,，地產(chǎn)基金正在構(gòu)建自己的影響力,，中外資房地產(chǎn)基金紛紛加快市場布局，角逐這個潛力市場,。原金地集團高管成立星浩資本不到一年時間,，就投完了首期星浩開發(fā)基金，撬動三個大型城市綜合體項目,。星浩資本希望到2015年,，將基金規(guī)模擴大到280億元人民幣。
萬科,、金地,、復(fù)地、萬通,、嘉凱城等地產(chǎn)公司,，均已積極布局房地產(chǎn)基金,，為自身建立有效的融資渠道,。
盛世神州、高和投資,、建銀精瑞等房地產(chǎn)基金公司則已“專業(yè)地產(chǎn)基金”吸引投資人,。特別是盛世神州旗下的北京盛世神州房地產(chǎn)投資基金近日已正式完成備案，成為首支在國家發(fā)改委備案的私募房地產(chǎn)投資基金,。
鼎暉,、黑石、鐵獅門等知名外資房地產(chǎn)基金,，近年也加快了在中國的擴張步伐,，試水人民幣基金，對中國本土房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)成較大挑戰(zhàn),。
傅喆表示,，我國房地產(chǎn)基金運作尚未形成成熟的模式和標準,，各機構(gòu)對于基金投資方向、工具,、策略及退出機制仍處于研究探索階段,，目前尚無“最佳實踐”可供參考。