|
 |
|
上海首批公租房項(xiàng)目——馨寧公寓已正式啟動(dòng)供應(yīng),。作為此輪房地產(chǎn)調(diào)控的重要舉措之一,，“房價(jià)控制目標(biāo)”始終備受關(guān)注,。記者 凡軍
攝 |
樓市深度調(diào)控,、傳統(tǒng)融資渠道及信托融資收緊的大環(huán)境下,，開發(fā)商對(duì)于房地產(chǎn)私募股權(quán)基金這一新融資渠道日漸倚重,，房地產(chǎn)基金2011年逆勢(shì)迎來飛速發(fā)展,。
在開發(fā)商融資模式從完全債權(quán)型轉(zhuǎn)向股權(quán)與債權(quán)并進(jìn)這一大趨勢(shì)下,，房地產(chǎn)基金潛力和未來體量不可小覷,，中外資各類房地產(chǎn)基金正積極布局,。我國房地產(chǎn)投資模式也將逐步從實(shí)物投資轉(zhuǎn)向投資產(chǎn)業(yè)鏈上端的地產(chǎn)金融,，分享房地產(chǎn)開發(fā)紅利。
樓市調(diào)控下房地產(chǎn)基金逆勢(shì)崛起
根據(jù)清科研究中心最新數(shù)據(jù),，2011年前11個(gè)月,，共有26支可投資于中國內(nèi)地地區(qū)的私募房地產(chǎn)投資基金完成募集，募資總額達(dá)36.42億美元,；投資方面,，前11個(gè)月中國市場中共完成房地產(chǎn)投資35起，交易總額22.20億美元,。
“2011年是中國房地產(chǎn)基金飛速發(fā)展的一年,，無論在募資和投資方面均較往年實(shí)現(xiàn)大幅增長�,！鼻蹇蒲芯恐行姆治鰩煾祮凑f,。
有業(yè)內(nèi)人士估算，國內(nèi)大大小小的房地產(chǎn)基金存量規(guī)模已經(jīng)接近一千億元,。
諾亞財(cái)富管理中心地產(chǎn)基金項(xiàng)目總監(jiān)陳昆才說：“2011年以來,，地產(chǎn)基金在產(chǎn)品立項(xiàng)和風(fēng)控會(huì)議上身影頻現(xiàn)。房地產(chǎn)基金的興起,，既有調(diào)控深化的客觀外因,，也有自主創(chuàng)新的內(nèi)因，且后者可能更為重要,�,！�
事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)貸款自2009年收緊,，房企上市渠道亦被封堵,，融資成本“次優(yōu)”的房地產(chǎn)信托發(fā)行量隨即開始猛增，數(shù)據(jù)顯示,，2010年投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計(jì)超過2800億元,，2011年前三季度投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計(jì)達(dá)3216.67億元，投向房地產(chǎn)的信托資金余額6797.69億元,�,！�
然而如今樓市成交疲軟，開發(fā)商短期很難回籠資金,。房地產(chǎn)信托逐步開始面臨兌付壓力,，違約風(fēng)險(xiǎn)不斷上升。銀監(jiān)會(huì)年中開始持續(xù)收緊房地產(chǎn)信托,，加上信托公司自身為防范風(fēng)險(xiǎn),，主動(dòng)減少房地產(chǎn)信托發(fā)行，信托融資量從去年三季度開始持續(xù)大幅下滑,。
多種融資渠道受堵,，房企自然將目光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)基金這一目前監(jiān)管較少的新興融資渠道,。
事實(shí)上，市場中不乏早已涉獵房地產(chǎn)基金的房企,，如金地,、萬科、中海,、復(fù)地等,，去年下半年以來包括萬通地產(chǎn)、嘉凱城等房企紛紛設(shè)立基金,，意在為自己的項(xiàng)目進(jìn)行融資。
評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中誠信國際房地產(chǎn)高級(jí)分析師鐘天翔對(duì)記者表示,，在樓市調(diào)控,、傳統(tǒng)融資渠道及信托融資收緊的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)基金這一新融資渠道日漸倚重,。
房地產(chǎn)投資逐漸從實(shí)物轉(zhuǎn)向地產(chǎn)金融
在美國,，耳熟能詳?shù)牟皇穷愃迫f科、金地這樣的開發(fā)商,，而是黑石,、鐵獅門這樣的地產(chǎn)基金。以金融,、基金為核心的上市類房地產(chǎn)公司,，無論在規(guī)模，還是市場份額上,，如今已全面超越開發(fā)型房地產(chǎn)公司,。
盛世神州房地產(chǎn)投資基金董事長張民耕此前表示，未來中國房地產(chǎn)市場主體和市場份額都會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變——金融資源決定市場份額,。
上海社科院城市與房地產(chǎn)研究主任張泓銘認(rèn)為,，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是值得投資的領(lǐng)域，只是購買實(shí)物的投資因限購不可行,，而投資產(chǎn)業(yè)鏈上端的地產(chǎn)金融,，分享地產(chǎn)開發(fā)紅利才是大勢(shì)所趨。
張民耕認(rèn)為,，房地產(chǎn)投資基金動(dòng)員非房地產(chǎn)行業(yè)的社會(huì)資金,，經(jīng)專業(yè)隊(duì)伍管理，增加城市化和房地產(chǎn)的投入,，通過融通社會(huì)的資金投入到城市化進(jìn)程當(dāng)中,，使得社會(huì)資金分享紅利，平抑過快上漲的房價(jià),，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,。
從房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的角度,，發(fā)展房地產(chǎn)基金確有深遠(yuǎn)意義和存在價(jià)值�,！�
發(fā)展房地產(chǎn)基金一是為房地產(chǎn)開發(fā)提供一種新的開發(fā)模式,，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資與開發(fā)的專業(yè)分立、利潤分享,、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān),。二為房地產(chǎn)行業(yè)提供一種新的融資渠道，即從單一的向銀行,、非銀行金融機(jī)構(gòu)借貸的渠道,，向通過股權(quán)合作、股權(quán)融資,、股權(quán)購并等融資渠道轉(zhuǎn)化,。三為金融機(jī)構(gòu)提供一種避險(xiǎn)工具，即提供一種債權(quán)與股權(quán)相結(jié)合融資,，股權(quán)內(nèi)部監(jiān)督,、債權(quán)外部監(jiān)督相結(jié)合的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)工具。
陳昆才也表示,，房地產(chǎn)基金豐富了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的渠道,。在美國，約有70%以上的開發(fā)資金來自于社會(huì)資本(公募及私募基金),，但在中國這一比例非常之低,。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)基金占開發(fā)資金規(guī)�,？偭勘壤蛔�1%,。中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展滯后，背后的原因也是缺乏融資工具和退出渠道,。
從投資角度來看,，房地產(chǎn)基金的出現(xiàn)，改變了過去投資房地產(chǎn)只能買房子的局面,。借助于地產(chǎn)基金,，投資人可以將資金投向轉(zhuǎn)向地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，分流積壓在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的巨量資金,，有利于供給與需求的平衡,。
中外房地產(chǎn)基金加快布局
我國房地產(chǎn)基金正在調(diào)控過程中發(fā)展壯大，專家認(rèn)為,，在加強(qiáng)監(jiān)管,，完善法律法規(guī)的同時(shí)，還需認(rèn)真思考開發(fā)商依托市場資本的機(jī)制,，正視開發(fā)商的資本輸入從完全的債權(quán)型轉(zhuǎn)向股權(quán)與債權(quán)并進(jìn),。
中航證券首席研究員杜麗虹表示,，盡管目前房地產(chǎn)基金的規(guī)模還很小，還不能指望它拯救地產(chǎn)行業(yè)的融資困境,，只能說它是一個(gè)平臺(tái),，一個(gè)通道。以后地產(chǎn)基金的規(guī)�,？隙〞�(huì)擴(kuò)大,，而且應(yīng)該會(huì)比目前信托規(guī)模更大。
實(shí)際上,，鼎暉,、黑石等另類資產(chǎn)管理人之所以垂青地產(chǎn)基金，就是看重其中的巨大市場空間,。在黑石集團(tuán)2009年?duì)I業(yè)收入構(gòu)成中,，房地產(chǎn)基金所創(chuàng)造的收入占33%，為最大創(chuàng)收部門,，其次才是PE基金。
陳昆才說,，雖然目前無法斷言中國房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)發(fā)生同樣的變局,，但隨著眾多地產(chǎn)基金的發(fā)起，地產(chǎn)基金正在構(gòu)建自己的影響力,，中外資房地產(chǎn)基金紛紛加快市場布局,，角逐這個(gè)潛力市場。原金地集團(tuán)高管成立星浩資本不到一年時(shí)間,，就投完了首期星浩開發(fā)基金,，撬動(dòng)三個(gè)大型城市綜合體項(xiàng)目。星浩資本希望到2015年,，將基金規(guī)模擴(kuò)大到280億元人民幣,。
萬科、金地,、復(fù)地,、萬通、嘉凱城等地產(chǎn)公司,，均已積極布局房地產(chǎn)基金,，為自身建立有效的融資渠道。
盛世神州,、高和投資,、建銀精瑞等房地產(chǎn)基金公司則已“專業(yè)地產(chǎn)基金”吸引投資人。特別是盛世神州旗下的北京盛世神州房地產(chǎn)投資基金近日已正式完成備案,，成為首支在國家發(fā)改委備案的私募房地產(chǎn)投資基金,。
鼎暉,、黑石、鐵獅門等知名外資房地產(chǎn)基金,，近年也加快了在中國的擴(kuò)張步伐,，試水人民幣基金，對(duì)中國本土房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)構(gòu)成較大挑戰(zhàn),。
傅喆表示,，我國房地產(chǎn)基金運(yùn)作尚未形成成熟的模式和標(biāo)準(zhǔn)，各機(jī)構(gòu)對(duì)于基金投資方向,、工具,、策略及退出機(jī)制仍處于研究探索階段，目前尚無“最佳實(shí)踐”可供參考,。