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【案情】
張大爺有兩個(gè)兒子張一和張三，吳麗是張三的妻子,。張大爺和張三都是甲單位的職工,。80年代，甲單位分給張大爺101號(hào)的一套房屋租住,。1998年,，甲單位開(kāi)始向職工出售住房。此時(shí)張大爺已去世,，張三另有房屋居住,，并不想要購(gòu)買101號(hào)房屋，張一經(jīng)張三同意以張三的名義從甲單位購(gòu)買了101號(hào)房屋,，交納了購(gòu)房款21200元,、維修基金1100元。購(gòu)房時(shí)使用了張三和吳麗的工齡優(yōu)惠,，根據(jù)單位出售公有住房房?jī)r(jià)計(jì)算表,，工齡優(yōu)惠了466元。之后,，該房屋由張一居住,。2002年張一又交納了購(gòu)房款5416元、維修基金341元,、印花稅及工本費(fèi)38元,，取得了該房屋的所有權(quán)證，房產(chǎn)登記在張三名下,。
2009年9月1日,，張一和張三簽訂補(bǔ)償協(xié)議書(shū)，協(xié)議書(shū)約定：經(jīng)張一和張三協(xié)商達(dá)成一致協(xié)議,，把101號(hào)住房一套出售后,，由張一給張三補(bǔ)償人民幣13萬(wàn)元，一次付清,。同日,，張三出具授權(quán)書(shū)，委托張一辦理賣房期間的一切事宜,。當(dāng)月,，張一又補(bǔ)交了房款91557元,。隨后，張一代張三與趙某簽訂房屋買賣合同,，將該房屋以168萬(wàn)元的價(jià)格出售給趙某,，張一收取了全部售房款，并依約給付張三13萬(wàn)元,。
2010年,，吳麗起訴至法院，稱101號(hào)房屋一直以張三的名義承租,，后由張三出資購(gòu)買,，購(gòu)買時(shí)使用了其與張三的工齡，房產(chǎn)證登記在張三名下,，應(yīng)當(dāng)屬于其與張三的共同財(cái)產(chǎn),。因張三未經(jīng)其同意，私自委托張一出售101號(hào)房屋,，該房屋出售后,，張一拒絕給其房屋出售款，故請(qǐng)求判令張一返還其賣房款的一半即84萬(wàn)元,。張一則認(rèn)為購(gòu)房時(shí)享受了吳麗夫婦的工齡優(yōu)惠,，并不等于二人實(shí)際出資，自己是訴爭(zhēng)房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人,，其委托張三出售房屋,，并給予了補(bǔ)償，不同意吳麗的訴訟請(qǐng)求,。
【分析】
法院審理后認(rèn)為,，訴爭(zhēng)房屋雖以張三名義購(gòu)買，但實(shí)際購(gòu)房款由張一出資,，相關(guān)收據(jù),、購(gòu)房合同、房產(chǎn)證原件由張一保存,，房屋由張一居住使用,，足以認(rèn)定張一為該房屋的實(shí)際購(gòu)房人，該房屋出售后獲得的價(jià)款應(yīng)當(dāng)歸張一所有,。吳麗主張交納了購(gòu)房款,，未提供證據(jù)，法院不予采信,。
此外,，因該房屋系甲單位面向其職工出售，張三具有購(gòu)買該房屋的購(gòu)房資格，張三同意張一以其名義購(gòu)房,，購(gòu)房時(shí)亦使用了張三,、吳麗的工齡優(yōu)惠，故張一應(yīng)當(dāng)給予張三,、吳麗適當(dāng)補(bǔ)償,。張三與張一簽訂的補(bǔ)償協(xié)議書(shū)系雙方真實(shí)意思的表示且不違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,，因此合法有效；同時(shí),，綜合考慮原房屋購(gòu)買價(jià)格,、使用工齡優(yōu)惠的價(jià)格與現(xiàn)房屋出售價(jià)格，該補(bǔ)償款數(shù)額并未顯示公平,。張一依約支付了張三補(bǔ)償款13萬(wàn)元,，因張三與吳麗系夫妻，夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的上述補(bǔ)償款為夫妻共同財(cái)產(chǎn),，故吳麗已經(jīng)獲得合理補(bǔ)償,。
因此，吳麗要求張一返還購(gòu)房款84萬(wàn)元,，缺乏事實(shí)及法律依據(jù),。法院依法駁回了吳麗的訴訟請(qǐng)求。
單位出售的公有住房因?yàn)榫哂懈＠再|(zhì),，購(gòu)買時(shí)也限定了購(gòu)買人的身份,，通常只能由本單位內(nèi)部職工購(gòu)買，某些情況下,，當(dāng)職工本人不愿購(gòu)買該房屋時(shí),，有可能將購(gòu)買的權(quán)利有償或無(wú)償讓渡給他人。由于限定了購(gòu)買人的資格,，實(shí)際購(gòu)房人只能以該職工的名義購(gòu)買,，從而出現(xiàn)了房屋的名義登記人和實(shí)際購(gòu)房人不一致的情況。少數(shù)讓渡了自己購(gòu)房權(quán)利的人受利益驅(qū)使試圖以自己為名義登記人為由主張對(duì)房屋享有所有權(quán),。
對(duì)此問(wèn)題,，一方面，現(xiàn)行民法從保護(hù)交易安全的交付出發(fā),，注重權(quán)利的外觀,，把登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法定公示方式，賦予登記以公信力,。但物權(quán)公示原則的目的,，是讓不特定的第三人直接從外部認(rèn)識(shí)物權(quán)的存在與變動(dòng)狀態(tài)，使物權(quán)法律關(guān)系得以透明，保護(hù)交易安全,、交易秩序和第三人利益,，而在當(dāng)事人之間，名義登記人不能僅以登記的公信力來(lái)否認(rèn)真實(shí)權(quán)利的存在,。本案并不涉及第三人利益,，當(dāng)名義登記人與實(shí)際購(gòu)房人不一致時(shí)，法律注重客觀事實(shí),，如果實(shí)際購(gòu)房人從房屋的購(gòu)買,、使用等方面有充分的證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)的最終歸屬，就應(yīng)當(dāng)保護(hù)實(shí)際購(gòu)房人的真實(shí)權(quán)利,。
另一方面,，無(wú)購(gòu)買資格者在征得符合條件的他人同意的情況下，以他人名義購(gòu)買了房屋,，行使了本應(yīng)由他人享有的購(gòu)買權(quán)利,，故應(yīng)給與他人合理補(bǔ)償。補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格應(yīng)當(dāng)綜合考慮所涉房屋的購(gòu)買價(jià)格,、所涉房屋所在區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格等因素酌定,。購(gòu)房時(shí)使用工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補(bǔ)貼，而非財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益,，不應(yīng)算作購(gòu)房的出資,，不得以此主張?jiān)诜慨a(chǎn)中占有份額或作為債務(wù)要求償還。同時(shí),，此種借名購(gòu)房情況通常發(fā)生在親友之間,，妥善認(rèn)定補(bǔ)償數(shù)額，對(duì)家庭成員或朋友之間關(guān)系的緩和與矛盾的化解也起著重要的作用,。
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