日前,，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹與高盛投資管理部中國(guó)副主席哈繼銘在參加第一財(cái)經(jīng)頻道《頭腦風(fēng)暴》節(jié)目錄制時(shí)對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)過高達(dá)成一致,，并難得地奉勸買房者：買房還要再等一等。
潘石屹在節(jié)目中更是難得地將同行眼下面臨的困難一一暴露,，稱有些大的開發(fā)商現(xiàn)在的情況“非常困難”,，甚至以目前幾個(gè)合作伙伴的能力都難以解救，因此不得不尋求降價(jià)自救,。
房?jī)r(jià)過高成共識(shí)
袁岳：最近房地產(chǎn)開發(fā)商我也覺得好像有點(diǎn)像拐點(diǎn)的意思,，因?yàn)橥蝗话l(fā)現(xiàn)開發(fā)商都不正兒八經(jīng)做這個(gè)事了,，王石去讀書了，潘石屹發(fā)行紙幣了,。還有任志強(qiáng)搞人生哲學(xué)了,，基本上好像沒在搞房子這個(gè)事。
最近樓市的變化可能是大家非常密切關(guān)注的一件事情,，我們的年終盤點(diǎn)就來關(guān)注這個(gè)樓市到底現(xiàn)在發(fā)生著什么,，以及下一步會(huì)發(fā)生什么。
哈繼銘：中國(guó)房地產(chǎn)從根本上來說,，到底是什么原因會(huì)使它漲,，這個(gè)因素是不是永遠(yuǎn)會(huì)存在？這個(gè)因素將來如果消失了,，或者逐漸地變小了,，房地產(chǎn)又會(huì)是怎么樣一個(gè)走勢(shì)？
我從2006年開始關(guān)注中國(guó)的房地產(chǎn)和地產(chǎn)價(jià)格與我國(guó)人口結(jié)構(gòu)的關(guān)系,，一般來說,，一個(gè)國(guó)家如果人口過于年輕的話，房地產(chǎn)是不會(huì)漲的,，因?yàn)槟贻p人多半是買不起房子的,。但是如果這個(gè)國(guó)家的人口過于老化，房地產(chǎn)也是不會(huì)漲的,，因?yàn)槔先耸切枰u房子的,，他要把在中年時(shí)候買的房子，逐漸地兌現(xiàn),、變現(xiàn),。
如果說是中青年占比很高的這么一個(gè)國(guó)家，房地產(chǎn)就存在內(nèi)生的一種難以阻擋的上升趨勢(shì),。
中國(guó)是什么情形呢,？我們上世紀(jì)五六十年代以及70年代，基本上人口結(jié)構(gòu)是左三角形,，小孩很多,，中年人和老年人很少，那個(gè)時(shí)候我們提倡多生多育,，所以那個(gè)時(shí)候你根本就不要想這個(gè)國(guó)家能有什么投資,，因?yàn)檫@種經(jīng)濟(jì)是很難有儲(chǔ)蓄產(chǎn)生的。
但是幾十年以后,，我們的這個(gè)人口結(jié)構(gòu)變成一種橢圓形,，就是中間，中青年人很多,，而且我們小孩特別得少,，因?yàn)槲覀儗?shí)行的是計(jì)劃生育政策,，這個(gè)時(shí)候你想有巨大的購(gòu)房的動(dòng)力，因?yàn)橹心耆怂辛斯ぷ髦�,，他就要想辦法把他的錢存下來,，他不敢消費(fèi)，因?yàn)樗獮樽约旱酿B(yǎng)老考慮,，孩子只有一個(gè),，靠不住。
到了今天這個(gè)階段,，我們發(fā)現(xiàn)我們40～60歲的人的孩子們,，所謂嬰兒潮的下一代們現(xiàn)在人數(shù)也很多，中國(guó)上世紀(jì)80到90年代出生的有2億多,，都在買房子,。
為什么年輕人結(jié)婚一定要買房子呢，因?yàn)楹竺嬲赡改锿浦I房子,，丈母娘現(xiàn)象在中國(guó)是很明顯的，為什么丈母娘那么牛呢,，因?yàn)橹袊?guó)1980～1990年出生的男女性別比例是很失調(diào)的,，計(jì)劃生育之后大家都愿意生男孩。
我們從十幾年前進(jìn)入橢圓形階段,，目前我們依然處在這一階段,。將來它會(huì)變成一個(gè)三角形，到時(shí)候老人很多,，中年人只有老人的一半,，嬰兒們只有中年人的一半，只有老人們的四分之一,，到那個(gè)時(shí)候,，老人們是不太愿意再買房子的，并且有一部分老人是希望把房子賣出去,。到那個(gè)時(shí)候,，房子想讓它漲都很難。
關(guān)鍵這個(gè)時(shí)刻什么時(shí)候到來,，預(yù)計(jì)是2015年,，中國(guó)有工作能力的人在社會(huì)當(dāng)中的占比將達(dá)到最高點(diǎn)，從那個(gè)時(shí)刻開始往前走,，就是逐年地下降,，而且下降的幅度是很大的。
潘石屹：我的觀點(diǎn)就是住宅價(jià)格現(xiàn)在很高,，太高了,，就是我們衡量這個(gè)市場(chǎng)有沒有泡沫,，中國(guó)的也好，外國(guó)的也好,，各個(gè)城市的也好,，我想只有一個(gè)指標(biāo)，就是租金回報(bào)率,。
中國(guó)現(xiàn)在住宅的租金回報(bào)率都不到2%,，國(guó)外大概在6%~7%，在這種情況下,，住宅的價(jià)格是非常高的,。
無論是北京、上海,，還是二線城市,，都已經(jīng)高了，就是一個(gè)指標(biāo),，租金回報(bào)率太低了,，這個(gè)高的價(jià)格到底能不能降下來？我在今年年中的時(shí)候就說,，在短期之內(nèi)很難降得下來,。
什么原因呢？開發(fā)商手里有錢,，2009年全中國(guó)銷售了3萬億,，非常高，2010年銷售了5.25萬億,。8萬多億的銷售額,，房地產(chǎn)的回款是慢慢回款，開發(fā)商是有錢的,，除非是成交量大幅度下跌,，開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)問題才可能往下降。否則的話,，我賬面上有錢,，成交量低的話，就讓它低著去吧,。所以什么時(shí)候開發(fā)商手里沒有錢,，才是房?jī)r(jià)降的開始。
袁岳：這個(gè)話好像去年大家也是這么說,，因?yàn)榇蠹胰ツ甓颊J(rèn)為說這回跟上次調(diào)控不一樣,，大家能夠扛得住，因?yàn)槭稚隙加绣X，現(xiàn)在還是這個(gè)話嗎,？
潘石屹：現(xiàn)在因?yàn)槌山涣康慕档�,，銀行開發(fā)貸款的降低，尤其是在今年,，實(shí)施了一個(gè)限購(gòu)政策,，這個(gè)限購(gòu)政策把一些城市成交量對(duì)價(jià)格的敏感性降低了，原來我只要拿著錢就行了,，現(xiàn)在就是你價(jià)格降了,，一部分人，尤其北京,、上海的人,，今年上半年已經(jīng)把房子購(gòu)買了，就覺得我有資格,，他沒有資格,，我的錢就比別人的錢值錢，已經(jīng)夠本了,，到現(xiàn)在為止你就是降價(jià),，它的成交量起不來，價(jià)格的變動(dòng)對(duì)這個(gè)不敏感,。
袁岳：那你的判斷是,？
潘石屹：我的判斷是，大家都爭(zhēng)論是硬著陸還是軟著陸,，我在我的微博上說了一句話，我說已經(jīng)著陸了,。
袁岳：已經(jīng)著陸的意思是,？
潘石屹：已經(jīng)撞下去了。
袁岳：撞下去的意思是,？
潘石屹：就是硬著陸,，已經(jīng)著陸了。
袁岳：用股市上的話就是見底了,。
潘石屹：對(duì),，見底了，股市的見底馬上帶動(dòng)的是房地產(chǎn)的見底,。
袁岳：那換句話說,，明年應(yīng)該是漲的時(shí)候。
潘石屹：這個(gè)底到底有多長(zhǎng)不知道,。
袁岳：所以你這個(gè)也不是拐點(diǎn)論,，你這個(gè)是底部論了。
楊紅旭：我跟潘總有點(diǎn)不一樣，我認(rèn)為底部還沒出現(xiàn),。
底部在哪里,？不知道，它要探一探底,，上一次拐了之后,，2008年8月份到2009年2月份是跌了6個(gè)月，我這次覺得跌的時(shí)間可能會(huì)超過6個(gè)月,，因?yàn)樯洗?0月份有“解放軍”來了,，目前“解放軍”看不到，連地方政府的“游擊隊(duì)”都不敢冒頭,，一冒頭就打壓,。我們看佛山、成都,。
袁岳：這次的決心好像比上一次是要堅(jiān)決,。
楊紅旭：堅(jiān)決得非常多。
開發(fā)商面臨壓力
哈繼銘：我現(xiàn)在想說的是,，因?yàn)橛羞@樣內(nèi)在的調(diào)控動(dòng)力,，依然會(huì)持續(xù)未來的四五年時(shí)間，而且目前的這種調(diào)控會(huì)使得四五年當(dāng)中本來會(huì)釋放的需求,，它暫時(shí)不釋放,，會(huì)壓抑，會(huì)把那個(gè)點(diǎn)往后面去移,。這樣的話,，最終的拐點(diǎn)是在2015年以后，2018年,。
我覺得首先有一點(diǎn),，我勸大家買房，因?yàn)橘I房不是買股票,，股票你今天買了明天可以賣,，買房子應(yīng)當(dāng)有一個(gè)比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，這是一,。第二,，如果說短期的，因?yàn)槲覄偛乓舱f了,，在政策作用下,，短期它非跌不可，它短期是一定要跌的,，但是不會(huì)永遠(yuǎn)這么跌下去,。
袁岳：這個(gè)倒是好處。
潘石屹：我來說說眼前的事情吧，他們都說得比較長(zhǎng)遠(yuǎn),。最近幾天我想了一下,，三個(gè)星期以內(nèi)，我見了無數(shù)的開發(fā)商,，第一個(gè)感覺,，中小開發(fā)商對(duì)政策特別敏感，這是我最深的體會(huì),，說溫總理在俄羅斯又怎么講話了,，哪個(gè)副總理又怎么講話了，哪個(gè)部長(zhǎng)又怎么講話了,，每一個(gè)字都記得很清楚,。所以我看中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，就是多少年來被刺激著,，對(duì)政策,、對(duì)領(lǐng)導(dǎo)人的講話極度敏感。
那么他對(duì)這個(gè)產(chǎn)品如何做這些東西基本上就不考慮了,，一個(gè)政策,，一個(gè)土地，就是這個(gè)開發(fā)商都極其敏感,，而且他們都是每一個(gè)細(xì)節(jié)記得都很清楚,。
第二個(gè)感受就是一些大的開發(fā)商比較困難，非常困難,。一些大的開發(fā)商互相之間有一些關(guān)聯(lián),，有一些參股。我們說這個(gè)朋友已經(jīng)很困難了,，你收他一些地,，收他一些項(xiàng)目，收他一個(gè)項(xiàng)目公司,，救他一下吧，這個(gè)是救不過來的,，就是憑自己的能力和他的負(fù)債是救不過來的,。
袁岳：你說的救不過來是說他的問題嚴(yán)重，類似這種問題的大開發(fā)商量也不小,。
潘石屹：別的不知道怎么樣,，反正我接觸的幾個(gè)，他本身的量靠另外幾家去救的話,，是救不過來的,，需要的資金量是非常大的。所以在這種情況下，我們想你如果死不降價(jià),，不變賣土地,，你的出路在哪，可能有一個(gè)出路,，政府又出現(xiàn)一個(gè)四萬億的救市計(jì)劃,，然后銀行的利率降低了，銀行的存款準(zhǔn)備金率降低了,，市場(chǎng)上面的錢很多,，不用別人去救了。
袁岳：也有人現(xiàn)在期望歐債危機(jī)嚴(yán)重一點(diǎn),，出口下降更嚴(yán)重一點(diǎn),，然后搞得失業(yè)問題更嚴(yán)重一點(diǎn)，這樣政府就沒招了,，政府又要開始放水了,。
潘石屹：所以就是在兩三個(gè)星期，我見了無數(shù)的開發(fā)商,，跟他們開了無數(shù)個(gè)會(huì),，有的是泛泛而談的會(huì)，有一些是有實(shí)質(zhì)性的理論的話,，在這些會(huì)上整體反映的情緒就是開發(fā)商很困難,，壓力很大。
袁岳：換句話說,，如果從壓力大的角度來說,，往下走的可能性還有，還不是到底部了,。
潘石屹：對(duì),，就是只能往下走了。
袁岳：還要往下走,。你覺得還要繼續(xù)往下走多少,？
潘石屹：這個(gè)東西說不清楚，尤其市場(chǎng)的東西,，我就發(fā)現(xiàn)有很多人愛預(yù)測(cè)明天市場(chǎng)如何,，自從2008年之后，我再也不說這樣的事情,，如果我能把明天的市場(chǎng)說清楚,，錢都讓我賺了。市場(chǎng)的魅力就是不確定的,，你聰明,，你知道明天的股票市場(chǎng)是漲還是跌嗎,？
買房還要再等一等
袁岳：我們聽聽潘總和哈總，大家對(duì)于我們到底應(yīng)該什么時(shí)候買房,，能給個(gè)建議嗎,？
潘石屹：我覺得可能要等一等吧。
現(xiàn)在開發(fā)商是只有資金困難的時(shí)候,，才會(huì)降價(jià),，現(xiàn)在這個(gè)持續(xù)的低迷，基本上都是以月或者季度作為單位,，我實(shí)際上從心里面沒有這樣樂觀,。
只要房地產(chǎn)的價(jià)格和成交量在降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)在低迷,，還有就是房地產(chǎn)企業(yè)本身的日子已經(jīng)很難過了,，市場(chǎng)上是買漲不買跌，你在降價(jià)的過程中,，實(shí)際上成交量是比較低的,。
我個(gè)人接觸到的另外一個(gè)行業(yè)，就是鋼鐵行業(yè),，現(xiàn)在突然一下比房地產(chǎn)行業(yè)還困難,。
現(xiàn)在我們建設(shè)1平方米的房子，大概需要100公斤到150公斤的鋼材,，房地產(chǎn)的成交量一旦下來的話,，鋼鐵其實(shí)受到特別大的影響。
第二個(gè)就是地方政府能不能支撐住,，地方政府的融資平臺(tái)上有大量的資金,，借了大量的錢，每一天付的利息量都是非常巨大的,。所以開發(fā)商有困難,，是一部分開發(fā)商有困難，而鋼鐵企業(yè)的困難是整個(gè)鋼鐵企業(yè)的困難,，沒有好的,，所以我覺得在這種市場(chǎng)都特別不穩(wěn)定的時(shí)候，大家在買房時(shí),，還是要慎重吧,，要再觀察一陣。
哈繼銘：我現(xiàn)在簡(jiǎn)單地給大家列出兩個(gè)數(shù)字來,，59,、73什么意思,？我做了一個(gè)測(cè)算,，就是在2010年年終的時(shí)候,，中國(guó)一個(gè)普通的老百姓去買一個(gè)90平方米的房子，他的按揭占到家庭收入9059%,，有的城市,，一線城市，像上海,、杭州,、北京都非常的高，二三線城市略低一些,，平均是59,，那么一年之后，出現(xiàn)了什么變化呢,？
一年以后就是到了今年年中時(shí),，這個(gè)59的數(shù)字向上躥到73了，有的城市用這個(gè)城市的普通老百姓的收入來衡量的話,，是超過100%,，就是月供占家庭收入是超過100%的，就是你不吃不喝買了房子,，買完之后你就餓死,，就這么回事，所以房?jī)r(jià)是過高的,。
那么我們調(diào)控的目的,，也是希望這個(gè)73能夠往下降一下。那么我又做了一個(gè)預(yù)測(cè),，假如我們老百姓的收入平均一年漲10%,，房?jī)r(jià)跌10%，明年的73變成什么了,？變成65,，還沒有跌到去年的這個(gè)水平。所以我相信眼前你去買房可能時(shí)機(jī)過早了,。
袁岳：換句話說,，至少挨個(gè)一兩年。
哈繼銘：我覺得是,。
