日前,，SOHO中國董事長潘石屹與高盛投資管理部中國副主席哈繼銘在參加第一財經(jīng)頻道《頭腦風暴》節(jié)目錄制時對當前國內房價過高達成一致,，并難得地奉勸買房者：買房還要再等一等。
潘石屹在節(jié)目中更是難得地將同行眼下面臨的困難一一暴露,，稱有些大的開發(fā)商現(xiàn)在的情況“非常困難”,，甚至以目前幾個合作伙伴的能力都難以解救,，因此不得不尋求降價自救。
房價過高成共識
袁岳：最近房地產開發(fā)商我也覺得好像有點像拐點的意思，因為突然發(fā)現(xiàn)開發(fā)商都不正兒八經(jīng)做這個事了,，王石去讀書了,，潘石屹發(fā)行紙幣了。還有任志強搞人生哲學了,，基本上好像沒在搞房子這個事,。
最近樓市的變化可能是大家非常密切關注的一件事情，我們的年終盤點就來關注這個樓市到底現(xiàn)在發(fā)生著什么,，以及下一步會發(fā)生什么,。
哈繼銘：中國房地產從根本上來說，到底是什么原因會使它漲,，這個因素是不是永遠會存在,？這個因素將來如果消失了，或者逐漸地變小了,，房地產又會是怎么樣一個走勢,？
我從2006年開始關注中國的房地產和地產價格與我國人口結構的關系，一般來說,，一個國家如果人口過于年輕的話,，房地產是不會漲的，因為年輕人多半是買不起房子的,。但是如果這個國家的人口過于老化,，房地產也是不會漲的，因為老人是需要賣房子的,，他要把在中年時候買的房子,，逐漸地兌現(xiàn)、變現(xiàn),。
如果說是中青年占比很高的這么一個國家,，房地產就存在內生的一種難以阻擋的上升趨勢。
中國是什么情形呢,？我們上世紀五六十年代以及70年代,，基本上人口結構是左三角形，小孩很多,，中年人和老年人很少,，那個時候我們提倡多生多育，所以那個時候你根本就不要想這個國家能有什么投資,，因為這種經(jīng)濟是很難有儲蓄產生的,。
但是幾十年以后，我們的這個人口結構變成一種橢圓形,，就是中間,，中青年人很多,，而且我們小孩特別得少，因為我們實行的是計劃生育政策,，這個時候你想有巨大的購房的動力,，因為中年人他有了工作之后，他就要想辦法把他的錢存下來,，他不敢消費,，因為他要為自己的養(yǎng)老考慮，孩子只有一個,，靠不住。
到了今天這個階段,，我們發(fā)現(xiàn)我們40～60歲的人的孩子們,，所謂嬰兒潮的下一代們現(xiàn)在人數(shù)也很多，中國上世紀80到90年代出生的有2億多,，都在買房子,。
為什么年輕人結婚一定要買房子呢，因為后面丈母娘推著要買房子,，丈母娘現(xiàn)象在中國是很明顯的,，為什么丈母娘那么牛呢，因為中國1980～1990年出生的男女性別比例是很失調的,，計劃生育之后大家都愿意生男孩,。
我們從十幾年前進入橢圓形階段，目前我們依然處在這一階段,。將來它會變成一個三角形,，到時候老人很多，中年人只有老人的一半,，嬰兒們只有中年人的一半,，只有老人們的四分之一，到那個時候,，老人們是不太愿意再買房子的,，并且有一部分老人是希望把房子賣出去。到那個時候,，房子想讓它漲都很難,。
關鍵這個時刻什么時候到來，預計是2015年,，中國有工作能力的人在社會當中的占比將達到最高點,，從那個時刻開始往前走，就是逐年地下降,，而且下降的幅度是很大的,。
潘石屹：我的觀點就是住宅價格現(xiàn)在很高,，太高了，就是我們衡量這個市場有沒有泡沫,，中國的也好,，外國的也好，各個城市的也好,，我想只有一個指標,，就是租金回報率。
中國現(xiàn)在住宅的租金回報率都不到2%,，國外大概在6%~7%,，在這種情況下，住宅的價格是非常高的,。
無論是北京,、上海，還是二線城市,，都已經(jīng)高了,，就是一個指標，租金回報率太低了,，這個高的價格到底能不能降下來,？我在今年年中的時候就說，在短期之內很難降得下來,。
什么原因呢,？開發(fā)商手里有錢，2009年全中國銷售了3萬億,，非常高,，2010年銷售了5.25萬億。8萬多億的銷售額,，房地產的回款是慢慢回款,，開發(fā)商是有錢的，除非是成交量大幅度下跌,，開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)問題才可能往下降,。否則的話，我賬面上有錢,，成交量低的話,，就讓它低著去吧。所以什么時候開發(fā)商手里沒有錢,，才是房價降的開始,。
袁岳：這個話好像去年大家也是這么說，因為大家去年都認為說這回跟上次調控不一樣,，大家能夠扛得住,，因為手上都有錢,，現(xiàn)在還是這個話嗎？
潘石屹：現(xiàn)在因為成交量的降低,，銀行開發(fā)貸款的降低,，尤其是在今年，實施了一個限購政策,，這個限購政策把一些城市成交量對價格的敏感性降低了,，原來我只要拿著錢就行了，現(xiàn)在就是你價格降了,，一部分人,，尤其北京、上海的人,，今年上半年已經(jīng)把房子購買了,，就覺得我有資格，他沒有資格,，我的錢就比別人的錢值錢，已經(jīng)夠本了,，到現(xiàn)在為止你就是降價,，它的成交量起不來，價格的變動對這個不敏感,。
袁岳：那你的判斷是,？
潘石屹：我的判斷是，大家都爭論是硬著陸還是軟著陸,，我在我的微博上說了一句話,，我說已經(jīng)著陸了。
袁岳：已經(jīng)著陸的意思是,？
潘石屹：已經(jīng)撞下去了,。
袁岳：撞下去的意思是？
潘石屹：就是硬著陸,，已經(jīng)著陸了,。
袁岳：用股市上的話就是見底了。
潘石屹：對,，見底了,，股市的見底馬上帶動的是房地產的見底。
袁岳：那換句話說,，明年應該是漲的時候,。
潘石屹：這個底到底有多長不知道。
袁岳：所以你這個也不是拐點論,，你這個是底部論了,。
楊紅旭：我跟潘總有點不一樣,，我認為底部還沒出現(xiàn)。
底部在哪里,？不知道,，它要探一探底，上一次拐了之后,，2008年8月份到2009年2月份是跌了6個月,，我這次覺得跌的時間可能會超過6個月，因為上次10月份有“解放軍”來了,，目前“解放軍”看不到,，連地方政府的“游擊隊”都不敢冒頭，一冒頭就打壓,。我們看佛山,、成都。
袁岳：這次的決心好像比上一次是要堅決,。
楊紅旭：堅決得非常多,。
開發(fā)商面臨壓力
哈繼銘：我現(xiàn)在想說的是，因為有這樣內在的調控動力,，依然會持續(xù)未來的四五年時間,，而且目前的這種調控會使得四五年當中本來會釋放的需求，它暫時不釋放,，會壓抑,，會把那個點往后面去移。這樣的話,，最終的拐點是在2015年以后,，2018年。
我覺得首先有一點,，我勸大家買房,，因為買房不是買股票，股票你今天買了明天可以賣,，買房子應當有一個比較長遠的規(guī)劃,，這是一。第二,，如果說短期的,，因為我剛才也說了，在政策作用下,，短期它非跌不可,，它短期是一定要跌的，但是不會永遠這么跌下去,。
袁岳：這個倒是好處,。
潘石屹：我來說說眼前的事情吧,，他們都說得比較長遠。最近幾天我想了一下,，三個星期以內,，我見了無數(shù)的開發(fā)商，第一個感覺,，中小開發(fā)商對政策特別敏感,，這是我最深的體會，說溫總理在俄羅斯又怎么講話了,，哪個副總理又怎么講話了,，哪個部長又怎么講話了，每一個字都記得很清楚,。所以我看中國的房地產行業(yè),，就是多少年來被刺激著，對政策,、對領導人的講話極度敏感,。
那么他對這個產品如何做這些東西基本上就不考慮了，一個政策,，一個土地,，就是這個開發(fā)商都極其敏感，而且他們都是每一個細節(jié)記得都很清楚,。
第二個感受就是一些大的開發(fā)商比較困難，非常困難,。一些大的開發(fā)商互相之間有一些關聯(lián),，有一些參股。我們說這個朋友已經(jīng)很困難了,，你收他一些地,，收他一些項目，收他一個項目公司,，救他一下吧,，這個是救不過來的，就是憑自己的能力和他的負債是救不過來的,。
袁岳：你說的救不過來是說他的問題嚴重,，類似這種問題的大開發(fā)商量也不小。
潘石屹：別的不知道怎么樣,，反正我接觸的幾個,，他本身的量靠另外幾家去救的話，是救不過來的,，需要的資金量是非常大的,。所以在這種情況下,，我們想你如果死不降價，不變賣土地,，你的出路在哪,，可能有一個出路，政府又出現(xiàn)一個四萬億的救市計劃,，然后銀行的利率降低了,，銀行的存款準備金率降低了，市場上面的錢很多,，不用別人去救了,。
袁岳：也有人現(xiàn)在期望歐債危機嚴重一點，出口下降更嚴重一點,，然后搞得失業(yè)問題更嚴重一點,，這樣政府就沒招了，政府又要開始放水了,。
潘石屹：所以就是在兩三個星期,，我見了無數(shù)的開發(fā)商，跟他們開了無數(shù)個會,，有的是泛泛而談的會,，有一些是有實質性的理論的話，在這些會上整體反映的情緒就是開發(fā)商很困難,，壓力很大,。
袁岳：換句話說，如果從壓力大的角度來說,，往下走的可能性還有,，還不是到底部了。
潘石屹：對,，就是只能往下走了,。
袁岳：還要往下走。你覺得還要繼續(xù)往下走多少,？
潘石屹：這個東西說不清楚,，尤其市場的東西，我就發(fā)現(xiàn)有很多人愛預測明天市場如何,，自從2008年之后,，我再也不說這樣的事情，如果我能把明天的市場說清楚,，錢都讓我賺了,。市場的魅力就是不確定的，你聰明，你知道明天的股票市場是漲還是跌嗎,？
買房還要再等一等
袁岳：我們聽聽潘總和哈總,，大家對于我們到底應該什么時候買房，能給個建議嗎,？
潘石屹：我覺得可能要等一等吧,。
現(xiàn)在開發(fā)商是只有資金困難的時候，才會降價,，現(xiàn)在這個持續(xù)的低迷,，基本上都是以月或者季度作為單位，我實際上從心里面沒有這樣樂觀,。
只要房地產的價格和成交量在降低,，房地產市場在低迷，還有就是房地產企業(yè)本身的日子已經(jīng)很難過了,，市場上是買漲不買跌,，你在降價的過程中，實際上成交量是比較低的,。
我個人接觸到的另外一個行業(yè),，就是鋼鐵行業(yè)，現(xiàn)在突然一下比房地產行業(yè)還困難,。
現(xiàn)在我們建設1平方米的房子,，大概需要100公斤到150公斤的鋼材，房地產的成交量一旦下來的話,，鋼鐵其實受到特別大的影響,。
第二個就是地方政府能不能支撐住，地方政府的融資平臺上有大量的資金,，借了大量的錢,，每一天付的利息量都是非常巨大的。所以開發(fā)商有困難,，是一部分開發(fā)商有困難，而鋼鐵企業(yè)的困難是整個鋼鐵企業(yè)的困難,，沒有好的,，所以我覺得在這種市場都特別不穩(wěn)定的時候，大家在買房時,，還是要慎重吧,，要再觀察一陣。
哈繼銘：我現(xiàn)在簡單地給大家列出兩個數(shù)字來,，59,、73什么意思？我做了一個測算,，就是在2010年年終的時候,，中國一個普通的老百姓去買一個90平方米的房子,，他的按揭占到家庭收入9059%，有的城市,，一線城市,，像上海、杭州,、北京都非常的高,，二三線城市略低一些，平均是59,，那么一年之后,，出現(xiàn)了什么變化呢？
一年以后就是到了今年年中時,，這個59的數(shù)字向上躥到73了,，有的城市用這個城市的普通老百姓的收入來衡量的話，是超過100%,，就是月供占家庭收入是超過100%的,，就是你不吃不喝買了房子，買完之后你就餓死,，就這么回事,，所以房價是過高的。
那么我們調控的目的,，也是希望這個73能夠往下降一下,。那么我又做了一個預測，假如我們老百姓的收入平均一年漲10%,，房價跌10%,，明年的73變成什么了？變成65,，還沒有跌到去年的這個水平,。所以我相信眼前你去買房可能時機過早了。
袁岳：換句話說,，至少挨個一兩年,。
哈繼銘：我覺得是。
