11月25日晚,，北京同時發(fā)布放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)和提高二手房最低計稅價的新政策。專家分析認(rèn)為,，按照新標(biāo)準(zhǔn),，北京超八成房屋是普宅,，這不僅有利于鼓勵自住需求,，也降低了購房者負(fù)擔(dān),；最低計稅價提高則帶來交易成本增加。兩項政策相輔相成,，收緊意味更強(qiáng),，表明樓市調(diào)控更加貼近市場現(xiàn)狀,。綜合來看,，在當(dāng)前樓市調(diào)控的關(guān)鍵時期，這將加劇房價下降趨勢。據(jù)中國證券報記者多方走訪發(fā)現(xiàn),，兩項新政出臺后,，并未出現(xiàn)此前市場預(yù)期的“搶成交潮”。
準(zhǔn)購房者冷靜以待
兩項稅費調(diào)整出臺時值周末,，恰逢準(zhǔn)購房者看房“高峰期”,。但多家房地產(chǎn)中介人員表示，雖然12月10日起,，北京二手房最低計稅指導(dǎo)價將上調(diào),，但目前并未看出準(zhǔn)購房者有急于下單、搶成交過戶的強(qiáng)烈意愿,。
多位準(zhǔn)購房者向中國證券報記者表示,，對未來房價下跌的幅度仍心存期待，目前不會盲目跟風(fēng)入市,�,！半m然稅費可能上升了，但是房價一跌就是幾萬元,，甚至十幾萬元,，所以我覺得還可以再等等�,！�
北京中原地產(chǎn)在周末抽樣調(diào)查了部分門店,，其中大部分門店都接到了客戶對于政策的咨詢電話，咨詢量比平時增加了50%,，但是其中咨詢有關(guān)期房住宅契稅標(biāo)準(zhǔn)的占到了60%,，關(guān)心最低指導(dǎo)價格變動對成交影響的咨詢客戶只占30%。
北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉坦言,，在所有咨詢客戶中,，明確表示要抓緊時間過戶的只有10%不到，80%客戶依然期待房價繼續(xù)下行,。張大偉認(rèn)為,，“我們預(yù)期下星期過戶量可能會有所上升，但是單日也不太容易超過千套,，市場已經(jīng)進(jìn)入拐點,，絕大部分購房者入市更加謹(jǐn)慎�,！�
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析,，由于此次兩項稅費政策的緩沖期較長，到12月10日還有接近半個月,，所以“井噴式高峰”應(yīng)該不會出現(xiàn),。而且,，政策并未明確最低指導(dǎo)價格上浮的標(biāo)準(zhǔn)，大部分客戶依然需要了解和判斷的時間,。在房價出現(xiàn)明顯下調(diào)的背景下,，因北京二手房過戶指導(dǎo)價格調(diào)整可能帶來的新增稅費成本將不可能再轉(zhuǎn)嫁給買家，這勢必引起賣家的進(jìn)一步降價,。
陰陽合同“被阻”
業(yè)內(nèi)人士指出,，此次新標(biāo)準(zhǔn)對六環(huán)內(nèi)多數(shù)“非普通住宅”重新定義，有利于剛需購房者,。比如,，新標(biāo)準(zhǔn)六環(huán)路內(nèi)各環(huán)線北部價格上限均較南部高3600元/平方米，極大降低了北部住宅因價格高于南部,，舊標(biāo)準(zhǔn)下一概被“誤判”的可能性,，尤其是對于南北價差最大的四環(huán)內(nèi)購房者來說，北部購房需求最高將減少稅費11余萬元,。
與此同時,，此次新政對二手房交易中一度盛行的“陰陽合同”造成致命打擊。不少房地產(chǎn)中介人士表示,，此次兩項稅費調(diào)整后,，將不能通過“陰陽合同”避稅，投機(jī)購房者的購房成本又將進(jìn)一步增加,。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)最新發(fā)布的研究報告,，此次新普宅標(biāo)準(zhǔn)“解放”四類“非普通住宅”，稅負(fù)最高或減輕12余萬元,。鏈家地產(chǎn)副總裁林倩(微博)認(rèn)為,，新普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)適用樓盤的范圍更廣，對非豪宅的購房者而言,，大多數(shù)稅費負(fù)擔(dān)均有所減輕,。90—140平方米普宅稅負(fù)最高減輕12萬元。舊總價標(biāo)準(zhǔn)下,，六環(huán)路內(nèi)的住宅購房面積一旦超過90平方米,，大多會被打入“非普通住宅”的范疇。新標(biāo)準(zhǔn)下,，不超單價上限,、改善性和部分“一步到位”的剛性購買需求可延伸到多數(shù)90-140平方米的房屋，稅負(fù)最高減少12.22萬元,。
一位首次置業(yè)的準(zhǔn)購房者蔡先生告訴中國證券報記者,，以前自己看房幾乎不敢看超過90平方米的房子，“因為那樣‘被豪宅’實在是太不值得了,�,！辈滔壬Q,，新政出臺后，稅費對于自己這樣的剛需購房者有了較大優(yōu)惠,，所以準(zhǔn)備再擴(kuò)大看房范圍和區(qū)域，爭取購置到性價比更高的房子,。
稅費調(diào)整繼續(xù)收緊調(diào)控
多位業(yè)內(nèi)人士指出,，兩項稅費調(diào)整，并不說明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策開始松動,，而是更人性化,、精細(xì)化地保障了剛需購房人群的利益，并進(jìn)一步擠壓北京這樣的一線城市的投機(jī)需求,。
林倩認(rèn)為,，兩個政策同時出臺，顯示出政府此次調(diào)整的基本態(tài)度是貼近市場現(xiàn)況,，保障基層剛需購房,，對買賣高額房產(chǎn)者課以高稅。最低計稅價的提高,，有效填補(bǔ)了舊有的稅收漏洞,，保證房產(chǎn)交易價格上的透明性。剛需購房者由于最低計稅價提高造成的交易成本增加,，會抵消由于普宅標(biāo)準(zhǔn)改動帶來的稅費優(yōu)惠,，相抵后，凈購買力會有所增加,。對于豪宅別墅等高額房產(chǎn)交易的課稅力度增強(qiáng),，這類交易既要面對最低計稅價格提高帶來的高稅負(fù)增額，同時也被排除在稅負(fù)優(yōu)惠范疇之外,。這符合目前調(diào)控下限制投資性“炒房”的方向,，有利于北京整體房價的穩(wěn)定回落。
張大偉表示,，北京以前調(diào)控政策主要落實在抑制非理性購房投資需求上,，此次出臺的提高普通住宅標(biāo)準(zhǔn)落實了調(diào)控細(xì)節(jié)，減少自住需求的稅費負(fù)擔(dān),，樓市調(diào)控政策更加人性化,。此次兩項稅費調(diào)整必須綜合看待，如果簡單地看其中一項可能會誤讀為收緊或者放寬調(diào)控,，實際上兩項政策疊加來看,，收緊的意味更強(qiáng)，“這兩項政策既是稅收政策,，也是房地產(chǎn)調(diào)控政策,，提高計稅標(biāo)準(zhǔn)將繼續(xù)收緊投資購房”,。另外，普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)回歸市場,，也有可能會在后續(xù)出臺的房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅試點中起到比較重要的作用,。
