11月25日晚,，北京同時(shí)發(fā)布放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)和提高二手房最低計(jì)稅價(jià)的新政策,。專(zhuān)家分析認(rèn)為，按照新標(biāo)準(zhǔn),，北京超八成房屋是普宅,，這不僅有利于鼓勵(lì)自住需求，也降低了購(gòu)房者負(fù)擔(dān),；最低計(jì)稅價(jià)提高則帶來(lái)交易成本增加。兩項(xiàng)政策相輔相成,，收緊意味更強(qiáng),，表明樓市調(diào)控更加貼近市場(chǎng)現(xiàn)狀。綜合來(lái)看,，在當(dāng)前樓市調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期,，這將加劇房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者多方走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn),，兩項(xiàng)新政出臺(tái)后,，并未出現(xiàn)此前市場(chǎng)預(yù)期的“搶成交潮”。
準(zhǔn)購(gòu)房者冷靜以待
兩項(xiàng)稅費(fèi)調(diào)整出臺(tái)時(shí)值周末,，恰逢準(zhǔn)購(gòu)房者看房“高峰期”,。但多家房地產(chǎn)中介人員表示，雖然12月10日起,，北京二手房最低計(jì)稅指導(dǎo)價(jià)將上調(diào),，但目前并未看出準(zhǔn)購(gòu)房者有急于下單、搶成交過(guò)戶(hù)的強(qiáng)烈意愿,。
多位準(zhǔn)購(gòu)房者向中國(guó)證券報(bào)記者表示,，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)下跌的幅度仍心存期待，目前不會(huì)盲目跟風(fēng)入市,�,！半m然稅費(fèi)可能上升了,，但是房?jī)r(jià)一跌就是幾萬(wàn)元，甚至十幾萬(wàn)元,，所以我覺(jué)得還可以再等等,。”
北京中原地產(chǎn)在周末抽樣調(diào)查了部分門(mén)店,，其中大部分門(mén)店都接到了客戶(hù)對(duì)于政策的咨詢(xún)電話(huà),，咨詢(xún)量比平時(shí)增加了50%，但是其中咨詢(xún)有關(guān)期房住宅契稅標(biāo)準(zhǔn)的占到了60%,，關(guān)心最低指導(dǎo)價(jià)格變動(dòng)對(duì)成交影響的咨詢(xún)客戶(hù)只占30%,。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉坦言，在所有咨詢(xún)客戶(hù)中,，明確表示要抓緊時(shí)間過(guò)戶(hù)的只有10%不到,，80%客戶(hù)依然期待房?jī)r(jià)繼續(xù)下行。張大偉認(rèn)為,，“我們預(yù)期下星期過(guò)戶(hù)量可能會(huì)有所上升,，但是單日也不太容易超過(guò)千套，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入拐點(diǎn),，絕大部分購(gòu)房者入市更加謹(jǐn)慎,。”
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析,，由于此次兩項(xiàng)稅費(fèi)政策的緩沖期較長(zhǎng),，到12月10日還有接近半個(gè)月，所以“井噴式高峰”應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn),。而且,，政策并未明確最低指導(dǎo)價(jià)格上浮的標(biāo)準(zhǔn)，大部分客戶(hù)依然需要了解和判斷的時(shí)間,。在房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下調(diào)的背景下,，因北京二手房過(guò)戶(hù)指導(dǎo)價(jià)格調(diào)整可能帶來(lái)的新增稅費(fèi)成本將不可能再轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)家，這勢(shì)必引起賣(mài)家的進(jìn)一步降價(jià),。
陰陽(yáng)合同“被阻”
業(yè)內(nèi)人士指出,，此次新標(biāo)準(zhǔn)對(duì)六環(huán)內(nèi)多數(shù)“非普通住宅”重新定義，有利于剛需購(gòu)房者,。比如,，新標(biāo)準(zhǔn)六環(huán)路內(nèi)各環(huán)線(xiàn)北部?jī)r(jià)格上限均較南部高3600元/平方米，極大降低了北部住宅因價(jià)格高于南部,，舊標(biāo)準(zhǔn)下一概被“誤判”的可能性,，尤其是對(duì)于南北價(jià)差最大的四環(huán)內(nèi)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，北部購(gòu)房需求最高將減少稅費(fèi)11余萬(wàn)元,。
與此同時(shí),，此次新政對(duì)二手房交易中一度盛行的“陰陽(yáng)合同”造成致命打擊,。不少房地產(chǎn)中介人士表示，此次兩項(xiàng)稅費(fèi)調(diào)整后,，將不能通過(guò)“陰陽(yáng)合同”避稅,，投機(jī)購(gòu)房者的購(gòu)房成本又將進(jìn)一步增加。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)最新發(fā)布的研究報(bào)告,，此次新普宅標(biāo)準(zhǔn)“解放”四類(lèi)“非普通住宅”,，稅負(fù)最高或減輕12余萬(wàn)元。鏈家地產(chǎn)副總裁林倩(微博)認(rèn)為,，新普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)適用樓盤(pán)的范圍更廣,，對(duì)非豪宅的購(gòu)房者而言，大多數(shù)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)均有所減輕,。90—140平方米普宅稅負(fù)最高減輕12萬(wàn)元,。舊總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下，六環(huán)路內(nèi)的住宅購(gòu)房面積一旦超過(guò)90平方米,，大多會(huì)被打入“非普通住宅”的范疇,。新標(biāo)準(zhǔn)下，不超單價(jià)上限,、改善性和部分“一步到位”的剛性購(gòu)買(mǎi)需求可延伸到多數(shù)90-140平方米的房屋,，稅負(fù)最高減少12.22萬(wàn)元。
一位首次置業(yè)的準(zhǔn)購(gòu)房者蔡先生告訴中國(guó)證券報(bào)記者,，以前自己看房幾乎不敢看超過(guò)90平方米的房子,，“因?yàn)槟菢印缓勒瘜?shí)在是太不值得了�,！辈滔壬Q(chēng)，新政出臺(tái)后,，稅費(fèi)對(duì)于自己這樣的剛需購(gòu)房者有了較大優(yōu)惠,，所以準(zhǔn)備再擴(kuò)大看房范圍和區(qū)域，爭(zhēng)取購(gòu)置到性?xún)r(jià)比更高的房子,。
稅費(fèi)調(diào)整繼續(xù)收緊調(diào)控
多位業(yè)內(nèi)人士指出,，兩項(xiàng)稅費(fèi)調(diào)整，并不說(shuō)明房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策開(kāi)始松動(dòng),，而是更人性化,、精細(xì)化地保障了剛需購(gòu)房人群的利益，并進(jìn)一步擠壓北京這樣的一線(xiàn)城市的投機(jī)需求,。
林倩認(rèn)為,，兩個(gè)政策同時(shí)出臺(tái)，顯示出政府此次調(diào)整的基本態(tài)度是貼近市場(chǎng)現(xiàn)況,，保障基層剛需購(gòu)房,，對(duì)買(mǎi)賣(mài)高額房產(chǎn)者課以高稅,。最低計(jì)稅價(jià)的提高，有效填補(bǔ)了舊有的稅收漏洞,，保證房產(chǎn)交易價(jià)格上的透明性,。剛需購(gòu)房者由于最低計(jì)稅價(jià)提高造成的交易成本增加，會(huì)抵消由于普宅標(biāo)準(zhǔn)改動(dòng)帶來(lái)的稅費(fèi)優(yōu)惠,，相抵后,，凈購(gòu)買(mǎi)力會(huì)有所增加。對(duì)于豪宅別墅等高額房產(chǎn)交易的課稅力度增強(qiáng),，這類(lèi)交易既要面對(duì)最低計(jì)稅價(jià)格提高帶來(lái)的高稅負(fù)增額,，同時(shí)也被排除在稅負(fù)優(yōu)惠范疇之外。這符合目前調(diào)控下限制投資性“炒房”的方向,，有利于北京整體房?jī)r(jià)的穩(wěn)定回落,。
張大偉表示，北京以前調(diào)控政策主要落實(shí)在抑制非理性購(gòu)房投資需求上,，此次出臺(tái)的提高普通住宅標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)了調(diào)控細(xì)節(jié),，減少自住需求的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，樓市調(diào)控政策更加人性化,。此次兩項(xiàng)稅費(fèi)調(diào)整必須綜合看待,，如果簡(jiǎn)單地看其中一項(xiàng)可能會(huì)誤讀為收緊或者放寬調(diào)控，實(shí)際上兩項(xiàng)政策疊加來(lái)看,，收緊的意味更強(qiáng),，“這兩項(xiàng)政策既是稅收政策，也是房地產(chǎn)調(diào)控政策,，提高計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)將繼續(xù)收緊投資購(gòu)房”,。另外，普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)回歸市場(chǎng),，也有可能會(huì)在后續(xù)出臺(tái)的房產(chǎn)稅或者物業(yè)稅試點(diǎn)中起到比較重要的作用,。
