|
中信銀行養(yǎng)老按揭產(chǎn)品今日的境遇和前途之坎坷都不難想象,，剔除產(chǎn)品設(shè)計(jì)的因素，“倒按揭”業(yè)務(wù)在中國依然缺少落地生根的土壤——既缺少西方家庭關(guān)系中的獨(dú)立精神，也受到國內(nèi)制度安排和政策法規(guī)上的限制,。
障礙一：養(yǎng)老保障體系尚不完善
推行以房養(yǎng)老,，首先應(yīng)完善國家基本養(yǎng)老保障體系,。
上海大學(xué)社會學(xué)教授顧駿指出,，“以房養(yǎng)老”通常是作為社會保障體系的一個有力補(bǔ)充，在福利完善日本,、歐洲等國,，“以房養(yǎng)老”應(yīng)對遠(yuǎn)沒有社保相對較差的美國多。
中國農(nóng)業(yè)銀行高級經(jīng)濟(jì)師何志成在《中國證券報(bào)》撰文寫道,，美國社會保險(xiǎn)體系俗稱“三腳凳”,，是一個非常完備的多層次的養(yǎng)老保障體系。包括政府主辦的社會保險(xiǎn),、雇主資助的私營養(yǎng)老金和個人儲蓄,。其中最重要的是1935年美國頒布的《社會保險(xiǎn)法》，建立了政府主辦的社會保障制度,，強(qiáng)制覆蓋所有有收入的被雇傭者,。可見,，所謂的“以房養(yǎng)老”雖然受到熱捧,，但是只是“第二腿”中名目繁多的各種商業(yè)保險(xiǎn)計(jì)劃中的一種。如今我國一些地區(qū)忙著大談以房養(yǎng)老的危險(xiǎn)在于,，讓本該擔(dān)當(dāng)主力的基礎(chǔ)性公共社保體系混雜在了居民,、企業(yè)的社保體系中，既導(dǎo)致社保體系公私界限不明,，又導(dǎo)致社保體系覆蓋度不夠,。甚至不乏有個別地方想借助個體的“以房養(yǎng)老”緩解政府社保投入不足的困境。
何志成表示,，要為老人營造一個舒適的養(yǎng)老之家,，先要把房屋的幾面墻搭好根基打扎實(shí),，而不是現(xiàn)在就急著考慮怎么裝修得更漂亮。在任何國家任何時候,，以房養(yǎng)老只是養(yǎng)老體制的“補(bǔ)充答案”,，而非“標(biāo)準(zhǔn)答案”。即使“補(bǔ)充答案”答得再完美,，如果標(biāo)準(zhǔn)答案缺胳膊少腿,，能給高分嗎？
障礙二：房地產(chǎn)市場穩(wěn)定性差
推行以房養(yǎng)老,，還需要成熟,、穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場。
據(jù)《新聞晚報(bào)》報(bào)道,，漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉指出，運(yùn)作“以房養(yǎng)老”模式需要一個成熟穩(wěn)定的市場,，至少不是需要政府經(jīng)常予以調(diào)控的市場,。中國的房地產(chǎn)市場還未成熟，市場自我調(diào)節(jié)機(jī)制尚未建立,，政策性的干預(yù)頻繁,，并非完全地市場化。房價波動幅度較大,，這使得銀行和個人間的風(fēng)險(xiǎn)都難以有效控制,。其次，目前完善的房產(chǎn)評估體系尚未完全建立,。如何在變化的市場中,，準(zhǔn)確衡量房屋的真實(shí)價值，這將影響參與主體的切身利益,。目前國內(nèi)這一塊的人才和機(jī)構(gòu)也相對缺乏,。
“我們的房價波動太大，估值和預(yù)測都相當(dāng)困難,�,！�
中國人壽廣東分公司企劃部負(fù)責(zé)人陸建明在接受《南方日報(bào)》采訪時表示，美國的“倒按揭”普及與其房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定有關(guān),，期房價估算變動不大,，“倒按揭”的折舊預(yù)測較容易。但在中國特別是上海,、北京等城市,，房價如果繼續(xù)猛漲，勢必引發(fā)很多糾紛,，甚至?xí)霈F(xiàn)大面積違約局面,。
其次,，房產(chǎn)變現(xiàn)的難度也使得“倒按揭”危機(jī)四伏。歐美的租賃,、中介和出售市場非常成熟,，房產(chǎn)的變現(xiàn)相當(dāng)容易，而我國的房產(chǎn)流通市場還很不健全,，“有價無市”之憂甚虞,。保險(xiǎn)公司手中的房產(chǎn)，如無法隨時變現(xiàn),，就會積累成巨大風(fēng)險(xiǎn),。“總不可能專門雇人去賣房吧,�,！�
障礙三：70年產(chǎn)權(quán)期限前途未卜
70年住宅土地使用權(quán)在到期之后如何續(xù)權(quán)尚未明確，恰恰多數(shù)老人的住房距離這一期限最為接近,。
在以房養(yǎng)老較為普遍的美國,，且不說房屋不存在“產(chǎn)權(quán)限定”問題，不僅房屋的所有權(quán)是永恒的,，土地的所有權(quán)也歸房屋所有人,。因此，金融機(jī)構(gòu)通常不會要求老人有多套房產(chǎn),，貸款年限也可以一直到老人過世,。
我國目前住宅的土地使用權(quán)最長只有70年。一個人往往要付出長達(dá)二三十年的時間還清房貸,，等到退休后再向保險(xiǎn)公司申請“倒按揭”,。按照現(xiàn)行政策，等到保險(xiǎn)公司擁有房屋的產(chǎn)權(quán)后,，土地使用權(quán)的年限也所剩無幾,。雖然2007年出臺的《物權(quán)法》已經(jīng)規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,，自動續(xù)期”,，但“自動”并不意味著“無償”。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后,，抵押房屋要有償續(xù)期,，那么續(xù)期費(fèi)用將是一個巨大的未知風(fēng)險(xiǎn)。
“如果未來沒有明確的政策落實(shí),，保險(xiǎn)公司的積極性會受影響,。”陸建明說,，我國城市化進(jìn)程中存在大量拆遷,，如無政策保障,，也會帶來很多不確定性。
中信銀行通過產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)避了70年產(chǎn)權(quán)期限的問題,，然而由此作出的種種限制和安排也導(dǎo)致了對產(chǎn)品實(shí)用性質(zhì)疑——譬如有多套房產(chǎn)的老人通常生活較為富足,，是否有這種貸款需求，真正有需求的孤寡老人卻可能因?yàn)榉N種原因無法貸款等,。
|