11月21日凌晨,,住建部政策研究中心主任陳淮在其新浪網(wǎng)的個(gè)人實(shí)名認(rèn)證微博上,炮轟“某銀行以房養(yǎng)老品種”的產(chǎn)品設(shè)計(jì),,質(zhì)疑該產(chǎn)品是“惡意收購產(chǎn)權(quán)的信貸陷阱”,,矛頭暗指中信銀行養(yǎng)老按揭產(chǎn)品,。 “網(wǎng)稱某銀行擬推以房養(yǎng)老品種。細(xì)一看,,那本質(zhì)上不過是個(gè)再貸款,,和真正的以房養(yǎng)老基本不著邊。我勸老人最好別試,,因其完全不具備風(fēng)險(xiǎn)防范功能,。啥風(fēng)險(xiǎn)呢?您離開這個(gè)世界早您不劃算,,離得晚了呢,,您可就比本山叔說的最慘更慘:人還在,不僅錢沒了,,房也沒了,!”陳淮的第一條微博發(fā)布于20日晚十點(diǎn)56分。 隨后的兩個(gè)小時(shí),,陳淮針對(duì)該產(chǎn)品,,通過短信又發(fā)出六條微博—— 20日23:10:真正的以房養(yǎng)老需銀行和保險(xiǎn)公司合作,本質(zhì)上是一種資產(chǎn)抵押,、后交保費(fèi)的倒壽險(xiǎn),。壽險(xiǎn)是投保人活得越短賠額越大,以房養(yǎng)老是活得越久獲賠越多,。以房養(yǎng)老是不需要您付利息的,。利息由保險(xiǎn)公司付。 20日23:25:以房養(yǎng)老原理,,是老人以住房資產(chǎn)為信用保證向銀行開據(jù)一張不限金額時(shí)間的遠(yuǎn)期承兌匯票,,銀行給您按月貼現(xiàn)。保險(xiǎn)公司替您逐期付息和最終償還本金,。您別當(dāng)保險(xiǎn)公司做慈善,,老人離世房子歸保險(xiǎn)公司。因人群的壽命分布是個(gè)穩(wěn)定概率,,保險(xiǎn)公司賭的就是這個(gè)概率,。 20日23:35:以房養(yǎng)老必須兼?zhèn)溲a(bǔ)充養(yǎng)老金和避險(xiǎn)雙重功能才行。如無避險(xiǎn)功能,,說嚴(yán)重一點(diǎn),,叫做惡意收購產(chǎn)權(quán)的信貸陷阱。這是在產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中常見的損招。 20日23:52:作為風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖,,保險(xiǎn)公司最歡迎以房養(yǎng)老和壽險(xiǎn)一塊兒做,。老人離世早,保險(xiǎn)公司可在房子上掙錢,。離世晚呢,,可在壽險(xiǎn)上掙錢。左右逢源啊,。 21日00:38:涉及房子,,山寨版以房養(yǎng)老只是陷阱之一。別以為個(gè)中風(fēng)險(xiǎn)就是房?jī)r(jià)高低漲落,。道兒深著呢,,有功夫講個(gè)陷阱一百例費(fèi)不了多少事。沒人告你就是了,。不過我早說過,,我就是個(gè)自說自話的主兒。好奇您就聽一耳朵,,不屑呢,,盡管忙您的去。 21日00:58:今兒再說一例吧,。某人繼承一個(gè)價(jià)值百萬的房子,,過戶免稅。好吧,?可其再賣時(shí),,哪怕按百萬原價(jià),也需按全額征20%個(gè)稅,,即20萬,!還不如當(dāng)初按買賣過戶,按全額1%的簡(jiǎn)易稅率交1萬元個(gè)稅,,這樣再賣時(shí)只需按增值部分繳個(gè)稅即可,。嘿嘿,有人告訴過你這段兒?jiǎn)幔?BR> 理解陳淮的炮轟之語,,需對(duì)中信銀行該款產(chǎn)品輔以說明,。 據(jù)媒體報(bào)道,按照中信銀行的產(chǎn)品介紹,,其公式是抵押房屋總價(jià)×0.6÷實(shí)際放貸年限=養(yǎng)老金,。以一套房屋評(píng)估價(jià)值為120萬元進(jìn)行抵押,可以最終申請(qǐng)到72萬元貸款,,按照10年間每月提供養(yǎng)老金計(jì)算,,銀行將為以房養(yǎng)老申請(qǐng)人每月支付6000元養(yǎng)老金,。 但是如果申請(qǐng)人為了要回自己的房子,按照等額本金還款計(jì)算,,月還款高達(dá)10230元,。這也就意味申請(qǐng)除了要將銀行支付給自己6000元養(yǎng)老金還給銀行外,,自己還需要自掏腰包向銀行繳納額外4000多元的利息,。 雖然對(duì)于這種情況的出現(xiàn),中信銀行在產(chǎn)品介紹中明確規(guī)定了還款方式,,申請(qǐng)人可以選擇每期只還利息貸款,,到期后償還本金;也可以選擇每期償還一部分本金和利息,,貸款到期后償還剩余本金,;也可選擇最后一次性償還利息。如果借款人到期不能償還貸款,,則按合同約定處置抵押房屋,。 以上述申請(qǐng)人為例,在申請(qǐng)通過后,,每月可以拿到6000元養(yǎng)老金,,而其需要支付的利息可以選擇在10年后一次性支付這些利息,也可以直接申請(qǐng)要求在每月養(yǎng)老金中扣除自己可以承擔(dān)的利息,。如果選擇一次性支付,,則10年后需要支付全部利息30萬元左右。 “嚴(yán)格地說,,中信銀行這種方式不能算作‘以房養(yǎng)老’,。”上海社科院房地產(chǎn)研究中心研究員顧建發(fā)對(duì)《新聞晚報(bào)》記者表示,,“這只能算作一種逆向的抵押貸款,,抵押房產(chǎn)獲得貸款用于養(yǎng)老,到期后支付本金和利息,,與我們貸款買房的區(qū)別只是貸款用途和分月發(fā)放的不同,,并非傳統(tǒng)意義上的‘以房養(yǎng)老’�,!� 顧建發(fā)介紹,,“倒按揭”的“以房養(yǎng)老”模式在歐美、新加坡等國(guó)家和地區(qū)已經(jīng)非常普遍,�,!霸跉W美發(fā)達(dá)國(guó)家,老人將房屋抵押給有政府背景的養(yǎng)老機(jī)構(gòu),,養(yǎng)老機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)老人的養(yǎng)老開銷,。在老人去世后,,房屋由養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所有。一般來說,,房屋價(jià)值與養(yǎng)老賬單相近或略有盈余,,而政府也會(huì)給予這些機(jī)構(gòu)相關(guān)稅收優(yōu)惠�,!� 上海大學(xué)社會(huì)學(xué)教授顧駿認(rèn)為,,傳統(tǒng)意義上的
“以房養(yǎng)老”包含一個(gè)“保險(xiǎn)系數(shù)”,推出機(jī)構(gòu)是承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的,,除了要評(píng)估房產(chǎn)的價(jià)值,,還要評(píng)估老人的壽命。老人在世的時(shí)間長(zhǎng),,機(jī)構(gòu)可能就會(huì)虧本,,而中信銀行現(xiàn)在這種模式并不承擔(dān)這樣的風(fēng)險(xiǎn)。
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