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11月21日凌晨，住建部政策研究中心主任陳淮在其新浪網(wǎng)的個(gè)人實(shí)名認(rèn)證微博上,，炮轟“某銀行以房養(yǎng)老品種”的產(chǎn)品設(shè)計(jì),，質(zhì)疑該產(chǎn)品是“惡意收購產(chǎn)權(quán)的信貸陷阱”，矛頭暗指中信銀行養(yǎng)老按揭產(chǎn)品,。
“網(wǎng)稱某銀行擬推以房養(yǎng)老品種,。細(xì)一看，那本質(zhì)上不過是個(gè)再貸款,，和真正的以房養(yǎng)老基本不著邊,。我勸老人最好別試，因其完全不具備風(fēng)險(xiǎn)防范功能,。啥風(fēng)險(xiǎn)呢,？您離開這個(gè)世界早您不劃算，離得晚了呢,，您可就比本山叔說的最慘更慘：人還在,，不僅錢沒了，房也沒了,！”陳淮的第一條微博發(fā)布于20日晚十點(diǎn)56分。
隨后的兩個(gè)小時(shí),，陳淮針對該產(chǎn)品,，通過短信又發(fā)出六條微博——
20日23:10：真正的以房養(yǎng)老需銀行和保險(xiǎn)公司合作，本質(zhì)上是一種資產(chǎn)抵押,、后交保費(fèi)的倒壽險(xiǎn),。壽險(xiǎn)是投保人活得越短賠額越大，以房養(yǎng)老是活得越久獲賠越多,。以房養(yǎng)老是不需要您付利息的,。利息由保險(xiǎn)公司付。
20日23:25：以房養(yǎng)老原理,，是老人以住房資產(chǎn)為信用保證向銀行開據(jù)一張不限金額時(shí)間的遠(yuǎn)期承兌匯票,，銀行給您按月貼現(xiàn)。保險(xiǎn)公司替您逐期付息和最終償還本金,。您別當(dāng)保險(xiǎn)公司做慈善,，老人離世房子歸保險(xiǎn)公司。因人群的壽命分布是個(gè)穩(wěn)定概率,，保險(xiǎn)公司賭的就是這個(gè)概率,。
20日23:35：以房養(yǎng)老必須兼?zhèn)溲a(bǔ)充養(yǎng)老金和避險(xiǎn)雙重功能才行。如無避險(xiǎn)功能,，說嚴(yán)重一點(diǎn),，叫做惡意收購產(chǎn)權(quán)的信貸陷阱。這是在產(chǎn)權(quán)市場競爭中常見的損招。
20日23:52：作為風(fēng)險(xiǎn)對沖,，保險(xiǎn)公司最歡迎以房養(yǎng)老和壽險(xiǎn)一塊兒做,。老人離世早，保險(xiǎn)公司可在房子上掙錢,。離世晚呢,，可在壽險(xiǎn)上掙錢。左右逢源啊,。
21日00:38：涉及房子,，山寨版以房養(yǎng)老只是陷阱之一。別以為個(gè)中風(fēng)險(xiǎn)就是房價(jià)高低漲落,。道兒深著呢,，有功夫講個(gè)陷阱一百例費(fèi)不了多少事。沒人告你就是了,。不過我早說過,，我就是個(gè)自說自話的主兒。好奇您就聽一耳朵,，不屑呢,，盡管忙您的去。
21日00:58：今兒再說一例吧,。某人繼承一個(gè)價(jià)值百萬的房子,，過戶免稅。好吧,？可其再賣時(shí),，哪怕按百萬原價(jià)，也需按全額征20%個(gè)稅,，即20萬,！還不如當(dāng)初按買賣過戶，按全額1%的簡易稅率交1萬元個(gè)稅,，這樣再賣時(shí)只需按增值部分繳個(gè)稅即可,。嘿嘿，有人告訴過你這段兒嗎,？
理解陳淮的炮轟之語,，需對中信銀行該款產(chǎn)品輔以說明。
據(jù)媒體報(bào)道,，按照中信銀行的產(chǎn)品介紹,，其公式是抵押房屋總價(jià)×0.6÷實(shí)際放貸年限=養(yǎng)老金。以一套房屋評(píng)估價(jià)值為120萬元進(jìn)行抵押,，可以最終申請到72萬元貸款,，按照10年間每月提供養(yǎng)老金計(jì)算，銀行將為以房養(yǎng)老申請人每月支付6000元養(yǎng)老金。
但是如果申請人為了要回自己的房子,，按照等額本金還款計(jì)算,，月還款高達(dá)10230元。這也就意味申請除了要將銀行支付給自己6000元養(yǎng)老金還給銀行外,，自己還需要自掏腰包向銀行繳納額外4000多元的利息,。
雖然對于這種情況的出現(xiàn)，中信銀行在產(chǎn)品介紹中明確規(guī)定了還款方式,，申請人可以選擇每期只還利息貸款,，到期后償還本金；也可以選擇每期償還一部分本金和利息,，貸款到期后償還剩余本金,；也可選擇最后一次性償還利息。如果借款人到期不能償還貸款,，則按合同約定處置抵押房屋,。
以上述申請人為例，在申請通過后,，每月可以拿到6000元養(yǎng)老金,，而其需要支付的利息可以選擇在10年后一次性支付這些利息，也可以直接申請要求在每月養(yǎng)老金中扣除自己可以承擔(dān)的利息,。如果選擇一次性支付,，則10年后需要支付全部利息30萬元左右。
“嚴(yán)格地說,，中信銀行這種方式不能算作‘以房養(yǎng)老’,�,！鄙虾Ｉ缈圃悍康禺a(chǎn)研究中心研究員顧建發(fā)對《新聞晚報(bào)》記者表示,，“這只能算作一種逆向的抵押貸款，抵押房產(chǎn)獲得貸款用于養(yǎng)老,，到期后支付本金和利息,，與我們貸款買房的區(qū)別只是貸款用途和分月發(fā)放的不同，并非傳統(tǒng)意義上的‘以房養(yǎng)老’,�,！�
顧建發(fā)介紹，“倒按揭”的“以房養(yǎng)老”模式在歐美,、新加坡等國家和地區(qū)已經(jīng)非常普遍,。“在歐美發(fā)達(dá)國家,，老人將房屋抵押給有政府背景的養(yǎng)老機(jī)構(gòu),，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)老人的養(yǎng)老開銷。在老人去世后，房屋由養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所有,。一般來說,，房屋價(jià)值與養(yǎng)老賬單相近或略有盈余，而政府也會(huì)給予這些機(jī)構(gòu)相關(guān)稅收優(yōu)惠,�,！�
上海大學(xué)社會(huì)學(xué)教授顧駿認(rèn)為，傳統(tǒng)意義上的
“以房養(yǎng)老”包含一個(gè)“保險(xiǎn)系數(shù)”,，推出機(jī)構(gòu)是承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的,，除了要評(píng)估房產(chǎn)的價(jià)值，還要評(píng)估老人的壽命,。老人在世的時(shí)間長,，機(jī)構(gòu)可能就會(huì)虧本，而中信銀行現(xiàn)在這種模式并不承擔(dān)這樣的風(fēng)險(xiǎn),。
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