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11月21日凌晨,，住建部政策研究中心主任陳淮在其新浪網(wǎng)的個人實名認證微博上,，炮轟“某銀行以房養(yǎng)老品種”的產(chǎn)品設(shè)計,，質(zhì)疑該產(chǎn)品是“惡意收購產(chǎn)權(quán)的信貸陷阱”,，矛頭暗指中信銀行養(yǎng)老按揭產(chǎn)品,。
“網(wǎng)稱某銀行擬推以房養(yǎng)老品種,。細一看,，那本質(zhì)上不過是個再貸款,，和真正的以房養(yǎng)老基本不著邊,。我勸老人最好別試，因其完全不具備風(fēng)險防范功能,。啥風(fēng)險呢,？您離開這個世界早您不劃算，離得晚了呢,，您可就比本山叔說的最慘更慘：人還在,，不僅錢沒了，房也沒了,！”陳淮的第一條微博發(fā)布于20日晚十點56分,。
隨后的兩個小時,，陳淮針對該產(chǎn)品，通過短信又發(fā)出六條微博——
20日23:10：真正的以房養(yǎng)老需銀行和保險公司合作,，本質(zhì)上是一種資產(chǎn)抵押、后交保費的倒壽險,。壽險是投保人活得越短賠額越大，以房養(yǎng)老是活得越久獲賠越多,。以房養(yǎng)老是不需要您付利息的,。利息由保險公司付,。
20日23:25：以房養(yǎng)老原理，是老人以住房資產(chǎn)為信用保證向銀行開據(jù)一張不限金額時間的遠期承兌匯票,，銀行給您按月貼現(xiàn)。保險公司替您逐期付息和最終償還本金,。您別當(dāng)保險公司做慈善，老人離世房子歸保險公司,。因人群的壽命分布是個穩(wěn)定概率,，保險公司賭的就是這個概率,。
20日23:35：以房養(yǎng)老必須兼?zhèn)溲a充養(yǎng)老金和避險雙重功能才行。如無避險功能,，說嚴重一點，叫做惡意收購產(chǎn)權(quán)的信貸陷阱,。這是在產(chǎn)權(quán)市場競爭中常見的損招,。
20日23:52：作為風(fēng)險對沖,，保險公司最歡迎以房養(yǎng)老和壽險一塊兒做,。老人離世早，保險公司可在房子上掙錢,。離世晚呢,，可在壽險上掙錢。左右逢源啊,。
21日00:38：涉及房子，山寨版以房養(yǎng)老只是陷阱之一,。別以為個中風(fēng)險就是房價高低漲落,。道兒深著呢,，有功夫講個陷阱一百例費不了多少事。沒人告你就是了,。不過我早說過，我就是個自說自話的主兒,。好奇您就聽一耳朵，不屑呢,，盡管忙您的去,。
21日00:58：今兒再說一例吧。某人繼承一個價值百萬的房子,，過戶免稅。好吧,？可其再賣時，哪怕按百萬原價,，也需按全額征20%個稅,，即20萬,！還不如當(dāng)初按買賣過戶，按全額1%的簡易稅率交1萬元個稅,，這樣再賣時只需按增值部分繳個稅即可。嘿嘿,，有人告訴過你這段兒嗎,？
理解陳淮的炮轟之語,，需對中信銀行該款產(chǎn)品輔以說明,。
據(jù)媒體報道,，按照中信銀行的產(chǎn)品介紹,，其公式是抵押房屋總價×0.6÷實際放貸年限=養(yǎng)老金,。以一套房屋評估價值為120萬元進行抵押，可以最終申請到72萬元貸款,，按照10年間每月提供養(yǎng)老金計算，銀行將為以房養(yǎng)老申請人每月支付6000元養(yǎng)老金,。
但是如果申請人為了要回自己的房子,，按照等額本金還款計算，月還款高達10230元,。這也就意味申請除了要將銀行支付給自己6000元養(yǎng)老金還給銀行外，自己還需要自掏腰包向銀行繳納額外4000多元的利息,。
雖然對于這種情況的出現(xiàn)，中信銀行在產(chǎn)品介紹中明確規(guī)定了還款方式,，申請人可以選擇每期只還利息貸款,，到期后償還本金,；也可以選擇每期償還一部分本金和利息,，貸款到期后償還剩余本金；也可選擇最后一次性償還利息,。如果借款人到期不能償還貸款,，則按合同約定處置抵押房屋,。
以上述申請人為例,，在申請通過后，每月可以拿到6000元養(yǎng)老金，而其需要支付的利息可以選擇在10年后一次性支付這些利息,，也可以直接申請要求在每月養(yǎng)老金中扣除自己可以承擔(dān)的利息,。如果選擇一次性支付,，則10年后需要支付全部利息30萬元左右,。
“嚴格地說,，中信銀行這種方式不能算作‘以房養(yǎng)老’,�,！鄙虾Ｉ缈圃悍康禺a(chǎn)研究中心研究員顧建發(fā)對《新聞晚報》記者表示，“這只能算作一種逆向的抵押貸款,，抵押房產(chǎn)獲得貸款用于養(yǎng)老，到期后支付本金和利息,，與我們貸款買房的區(qū)別只是貸款用途和分月發(fā)放的不同,，并非傳統(tǒng)意義上的‘以房養(yǎng)老’�,！�
顧建發(fā)介紹,，“倒按揭”的“以房養(yǎng)老”模式在歐美,、新加坡等國家和地區(qū)已經(jīng)非常普遍�,！霸跉W美發(fā)達國家,，老人將房屋抵押給有政府背景的養(yǎng)老機構(gòu),，養(yǎng)老機構(gòu)負責(zé)老人的養(yǎng)老開銷,。在老人去世后，房屋由養(yǎng)老機構(gòu)所有,。一般來說,，房屋價值與養(yǎng)老賬單相近或略有盈余,，而政府也會給予這些機構(gòu)相關(guān)稅收優(yōu)惠,。”
上海大學(xué)社會學(xué)教授顧駿認為，傳統(tǒng)意義上的
“以房養(yǎng)老”包含一個“保險系數(shù)”,，推出機構(gòu)是承擔(dān)風(fēng)險的,，除了要評估房產(chǎn)的價值，還要評估老人的壽命,。老人在世的時間長,，機構(gòu)可能就會虧本，而中信銀行現(xiàn)在這種模式并不承擔(dān)這樣的風(fēng)險,。
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