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房?jī)r(jià)漲沒(méi)漲，要看怎么比
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2011-11-24 作者：郭凱 來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)
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一個(gè)經(jīng)常引起人們熱議的話題是，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)和很多人日常的生活感受完全不同,，房?jī)r(jià)上漲的速度似乎遠(yuǎn)超過(guò)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字,。而且，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于房?jī)r(jià)的數(shù)據(jù)與很多民間的數(shù)據(jù),，比如說(shuō)搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)以及一些大型地產(chǎn)中介公司的數(shù)據(jù)也不符。后者顯示的房?jī)r(jià)上漲速度往往遠(yuǎn)超過(guò)統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)。于是不少人因此下結(jié)論：統(tǒng)計(jì)局在作假,，房?jī)r(jià)“被穩(wěn)定”了。
讓我們不要急著下結(jié)論，還是先假設(shè)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)也是真實(shí)的,，只不過(guò)統(tǒng)計(jì)口徑不一樣,。這樣的情況其實(shí)不少。一個(gè)比較著名的例子是工資收入的數(shù)據(jù),，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示中國(guó)的平均工資連年高速上漲,，但很多人覺得不是如此，俗稱“被增長(zhǎng)”,。但事實(shí)是,，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)口徑只包含一部分就業(yè)人員的工資，并沒(méi)有涵蓋全部勞動(dòng)人口,。這樣就導(dǎo)致了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的樣本并不能完全反映整個(gè)經(jīng)濟(jì)中工資變動(dòng)的情形,。還有另外一個(gè)比較著名的例子是北京的大氣污染數(shù)據(jù)。環(huán)保局官方公布的北京污染數(shù)據(jù)是幾十個(gè)觀測(cè)點(diǎn),，包括郊區(qū)觀測(cè)點(diǎn)在內(nèi)測(cè)到的24小時(shí)數(shù)據(jù)的均值,，而美國(guó)人在他們的大使館里也架了觀測(cè)儀器，觀測(cè)的是使館區(qū)域的大氣污染程度,。結(jié)果有時(shí)候中國(guó)官方的數(shù)據(jù)顯示北京是“藍(lán)天”,，而美國(guó)大使館的數(shù)據(jù)卻顯示北京朝陽(yáng)區(qū)的污染為重度。這里不能說(shuō)誰(shuí)在作假,，只能說(shuō)哪個(gè)數(shù)據(jù)更能反映實(shí)際情況,。我覺得在討論房?jī)r(jià)問(wèn)題的過(guò)程中，一上來(lái)就說(shuō)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)是假的,，那就沒(méi)什么討論的必要了,，更何況，房?jī)r(jià)可能比上面兩個(gè)例子更復(fù)雜些,。
為什么會(huì)更復(fù)雜,？我在這里構(gòu)造一個(gè)例子，來(lái)說(shuō)明在中國(guó)這樣一個(gè)快速城市化,，主要房產(chǎn)交易發(fā)生在新房市場(chǎng)的國(guó)家里,，衡量房?jī)r(jià)的時(shí)候可能會(huì)遇到的一些問(wèn)題。
我們假設(shè)有座城市,，就叫它北京吧,。假設(shè)它只有一條東西向的大道，就叫長(zhǎng)安街吧,。長(zhǎng)安街把這座城市分為兩大塊：城北和城南,。簡(jiǎn)單起見，假設(shè)2009年城北的房?jī)r(jià)是2萬(wàn)元一平方米,，城南的房?jī)r(jià)是1萬(wàn)元一平方米,。到了2010年,，城北的房?jī)r(jià)變成4萬(wàn)元一平方米，城南的房?jī)r(jià)變成2萬(wàn)元一平方米,。請(qǐng)問(wèn),，2010年北京的房?jī)r(jià)比2009年漲了多少？
這似乎是個(gè)傻瓜問(wèn)題,，房?jī)r(jià)漲了百分之百,，這應(yīng)該是個(gè)沒(méi)有任何爭(zhēng)議的答案。
但事情并沒(méi)有就此結(jié)束�,，F(xiàn)在我們假設(shè)2009年全北京開盤的樓都在城北,，而2010年全北京開盤的樓都在城南。如果你只看新樓的銷售數(shù)據(jù),，就會(huì)發(fā)現(xiàn)北京2009年和2010年的開盤價(jià)完全一樣,，沒(méi)有任何變化，都是2萬(wàn)元一平方米,。因此,，如果只看開盤數(shù)據(jù)，可能就會(huì)得出2010年的房?jī)r(jià)相對(duì)于2009年沒(méi)有漲的結(jié)論,�,？擅餮鄣娜藭�(huì)立刻反駁，這是在做數(shù)字游戲,，是拿吉利和寶馬比——你要是拿今年的吉利車的售價(jià)和去年寶馬的售價(jià)比,，那新車價(jià)不僅沒(méi)有漲，還跌了呢,。
但從另一個(gè)角度說(shuō),，也許新樓的銷售數(shù)據(jù)就是我們應(yīng)該看的數(shù)據(jù),。為什么這么說(shuō),？北京后海邊上翻新過(guò)的四合院的價(jià)格這幾年可能已經(jīng)漲了幾十倍了，但對(duì)絕大多數(shù)要買房的人來(lái)說(shuō),，這個(gè)價(jià)格并不重要,。一張電影票已經(jīng)從過(guò)去的20元錢漲到現(xiàn)在的100元，但對(duì)絕大多數(shù)買盜版光盤在自家電視上看電影的人來(lái)說(shuō)也不重要,。LV包的價(jià)格又翻倍了,，但這對(duì)絕大多數(shù)背普通包上班的女士們來(lái)說(shuō)也不重要。很多東西的價(jià)格都在漲,，但這并不影響廣大老百姓的生活,。更廣義的說(shuō)，那些交易量小的市場(chǎng)里發(fā)生的價(jià)格變動(dòng),，其重要性要遠(yuǎn)小于那些真正有交易量的市場(chǎng)里發(fā)生的價(jià)格變動(dòng),。
中國(guó)的二手房市場(chǎng)這些年發(fā)展很快,，特別是2009年，一些稅收上的優(yōu)惠,，使得交易格外活躍,。但中國(guó)房市總的來(lái)說(shuō)還是一個(gè)新房占主導(dǎo)的市場(chǎng)，大量的交易仍然發(fā)生在一手市場(chǎng),。因此相對(duì)來(lái)說(shuō)一手市場(chǎng)的價(jià)格才是衡量購(gòu)房成本更好的指標(biāo),。如果一手市場(chǎng)的價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，不發(fā)生過(guò)快上漲,，那就意味著大多數(shù)人的購(gòu)房成本并沒(méi)有過(guò)快增加,。在上面的例子里，2009年花150萬(wàn)在北京能買75平方米的房子,，到了2010年,，150萬(wàn)還是能買75平方米的房子。沒(méi)錯(cuò),，只是兩個(gè)房子的地段不一樣,。但這就和在家看盜版《阿凡達(dá)》一樣，雖然沒(méi)法和在正規(guī)的IMAX影院里看3D的比,，但是10元錢的盜版碟也能夠滿足看電影的基本需要,。沒(méi)錯(cuò)，別人開寶馬,，但你只能開吉利,，但你好歹也有代步的工具了。更何況,，中國(guó)快速的城市化進(jìn)程決定了地段也不是絕對(duì)的�,，F(xiàn)在看起來(lái)城南地段不好，不代表過(guò)幾年仍然不好,。15年前,，北京的三環(huán)外就很荒涼，還根本沒(méi)有四環(huán),，現(xiàn)在的四環(huán)外還能看到農(nóng)田,。從北大西門望出去，直接就能看到西山,，中間根本沒(méi)任何樓房阻隔,。那個(gè)時(shí)候，住在現(xiàn)在的四環(huán)邊上屬于住在郊區(qū),。而現(xiàn)在,，如果能在四環(huán)邊上買套房，相信很多人都會(huì)歡天喜地,，覺得就住在市中心,。過(guò)去的通縣,，現(xiàn)在的通州區(qū)，因?yàn)橥顺氰F的緣故已經(jīng)有大量的人口居住,。城北的回龍觀小區(qū)和城南的亦莊在剛剛開發(fā)的時(shí)候看起來(lái)何其遙遠(yuǎn),，但現(xiàn)在很多人都住得其樂(lè)融融的。距離問(wèn)題,，可以在很大程度上通過(guò)發(fā)展公共交通來(lái)緩解,。更何況，城市大了,，市中心也可以有很多,。過(guò)去在北京買東西，不是上西單就是逛王府井,。而現(xiàn)在,，只有外地人才去這些地方。
必須指出的是,，我上面構(gòu)造的這個(gè)例子,，是一個(gè)清晰的房?jī)r(jià)漲了一倍的例子，這是一個(gè)不容否定的事實(shí),。即便如此,，僅從新房的購(gòu)房成本看，房?jī)r(jià)卻沒(méi)有漲,。如果房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)僅僅覆蓋實(shí)際發(fā)生的交易數(shù)據(jù),，那就很可能顯示房?jī)r(jià)沒(méi)有漲。而現(xiàn)實(shí)的情況要比這個(gè)例子復(fù)雜多了,。比如說(shuō),，在商品房?jī)r(jià)格暴漲的同時(shí)政府大量供應(yīng)限價(jià)房，那么房?jī)r(jià)應(yīng)該怎么衡量,？光看商品房的價(jià)格可能是在瘋漲,，而光看限價(jià)房，房?jī)r(jià)又可能沒(méi)漲,。取平均,，怎么取,？是按交易量加權(quán)平均，還是按保有量加權(quán)平均,？這些都不那么簡(jiǎn)單,。國(guó)外雖然已經(jīng)有很多成熟的衡量房?jī)r(jià)的方法，但這些國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)本身也比較成熟,，而且市場(chǎng)的情形和中國(guó)的并不完全一致,，那里沒(méi)有像中國(guó)這么快速的城市化和那么多新房上市,，因此那些方法不能直接套用。從某種意義上說(shuō),，你也不能說(shuō)從交易數(shù)據(jù)看,，進(jìn)而得出“房?jī)r(jià)沒(méi)有漲”的結(jié)論完全沒(méi)有任何道理，因?yàn)檫@在很大程度上取決于你覺得住房是必需品還是奢侈品,，是消費(fèi)品還是投資品,，還取決于你關(guān)注房?jī)r(jià)的最終原因是什么。如果你認(rèn)為住房是必需品,、消費(fèi)品,，關(guān)注房?jī)r(jià)的原因是關(guān)心老百姓能不能買得起房，那么只要一手新房的價(jià)格保持穩(wěn)定和漲幅適度,，就能解決老百姓買房自住的需要,，至于那些高檔社區(qū)、豪華公寓,、黃金地段的房?jī)r(jià)怎么飆升,，和普通老百姓最關(guān)心的，恐怕沒(méi)什么必然聯(lián)系——普通老百姓沒(méi)有人買得起,，也沒(méi)有人會(huì)去買,。
我上面構(gòu)造的例子還清晰地說(shuō)明了，如果只是簡(jiǎn)單地公布一個(gè)總的房?jī)r(jià)指數(shù),，會(huì)掩藏太多重要的信息,。如果統(tǒng)計(jì)局真的想把房?jī)r(jià)信息做好做透明，就應(yīng)該公布更多的數(shù)據(jù),、更細(xì)的數(shù)據(jù),，讓更多的專家和百姓進(jìn)行研究、參與討論,。在那之后,，也許會(huì)有共識(shí)，也許會(huì)繼續(xù)保持分歧,，但事情恐怕都要比現(xiàn)在更清楚,，制定政策也更能對(duì)癥下藥。
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