關于限購令的每一則消息,，都在牽動房產(chǎn)界的神經(jīng)。
據(jù)知情人士透露,，11月11日,，成都市房管局召集當?shù)囟嗉议_發(fā)商座談,，并在會上宣布,，政府準備僅在房產(chǎn)證登記發(fā)放時核查購房人資格。而原來網(wǎng)上簽約時對購房人的資格審核,，轉(zhuǎn)交由開發(fā)商和房產(chǎn)中介執(zhí)行,。
這被外界解讀為“放松對購房者的資格審查”,、“限購松動”,。
本報記者多方證實，上述關于購房資格審查的新政在成都實行了約一周時間,，但目前已停止執(zhí)行,。
成都市城鄉(xiāng)住房管理局11月21日發(fā)布新聞稿稱，將繼續(xù)執(zhí)行原有限購政策,�,！艾F(xiàn)在網(wǎng)簽時我們要像過去一樣審核上傳材料�,！眱晌徊辉竿嘎缎彰某啥挤抗芟到y(tǒng)人士22日對本報記者說,。
多位成都地產(chǎn)和金融界人士分析，政府此舉會默許開發(fā)商售出更多房產(chǎn),，因為在當?shù)仄诜夸N售后,，往往兩年后才開始辦理房產(chǎn)證。
當?shù)赜邢⒎Q,，住房和城鄉(xiāng)建設部房地產(chǎn)監(jiān)管司已注意到成都的做法,，并最終導致上述政策撤銷。但住建部一位分管副司長對本報記者表示,，“住建部并沒有派人去叫停,。如果當?shù)卣邔賹崳拇_存在政治風險,�,！�
短暫后置的審查
11月11日夜，數(shù)十家地產(chǎn)企業(yè)負責人被召集至成都房管局座談,。11月12日,，刀客地產(chǎn)顧問機構董事長謝逸楓在其認證微博上稱：“昨晚成都80%主流開發(fā)商在房管局開會，即使處于限購資格的人,，也可以暫時予以備案,，只需要購買人寫下承諾即可。是不是真的,？”
此后市場關于成都限購政策將松動的傳聞主要為兩條：第一是開發(fā)商將擁有備案的資格,，即代替房管局審查購房者的資格；第二,，在全款付清的情況下,，戶籍在成都主城區(qū)(成華,、青羊、金牛,、高新,、武侯、錦江)的家庭,，可購房屋數(shù)量由之前的兩套上升至四套,。
本報記者11月18日分別在萬科、華潤,、陽光,、中國鐵建(4.50,-0.13,-2.81%)、藍光等公司在成都的樓盤進行實地調(diào)查,，除中國鐵建,、藍光云鼎外，其余樓盤置業(yè)顧問均承認確有此事,。
自當日開始,，成都房管局網(wǎng)簽合同管理系統(tǒng)顯示，商品房限購初期審核,，調(diào)整為由開發(fā)企業(yè)對購房人和家庭成員進行限購標準審查,，然后上傳至房管局備案。
一家當?shù)氐禺a(chǎn)代理機構向本報記者展示,，進入網(wǎng)簽環(huán)節(jié)后,，系統(tǒng)將彈出3條信息：提示開發(fā)企業(yè)與客戶應共同承諾，購買時符合限購條件,，所有風險及經(jīng)濟法律責任由雙方承擔,。
在網(wǎng)上確認以上3條信息后，開發(fā)商便可擬定合同并直接備案,，而無需再由房管局審批是否符合限購條件,，并省掉申請備案家庭號的流程。
而政府部門對購房人的資料審查,，將后置到辦理登記房產(chǎn)證時進行,。
多位當?shù)氐禺a(chǎn)公司營銷人員介紹，當?shù)厥⑿衅诜款A售,，從購房至交房的建設期一般為一年,，委托開發(fā)商辦理房產(chǎn)證的交付期最短約一年。由此,，購房者的資料審核,，極有可能在一年多以后進行。
但個人商品房貸款仍由銀行獨立審核,。多家當?shù)劂y行貸款部門人士證實,，目前審核條件仍參照限購令執(zhí)行,，并沒有放寬。
如果預期到一年后限購令取消,，不符合購房條件者,，亦可能通過支付全款或委托中介辦理貸款，先行入市購房,。
誰在推動,？
雖然成都購房資格審查新政已經(jīng)停止，但其中釋放的政策預期,，卻令外界議論紛紛,。
CREIS中指數(shù)據(jù)顯示,，成都市主城區(qū)上周(11月14日—11月20日)商品房成交約1700套,，較前一周上漲約16%。在新政停止執(zhí)行前日(11月21日),，日成交331套,，約是前一日成交量的4.2倍。
有消息認為,，地產(chǎn)企業(yè)是這一政策的推動方,。本報記者獲知，成都市房管局市場和產(chǎn)業(yè)部門近期曾多次在企業(yè)調(diào)研,。11月11日的會議上,，當?shù)厥袌龇蓊~較高的置信、萬科,、華潤,、藍光等開發(fā)商均參與其中。
當?shù)囟嗉疑虡I(yè)銀行的消息稱,，目前地產(chǎn)企業(yè)的償貸情況基本穩(wěn)定,。大型企業(yè)的資金鏈似乎并不緊張。
對地產(chǎn)企業(yè)而言,，回籠現(xiàn)金的需求,，可能來自抄底土地市場的需要。10月成都地塊成交信息顯示,，住宅類土地樓面價僅267元/㎡,，較上月降幅約94.06%。11月15日,，成都市土地拍賣中心掛牌出讓的4個地塊,，皆以底價成交。
“很多人認為是抄底的機會,，而且拿到土地,，未來總是更容易獲得(信貸)資金,。”一位進駐當?shù)氐牡禺a(chǎn)投資機構負責人分析稱,。
另一種分析則稱,，如果更多開發(fā)商回籠資金以參與土地競拍，地方政府獲得的土地出讓金將會走高——這或許是地方政府調(diào)整購房資格審查的動機之一,。
去年,，成都市的土地出讓金總額共計550億元，超過了425億元的一般財政預算收入,。但今年一季度曾傳出,，當季其土地出讓金收入降幅達98%。
截至10月,，成都市中心城區(qū)通過招拍掛方式成交住宅類用地2054.51畝,，僅完成全年供地計劃的57.8%。同比2010年下降21.86%,。主城區(qū)通過招拍掛方式成交的住宅用地均價為638.57萬元/畝,，同比2010年下降6.4%。
對于決策程序變更的原因,，成都市房管局新聞辦拒絕發(fā)表更多評論,。一位區(qū)級房管局人士透露，日常工作中確實存在審核人力不足的情況,。他認為,，政策初衷并非鼓勵人們提供虛假材料。
新政停止執(zhí)行之前,，其他各方尚在評估變更的風險,。多位銷售人員說，開發(fā)商和中介機構并不掌握房管局的信息系統(tǒng),，因此在審核購房人資料復印件時難以盡職,，一些公司正責成法務人員擬定免責合同。
免責合同多以附件形式加入商品房買賣合同,，內(nèi)容包括“購房人自行承諾自己符合限購的承諾書”,。因外地購房者提供的社保、稅票可為復印件,，需要在復印件上簽字并加按手印,。
亦有一些開發(fā)商面對新政，擔心未來無法為業(yè)主辦證,，承擔連帶責任,，因此未對銷售人員傳達。
一座城市的調(diào)控走向交鋒
中央政府從去年開始的調(diào)控，在地方一直以責任狀和行政命令強力推行,。上周,，中國人民大學一份備受爭議的地產(chǎn)報告認為，為了保持9%的經(jīng)濟增速,，中央政府對地產(chǎn)貸款和銷售的限制將會在明年結(jié)束,，時間窗口將在明年二、三季度,。
就像中國其他大城市,，成都對樓市的調(diào)控在貨幣和政策層面已執(zhí)行近三個季度。銀監(jiān)部門維持著對流向地產(chǎn)業(yè)信貸比例的日常監(jiān)管,。在政策層面,，成都六個城區(qū)已執(zhí)行三個季度的限購令，家庭二套房和未繳納足夠時長社保的外地購房者都被排除在外,。
當?shù)氐禺a(chǎn)銷售信息顯示,，去年10月成交量持續(xù)下降，僅在今年夏季緩慢上升,，但9,、10月成交旺季比去年同期仍下降明顯。
此前,，一些地方政府傳出“取消限購令”新聞，引發(fā)輿論擔憂,。在廈門,、福州、�,？诘瘸鞘芯O定12月31日為限購政策執(zhí)行的“有效期限”的同時,，成都市的從今年2月14日起施行的“限購令”，卻并未設定政策執(zhí)行的時間尺度,。
事實上,，繞開限購的辦法一直存在，一位成都陽光地產(chǎn)銷售副總經(jīng)理對本報記者說：“要繞開(當?shù)?限購令,，辦法有兩個,，第一是你按揭，我們幫你辦理假離婚手續(xù),，第二是你付全款,，我們保證能在房管局給你備上案。這不是違約辦理,，叫技巧性規(guī)避,。”
11月11日的成都房管局會場還傳出消息，成都市本市戶籍居民家庭購房閑置由兩套提高到四套,。成都中原地產(chǎn)一位置業(yè)顧問在21日下午對本報記者說：“只要兩套房子的產(chǎn)權所有人不是夫妻共有,，而為一方所有，夫妻每人都可以再買一套”,。
開發(fā)商們正在經(jīng)歷寒冬,。11月22日成都購房資格審核新政停止，許多人嘆息不已,。限購令究竟會還原居住需求,，還是難以阻止價格預期？
“明年國內(nèi)限購政策取消的可能性不大,，但我希望能有一些細節(jié)化的變動”,，中國指數(shù)研究院(微博)華中分院研究副總監(jiān)李國政建議，應該在限購政策上形成區(qū)域和人群的差異,。他說,，在武漢的光谷，就規(guī)定高端人才并不在限購的范圍內(nèi),。
住建部房產(chǎn)市場監(jiān)管司一位副司長對本報記者確認,，并未聽說或叫停成都對購房資格審核程序的變更，但轉(zhuǎn)移政府部門的審核職責不符合國務院有關精神,。
“國務院對省會等大城市的限購要求,，是一項政治任務，各地應該繼續(xù)執(zhí)行,�,！彼f。
