江蘇省江陰市華士鎮(zhèn)中心地帶,，中國華西第一村328米共61層的龍希國際大酒店,，是合法的么？
這個(gè)尖銳的問題,，被一些學(xué)者提出來,。
根據(jù)目前的《土地管理法》,，除鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)民宅基地或相關(guān)公益事業(yè)可以申請使用集體土地外,，“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè),，需要使用土
地的，必須依法申請使用國有土地”,，即實(shí)行“招拍掛”的土地出讓制度,。
這意味著,，使用了集體土地搞建設(shè)的上述酒店，需要證明該店是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或公益事業(yè),。而顯然,，前者并非很容易證明，后者則根本不成立,�,！邦愃频暮芏噢r(nóng)村地區(qū)酒店，由于涉及外來投資或外來人士經(jīng)營,，很多都存在非法建筑的嫌疑,。”中國社科院一位不愿具名的權(quán)威研究者稱,。
不過華西村村民也許不必太擔(dān)心,。記者獲悉，目前國家已經(jīng)著手《土地管理法》以及《農(nóng)村土地承包法》的修改,。其中可能的修改內(nèi)容是：農(nóng)村集體土地有望和國有土地一樣,，實(shí)現(xiàn)“招拍掛”上市，同地同價(jià)同權(quán),，使得農(nóng)民獲得較高的補(bǔ)償收益,。
11月19日，國土部副部長,、中國土地學(xué)會理事長王世元,，在2011年中國土地學(xué)會學(xué)術(shù)年會上也透露了農(nóng)地入市的相關(guān)風(fēng)聲。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌對本報(bào)指出,，農(nóng)村土地有條件上市,，在一定意義上為城市人到農(nóng)村買房創(chuàng)造了可能，但需要具體實(shí)施政策,，“目前的政策似乎有小產(chǎn)權(quán)房合法化之意,，但創(chuàng)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場難度太大，喊了這么多年沒動作,，下一步就看有無具體政策了,。”
采訪中專家也指出,，農(nóng)地股份制改革即使推出,，也需要慎重，以防止和城市類似的房地產(chǎn)開發(fā)一窩蜂涌向農(nóng)村,。
農(nóng)地入市進(jìn)程
記者致電和王參加同個(gè)年會的人士了解到,，不少專家均認(rèn)為目前農(nóng)村土地政策可能要邁出比較重大的步伐，其中將涉及到農(nóng)村土地上市的合法化。
一位主持上述土地年會“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展與深化土地資產(chǎn)制度改革”分會的人士指出,，新提法意味著將來農(nóng)村集體土地很可能可以直接上市出讓進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè),，而不用通過本地鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)進(jìn)行；即在不改變土地用途的情況下,，農(nóng)村集體土地可以直接轉(zhuǎn)讓給鄉(xiāng)村之外的企業(yè)從事經(jīng)營生產(chǎn),。
“這個(gè)重大的改變，將使得集體土地可以和國有土地以同等區(qū)域相同的價(jià)格來拍賣,，其主要收益將歸集體和農(nóng)民所有,。”這位人士說,。
據(jù)了解,，04年8月底通過的《土地管理法》規(guī)定，除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等外,，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè),，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地,。
中國社會科學(xué)院農(nóng)村所研究員李國祥解釋稱,，過去農(nóng)村土地從事建設(shè),，除了鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)利用外,，都需要轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地。而若未來農(nóng)村土地直接上市,，意味著過去的土地法和農(nóng)村土地承包法,，都需要修改。
而這樣的修訂也最難,。
李介紹,，08年十七屆三中全會，以及目前的“十二五”規(guī)劃,，盡管都提出了“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”,，以及農(nóng)村土地可以和國有土地同等上市的相關(guān)情況，但迄今國土法仍在修改之中,，除局部試點(diǎn)外,，農(nóng)地入市暫無最新法律依據(jù)。
“因?yàn)檗r(nóng)村集體土地直接上市,，導(dǎo)致地方政府賣地收入大降,，而村集體和農(nóng)民將會大大受益，這樣地方政府難免抵觸,。而農(nóng)村土地既然可以上市,，則土地承包法中應(yīng)該對土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓等具體做法，給以明確界定�,！�
農(nóng)業(yè)部農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究中心研究員廖洪樂也直陳,，一旦未來《土地管理法》確定集體土地和國有土地一起上市，會使得地方土地收入幾乎為零,。廖稱,，土地管理法的修改，很可能規(guī)定切一部分地方收入給國家,。
股份化探索
在當(dāng)日會上,，王世元表態(tài)，國土部門將鼓勵(lì)有條件的地方進(jìn)行農(nóng)村土地股份制改革,。
具體的做法是,，成立集體土地農(nóng)業(yè)經(jīng)合組織、股份合作社或股份公司等,，使農(nóng)民對集體資產(chǎn)享有充分的股權(quán),，通過完善和強(qiáng)化土地用益物權(quán)，使農(nóng)村集體土地所有權(quán)實(shí)現(xiàn)最大化,。
目前一些地方在進(jìn)行土地經(jīng)營權(quán)的股份制改造,。比較成功的是廣東省佛山市南海區(qū)的做法，以行政村為單位,，丈量土地,、清產(chǎn)核資和資產(chǎn)評估，然后量化凈資產(chǎn),，給符合條件的當(dāng)?shù)卮迕衽渲霉蓹?quán),；在此基礎(chǔ)上召開股東或股東代表大會，再掛牌成立股份合作經(jīng)濟(jì)組織并開展實(shí)質(zhì)性運(yùn)作,。
而有論者認(rèn)為,，上述試驗(yàn)是在規(guī)避土地管理法的“雷區(qū)”，該法提出只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)才可以使用集體建設(shè)用地,；而上述股份制組織,，通常以成立鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的名義建設(shè)廠房，然后出租給各類企業(yè),，以獲取租金等收益,。
西南大學(xué)一位土地專家直言，南海實(shí)際上繞了一個(gè)圈子,，即村集體圈地蓋廠房再出租,，解決了建設(shè)用地需要先改變?yōu)閲型恋匦再|(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)；但若未來農(nóng)村土地可直接上市,，村集體無需再繞圈子,。
而南�,！巴恋厝牍伞⒊鲎饨o外地企業(yè)使用”的模式,，廖洪樂稱：可能是未來中國類似改革的方向,，但需要增補(bǔ)修訂法律。
比如土地法的修訂中,，就應(yīng)明確規(guī)定國家不能以公益用地名義,，強(qiáng)制征收農(nóng)地，“國家仍應(yīng)以市場價(jià)介入,，以避免土地收益沖突的發(fā)生,。”他說,。
而一旦規(guī)范農(nóng)地經(jīng)營流轉(zhuǎn)的模式后,，相關(guān)對農(nóng)民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也將細(xì)化，記者了解到,，隨著農(nóng)村集體土地可能上市,，農(nóng)民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也將比過去有所修改，“各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)的總和,，可能要超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍”,。
“小產(chǎn)權(quán)房”合法化？
一旦農(nóng)村集體土地和國有土地可以同等條件下轉(zhuǎn)讓,，小產(chǎn)權(quán)房的合法化問題隨之浮出水面,。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌直陳，農(nóng)村集體土地蓋的房子,，在本村的農(nóng)村戶籍人員之間流轉(zhuǎn)買賣,，是合法的；但目前并不允許城市居民購買,；相反城市國有土地建房，允許農(nóng)村居民購買,。這就出現(xiàn)城鄉(xiāng)土地兩個(gè)市場割裂的情況,。
有說法是，全國城市的“小產(chǎn)權(quán)房”平均占到30%左右,，一些城市“小產(chǎn)權(quán)”甚至接近40%左右,。
下一步，中國社會科學(xué)院農(nóng)業(yè)發(fā)展研究所研究員李國祥稱,，改革方向是要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場,，農(nóng)村集體土地蓋的房屋能對外（包括城市居民）銷售，即小產(chǎn)權(quán)房合法化是大勢所趨,，“實(shí)際上十七屆三中全會,，以及目前國土部提出集體土地與國有土地享有平等權(quán)益,，就說明小產(chǎn)權(quán)房遲早要合法”。
國土資源部地籍管理司司長朱留華在11月初稱,，力爭用3年時(shí)間把農(nóng)村集體土地所有權(quán)證確認(rèn)到每個(gè)具有所有權(quán)的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織,。而這一度被看作小產(chǎn)權(quán)房可能合法化的前提。
“小產(chǎn)權(quán)房變成大產(chǎn)權(quán)房（國有土地商品房）,，這部分的口子并沒有開,。盡管十七屆三中全會，以及更早的中央十六屆的全會都有建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場的共識,，但法律層面并無下文,。”
參與國土部門小產(chǎn)權(quán)房改革論證的相關(guān)人士也認(rèn)為,，目前國土系統(tǒng)內(nèi)部的傾向是,，在城市規(guī)劃以內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房不允許合法，城市規(guī)劃以外的小產(chǎn)權(quán)房可以合法,，“學(xué)界是希望所有的小產(chǎn)權(quán)房合法,，但要做到這一點(diǎn)難度很大。仍需等待國土部具體政策條文,，才有可能說明小產(chǎn)權(quán)房可以對城市人開放,。”
顯然相關(guān)的改革還需通盤考慮,。
扎根農(nóng)村十年調(diào)研的華中科技大學(xué)中國鄉(xiāng)村治理研究中心主任賀雪峰就直言,，他很不支持大規(guī)模、激進(jìn)的土地流轉(zhuǎn),。他認(rèn)為目前鼓吹爭取更多土地權(quán)益的多是已經(jīng)進(jìn)入城市生活土地閑置的人,，而并非還依賴土地生存的人，而考慮到城鄉(xiāng)二元的現(xiàn)實(shí)國情,，在現(xiàn)階段維持土地制度的穩(wěn)定性有其必要性,。數(shù)據(jù)顯示，2010年,，我國失地農(nóng)民約4千萬,。
