昔日地王今安在？
“我公司代理嘉定南翔的頂級樓盤,，近期大幅降價,，原價2.6萬元/平方米,，直降7000元/平方米，現(xiàn)價1.8,、1.9萬元/平方米,，機會難得�,！边@是最近上海樓市最具知名度的騷擾短信之一,。
業(yè)內(nèi)人士都知道，這個大降價的頂級樓盤就是江蘇新城地產(chǎn)旗下的新城公館(微博)——其所在地塊,，正是2009年房地產(chǎn)高峰時的當?shù)氐赝酢?BR> 地王如此大幅降價,，或許是中國樓市有史以來的第一次。而本報記者最新獲悉,，新城公館大降后的效果并不理想,，銷售表現(xiàn)平平。
“樓板價成本過高,，當前售價確實已近開發(fā)商成本價。但就市場而言,，這個價格依然不具有絕對吸引力,。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商營銷負責人直言,，這就是地王的悲劇,。
新城公館的尷尬，正是近幾年誕生地王的共同困境,。本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，2009年全國誕生的地王，一半在上海,，而如今的上海,，已成了地王危機集中爆發(fā)之地。
新城地產(chǎn)之外,，上海證大(0755.HK),、中建地產(chǎn)、華僑城(000069.SZ)……多家響當當?shù)牡禺a(chǎn)大鱷,，都正在經(jīng)歷手中地王的痛苦折磨,。
一直以來，開發(fā)商敢于競購地王以及地王賴以生存的關(guān)鍵市場“邏輯”在于囤地升值：拿下地王后,，在當時市場價格下或許難以操作,，但只要捂上一段時間，以時間換價格空間,，地王依然有不菲回報,。
而今,，當年的高地價成了將地王們高懸在空中的十字架，而像自動扶梯一樣下行的房價已成釜底抽薪之勢,。沒有了高房價墊底,，地王們?nèi)绾胃畹籼自诓弊由系睦K索？
各有困境
2009年,、2010年誕生的地王,，無論單價、總價還是地王總數(shù),，都創(chuàng)下了中國樓市之最,。但如今，曾經(jīng)豪氣吞下地王的開發(fā)商發(fā)現(xiàn),，地王已成燙手山芋,。
記者注意到，上海證大外灘地王,、華僑城蘇河灣地王,、中建新江灣城地王、新城地產(chǎn)南翔地王,，這四幅上海當前最具代表性的地王,，大致分別處于規(guī)劃審批未開工前期、開工節(jié)點,、開盤預(yù)售初期和強銷期四大房地產(chǎn)項目的標志性進展節(jié)點,。
四大地王在各自節(jié)點所面臨的難題，正是當前地王困境的全面表現(xiàn),。
上海證大外灘地王于2010年2月1日由上海證大置業(yè)以92.2億元競得,，巨額的土地款曾讓上海證大集團董事長戴志康頗費心機。
處于開工節(jié)點階段的華僑城蘇河灣地王,，眼下遇到的事情也很棘手,。
華僑城于2010年初地價高峰期搶得該地王，70.2億元的總價,，相當于成交樓板價達52783元/平方米,，刷新了之前上海黃浦區(qū)163地塊51821元/平方米的單價紀錄，成為新的全國單價地王,。
不過據(jù)本報記者從消息人士處獲悉,，該地王后續(xù)開發(fā)也讓華僑城傷透腦筋。由于處在傳統(tǒng)的居民聚集區(qū),，除了地塊周邊地區(qū)建設(shè)有較高規(guī)劃要求外,，還涉及地鐵建設(shè)、蘇州河沿線保護等諸多上海地產(chǎn)開發(fā)中的“老大難”問題,。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定,，蘇河灣地王理論上還處于規(guī)劃審批階段,，但來自地王周邊居民反映的情況是，在沒有施工許可證的情況下,，該地王目前已經(jīng)部分開工,。
相對而言，位于新江灣城的中建地王在建設(shè)基礎(chǔ)條件方面,，較前兩塊地王有著天然優(yōu)勢：本身是熟地,、又位于新區(qū)。政府的要求之一就是加快工程進度,。而就是這一條,，目前看來，中建地王其實早有違約之嫌,。
2009年底,，中建地產(chǎn)以37.2億元強勢奪地，樓板價達32484元每平方米,，溢價率為117%,，是當時的全國住宅單價地王。
本報記者近日在該地王現(xiàn)場看到,，該地塊位于新江灣城絕對核心位置,，處于華潤項目、仁恒項目,、漢斯項目中間。而周邊這幾個項目,，均已經(jīng)部分建成銷售,，個別樓盤已實現(xiàn)部分交房入住。
據(jù)當年地塊出讓的相關(guān)文件要求,，“簽約之日起一年內(nèi)達到預(yù)售標準”,，但上海官方的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”信息則顯示，這個名為“中建府邸”的地王項目剛在11月8日首次取得預(yù)售許可證,，從拿地到預(yù)售實際上已接近兩年,。
至于新城地產(chǎn)南翔地王項目，則處于地王項目運作周期中的最后一個關(guān)鍵階段,。而該項目面臨本文開頭描述的銷售“窘境”,。
上海資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士柴一峰直言，“過高的土地成本,，整體市場上房價存在巨大的下調(diào)壓力,，地王的痛苦就在于此了�,！�
柴表示,，這四幅地王分別面對的前期土地款融資難題,、規(guī)劃開工高要求、建設(shè)周期苛刻,、銷售及定價壓力等,，既是眼下各自所處階段的難題，也是每塊地王在整個開發(fā)周期中都要面對,。
地價持續(xù)縮水
地王樹大招風,，也確實令不少開發(fā)商賺足了眼球和銀子。不過土地的游戲規(guī)則在改變,，拿下地王后囤地以時間換價格空間的策略,，在房價、地價市場拐點的雙重夾擊中,，開始失效,。
單價大降7000元/平方米的南翔地王項目依然銷售乏力，集中暴露了眼下地王市場消化能力的迅速萎縮,。
過高土地成本成為眾地王的“死穴”,。記者注意到，新城地產(chǎn)2009年底競得該地王時的樓板價高達13200元,，溢價率302%,，甚至超過當時所在區(qū)域在售房源的市場均價。
柴一峰分析,，過高的土地成本迫使地王項目只能往高端方向運作,，尋求更大的價格和利潤空間，這種模式,，在不限購的上行樓市中曾屢試不爽,。
而眼下，在樓市整體調(diào)控影響下,，定價過高成為地王項目的最大敗筆,。
外界曾一度猜測新城公館定價超過3萬元/平方米，但由于市場低迷,，開發(fā)商雖然下調(diào)定價,，卻依然銷售乏力。近日新城公館聯(lián)手一二手經(jīng)紀公司高調(diào)降價,、全力推盤,，壓力可想而知。
“大幅降價房源基本上已在其成本線,，但依然沒能快速出貨,。而不到最后一步，地王持有者還不會考慮虧本銷售�,！币晃徽谌ν其N新城公館的中介人士向記者直言,。
面臨類似難題的還有中建的新江灣城地王項目。據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”最新披露,，剛剛開盤的中建項目,，最高售價接近16萬元/平方米，本期推出的大量房源均價在10萬元/平方米以上,。
16萬元的單價,，實際上是目前新江灣城其他在售項目最高價格的近兩倍，甚至已超過上海大部分包括黃浦江,、新天地,、佘山的一線豪宅，接近“第一豪宅”湯臣一品的價格水平,。
對于這樣的價格,，業(yè)內(nèi)普遍持懷疑的態(tài)度。
漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉表示,，考慮到目前政策大環(huán)境,，對于高端物業(yè)的成交速度造成巨大制約影響，該項目一直處在長期蓄水期階段,，即使現(xiàn)已取得預(yù)售許可證,，但等到真正開盤，還需再等一個月甚至更久,。
更讓地王“地主們”揪心的是,，龐大土地款支付后的這段時間，不但沒有等來土地價格的上升,，而是地價持續(xù)下行,，地王價值縮水嚴重。
就在11月10日,、12日，上海原計劃出讓5幅地塊,，其中“嘉定區(qū)寶翔路以東,、芳林南路以北地塊”就在新城南翔地王附近，因無人提出競買申請,，出讓方為避免流標無奈終止出讓,。
“土地市場的冬天已經(jīng)來了�,！备秱フf,。據(jù)統(tǒng)計，僅在11月這幾天里，上海就有3幅地塊終止掛牌,。
閑置爛尾危機
中房信分析師楊晶晶指出,，房地產(chǎn)市場不利因素的增加使年底重點城市市場壓力凸顯，四季度將成為今年全年最困難的時期,，尤其是今年業(yè)績指標未有保證的房企,，有必要做好打硬仗的準備。
囤地升值“金身”被破,，眾地王的危機或許就在眼前,。不僅僅是地王，根源于開發(fā)商手上龐大的土地儲備,，新一輪的土地閑置,、項目爛尾危機，正在悄然醞釀,。
上海之外,，北京等多個城市，同樣各類地王眾多,。而這些城市眼下的地市,、樓市，均不約而同出現(xiàn)房價,、地價雙雙下行的走勢,，地王命運與上海地王極為雷同。
而中短期內(nèi),，看不到新地王誕生取代老地王的可能,。
記者注意到，政府有關(guān)部門也正提升對新一輪土地危機的警覺并著手提早預(yù)防,。
近日有消息披露,，國土部正在對《閑置土地處置辦法》進行修改，已征求地方政府的意見,，正在進一步完善,。
完善的方向包括“使之更加規(guī)范，更具可操作性,，在閑置土地的認定,、閑置責任如何確定、查處的流程上做出了更具體的規(guī)定,�,！�
國土部統(tǒng)計顯示，2010年全國共清理整治房地產(chǎn)閑置用地13萬畝,，處置近10萬畝,。處置清理現(xiàn)有閑置用地的同時，防范大量新的閑置土地出現(xiàn)，尤其是地王地塊閑置或地王項目擱置爛尾,，顯得更為迫切,。
