昔日地王今安在,？
“我公司代理嘉定南翔的頂級樓盤,，近期大幅降價，原價2.6萬元/平方米，直降7000元/平方米,，現(xiàn)價1.8,、1.9萬元/平方米,，機會難得,。”這是最近上海樓市最具知名度的騷擾短信之一,。
業(yè)內(nèi)人士都知道,，這個大降價的頂級樓盤就是江蘇新城地產(chǎn)旗下的新城公館(微博)——其所在地塊，正是2009年房地產(chǎn)高峰時的當(dāng)?shù)氐赝酢?BR> 地王如此大幅降價,，或許是中國樓市有史以來的第一次,。而本報記者最新獲悉，新城公館大降后的效果并不理想,，銷售表現(xiàn)平平,。
“樓板價成本過高，當(dāng)前售價確實已近開發(fā)商成本價,。但就市場而言,，這個價格依然不具有絕對吸引力�,！币晃徊辉竿嘎缎彰拈_發(fā)商營銷負(fù)責(zé)人直言,，這就是地王的悲劇,。
新城公館的尷尬,，正是近幾年誕生地王的共同困境,。本報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2009年全國誕生的地王,，一半在上海,，而如今的上海，已成了地王危機集中爆發(fā)之地,。
新城地產(chǎn)之外,，上海證大(0755.HK)、中建地產(chǎn),、華僑城(000069.SZ)……多家響當(dāng)當(dāng)?shù)牡禺a(chǎn)大鱷,，都正在經(jīng)歷手中地王的痛苦折磨。
一直以來,，開發(fā)商敢于競購地王以及地王賴以生存的關(guān)鍵市場“邏輯”在于囤地升值：拿下地王后,，在當(dāng)時市場價格下或許難以操作，但只要捂上一段時間,，以時間換價格空間,，地王依然有不菲回報。
而今,，當(dāng)年的高地價成了將地王們高懸在空中的十字架,，而像自動扶梯一樣下行的房價已成釜底抽薪之勢。沒有了高房價墊底,，地王們?nèi)绾胃畹籼自诓弊由系睦K索,？
各有困境
2009年、2010年誕生的地王,，無論單價,、總價還是地王總數(shù)，都創(chuàng)下了中國樓市之最,。但如今,，曾經(jīng)豪氣吞下地王的開發(fā)商發(fā)現(xiàn)，地王已成燙手山芋,。
記者注意到,，上海證大外灘地王、華僑城蘇河灣地王,、中建新江灣城地王,、新城地產(chǎn)南翔地王，這四幅上海當(dāng)前最具代表性的地王,，大致分別處于規(guī)劃審批未開工前期,、開工節(jié)點,、開盤預(yù)售初期和強銷期四大房地產(chǎn)項目的標(biāo)志性進(jìn)展節(jié)點。
四大地王在各自節(jié)點所面臨的難題,，正是當(dāng)前地王困境的全面表現(xiàn),。
上海證大外灘地王于2010年2月1日由上海證大置業(yè)以92.2億元競得，巨額的土地款曾讓上海證大集團(tuán)董事長戴志康頗費心機,。
處于開工節(jié)點階段的華僑城蘇河灣地王,，眼下遇到的事情也很棘手。
華僑城于2010年初地價高峰期搶得該地王,，70.2億元的總價,，相當(dāng)于成交樓板價達(dá)52783元/平方米，刷新了之前上海黃浦區(qū)163地塊51821元/平方米的單價紀(jì)錄,，成為新的全國單價地王,。
不過據(jù)本報記者從消息人士處獲悉，該地王后續(xù)開發(fā)也讓華僑城傷透腦筋,。由于處在傳統(tǒng)的居民聚集區(qū),，除了地塊周邊地區(qū)建設(shè)有較高規(guī)劃要求外，還涉及地鐵建設(shè),、蘇州河沿線保護(hù)等諸多上海地產(chǎn)開發(fā)中的“老大難”問題,。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，蘇河灣地王理論上還處于規(guī)劃審批階段,，但來自地王周邊居民反映的情況是,，在沒有施工許可證的情況下，該地王目前已經(jīng)部分開工,。
相對而言,，位于新江灣城的中建地王在建設(shè)基礎(chǔ)條件方面，較前兩塊地王有著天然優(yōu)勢：本身是熟地,、又位于新區(qū),。政府的要求之一就是加快工程進(jìn)度。而就是這一條,，目前看來,，中建地王其實早有違約之嫌。
2009年底,，中建地產(chǎn)以37.2億元強勢奪地,，樓板價達(dá)32484元每平方米，溢價率為117%,，是當(dāng)時的全國住宅單價地王,。
本報記者近日在該地王現(xiàn)場看到，該地塊位于新江灣城絕對核心位置,，處于華潤項目,、仁恒項目,、漢斯項目中間。而周邊這幾個項目,，均已經(jīng)部分建成銷售,，個別樓盤已實現(xiàn)部分交房入住。
據(jù)當(dāng)年地塊出讓的相關(guān)文件要求,，“簽約之日起一年內(nèi)達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)”,，但上海官方的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”信息則顯示,，這個名為“中建府邸”的地王項目剛在11月8日首次取得預(yù)售許可證,，從拿地到預(yù)售實際上已接近兩年。
至于新城地產(chǎn)南翔地王項目,，則處于地王項目運作周期中的最后一個關(guān)鍵階段,。而該項目面臨本文開頭描述的銷售“窘境”。
上海資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士柴一峰直言,，“過高的土地成本,，整體市場上房價存在巨大的下調(diào)壓力，地王的痛苦就在于此了,�,！�
柴表示，這四幅地王分別面對的前期土地款融資難題,、規(guī)劃開工高要求,、建設(shè)周期苛刻、銷售及定價壓力等,，既是眼下各自所處階段的難題,，也是每塊地王在整個開發(fā)周期中都要面對。
地價持續(xù)縮水
地王樹大招風(fēng),，也確實令不少開發(fā)商賺足了眼球和銀子,。不過土地的游戲規(guī)則在改變，拿下地王后囤地以時間換價格空間的策略,，在房價,、地價市場拐點的雙重夾擊中，開始失效,。
單價大降7000元/平方米的南翔地王項目依然銷售乏力,，集中暴露了眼下地王市場消化能力的迅速萎縮。
過高土地成本成為眾地王的“死穴”,。記者注意到,，新城地產(chǎn)2009年底競得該地王時的樓板價高達(dá)13200元，溢價率302%,，甚至超過當(dāng)時所在區(qū)域在售房源的市場均價,。
柴一峰分析,，過高的土地成本迫使地王項目只能往高端方向運作，尋求更大的價格和利潤空間,，這種模式,，在不限購的上行樓市中曾屢試不爽。
而眼下,，在樓市整體調(diào)控影響下,，定價過高成為地王項目的最大敗筆。
外界曾一度猜測新城公館定價超過3萬元/平方米,，但由于市場低迷,，開發(fā)商雖然下調(diào)定價，卻依然銷售乏力,。近日新城公館聯(lián)手一二手經(jīng)紀(jì)公司高調(diào)降價,、全力推盤，壓力可想而知,。
“大幅降價房源基本上已在其成本線,，但依然沒能快速出貨。而不到最后一步,，地王持有者還不會考慮虧本銷售,。”一位正在全力推銷新城公館的中介人士向記者直言,。
面臨類似難題的還有中建的新江灣城地王項目,。據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”最新披露，剛剛開盤的中建項目,，最高售價接近16萬元/平方米,，本期推出的大量房源均價在10萬元/平方米以上。
16萬元的單價,，實際上是目前新江灣城其他在售項目最高價格的近兩倍,，甚至已超過上海大部分包括黃浦江、新天地,、佘山的一線豪宅,，接近“第一豪宅”湯臣一品的價格水平。
對于這樣的價格,，業(yè)內(nèi)普遍持懷疑的態(tài)度,。
漢宇地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理付偉表示，考慮到目前政策大環(huán)境,，對于高端物業(yè)的成交速度造成巨大制約影響,，該項目一直處在長期蓄水期階段，即使現(xiàn)已取得預(yù)售許可證,，但等到真正開盤,，還需再等一個月甚至更久,。
更讓地王“地主們”揪心的是，龐大土地款支付后的這段時間,，不但沒有等來土地價格的上升,，而是地價持續(xù)下行，地王價值縮水嚴(yán)重,。
就在11月10日,、12日，上海原計劃出讓5幅地塊,，其中“嘉定區(qū)寶翔路以東,、芳林南路以北地塊”就在新城南翔地王附近，因無人提出競買申請,，出讓方為避免流標(biāo)無奈終止出讓,。
“土地市場的冬天已經(jīng)來了�,！备秱フf。據(jù)統(tǒng)計,，僅在11月這幾天里,，上海就有3幅地塊終止掛牌。
閑置爛尾危機
中房信分析師楊晶晶指出,，房地產(chǎn)市場不利因素的增加使年底重點城市市場壓力凸顯,，四季度將成為今年全年最困難的時期，尤其是今年業(yè)績指標(biāo)未有保證的房企,，有必要做好打硬仗的準(zhǔn)備,。
囤地升值“金身”被破，眾地王的危機或許就在眼前,。不僅僅是地王,，根源于開發(fā)商手上龐大的土地儲備，新一輪的土地閑置,、項目爛尾危機,，正在悄然醞釀。
上海之外,，北京等多個城市,，同樣各類地王眾多。而這些城市眼下的地市,、樓市,，均不約而同出現(xiàn)房價、地價雙雙下行的走勢,，地王命運與上海地王極為雷同,。
而中短期內(nèi),，看不到新地王誕生取代老地王的可能。
記者注意到,，政府有關(guān)部門也正提升對新一輪土地危機的警覺并著手提早預(yù)防,。
近日有消息披露，國土部正在對《閑置土地處置辦法》進(jìn)行修改,，已征求地方政府的意見,，正在進(jìn)一步完善。
完善的方向包括“使之更加規(guī)范,，更具可操作性,，在閑置土地的認(rèn)定、閑置責(zé)任如何確定,、查處的流程上做出了更具體的規(guī)定,。”
國土部統(tǒng)計顯示,，2010年全國共清理整治房地產(chǎn)閑置用地13萬畝,，處置近10萬畝。處置清理現(xiàn)有閑置用地的同時,，防范大量新的閑置土地出現(xiàn),，尤其是地王地塊閑置或地王項目擱置爛尾，顯得更為迫切,。
