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從一線城市到二三線城市,，從新建商品房到二手住宅,，一波樓市降價(jià)潮正逐漸形成并呈蔓延之勢(shì)。與此同時(shí),，部分熱點(diǎn)城市可售住宅存量持續(xù)攀高,，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京,、山西等地存量房已創(chuàng)歷史新高,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，多地高企的庫(kù)存將進(jìn)一步助推降價(jià)的蔓延,，年底前樓市會(huì)逐漸走出僵局,，更多二三線城市,、更多項(xiàng)目將加入降價(jià)行列，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)很可能在11月來(lái)臨,。
降價(jià)逐步蔓延至二手房市場(chǎng)
在連續(xù)幾個(gè)月的小范圍試探性降價(jià)之后,，上海、北京,、深圳等城市近日均出現(xiàn)了多個(gè)項(xiàng)目大幅降價(jià)促銷,，其中不乏龍湖、中海,、綠地,、恒大、富力等大型房企,。12月底再次入市的北京某項(xiàng)目擬售均價(jià)每平方米比去年低了近1萬(wàn)元,，降價(jià)幅度達(dá)到40%。
北京等一線城市的大幅降價(jià)促銷行為已影響到二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng),，部分城市觀望氛圍濃厚,，新房降價(jià)幅度開(kāi)始加大。據(jù)上周(10月31日-11月6日,，下同)中原地產(chǎn)對(duì)各地的調(diào)研結(jié)果,，在武漢、福州,、廈門、長(zhǎng)沙,、寧波等城市,，消費(fèi)者再次逐步陷入觀望，樓市成交出現(xiàn)萎縮,，樓盤出現(xiàn)小幅打折促銷,。在杭州、泉州,、溫州等城市,，降價(jià)促銷樓盤日益增多，降價(jià)幅度增大,。如杭州的金沙湖和濱江板塊均有樓盤降價(jià),，降價(jià)幅度為2至3成。
世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)表示,，調(diào)控的時(shí)間長(zhǎng)度決定了調(diào)控的深度,，此輪調(diào)控相比2008年持續(xù)時(shí)間要長(zhǎng)，而且從緊的基調(diào)沒(méi)有變,，因此,，接下來(lái)可能會(huì)有更多的二三線城市,、更多的項(xiàng)目加入降價(jià)行列。
受到新房市場(chǎng)降價(jià)促銷影響,，各地二手房市場(chǎng)價(jià)格也出現(xiàn)明顯松動(dòng),。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳,、上海和北京的二手住宅價(jià)格指數(shù)下跌幅度繼續(xù)擴(kuò)大,。近期不僅降低報(bào)價(jià)的房源比重不斷升高，平均降價(jià)幅度也有增大之勢(shì),。其中,，北京、廣州,、上海,、深圳、天津等重點(diǎn)城市的報(bào)價(jià)指數(shù)均呈現(xiàn)下跌趨勢(shì),，二手房?jī)r(jià)格進(jìn)一步松動(dòng),。
另?yè)?jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，剛剛過(guò)去的10月份,，十大城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)平均環(huán)比繼續(xù)下跌,，且10個(gè)城市全部下跌，跌幅比9月有所擴(kuò)大,。環(huán)比來(lái)看,，十大城市二手房掛牌均價(jià)平均降幅為0.95%，較9月擴(kuò)大0.26個(gè)百分點(diǎn),。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心高級(jí)主任徐楓告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，從去年調(diào)控到現(xiàn)在已經(jīng)有一年多的時(shí)間，樓市的冷清會(huì)在很大程度上給二手房業(yè)主帶來(lái)壓力,，“整個(gè)市場(chǎng)的輿論導(dǎo)向都是價(jià)格下調(diào)的話會(huì)對(duì)他們有很明顯的影響,。”在她看來(lái),，這種價(jià)格下調(diào)的局面還會(huì)持續(xù),，但由于“買漲不買跌”的心理以及降價(jià)幅度尚未達(dá)到購(gòu)房者的預(yù)期等因素，使得相當(dāng)一部分有效需求并未得到釋放,，因此,，短期內(nèi)后續(xù)成交仍不太可能出現(xiàn)大幅回升,。
多城市庫(kù)存量持續(xù)攀高
在降價(jià)促銷增多的背后,，是樓市成交的持續(xù)乏力,。中國(guó)指數(shù)研究院公布的新一周交易數(shù)據(jù)顯示，11月首周多數(shù)城市成交同比較去年同期仍然下跌，監(jiān)測(cè)的35城市中,，28城市樓市成交量同比下降,，6城市成交量降幅在50%以上，其中長(zhǎng)沙同比降幅最大,，達(dá)到71.96%,。
京滬穗深四大一線城市表現(xiàn)疲軟，一手住宅成交量全線下跌,。美聯(lián)物業(yè)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，一線城市成交跌幅約1-3成，其中上海環(huán)比跌幅居首,，達(dá)33.3%,。廣州、深圳一手住宅成交分別為864套和515套,，跌幅分別為29.4%和14.7%,。
在北京，新建商品住宅市場(chǎng)成交量依然保持在較低水平,，尤其是新入市項(xiàng)目成交效率頗低,，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，11月入市項(xiàng)目尚未顯示簽約,，加上8月份以來(lái)入市的其他項(xiàng)目,，截至上周末零成交的數(shù)量達(dá)到26個(gè)，占比達(dá)到1/3,。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為,，11月首周入市項(xiàng)目情況反映出市場(chǎng)轉(zhuǎn)入傳統(tǒng)淡季之后的特點(diǎn)，推盤節(jié)奏放緩,，基本不會(huì)出現(xiàn)集中推盤的現(xiàn)象,，由此可以推斷11月全月的入市項(xiàng)目數(shù)量應(yīng)該在20個(gè)左右。11月供應(yīng)和成交都會(huì)維持低位下降的態(tài)勢(shì),，單月供銷比例縮小。
伴隨成交的萎靡,，部分熱點(diǎn)城市可售住宅存量居高不下,，北京、青島,、寧波等地的可售住宅存量均超過(guò)10萬(wàn)套,。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，截至上周,，北京可售住宅已達(dá)11.92萬(wàn)套,，逼近12萬(wàn)大關(guān)，可售面積達(dá)1513.28萬(wàn)平方米。鏈家地產(chǎn)研究部分析說(shuō),，這一數(shù)字已創(chuàng)2009年5月底以來(lái)歷史最高,。青島、寧波等熱點(diǎn)城市的可售住宅存量也頗為可觀,，可售套數(shù)分別為10.24萬(wàn)套和12.12萬(wàn)套,，可售面積分別達(dá)到了1069.79萬(wàn)平方米和869.43萬(wàn)平方米。
另?yè)?jù)山西省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),，受調(diào)控影響,，山西省商品房銷售全面下滑，存量房創(chuàng)歷史新高,，前三季度,，商品房待售面積519.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.7%,，增幅比上年同期加快37.5個(gè)百分點(diǎn),，其中商品住宅待售面積418.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39.6%,。
對(duì)于庫(kù)存居高不下的原因,，王海斌分析認(rèn)為，目前相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商還抱有一定的僥幸心理,，觀望情緒濃重,。“我們要區(qū)分可售和愿售的概念,，可售不代表愿意售,。”徐楓說(shuō),，可售量不代表真正能夠進(jìn)入市場(chǎng)的供應(yīng)量,，在無(wú)重大推動(dòng)因素的情況下，相當(dāng)一部分可售量短期內(nèi)不會(huì)進(jìn)入市場(chǎng),，一個(gè)重要原因是部分城市都在實(shí)行限價(jià)政策,，這導(dǎo)致的一個(gè)短期效應(yīng)是市場(chǎng)的整體供應(yīng)量要低于應(yīng)該達(dá)到的供應(yīng)量，很多開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇延遲推盤,。
王海斌表示,，根據(jù)以往的數(shù)據(jù)研究，一般來(lái)說(shuō)庫(kù)存達(dá)到最高值后的兩到三個(gè)月,，價(jià)格開(kāi)始下降,，甚至有的地方在一個(gè)月之內(nèi)價(jià)格就出現(xiàn)回調(diào)。就目前來(lái)說(shuō),，庫(kù)存量達(dá)到較高水平,，去化率又比較小，這意味著價(jià)格下降的壓力很大。
房?jī)r(jià)拐點(diǎn)或在11月來(lái)臨
隨著樓市低迷的逐漸加深,，市場(chǎng)各方的博弈正暗自激烈,，空前膠著。最近一段時(shí)間,，有關(guān)部門頻頻釋放政策從緊信號(hào),，進(jìn)一步強(qiáng)化了緊縮預(yù)期。
國(guó)務(wù)院總理溫家寶上周末表示,，中國(guó)的下調(diào)房?jī)r(jià)是國(guó)家堅(jiān)定的政策,，調(diào)節(jié)后的房?jī)r(jià)將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展,。他同時(shí)強(qiáng)調(diào),，對(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不能有絲毫動(dòng)搖,，我們的目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格,。
徐楓認(rèn)為，此番表態(tài)表明中央政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度沒(méi)有變,，打消了一些開(kāi)發(fā)商或地方政府放松調(diào)控的念頭,。
中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，中央下調(diào)房?jī)r(jià)的決心是堅(jiān)定的,，房?jī)r(jià)不回歸,，政策不回歸，房?jī)r(jià)不降,，調(diào)控絕不松,，預(yù)計(jì)近期房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持從緊取向，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)受影響的程度可能進(jìn)一步擴(kuò)大,。
事實(shí)上稍早些時(shí)候,，珠海出臺(tái)“雙限令”已向市場(chǎng)傳遞了短期調(diào)控風(fēng)向難以轉(zhuǎn)變的信號(hào)。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，雖然“雙限令”相對(duì)較為寬松,，但再次給予了此前市場(chǎng)稍露端倪的樂(lè)觀政策預(yù)期以沉重打擊。
在信貸政策方面,，大部分城市“限貸”政策被嚴(yán)格執(zhí)行,，已經(jīng)成為市場(chǎng)低迷的最主要因素之一。據(jù)中原地產(chǎn)上周對(duì)杭州,、溫州、武漢,、寧波,、福州和長(zhǎng)沙等二、三線城市的調(diào)研顯示，長(zhǎng)沙四大國(guó)有銀行的首套利率提高了5%～10%,；杭州大部分銀行首套房貸上浮10%,，部分銀行甚至達(dá)15%～25%，放款排期已到明年,。武漢的首套房利率普遍上浮20%,。“不排除更多城市收緊信貸的可能,，不過(guò),，這不算是新的政策，應(yīng)是在已有的政策框架之下所做出的調(diào)整,�,！毙鞐髡f(shuō)。
在市場(chǎng)成交整體低迷,、政策從緊基調(diào)不斷強(qiáng)化的形勢(shì)之下,，購(gòu)房者的價(jià)格預(yù)期也逐漸調(diào)整。央行此前發(fā)布的2011年第3季度調(diào)查顯示,，有75.6%的居民認(rèn)為目前的房?jī)r(jià)“過(guò)高,，難以接受”，比上季度提高了1.3個(gè)百分點(diǎn),，為2009年有調(diào)查以來(lái)的最高值,。
業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，多方力量的膠著博弈將逐漸走出僵局,。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi),，市場(chǎng)成交低迷狀況難以有較大幅度改善，大范圍價(jià)格下調(diào)跡象已越來(lái)越明顯,。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上月發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格比8月份僅上漲了0.003%，接近停漲,。北京,、上海、深圳,、廣州等一線城市的房?jī)r(jià)環(huán)比再次全面持平停漲,，連續(xù)第三個(gè)月處于環(huán)比停漲的狀態(tài)。徐楓認(rèn)為,，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)已經(jīng)扭轉(zhuǎn),，按照這樣的走勢(shì)，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)很可能在11月來(lái)臨,。王海斌預(yù)測(cè),，年底前市場(chǎng)各方的觀望情緒將逐漸消退,，屆時(shí)，打折促銷項(xiàng)目會(huì)大幅增加,，年底到明年一季度整體均價(jià)同比可能會(huì)有10%到20%的下調(diào),。
