11月第一天的下午，在中泰基地觀看球隊(duì)訓(xùn)練的綠城老板宋衛(wèi)平絲毫不會(huì)預(yù)料到,，一則“倒綠”傳言即將在網(wǎng)絡(luò)上瘋狂傳播,，隨即扯動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)最敏感的神經(jīng)。
這則傳言說——“綠城申請(qǐng)破產(chǎn)”,。
才出“信托門”又曝“破產(chǎn)門
網(wǎng)絡(luò)空間的軒然大波讓宋衛(wèi)平?jīng)]法安之若素地只把傳言當(dāng)作惡作劇,。
11月2日凌晨,，宋衛(wèi)平撰文回應(yīng)：“綠城目前一切尚好”，洋洋灑灑,，千字有余,。宋衛(wèi)平歷史學(xué)專業(yè)出身,，這篇“千字文”寫得也頗有些縱橫捭闔的氣勢(shì),。
有人猜測(cè)，或許是一個(gè)多月以來,，宋衛(wèi)平聽到綠城“倒掉”的消息過于密集,，所以終于決定親自出面澄清。
的確,，如果從9月12日算起,，這已是綠城第四次陷入輿論危機(jī)。這天,，一家體育類專業(yè)媒體披露,，海航開價(jià)30億欲收購綠城，若敲定,，綠城足球隊(duì)也將遷往海南,，不再是浙江球隊(duì)。十天后,，綠城再傳因?yàn)榉康禺a(chǎn)信托問題受銀監(jiān)會(huì)調(diào)查,，綠城股票開盤大跌17%。9月底,，又有消息稱,，綠城為擺脫資金困局，考慮在香港聯(lián)交所退市,。
不知是否因?yàn)樵黾恿恕疤魺粢箷钡那楣?jié),，相比此前的“收購門”、“信托門”,，這次的“破產(chǎn)門”顯然更能勾起人們的談興,。市場(chǎng)各方迅速借助便捷的網(wǎng)絡(luò)傳播工具抒發(fā)自己對(duì)綠城“破產(chǎn)”一事的看法，并大體可分為“挺綠派”和“倒綠派”,。
“綠城跟當(dāng)年的順馳完全不一樣,，它有900多億的存貨，只要降價(jià)銷售,，不會(huì)有問題的,。”融創(chuàng)集團(tuán)董事會(huì)主席兼行政總裁孫宏斌力挺綠城,，“它不會(huì)成為第二個(gè)順馳,！”
還有很多的“挺綠派”更愿意強(qiáng)調(diào)綠城所建住宅的品質(zhì),。深圳中天裝飾有限公司經(jīng)理張安說：“綠城是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)品質(zhì)的代表，希望不要出事,�,！�
一位曾供職于綠城財(cái)務(wù)部門的人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，雖然聽到這個(gè)傳言一點(diǎn)都不驚訝,，但自己堅(jiān)信綠城破產(chǎn)的可能性很小,，一個(gè)重要原因就是它的產(chǎn)品沒有出問題，而且在江浙一帶很有號(hào)召力,。
與背景煊赫的一些大型房企不同,，民企綠城可謂發(fā)于畎畝，上世紀(jì)90年代中期在杭州起家,，從開發(fā)30畝地的小項(xiàng)目邁步,。正是因其對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的追求使其在業(yè)界逐漸嶄露頭角，1999年,，綠城開發(fā)了九溪玫瑰園別墅,，并由此奠定了綠城在高端房地產(chǎn)領(lǐng)域的地位。
“宋總曾在2009年的一次投資見面會(huì)上說,，對(duì)我來說,，最重要的是做好產(chǎn)品，在做好產(chǎn)品的同時(shí)順便賺點(diǎn)錢而已,�,！痹G城財(cái)務(wù)部門人士說，綠城在打造產(chǎn)品時(shí)往往不惜下血本,，也因此綠城的毛利率在行業(yè)內(nèi)處于較低水平,。在綠城，一個(gè)項(xiàng)目賺錢賺少了不會(huì)被“撤掉”,，但質(zhì)量出了問題肯定會(huì)被“拿下”,。集團(tuán)高層管理人員大多是做工程出身鮮有財(cái)務(wù)背景，這也在一定程度上體現(xiàn)了宋衛(wèi)平的管理取向,。
不過,，也有人對(duì)綠城拒不降價(jià)的行為頗有微詞�,！耙粋�(gè)公司,，面對(duì)市場(chǎng)，不愿意放棄暴利思想,，不愿意降價(jià)求生存,，卻以倒閉破產(chǎn)來威脅，這是哪個(gè)國(guó)家的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)給慣出來的這毛�,�,？活路不走,，以死路來要挾。我只能說,，自作孽,，不可活，想死你就死吧,�,！苯�(jīng)濟(jì)學(xué)人馬光遠(yuǎn)在微博上說。
大幅降價(jià)或仍然是小概率事件
“破產(chǎn)”傳言似乎并未擾宋衛(wèi)平看球的興致,，做出回應(yīng)的當(dāng)天下午,，他專程從杭州趕到嘉興觀看比賽。此役是本賽季綠城在綠茵場(chǎng)的收官之戰(zhàn),，而在房地產(chǎn)市場(chǎng)，綠城的鏖戰(zhàn)還遠(yuǎn)未結(jié)束,。
對(duì)近日傳出的多重“門”稍加梳理不難發(fā)現(xiàn),，傳言大多基于一種猜測(cè)，即綠城的資金鏈狀況堪憂,。那么,，綠城的資金鏈狀況到底如何？是否真的已陷入危機(jī),？
按照宋衛(wèi)平的說法：其實(shí)綠城無需引起大家如此大的擔(dān)憂,。一方面，綠城在努力抓銷售,，另一方面,，綠城有騰挪的余地，可以出讓一部分項(xiàng)目的股權(quán)解決資金上的問題,。綠城對(duì)危機(jī)并非沒有預(yù)案,，到目前為止，一切都在可控范圍內(nèi),。
無破產(chǎn)之虞,，并不意味著沒有現(xiàn)金流緊張之憂。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的百億代表企業(yè)銷售數(shù)據(jù)顯示,，綠城前三季度銷售額267億元,，銷售面積121萬平方米，同比分別下降了26%和37%,，在排名中屬倒數(shù)之列,，僅僅完成了全年計(jì)劃的一半左右。9月當(dāng)月,，銷售金額和銷售面積分別為17億元和8萬平方米,，與龍頭企業(yè)萬科125.1億和108萬平方米的銷售業(yè)績(jī)相比,，遜色太多。
然而就在兩年前,，宋衛(wèi)平曾立下“超越萬科”的豪言,。去年初，綠城還被認(rèn)為是能和萬科相匹敵的奪冠熱門,�,？尚蝿�(shì)在持續(xù)緊縮的調(diào)控之下急轉(zhuǎn)直下，現(xiàn)在綠城的業(yè)績(jī)已難以望萬科項(xiàng)背,。
面對(duì)銷售回籠資金渠道不暢,，綠城不得不在融資上頻頻發(fā)力。拿信托來說,，用益信托發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，今年上半年綠城集團(tuán)共發(fā)行7款信托計(jì)劃，信托融資共計(jì)37.67億元,，在國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)開發(fā)商中僅次于萬達(dá)及保利,。進(jìn)入三季度，雖然有“信托門”的滋擾,，但綠城集團(tuán)仍發(fā)行了4款信托計(jì)劃,，發(fā)行總規(guī)模9.4億元。
“我個(gè)人一直很欽佩宋總的為人,，他做慈善,，用自己的錢建學(xué)校、建醫(yī)院,，但他有一個(gè)缺點(diǎn),，就是喜歡‘賭’，綠城的財(cái)務(wù)策略也一直較為激進(jìn),，杠桿率一直較高,。”事實(shí)上,，2008年那次調(diào)控就曾使綠城陷入瀕臨“破產(chǎn)”的境地,。宋總曾在一次內(nèi)部會(huì)議上提到，等2008年這場(chǎng)危機(jī)過了,，就不再這么激進(jìn),，要穩(wěn)健一點(diǎn)。然而,，渡過危機(jī)之后,，綠城對(duì)行業(yè)長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)更加自信，2009年又掀起新一輪的高速擴(kuò)張,。
“綠城和保利是行業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)理念比較激進(jìn)的代表,，但是保利在去年調(diào)整管理層和發(fā)展策略后越來越穩(wěn)健了,，綠城依然堅(jiān)持比較快的擴(kuò)張速度�,！蔽髂献C券房產(chǎn)分析師肖劍告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,。
綠城最近三年的年報(bào)顯示，其負(fù)債率最低的是2009年的105.1%,，2010年綠城集團(tuán)凈資產(chǎn)負(fù)債率為132%,，到今年年中，這一數(shù)字攀升到163.2%,，超過綠城最困難的2008年底的140%,。另據(jù)披露，2010年年終,，綠城銀行貸款的總額分別相當(dāng)于現(xiàn)金及其現(xiàn)金等價(jià)物的200%和上半年經(jīng)營(yíng)收入的120%,。資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)87%，流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債的比例為76%,�,！案哓�(fù)債在行業(yè)向好的時(shí)候沒什么問題，但進(jìn)入行業(yè)調(diào)整,，就會(huì)出現(xiàn)問題，‘轉(zhuǎn)不動(dòng)了’,�,！�
此外，已經(jīng)走出杭州的綠城,，開始在北京,、上海等大城市大舉擴(kuò)張。2009年樓市高燒時(shí)期,，綠城曾不惜重金斬獲多幅“地王”,。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，如果這些土地不能通過房產(chǎn)銷售順利變現(xiàn),，都會(huì)拖垮綠城的資金鏈,。
雖然，萬科,、中海,、恒大、龍湖,、富力等越來越多的房企開始有選擇地降價(jià)促銷,，但在上述原綠城財(cái)務(wù)部門人士看來，降價(jià)顯然不是宋衛(wèi)平的首選,。綠城從2008年的危機(jī)中充分吸取了教訓(xùn),，積極尋求與其他行業(yè)的一些巨頭進(jìn)行合作,。如果形勢(shì)惡化，現(xiàn)金流無法覆蓋工程款,、土地款等支出,，完全可以選擇把項(xiàng)目賣給這些“有錢的合作伙伴”，降價(jià)還是小概率事件,。
有媒體近日也披露,，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，綠城不會(huì)采取大幅降價(jià)的方式促銷,，可能會(huì)通過3-5個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠回饋老客戶或員工,。
年關(guān)前回籠資金準(zhǔn)備過冬
“秋日天涼，并非只籠罩一城一池,，今日由于調(diào)控嚴(yán)厲遭遇生存困境的,，是中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)�,！焙�(jiǎn)單地澄清之后,，宋衛(wèi)平將更多的筆墨放在了對(duì)行業(yè)整體的憂慮上。
的確,，多事之秋的樓市,，疲敝的不只是綠城。
“限購”,、“限貸”,、資金回籠不足，再加上有限的融資渠道和高昂的融資成本,，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈逐漸加壓,。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月9日公布的數(shù)據(jù)顯示，1至10月,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源68429億元,，同比增長(zhǎng)20.2%。增速較1-9月下降2.5個(gè)百分點(diǎn),。國(guó)內(nèi)貸款10552億元,，同比增長(zhǎng)1%，占比呈下降態(tài)勢(shì),，自籌資金28201億元,，同比增長(zhǎng)30.8%，其他資金28961億元,，其中,，個(gè)人按揭貸款6755億元，增速下降4.9%。
不僅如此,，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)募資的難度也越來越大,。保利地產(chǎn)4日發(fā)公告宣布，結(jié)合目前資本市場(chǎng)的融資環(huán)境,，經(jīng)與主承銷商協(xié)商,，同意公司撤回2010年非公開發(fā)行A股股票申請(qǐng)。公開資料顯示,，去年3月19日,，保利就公布該增發(fā)方案，擬向保利大股東保利集團(tuán)在內(nèi)的不超過10名特定對(duì)象增發(fā)不超過7億股,，募資不超過96億元開發(fā)13個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目,，但從去年4月至今已18個(gè)月，保利的96億增發(fā)并沒有太多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展,。
在資金不斷趨緊的情況下,，房企業(yè)績(jī)也在不斷下滑。Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，2011年三季度,，146家上市房企共計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入866.3億元，同比下滑22%,。從凈利潤(rùn)指標(biāo)看,，146家上市房企共計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)97.1億元，同比下滑了25.5%,。
房企業(yè)績(jī)下滑的背后,，是銷售不暢、庫存高企的慘淡局面,。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-10月,，全國(guó)商品房累計(jì)銷售面積為79653萬平方米,，同比增長(zhǎng)10%。中國(guó)指數(shù)研究院的一份最新研究報(bào)告分析說,，這一增速與1-9月相比下降了2.9個(gè)百分點(diǎn),，比去年全年下降0.9個(gè)百分點(diǎn)。10月全國(guó)商品房銷售面積為8364萬平方米,，環(huán)比下降26.9%,，亦低于去年全年月平均銷售水平；同比下降9.4%,，是自今年4月以來的首次單月同比下降,。
在庫存方面，以上市房企為例，三季度末,，房地產(chǎn)板塊146家公司存貨達(dá)1.22萬億元,，較去年同期的8593億元大增41.98%。此外,，衡量上市房企資金鏈狀況的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~的下滑速度逐步加快,。146家上市房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)的191.723億元，同比大幅下滑272.2%,，其中90家房企三季度經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)現(xiàn)金流為負(fù)值,。
