中國的房地產(chǎn)搞到今天,，問題越來越復(fù)雜,。原因就是,，從來沒有一個市場交織著如此眾多人的利益,。
在目前格局下，以限購和限貸為主的調(diào)控政策,，不僅無法協(xié)調(diào)各方利益,，而且在我看來，沒有什么機會行使這個政策的初始目標,。過去的歷史已經(jīng)證明,，每次調(diào)控之后，房價出現(xiàn)短暫的下跌,，下跌之后又是報復(fù)性反彈,。
我本人一貫反對用行政手段調(diào)控價格。當動用行政手段調(diào)控價格的時候,，我們同樣看到有人受益,、有人受損。強行把價格壓下去,，消費者受益,，企業(yè)受損。在市場經(jīng)濟發(fā)展的過程中,，在多元利益發(fā)展的過程中,，如果還像在傳統(tǒng)社會那樣，以代表社會全體利益或者多數(shù)利益的身份出現(xiàn),，采用行政手段干預(yù)市場的話,，勢必引起社會公平性問題。
價格是由市場的供給和需求決定的,。是由預(yù)期的控制和需求決定的,。調(diào)控政策暫時壓制了需求，但是也不可能永久消除哪怕是部分的需求,。需求還在那兒,，只是暫時壓制住了。隨著人口,、收入和城鎮(zhèn)化提高,，對房地產(chǎn)的需求必然不斷增加。如果供給跟不上,，價格肯定是一路上漲,。
我們分析一下需求方的因素，人口,、收入,、城鎮(zhèn)化都是要逐漸提高的，不可能下降,。調(diào)控政策不可能使人口增長下降,，不可能使收入增長下降，不可能使城鎮(zhèn)化的速度下降,。需求肯定是一路上升的,。要想抑制房價，關(guān)鍵是要有足夠的供給,。在中國這樣大一個國家,，房價這么高是沒有道理的,。世界上高房價的地區(qū)都是存在天然屏障，土地供應(yīng)無法再增加的情況下,，房價才能持續(xù)地上升,。
比如說香港的中環(huán)，就是一個島,，這個島上的土地已經(jīng)開發(fā)完了,，而需求在不斷上漲。因此港島的房價從總體趨勢上來說是節(jié)節(jié)升高,。紐約的曼哈頓,，它是一個半島，三面環(huán)水,。曼哈頓的土地已經(jīng)開發(fā)完了,。但是隨著經(jīng)濟的發(fā)展，需求還在不斷上漲,。除了這些天然屏障造成的土地供應(yīng)的限制,，其他有著比較深度土地的經(jīng)濟發(fā)達區(qū)，我們沒有看到持續(xù)性的房價上漲,。
我們國家房價的上漲一定是和人為的土地供應(yīng)控制有關(guān),。這就是我們一直在講的18億畝紅線。起碼是從預(yù)期上牢牢地建立起了土地稀缺,，從而房產(chǎn)稀缺的概念,。土地供應(yīng)不增加，需求這一端,，人口,、收入和城鎮(zhèn)化都在提高。房價肯定要上去,，為了提供一個長遠的解決方案,，應(yīng)該認真地考慮，取消18億畝紅線,，認真考慮土地制度改革,。建立起土地的一級市場。目前土地一級市場是由政府壟斷的,，真正建立起土地一級市場,，能夠讓市場來調(diào)節(jié)土地的供應(yīng)。在樓價,、地價高的時候有更多的土地進入市場,，來平抑樓價和地價。
在多方利益博弈的房地產(chǎn)市場上,，我們現(xiàn)在還缺乏一個協(xié)調(diào)各方利益的公平,、公正的平臺,。博弈的最終結(jié)果，在很大程度上取決于中央政府和地方政府之間的關(guān)系,。要想從根本上解決中國房價過高的問題,，要從改革著手，更多地面向市場,，以改變的思路尋求突破,，避免過去出現(xiàn)調(diào)控,，暫時下跌,，隨后報復(fù)性反彈這樣一個歷史的循環(huán)。
