資金不足是我國地方政府實施保障房建設(shè)的一大難題。江西宜春市引入市場機制、社會資本,，通過拍賣土地時“限地價,，競配建保障房面積”的方式，達到了政府“不花錢”就能超額完成當(dāng)年公租房建設(shè)任務(wù)的目標(biāo),，解決了以往完全由政府直接投資實施保障房建設(shè)存在的籌資和管理等難題。
建設(shè)規(guī)模大 資金壓力大
《經(jīng)濟參考報》記者日前在宜春采訪了解到，宜春市中心城區(qū)今年公共租賃住房任務(wù)為１０００套,，市政府拿出一塊面積為７８畝多,、性質(zhì)為劃撥用地的一類建設(shè)用地，計劃按１．５的容積率建設(shè)多層公共租賃住房６萬平方米,、１０００套,，加上商業(yè)和社區(qū)服務(wù)及物業(yè)配套用房３５００平方米，車位１萬平方米,，預(yù)計總投資１億元左右,。江西省按每套２萬元的標(biāo)準(zhǔn)下?lián)苤醒胙a貼資金，建設(shè)資金缺口較大,。
為此,，宜春探索采取了開發(fā)用地配建公共租賃住房的方法，將這塊用地由劃撥土地改為出讓土地,，并提高土地容積率,，由建多層建筑改為高層建筑，以提高土地利用率,。中標(biāo)者必須在開發(fā)商品房之余,，確保至少建設(shè)６萬平方米、１０００套公共租賃住房,。
政府用這宗土地扣除“四金”后的出讓價款,、加上中央公租房補貼用于回購一定面積的公共租賃住房。同時,，土地拍賣時以無償提供一定面積的公共租賃住房為競拍起始面積,，無償提供面積多者中標(biāo)。
宜春市房管局局長涂曉明介紹,，這宗地評估總價為９６２０萬元（每畝價格為１２２萬元）,，扣除相關(guān)費用后為７６９６萬元，加上中央補貼,，按每平方米２３００元（含精裝修）可用于回購４．１８萬平方米公租房,。土地拍賣時以無償提供公租房４２００平方米為競拍起始面積。競拍不足６萬平方米,，政府再以３０７４元／平方米購買不足部分公共租賃住房,；確保政府以２６００元／平方米的價格購買建筑面積１萬平方米的地下車位。
今年５月下旬,，有５家開發(fā)商參與了這宗地的公開競拍,，經(jīng)過２８輪激烈競爭，最終以在該項目中配建６．３５萬平方米公共租賃住房收拍,。
土地拍賣前“四定一限” 確保公租房建設(shè)按質(zhì)保量
考慮到公租房建設(shè)在質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),、交房標(biāo)準(zhǔn)、時間節(jié)點等方面有諸多要求,，宜春市在這宗土地出讓前設(shè)置了‘四定一限’的前提條件,，即定規(guī)劃條件,、定交房標(biāo)準(zhǔn)、定工程質(zhì)量,、定建設(shè)時限,、限土地價格，公開競拍公共租賃住房面積,，多者中標(biāo),。
一是定規(guī)劃條件。包括土地使用環(huán)境容量要求是容積率不大于３．５,，綠化率不小于３５％,，配建公共租賃住房不低于１０００套、６萬平方米,；建筑形態(tài)要求是日照間距系數(shù)不小于１,，建筑退讓用地紅線按法律、法規(guī)規(guī)定執(zhí)行,，建筑側(cè)向間距高層與多層不小于９米,，高層與高層間距不小于１３米，并符合消防要求,；交通要求是住宅建筑停車泊位與商業(yè)辦公等其它停車泊位分開設(shè)置,。
二是定交房標(biāo)準(zhǔn),。公租房必須按３００元／平方米的標(biāo)準(zhǔn)進行精裝修,。具體內(nèi)容包括入戶采用防盜門；客廳及臥室地面采用�,；u,；廚房、衛(wèi)生間地面,、墻面均采用防滑地磚和墻磚,；天棚采用塑鋼扣板；衛(wèi)生間安裝吸頂燈,、換氣扇,，安裝蹲便器、成品立柱盆,；廚房安裝吸頂燈,、抽油煙機、成品櫥柜和淘菜單盆等,。同時,，水、電,、氣表須安裝到戶,。
三是定工程質(zhì)量,。實行工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制，嚴(yán)格執(zhí)行國家工程質(zhì)量有關(guān)管理規(guī)定和保障性住房綜合驗收程序,，確保工程質(zhì)量安全,。該工程必須達市優(yōu)，未達市優(yōu)罰５０元／Ｍ２,，達省優(yōu)獎勵開發(fā)商５０萬元,。
四是定建設(shè)時限。這一公租房項目為高層建筑,，設(shè)定建設(shè)周期為１年半,，主體封頂驗收合格后才能進行商品房的開發(fā)建設(shè)；公租房在綜合驗收后由開發(fā)商將土地及房屋產(chǎn)權(quán)證直接辦給政府保障房主管部門,。
五是限土地價格,。這宗評估價款扣除“四金”后的７６９６萬元，設(shè)定為該宗土地上限價,，再加上中央公共租賃住房補貼,，然后按工程進度逐步返還給開發(fā)商，用于回購４．１８萬平方米公租房,。
“限地價競配建保障房面積”做法“一舉多得”
有關(guān)人士分析認(rèn)為,，宜春“限地價、競配建保障房面積”的做法其實簡單,，“一點即破”,，但效果可謂“一舉多得”。各地在政府舍得拿好地,、房地產(chǎn)市場尚可的前提下可以借鑒,。
首先，由政府投資建設(shè)改為開發(fā)商投資建設(shè),，緩解了政府直接投資保障性住房建設(shè)資金壓力大的問題,。江西省建設(shè)廳住房保障處處長鄺振勝說，宜春的做法通過引入市場機制,，進行公開競爭,，用節(jié)余出來的出讓土地?fù)Q取保障性住房建設(shè)資金，較徹底解決了公租房建設(shè)資金問題,，破解了地方財政投資壓力過大的難題,。
鄒凱軍說，宜春不用直接投資就得到了高層公共租賃住房１０００套,、面積６．３５萬平方米,，按成本價回購價值達到１．４６億元（含住房精裝修價款），如按市場價進行評估約合４５００元／平方米，總價值達到２．８６億元,，增加了政府固定資產(chǎn),。
另外，還解決了保障性住房基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金投入的問題,。以前單獨建保障性住房小區(qū),，小區(qū)內(nèi)的幼兒園、商業(yè)用房,、社區(qū)和物業(yè)服務(wù)用房等基礎(chǔ)設(shè)施全部都是由政府直接投入,，這筆費用相當(dāng)大，而在開發(fā)用地配建保障性住房,，小區(qū)內(nèi)這些基礎(chǔ)設(shè)施由開發(fā)商按規(guī)劃要求配套到位,，小區(qū)居民可以共享，減輕了政府對保障性住房的資金投入,。
其次由劃撥土地改為出讓土地,，通過調(diào)整規(guī)劃條件，提高容積率,，建設(shè)高層住宅,，解決了建設(shè)保障性住房土地利用率低的問題。宜春按“四定一限”競配建保障性住房面積這種開發(fā)投資模式,，同一地塊除提供６萬多的公租房外,，還將建設(shè)１２萬平方米商品住房，是原設(shè)想建設(shè)規(guī)模的近3倍,。
再次,，由政府直接主導(dǎo)建設(shè)改變?yōu)榧訌姳O(jiān)管，解決了保障性住房建設(shè)程序復(fù)雜和管理難度大的問題,。以往房管部門為保障房建設(shè)招投標(biāo)要花費大量的人力,、財力,，往往與完成目標(biāo)任務(wù)的時間節(jié)點產(chǎn)生嚴(yán)重沖突�,，F(xiàn)由開發(fā)商建設(shè)，所有程序按市場運作,，使程序簡化,。政府只要加強對工程建設(shè)監(jiān)管，按設(shè)定的要求督促投資方落實到位即可,。
第四是由集中單一建設(shè)改為開發(fā)用地配建,，讓住商品房和住保障房的群眾同享開發(fā)小區(qū)各項建設(shè)成果，解決了保障性住房困難家庭過于集中居住的問題,。
