資金不足是我國地方政府實施保障房建設的一大難題,。江西宜春市引入市場機制、社會資本,，通過拍賣土地時“限地價,，競配建保障房面積”的方式，達到了政府“不花錢”就能超額完成當年公租房建設任務的目標,，解決了以往完全由政府直接投資實施保障房建設存在的籌資和管理等難題,。
建設規(guī)模大 資金壓力大
《經濟參考報》記者日前在宜春采訪了解到，宜春市中心城區(qū)今年公共租賃住房任務為１０００套,，市政府拿出一塊面積為７８畝多,、性質為劃撥用地的一類建設用地，計劃按１．５的容積率建設多層公共租賃住房６萬平方米,、１０００套,，加上商業(yè)和社區(qū)服務及物業(yè)配套用房３５００平方米，車位１萬平方米,，預計總投資１億元左右。江西省按每套２萬元的標準下撥中央補貼資金,，建設資金缺口較大,。
為此，宜春探索采取了開發(fā)用地配建公共租賃住房的方法，將這塊用地由劃撥土地改為出讓土地,，并提高土地容積率,，由建多層建筑改為高層建筑，以提高土地利用率,。中標者必須在開發(fā)商品房之余,，確保至少建設６萬平方米、１０００套公共租賃住房,。
政府用這宗土地扣除“四金”后的出讓價款,、加上中央公租房補貼用于回購一定面積的公共租賃住房。同時,，土地拍賣時以無償提供一定面積的公共租賃住房為競拍起始面積,，無償提供面積多者中標。
宜春市房管局局長涂曉明介紹,，這宗地評估總價為９６２０萬元（每畝價格為１２２萬元）,，扣除相關費用后為７６９６萬元，加上中央補貼,，按每平方米２３００元（含精裝修）可用于回購４．１８萬平方米公租房,。土地拍賣時以無償提供公租房４２００平方米為競拍起始面積。競拍不足６萬平方米,，政府再以３０７４元／平方米購買不足部分公共租賃住房,；確保政府以２６００元／平方米的價格購買建筑面積１萬平方米的地下車位。
今年５月下旬,，有５家開發(fā)商參與了這宗地的公開競拍,，經過２８輪激烈競爭，最終以在該項目中配建６．３５萬平方米公共租賃住房收拍,。
土地拍賣前“四定一限” 確保公租房建設按質保量
考慮到公租房建設在質量標準,、交房標準、時間節(jié)點等方面有諸多要求,，宜春市在這宗土地出讓前設置了‘四定一限’的前提條件,，即定規(guī)劃條件、定交房標準,、定工程質量,、定建設時限、限土地價格,，公開競拍公共租賃住房面積,，多者中標。
一是定規(guī)劃條件,。包括土地使用環(huán)境容量要求是容積率不大于３．５,，綠化率不小于３５％，配建公共租賃住房不低于１０００套、６萬平方米,；建筑形態(tài)要求是日照間距系數不小于１,，建筑退讓用地紅線按法律、法規(guī)規(guī)定執(zhí)行,，建筑側向間距高層與多層不小于９米,，高層與高層間距不小于１３米，并符合消防要求,；交通要求是住宅建筑停車泊位與商業(yè)辦公等其它停車泊位分開設置,。
二是定交房標準。公租房必須按３００元／平方米的標準進行精裝修,。具體內容包括入戶采用防盜門,；客廳及臥室地面采用玻化磚,；廚房,、衛(wèi)生間地面、墻面均采用防滑地磚和墻磚,；天棚采用塑鋼扣板,；衛(wèi)生間安裝吸頂燈、換氣扇,，安裝蹲便器,、成品立柱盆；廚房安裝吸頂燈,、抽油煙機,、成品櫥柜和淘菜單盆等。同時,，水,、電、氣表須安裝到戶,。
三是定工程質量,。實行工程質量終身負責制，嚴格執(zhí)行國家工程質量有關管理規(guī)定和保障性住房綜合驗收程序,，確保工程質量安全,。該工程必須達市優(yōu)，未達市優(yōu)罰５０元／Ｍ２,，達省優(yōu)獎勵開發(fā)商５０萬元,。
四是定建設時限。這一公租房項目為高層建筑,，設定建設周期為１年半,，主體封頂驗收合格后才能進行商品房的開發(fā)建設,；公租房在綜合驗收后由開發(fā)商將土地及房屋產權證直接辦給政府保障房主管部門。
五是限土地價格,。這宗評估價款扣除“四金”后的７６９６萬元，設定為該宗土地上限價,，再加上中央公共租賃住房補貼,，然后按工程進度逐步返還給開發(fā)商，用于回購４．１８萬平方米公租房,。
“限地價競配建保障房面積”做法“一舉多得”
有關人士分析認為,，宜春“限地價、競配建保障房面積”的做法其實簡單,，“一點即破”,，但效果可謂“一舉多得”。各地在政府舍得拿好地,、房地產市場尚可的前提下可以借鑒,。
首先，由政府投資建設改為開發(fā)商投資建設,，緩解了政府直接投資保障性住房建設資金壓力大的問題,。江西省建設廳住房保障處處長鄺振勝說，宜春的做法通過引入市場機制,，進行公開競爭,，用節(jié)余出來的出讓土地換取保障性住房建設資金，較徹底解決了公租房建設資金問題,，破解了地方財政投資壓力過大的難題,。
鄒凱軍說，宜春不用直接投資就得到了高層公共租賃住房１０００套,、面積６．３５萬平方米,，按成本價回購價值達到１．４６億元（含住房精裝修價款），如按市場價進行評估約合４５００元／平方米,，總價值達到２．８６億元,，增加了政府固定資產。
另外,，還解決了保障性住房基礎設施建設資金投入的問題,。以前單獨建保障性住房小區(qū)，小區(qū)內的幼兒園,、商業(yè)用房,、社區(qū)和物業(yè)服務用房等基礎設施全部都是由政府直接投入，這筆費用相當大,，而在開發(fā)用地配建保障性住房,，小區(qū)內這些基礎設施由開發(fā)商按規(guī)劃要求配套到位,，小區(qū)居民可以共享，減輕了政府對保障性住房的資金投入,。
其次由劃撥土地改為出讓土地,，通過調整規(guī)劃條件，提高容積率,，建設高層住宅,，解決了建設保障性住房土地利用率低的問題。宜春按“四定一限”競配建保障性住房面積這種開發(fā)投資模式,，同一地塊除提供６萬多的公租房外,，還將建設１２萬平方米商品住房，是原設想建設規(guī)模的近3倍,。
再次,，由政府直接主導建設改變?yōu)榧訌姳O(jiān)管，解決了保障性住房建設程序復雜和管理難度大的問題,。以往房管部門為保障房建設招投標要花費大量的人力,、財力，往往與完成目標任務的時間節(jié)點產生嚴重沖突�,，F由開發(fā)商建設,，所有程序按市場運作，使程序簡化,。政府只要加強對工程建設監(jiān)管,，按設定的要求督促投資方落實到位即可。
第四是由集中單一建設改為開發(fā)用地配建,，讓住商品房和住保障房的群眾同享開發(fā)小區(qū)各項建設成果,，解決了保障性住房困難家庭過于集中居住的問題。
