2011年的樓市,，從“金九銀十”最終變成了“銅九鐵十”，本身就不缺乏戲劇性,。然而,，開發(fā)商的銷售慘淡還不是這一季的結(jié)尾，上�,！巴朔咳恕本统蔀榱藰鞘械闹鹘�,。
樓市拐點似乎就在眼前。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),，京滬廣深等一線城市的新建商品房從6月起連續(xù)四個月停漲,，即將公布的10月份銷售量和售價預料也將持續(xù)萎縮。
不少業(yè)內(nèi)人士從這一輪的樓市低潮中看到了2008年樓市拐點的影子,。但和那次短暫的調(diào)整期不同,，如今在限購,、大建保障房和緊縮房貸的“組合拳”作用下,，中國的房地產(chǎn)行業(yè)這一回真的需要重新定位了。
買方市場到了,？
近幾年來積極提價的開發(fā)商,，終于碰到了業(yè)主們的報復性反彈。
10月26日,，位于上海浦東的“中�,！び拔醢丁鄙唐贩宽椖浚_發(fā)商中海地產(chǎn)的大幅降價促銷卻招來了老業(yè)主的圍攻,。26日,，該樓盤的售價從開盤時的每平方米2.2萬元陡然降至“團購價”1.6萬元，約200名財產(chǎn)巨額縮水的已購房的老業(yè)主相約聚集在售樓中心,，齊聲高喊“退房”口號,，并拉起條幅抗議開發(fā)商的降價行為。
此前的近兩個月,，上海,、北京等大城市還發(fā)生了若干起規(guī)模不一的“退房”抗議。
在北京南五環(huán)外的房山長陽鎮(zhèn),，“首開·熙悅山”今年6月開盤時的均價為14500元,。9月以來，該項目售樓處將200套所謂“樣板房”以特價房的形式推出市場,，均價降至13000元,。自覺虧錢的業(yè)主便從9月起開始，向開發(fā)商發(fā)起網(wǎng)上和面對面的抗議。
在經(jīng)過反復抗議之后,，首開集團同意對業(yè)主進行現(xiàn)金補償或是等價車位的補償,。截至目前，賠償仍在進行中,。
一些分析人士認為,，隨著房價的進一步松動，開發(fā)商的促銷還可能引發(fā)房產(chǎn)持有者更大規(guī)模的反彈,。而購房者人越來越高的降價預期,，也將為整個樓市帶來更大的博弈力量。買方市場的到來,，并非不可能,。
工銀國際分析師羅佳明對《中國新聞周刊》分析，本輪“退房潮”影響到房地產(chǎn)行業(yè)的減價,，才剛剛開始,，“短期內(nèi)中央應(yīng)不會放松政策調(diào)控，減價才剛開始,。上海當前的降價潮應(yīng)該只是行業(yè)下行的開端,，相信明年第一季是最壞時期�,！绷_佳明表示,。
《中國新聞周刊》在北京大興、亦莊等地區(qū)的樓盤采訪時看到,，購房者持幣觀望的心態(tài)濃厚,，多數(shù)人期待房價進一步下行。
而開發(fā)商表現(xiàn)出的業(yè)績,，也似乎佐證了這一點,。
今年的銷售季時間已過去四分之三，但近七成一線房企前三季度并未完成年度銷售任務(wù)的四分之三,。從存量房的指標來看,，房企三季度存貨達5314億元，是6月末2195億元的2.4倍,。
房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科今年的三季報顯示,，萬科在主要城市商品住宅供應(yīng)量增加，但銷售卻進一步放緩,。由于對未來樓市的預測相對謹慎,，萬科表示，自己已將不少未能售出的銷售資源留到未來兩至三年的市場,。
10月25日,，萬科執(zhí)行副總裁肖莉在一場投資者電話會議上表示,，“國內(nèi)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)轉(zhuǎn)向”。肖莉還認為,，“未來幾個月里情況將變得更加糟糕,，銷售量和價格會進一步下降�,！�
話音剛落,，萬科北京公司旗下的金隅萬科城疆域11月推出的三期新房源，均價14000元/平方米,，比之上期房源低了3000元/平方米,；與此同時，萬科深圳公司旗下項目金域緹香也將于11月推出均價萬元左右的精裝修房源,，比此前開盤價優(yōu)惠約1000元左右,。
開發(fā)商要倒？
開發(fā)商降價的主要壓力,，來自于今年金融收縮中其面臨的資金壓力,。
從上市房地產(chǎn)企業(yè)公布的三季報可以看出，今年多數(shù)開發(fā)商的未售出存量房激增,，經(jīng)營性現(xiàn)金流進一步惡化,，資金鏈深度承壓。截至10月末,，共有70家房地產(chǎn)上市公司披露了第三季度財報,，七成房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負,，超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損,，80%以上房企負債同比增加。
由于資金面堪憂,，不少房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)走進“賣身”行列,。房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌也處在進行時。
在北京,、上海,、天津和重慶4大產(chǎn)權(quán)交易所，今年掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項目出現(xiàn)井噴,，總數(shù)超過了600宗,。而根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至10月中旬,，今年房地產(chǎn)行業(yè)并購案例已達90余起,，超過去年全年的并購數(shù)量。
近期,，總部位于杭州的開發(fā)商綠城集團面臨“倒掉”的傳聞也在市場上激起強烈反響,。這家由董事長兼總裁宋衛(wèi)平在1994年以15萬元借款起家、不斷通過融資擴張的房地產(chǎn)集團，正在經(jīng)歷成立近17年來最大的一次資金危機,。
2011年上半年,，綠城公司現(xiàn)金及銀行存款從2010年年底的近150億驟降至97.46億，而資金負債率則從去年的132%,，大幅上升至160%以上,。
負債率上升的同時，綠城的銷售業(yè)績卻在下滑,。截至8月底,，綠城銷售金額也只有248億元，仍未完成其年度550億銷售目標的一半,。因為綠城始終在高昂的融資成本之下運作,，其房地產(chǎn)項目的利潤一直徘徊在2%上下。如果今年綠城的銷售額達不到480億元,，那么將面臨著被債務(wù)拖累的深度危險,。
為解決資金困難，綠城開始求助于同為浙江的其他開發(fā)商,。采用的方式是以企業(yè)互相擔保的方式獲得銀行貸款,。9月15日，浙江房地產(chǎn)企業(yè)新湖中寶發(fā)布公告稱,，其將與綠城建立3億元額度的互保關(guān)系,，互為對方貸款提供信用保證。
資金壓力稍微緩解的宋衛(wèi)平,，也及時地在公開場合呼喊：“我相信,，綠城不會死在絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的前面,�,！敝徊贿^，這一輪由樓市的低迷直接引發(fā)到開發(fā)商身上的資金壓力,，不會都像綠城這么輕易化解,。
“本輪調(diào)控不會像2008年一樣,，而是長期的�,！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹日前在上海出席一場地產(chǎn)金融論壇上說,。他強調(diào)，這次調(diào)控對開發(fā)商來說,，是“嚴峻的考驗”,。
分析人士指出，如果限購不放開,，房源長期難以獲得銷售業(yè)績,，無疑會對綠城這樣的開發(fā)商產(chǎn)生巨大的壓力,。而綠城現(xiàn)在所反映出來的問題，是開發(fā)商的典型代表,。開發(fā)商現(xiàn)在再次面臨是要降價求生存,，靠融資求發(fā)展。
根據(jù)國際評級機構(gòu)穆迪評級對在香港上市的29家中國房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查,，開發(fā)商持有大量現(xiàn)金,。截至今年6月，國內(nèi)開發(fā)商的總現(xiàn)金達1910億元,。其中,，23家擁有足夠的現(xiàn)金流，足以應(yīng)付未來12個月內(nèi)的局面,。這些現(xiàn)金既包括利息,，也有土地金等。
穆迪還稱,，國內(nèi)現(xiàn)金流狀況最好的是龍湖地產(chǎn),，擁有現(xiàn)金人民幣126.26億元。不過,，即便是資金面最好的龍湖地產(chǎn),，現(xiàn)在也加快了降價促銷。
其他大型房地產(chǎn)企業(yè)則在促進銷售的同時,，加快融資步伐,。近期，中糧地產(chǎn)拋售投資性金融資產(chǎn)獲利約4000萬元,。10月,，萬科為名下子公司進行三次擔保融資約12億元，超過三季度的擔保融資總額,。
根據(jù)高華證券對127
家上市房企財務(wù)狀況的分析,，國內(nèi)房企在2012年上半年面臨的再融資需求更高,。未來12個月主要城市房價將由目前水平下降15%至20%,，或由2010
年峰值下降約25%。
限購要松,？
不過,，就在房地產(chǎn)企業(yè)為資金鏈問題奔走的同時，樓市的低迷再一次激起了對于政府“托市”甚至“救市”的傳聞,。近日,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新暗含“限購”終將取消的發(fā)言，激起了熱議,。
“一旦全國個人住房信息聯(lián)網(wǎng),，和銀行,、稅務(wù)等系統(tǒng)信息統(tǒng)一到一個平臺，就不必再采取限購這種行政色彩濃厚的辦法來調(diào)節(jié)樓市,�,！�10月27日的人大常委會聯(lián)組會議上，姜偉新此話一出,，關(guān)于“政府即將取消限購”等各種版本的解讀,，就占據(jù)了許多媒體的頭版位置。
但是對政府放松限購的預期,，業(yè)內(nèi)人士基本上持否定態(tài)度,。
經(jīng)濟學家馬光遠在評論限購是否取消時堅持認為，取代限購的政策應(yīng)該是能夠抑制投資投機的其他市場手段,，例如印花稅,、房產(chǎn)稅等，“再有一系列配套政策的話,，我們才可以取消限購”,，“而如果在這個時候放出要取消限購的信號，很有可能會打擊人民對調(diào)控政策的信心”,。
財經(jīng)評論員葉檀也強調(diào),，姜偉新部長的講話內(nèi)容里，在提到取消限購令之前有一個前提：全國個人住房信息聯(lián)網(wǎng),，和銀行,、稅務(wù)等系統(tǒng)信息統(tǒng)一到一個平臺。她認為,，這個平臺就是包括銀行房貸政策,、房產(chǎn)稅等在內(nèi)的市場手段。
“如果老百姓了解到了完整的信息,，就不會出現(xiàn)不必要的擔心,，而公眾所憂慮的房地產(chǎn)市場逆轉(zhuǎn)，目前不可能出現(xiàn),�,！比~檀表示。
而就在10月末,，財政部也公開表示,，將在重慶、上海兩地房產(chǎn)稅試點工作進行總結(jié)的基礎(chǔ)上,，加快推進房產(chǎn)稅的實施,。
“隱形的手”仍會制約房地產(chǎn)市場，而政府,、購房者和開發(fā)商的博弈,，預料將持續(xù)到2012年,。
