對于指望借助“金九銀十”大撈一把的開發(fā)商而言,，“跌”字卻成了今年9月,、10月樓市的主旋律，這勢必加劇開發(fā)商的資金饑渴,。而隨著我國政府明確表態(tài)繼續(xù)堅(jiān)定調(diào)控房地產(chǎn)市場,，專家指出,，在房價天平正處于反轉(zhuǎn)向下的關(guān)頭，樓市下跌的節(jié)奏勢必會加速,，市場調(diào)整將不可避免,。
樓市陷入量跌價松
10月30日下午，在北京廣渠路上,，房產(chǎn)中介置業(yè)顧問小高支起了房源牌吸引顧客,。與以前不同的是，小高房源牌上的信息不再以二手房買賣為主,，而全部變成了租賃信息,。小高說：“限購令下，買房子的人越來越少，房子很難賣出去,�,！�
從實(shí)際情況來看，9月,、10月多個城市的樓市的確處于成交低迷狀態(tài),。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，10月份北京市住宅成交量合計(jì)為12760套,，相比去年10月份下滑了近四成,。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年9月和10月北京市住宅銷售簽約總量近27000套,，同比去年下降40%以上,，比起2009年則大降60%。
據(jù)中國指數(shù)研究院10月23日發(fā)布的監(jiān)測報告,，10月份上海商品住宅周成交面積為20.23萬平方米,，比去年下跌了近一半；深圳商品住宅周成交面積為3.92萬平方米,，比起去年同期的周成交面積11.21萬平方米則下跌了三分之二,；另外，廣州,、南京,、天津、杭州等地周成交面積同比均處于下降格局,。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示,，從樓市的發(fā)展歷程來看，向來是量在價先,，樓市成交量的下降是必經(jīng)的陣痛,，然后才能實(shí)現(xiàn)部分高房價地區(qū)價格的實(shí)質(zhì)性下跌。而上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,，從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)分析可看出,，全國房價拐點(diǎn)已初步顯現(xiàn)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),，9月70個大中城市中，價格環(huán)比下降的城市有17個,，持平的城市有29個,。楊紅旭預(yù)計(jì)，10月份全國房價拐點(diǎn)的特征將更為明顯,。在市場方面,，萬科、龍湖、中海等龍頭房企已開啟了降價潮,，萬科在京項(xiàng)目金隅萬科城預(yù)計(jì)三期開盤價為14000元/平方米,，比之前便宜近20%。
9月,、10月份,，在上海、杭州,、北京等地,，紛紛出現(xiàn)了一定規(guī)模的退房潮。分析人士指出,，這既表明樓市投資投機(jī)者甚至是剛需急于在潮退之前逃離樓市以避免擱淺,，也暴露出部分房企資金鏈有斷裂之虞。從10月份密集發(fā)布的房企三季報中也可看出,，開發(fā)商手中的存貨在不斷增加,，一些企業(yè)負(fù)債率超過80%。為此房企正大量推盤,，以消化庫存,，如9、10月份北京共有55個住宅項(xiàng)目取得預(yù)售證,，新增供應(yīng)住宅套數(shù)合計(jì)為16000余套,，形成了今年的推盤高峰期。截至10月30日,，北京一手住宅庫存量高達(dá)11.8萬余套,，處于近兩年來的高點(diǎn)。
政策面堅(jiān)定調(diào)控將加速房價下降
中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示,，“正是在國八條限購限貸等政策打壓之下,，市場出現(xiàn)了較大變化。去年以來土地的大規(guī)模供應(yīng),、高開工率增加了樓市庫存,；在需求層面，一方面以限購限貸為代表的政策極大地抑制了投資投機(jī)需求,，另一方面購房者普遍處于觀望態(tài)勢,，整個供求關(guān)系發(fā)生了逆轉(zhuǎn)�,！�
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示,，限購令一方面排除了投機(jī)需求；另一方面,，隨著有購房資格的購買力被日漸消化,，市場上的有效購買力將會越來越少,，所以盡管市場也在試圖消化政策，但隨著時間推移形勢只會越來越嚴(yán)重,。
企業(yè)也在通過各種形式向地方政府反復(fù)打聽,，何時、怎樣才能取消限購限貸,，而一些取消限購,、放松房產(chǎn)信貸等舉動也開始冒頭，一些房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)人士甚至對政策面很快取消嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控措施抱有較大信心,。
但就在10月29日,，國務(wù)院總理溫家寶在國務(wù)院常務(wù)會議上明確提出，堅(jiān)定房地產(chǎn)調(diào)控信心不動搖,，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行政策,，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。陳國強(qiáng)表示,，這對于近期泛濫的各種雜音無異于當(dāng)頭棒喝,，等于告訴市場，房地產(chǎn)調(diào)控仍會繼續(xù),，限購限貸等政策并不會退出,。這有利于引導(dǎo)市場預(yù)期，也必將加速房價的下降趨勢,。楊紅旭表示,，房價開始下跌，效果正在顯現(xiàn),，樓市正在降溫,，按照這種態(tài)勢發(fā)展下去，樓市調(diào)控將會收到積極效果,。
據(jù)記者了解,，由于樓市量跌價松，全國土地市場也逐步趨冷,，賣地難導(dǎo)致一些地方在調(diào)控上猶豫不決,。陳國強(qiáng)同時表示，其實(shí)10月29日的國務(wù)院常務(wù)會議還有一個亮點(diǎn),，即強(qiáng)調(diào)要增加商品住房用地,，促進(jìn)房價合理調(diào)整，以往很少單獨(dú)提到這一點(diǎn),，這不僅體現(xiàn)了調(diào)控手段的豐富性,，也更加體現(xiàn)出調(diào)控的針對性，即對一些地方捂地等行為予以警示,，有利于調(diào)控的推進(jìn),。
而就在11月1日，廣東珠海市開始積極執(zhí)行限購限價的雙限政策：本地居民,、繳納一年以上社�,；蚣{稅證明的外地人在香洲主城區(qū)只能新購一套房；新申請預(yù)售樓盤價格不得超過11285元/平方米,。分析人士指出,，這表明調(diào)控仍在持續(xù)，短期內(nèi)并沒有松動的可能,。
樓市將持續(xù)調(diào)整
對于開發(fā)商而言,，借助“金九銀十”賺個缽滿盆溢無疑對緩解整個資金鏈狀況意義重大。尤其是在今年,，開發(fā)商資金鏈普遍繃緊,，那么9月、10月的樓市收成勢必進(jìn)一步影響開發(fā)商的狀態(tài),。
陳國強(qiáng)表示,，年底一般是開發(fā)商比較難熬的日子，他們既需要償還信貸欠款,，也需要支付工程款,、員工年終獎，如果“金九銀十”成交低迷,，那么必將加劇開發(fā)商在與政策博弈中的失衡感,。陳國強(qiáng)預(yù)計(jì)，在開發(fā)商普遍負(fù)債增加,，樓市供應(yīng)量增大,、購買力不足的局面下，開發(fā)商必然更期望采取以價換量的銷售模式,，房價下跌的步伐有望加快,，價格拐點(diǎn)有望加速確立。
楊紅旭認(rèn)為,，今年底到明年初市場會迎來明顯調(diào)整,，但價格下跌的幅度并不會太大，更不會出現(xiàn)“硬著陸”,。盡管政策面仍然從緊,，但今年房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈狀況好于2008年，這決定了樓市的這波調(diào)整幅度不會比2008年更大,，就項(xiàng)目而言,，少數(shù)項(xiàng)目會跌三成左右，多數(shù)項(xiàng)目將下跌一成,。
楊紅旭同時表示,，由于開發(fā)商存貨壓力比2008年更大,，這意味著樓市的調(diào)整時間將比2008年更長，樓市或?qū)⒉饺肼L的陰跌中,。2008年樓市下跌持續(xù)了6個月,，這次時間可能更長一些，但深度要小,，這與中國經(jīng)濟(jì)的調(diào)整節(jié)奏是一致的,。這是我國政府主動調(diào)整經(jīng)濟(jì)、調(diào)控房地產(chǎn)的結(jié)果,，總體來看,，樓市處于可控范圍之內(nèi)。
陳國強(qiáng)表示,，從目前政策釋放出來的信號看,，樓市調(diào)控從緊的方向不會改變，控制高房價的預(yù)期仍將持續(xù)較長時間,，這將根本決定樓市的走勢,。
