全國(guó)樓市持續(xù)低迷,，各大房企開始競(jìng)相降價(jià)出貨,。繼龍湖、中海等開發(fā)商在上海掀起降價(jià)潮之后,，萬(wàn)科,、招商、保利也在多個(gè)城市展開行動(dòng),，紛紛下調(diào)項(xiàng)目?jī)r(jià)格,。與此同時(shí)，土地市場(chǎng)撲朔迷離,，不少開發(fā)商在第三季度試探性抄底買地,，但10月以來(lái)土地市場(chǎng)再次陷入低迷。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，土地市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一年調(diào)整,，價(jià)格逐步觸底，底價(jià)成交現(xiàn)象在一線城市表現(xiàn)尤為突出,。目前土地市場(chǎng)供需比例失衡,、成交低迷，地方政府與開發(fā)商之間的博弈將愈演愈烈,。預(yù)計(jì)明年地方政府土地收入將吃緊,，土地供應(yīng)可能放量，如果信貸政策未有松動(dòng),，土地價(jià)格可能繼續(xù)走低,。
房產(chǎn)巨頭競(jìng)相降價(jià)
中國(guó)證券報(bào)記者從金隅萬(wàn)科城獲悉,，該項(xiàng)目將于11月底推出的三期新房源均價(jià)為14000元/平方米,，較上期房源下降3000元/平方米，比此前周邊價(jià)格最低的金隅觀瀾時(shí)代樓盤便宜3000元/平方米左右,。盡管金隅萬(wàn)科城的銷售人員表示,，14000元/平方米的三期房源位置、景觀相對(duì)較差,，但不少業(yè)內(nèi)人士仍將其解讀為萬(wàn)科在北京市場(chǎng)降價(jià)的信號(hào),。與此同時(shí)，大興,、房山,、通州,、順義等郊區(qū)的最低房?jī)r(jià)也已跌至12000元-13000元/平方米。
與此同時(shí),，萬(wàn)科在深圳的項(xiàng)目金域緹香,，也將于11月推出均價(jià)萬(wàn)元左右的精裝修房源，比此前的價(jià)格優(yōu)惠約1000元左右,，成為深圳市首個(gè)低于萬(wàn)元的精裝修項(xiàng)目,；深圳萬(wàn)科公園、惠州萬(wàn)科城等項(xiàng)目也推出不同幅度的優(yōu)惠措施,；招商地產(chǎn)在深圳的項(xiàng)目招商果嶺,，10月29日以低于區(qū)域均價(jià)數(shù)千元的價(jià)格入市。
10月以來(lái),，萬(wàn)科,、中海、龍湖,、恒大等大型房企在一,、二線城市的部分項(xiàng)目開始降價(jià)促銷，以價(jià)換量提升銷售業(yè)績(jī),，加快回籠資金,，部分樓盤價(jià)格與9月相比降幅超過(guò)20%。萬(wàn)科管理層在一次投資者會(huì)議上表示,，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況,，在未來(lái)幾個(gè)月里將變得更加糟糕，銷售量和價(jià)格將進(jìn)一步下降,。
與中小房企處境艱難不同,，房企巨頭早已開始儲(chǔ)備現(xiàn)金。三季報(bào)顯示,，“招保萬(wàn)金”四家房企賬面現(xiàn)金都較為充裕,，賬面資金均超過(guò)100億元，萬(wàn)科賬面的資金多達(dá)339億元,。其中,，保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)的貨幣資金分別增長(zhǎng)61%和21.7%，萬(wàn)科和招商地產(chǎn)的貨幣資金也增長(zhǎng)7.95%和5.91%,。
開發(fā)商拿地意愿驟降
隨著土地市場(chǎng)價(jià)格的回歸,，一線城市土地市場(chǎng)在三季度曾出現(xiàn)短暫的爆發(fā)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),，今年前三季度,，北上廣深四個(gè)城市土地出讓金合計(jì)2066.48億元，同比下降8%。不過(guò),，第三季度一線城市土地成交量出現(xiàn)爆發(fā)式上漲,，同比上漲約22.1%。以北京為例,，今年第三季度總計(jì)出讓61宗土地,，出讓金總額超過(guò)468.1億元。而今年上半年北京只出讓112宗土地,，收入不足326.7億元,。
在第三季度成交量增長(zhǎng)的同時(shí)，地價(jià)依然低迷,。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)顯示,，今年第三季度，上海市共成交經(jīng)營(yíng)性用地109宗,，成交面積602.15萬(wàn)平方米,，同比增加56%。不過(guò),，土地出讓金不增反降,，共計(jì)414.17億元，同比減少15.68%,。超過(guò)七成地塊以底價(jià)成交,，在三季度通過(guò)公開招拍掛成交的99宗地塊中，有73宗為底價(jià)成交,，11宗溢價(jià)率低于10%,。
地價(jià)的回歸，使得開發(fā)商拿地?zé)崆樵虝河兴厣�,，一些資金充裕的龍頭企業(yè)三季度曾試探性的抄底買地,。偉業(yè)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)顯示，今年第三季度,，十大品牌房企新增土地規(guī)劃建筑面積1500萬(wàn)平方米,，環(huán)比上漲1.2%，同比下降72.4%,；從前三季度十大品牌房企新增土地儲(chǔ)備區(qū)域比重來(lái)看,，一二線城市呈逐季上升趨勢(shì)，一線城市第三季度比重大幅攀升,。
但是進(jìn)入10月,，隨著各地不斷爆出樓盤大幅降價(jià)的消息，樓市下跌預(yù)期增加,，土地市場(chǎng)再次轉(zhuǎn)入冷清。10月上海出現(xiàn)多宗地塊被撤牌的現(xiàn)象，開發(fā)商拿地意愿重新走低,，原定于11月9日出讓的4宗奉賢區(qū)南橋新城地塊,，因無(wú)人競(jìng)買而提前終止出讓。廣州市原定于11月1日公開出讓18宗地塊,，因?yàn)殚_發(fā)商投資意愿不高,，買家認(rèn)購(gòu)不足，也終止了其中廣州南站12宗地塊的出讓,。北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),，10月北京市土地總成交金額為27.78億元，環(huán)比下降78.87%,。其中,，住宅用地規(guī)劃建筑面積14.14萬(wàn)平方米，總成交金額6.61億元,，環(huán)比減少113.59億元,。
商業(yè)地塊頻現(xiàn)流拍
資金鏈緊張已經(jīng)成為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也開始受到影響,。10月21日,，上海5宗商業(yè)地塊開標(biāo)，最終只有2宗地塊以底價(jià)成交,，另外3宗商業(yè)地塊因無(wú)人申請(qǐng)而提前終止出讓,。上海搜房網(wǎng)分析師張萬(wàn)雨表示，這3宗商業(yè)地塊流拍與近期上海叫�,！皞�(gè)人消費(fèi)類貸款購(gòu)置商業(yè)地產(chǎn)”存在一定的關(guān)聯(lián),。由于商業(yè)地塊開發(fā)對(duì)自有資金要求更高，因而開發(fā)商的拿地意愿也降低,。
深圳,、佛山等地也頻頻出現(xiàn)商業(yè)用地流拍的情況。深圳南山區(qū)后海中心區(qū)一宗商業(yè)地塊就曾在6月流拍,，廣東佛山8月,、9月曾連續(xù)出現(xiàn)三宗商業(yè)用地流拍。有分析師認(rèn)為,，目前開發(fā)商因處于年底急需回籠資金階段而影響拿地,，不論是住宅地塊、商業(yè)地塊,，開發(fā)商都要考慮資金問(wèn)題,。
中國(guó)指數(shù)研究院分析人士表示，底價(jià)成交現(xiàn)象在一線城市表現(xiàn)尤為突出,。一線城市土地起價(jià)高,，溢價(jià)空間有限,，而開發(fā)商受高庫(kù)存、融資難等因素的影響,，拿地積極性大打折扣,。目前土地市場(chǎng)供需比例失衡、成交低迷,，地方政府與開發(fā)商之間的博弈將愈演愈烈,。
與此同時(shí)，市場(chǎng)紛紛傳言地方政府將降低拿地要求,。北京市更傳言擬出臺(tái)土地出讓新政,，下調(diào)土地競(jìng)買保證金，其中住宅用地降至20%,，商用地控制在10%至15%,。同時(shí)，放寬付款進(jìn)度,，若市場(chǎng)反應(yīng)過(guò)度冷清,，將考慮降價(jià)出讓。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示,，國(guó)務(wù)院日前強(qiáng)調(diào)增加商品住房用地,，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整。此舉更體現(xiàn)出調(diào)控的針對(duì)性,，即對(duì)一些地方予以警示,。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，明年地方政府土地收入將吃緊,，土地供應(yīng)可能放量,，如果信貸政策未有松動(dòng)，土地價(jià)格仍有可能走低,。
