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險(xiǎn)象環(huán)生處,，撥云見(jiàn)日時(shí),。預(yù)期中的地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)拐點(diǎn)在三季度果然顯露端倪——上市房企業(yè)績(jī)同比增速放緩至14%、環(huán)比更大降29.36%,；現(xiàn)金流日趨緊張,，存貨積壓,，銷(xiāo)售遲滯。再?gòu)母鞯亟祪r(jià)促銷(xiāo)后風(fēng)起云涌的“退房潮”等事件,，亦均可側(cè)面提供佐證,。然而，對(duì)資本市場(chǎng)而言，最壞預(yù)期的逐步兌現(xiàn),，往往意味著最好光景的漸次揭幕——已處估值“冰點(diǎn)”的A股房企板塊,，會(huì)否因若隱若現(xiàn)的政策微調(diào)預(yù)期而陡現(xiàn)曙光？
據(jù)記者統(tǒng)計(jì),，截至10月29日,，兩市已有131家上市房企(申萬(wàn)分類(lèi))公布三季報(bào)，在營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)兩項(xiàng)核心指標(biāo)上,，前三季度同比增速放緩,，第三季度環(huán)比大幅下降，其中凈利潤(rùn)下降近三成,。
明細(xì)來(lái)看,，前三季度131家A股上市房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2092億元，同比增長(zhǎng)14.4%,；合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)263.8億元,，同比增長(zhǎng)14.31%。
同時(shí),，131家A股上市房企第三季度合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入699.58億元,，環(huán)比下降8.15%；合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)73.19億元,，環(huán)比下降29.36%,。其中，凈利潤(rùn)環(huán)比下降的公司共77家,，占比達(dá)58.7%,。萬(wàn)科、招商地產(chǎn),、金地集團(tuán)等一線房企三季度業(yè)績(jī)均出現(xiàn)不同程度下滑,。
細(xì)化到微觀個(gè)體，三季度業(yè)績(jī)持續(xù)下滑的房企以宜華地產(chǎn),、國(guó)興地產(chǎn),、天業(yè)股份等中小型開(kāi)發(fā)商為主，但也不乏金地集團(tuán),、華僑城,、濱江集團(tuán)等大型房企。
以金地集團(tuán)為例,，三季度單季業(yè)績(jī)同比下滑98%,，與二季度的同比增長(zhǎng)400%相比明顯惡化。主要原因來(lái)自銷(xiāo)售下降,，金地集團(tuán)二季度營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)98%,，而三季度同比下降20%。
更值得注意的是，從2010年諸季財(cái)報(bào)逐步顯示出的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負(fù)趨勢(shì)在今年三季度進(jìn)一步擴(kuò)大,，折射出房企經(jīng)營(yíng)環(huán)境惡化,，資金鏈深度承壓。
三季報(bào)披露,，131家房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-632.5億元,，去年同期為-543.58億元，同比降幅為16.37%,，環(huán)比降幅為19.31%,。
明細(xì)來(lái)看，131家房企中,，80家房企前三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)值，65家房企同比出現(xiàn)下降,。同時(shí),，上市房企手中所持的貨幣資金規(guī)模罕見(jiàn)出現(xiàn)降低，為1806.9億元,，去年同期這一數(shù)字為1862.6億元,，同比降幅為3%。
再?gòu)拇尕浿笜?biāo)來(lái)看,，131家房企三季度末存貨達(dá)9838億元,，較去年同期的6788億大增44.93%；同時(shí),，131家房企今年6月底存貨為8759億,，第三季度環(huán)比增幅也達(dá)12.31%。存貨積壓跡象明顯,。
對(duì)應(yīng)上述數(shù)據(jù),，來(lái)自中原地產(chǎn)等多家中介機(jī)構(gòu)的調(diào)研顯示，富力,、保利,、萬(wàn)科等標(biāo)桿房企今年下半年以來(lái)都進(jìn)行了不同程度的降價(jià)促銷(xiāo)，近七成一線房企前三季度未完成年度銷(xiāo)售任務(wù)的75%,。
資本市場(chǎng)歷來(lái)領(lǐng)先實(shí)體經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)變化,。若說(shuō)2011年三季度末的上市房企已陷經(jīng)營(yíng)拐點(diǎn)，或也可預(yù)言A股地產(chǎn)股估值將現(xiàn)上升拐點(diǎn),。
一方面,，地產(chǎn)股估值已處2008年以來(lái)最差。國(guó)泰君安研究報(bào)告顯示,，一線公司目前估值和股價(jià)已反映房?jī)r(jià)下降35%,、銷(xiāo)量下降55%的預(yù)期。一線公司2012年的業(yè)績(jī)鎖定性比2008年高(2008年業(yè)績(jī)鎖定20%，2012年業(yè)績(jī)鎖定65%),，且現(xiàn)在7—8倍的PE估值普遍低于2008年最底部,，PB估值低于或等于最底部，RNAV估值和最底部相當(dāng),。
另一方面,，隨著通脹與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)回落趨勢(shì)，國(guó)家宏觀緊縮政策也出現(xiàn)微調(diào)預(yù)期,，無(wú)論在資金面,，抑或在行業(yè)調(diào)控上。且一旦中央與地方在調(diào)控政策微調(diào)上達(dá)成一致,，地產(chǎn)股價(jià)或?qū)⒆叱龅撞�,。如日前住建部部長(zhǎng)姜偉新在十一屆全國(guó)人大常委會(huì)上表示，待各城市住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)建立后,，就不必再采取限購(gòu)這樣行政色彩濃厚的辦法,。
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