在樓市繼續(xù)陷于相持之際，廣東佛山11日出臺放寬限購的政策,，雖然同一天晚間即聲明“暫緩執(zhí)行”,，但已引起市場廣泛關(guān)注。隨著近期一些地方樓市交易持續(xù)走低,，房價呈現(xiàn)出從“止?jié)q”向“下跌”轉(zhuǎn)化的苗頭,，但調(diào)控面臨的不確定性也在增多。如何打好樓市調(diào)控的“持久戰(zhàn)”
市場“冰封”：秋季能否成為“分水嶺”
進入10月,，上海樓市已創(chuàng)下兩個記錄：一是觀者之多,。比如“黃金周”期間的房展會,，四天之內(nèi)迎客13萬人，接近2009年樓市旺季“人氣”之峰值,。二是成交之少,。房展會上僅成交203套、整個國慶長假期間全市一手住宅成交不到400套,，為5年來最“慘淡”,。
嘉華(中國)投資有限公司副董事谷文勝說，銷售人員在房展會上發(fā)出去一兩千份廣告,，有意向看房的“很零星”,。嘉華在上海中心城區(qū)的慧芝湖花園三期今年9月6日新推180余套房源，至今銷量不到10%,。
中國指數(shù)研究院9月份監(jiān)測的30個城市中,，有七成城市商品住宅的成交量下跌。中原集團研究中心近期針對30個城市的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,，僅有4個城市有超過50%的購房者“準(zhǔn)備入市”,，其比例低于歷次調(diào)查結(jié)果。
價格現(xiàn)“穩(wěn)中有降”態(tài)勢,。中國指數(shù)研究院針對100個城市全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,，今年9月100個城市住宅平均價格為每平方米8877元，環(huán)比下降0.03%,，這是去年9月以來的首次下降,。
市場的“洗牌”加速。上海城開集團合肥置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)及2.39億元債權(quán),，長沙廣悅置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓39%股權(quán)……上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，今年1－9月份在上海聯(lián)交所公開掛牌轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項目同比增長93.02%，掛牌金額同比增長83.94%,。
市場普遍認(rèn)為,，今年以來的樓市始終處在嚴(yán)厲調(diào)控之下。各級政府明確給出了房價調(diào)控目標(biāo),，限購,、限貸乃至限價等一系列“組合拳”密集打出，其成效也可圈可點,。但另一方面,，調(diào)控之下成交銳減、“降溫”帶來的房地產(chǎn)稅收和土地出讓金收入大幅下降,，對地方政府帶來嚴(yán)峻考驗,。
調(diào)控“中盤”：莫讓浮云遮望眼
從近日廣東佛山實施未果的放寬限購之舉,，不難發(fā)現(xiàn)一些地方面對調(diào)控的微妙心態(tài),�,！皹鞘袑⒈弧芩馈薄ⅰ胺康禺a(chǎn)拐點已經(jīng)確立”……近期,，一些擔(dān)心調(diào)控帶來“副作用”等聲音不斷在市場上傳出,。真相究竟如何
投資客開始拋售了嗎以溫州投資客為例，上海中原地產(chǎn)的市場監(jiān)測結(jié)果顯示,，目前新增掛牌的業(yè)主里面,，確實有溫州投資客放盤的身影，但大多數(shù)掛牌價格與其他房源相比并沒有體現(xiàn)出明顯優(yōu)勢,。上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為,，這是由于這些投資客其他領(lǐng)域資金周轉(zhuǎn)困頓、選擇賣房救急,。
“降價潮”有無來臨以此次國慶長假期間的上海房展會為例,，上海白領(lǐng)梁艷說：“一套350萬元的房子，優(yōu)惠2萬元,，能算是降價嗎”記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn),，所謂“八折”、“立降10萬”等誘人的促銷,，只是一個樓盤中一兩套房的“特惠”而已,。市場觀望氣氛濃重，原因是購房者并沒有感受到房價的明顯下降,。
開發(fā)商資金鏈快斷了嗎隨著融資渠道的全面收緊,，房企負(fù)債率有所上升，但這其中各房企感受有異,。
永慶房屋(上海)有限公司總經(jīng)理陳史翎說：“房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易的活躍表明,，一些開發(fā)商選擇通過‘批發(fā)’將項目出售給同行，而不愿通過降價‘零售’給買房者,，這說明沒有到‘非降價不可’的地步,。”
由于限購沒有覆蓋全部二三線城市,，不少開發(fā)商有“騰挪”空間,，二三線城市的銷售可以填補熱點地區(qū)滯銷形成的資金缺口。比如,，萬科10日的公告顯示,，今年9月份的銷售面積和銷售金額環(huán)比8月分別上升12.5%和19.4%，至10月份全年銷售破千億元已無懸念,。
警惕“變相松綁”：打好調(diào)控“持久戰(zhàn)”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，近期隨著一些地方“放寬限購”政策的試探表明，樓市面臨的不確定性也將進一步凸顯,。
其一,，地方政府可能實施“變相松綁”,。調(diào)控之下，來自房地產(chǎn)開發(fā)交易的稅費和土地出讓的收入均將受明顯影響,。中國住宅研究會副會長顧云昌(微博)提醒：“不排除一些城市從地方政府利益出發(fā),，修訂之前的限購政策�,！�
其二,，外部經(jīng)濟形勢的變數(shù)影響樓市調(diào)控環(huán)境。當(dāng)前,，世界經(jīng)濟不穩(wěn)定和不確定性加大,，無論發(fā)達經(jīng)濟體還是新興經(jīng)濟體，經(jīng)濟增速都出現(xiàn)回落,；一些國家主權(quán)債務(wù)風(fēng)險增大,，新興經(jīng)濟體通脹壓力上升。在此形勢下,，如何把握樓市調(diào)控政策的前瞻性,、針對性和靈活性，考驗著政府的智慧,。
其三,，信貸“定向?qū)捤伞睂鞘械挠绊懼档藐P(guān)注。近年來,，有越來越多不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)把重心轉(zhuǎn)向房地產(chǎn),，各類資金能通過各種渠道流入樓市。近日,，中央已決定加大對小型微型企業(yè)的信貸支持,。對此，專家提出,，應(yīng)同時采取嚴(yán)格措施確保貸款用于企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營,，防止其間接流入房地產(chǎn)等領(lǐng)域。
專家建議,，各地政府應(yīng)統(tǒng)一認(rèn)識,，提高對樓市在一段時期內(nèi)“遇冷”的耐受力，嚴(yán)格執(zhí)行信貸,、稅收,、土地供應(yīng)等“治本之策”，做好房地產(chǎn)調(diào)控“持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備,。與此同時,，不折不扣地推進保障性住房建設(shè)，盡快使其形成規(guī)模性供應(yīng)，優(yōu)化市場結(jié)構(gòu),。
