廣東佛山“限購松綁令”朝令夕改的風(fēng)波(下稱“佛山風(fēng)波”)過后，地方政府對(duì)于包括限購在內(nèi)的地方樓市調(diào)控政策的調(diào)整,，或?qū)⒏嗍艿絹碜陨霞?jí)政府甚至中央政府的直接干預(yù)。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住建部)已經(jīng)開始考慮并提出建議,，地市級(jí)政府在調(diào)整現(xiàn)有限購及其相關(guān)地方樓市調(diào)控政策之前,，要知會(huì)省級(jí)政府并“聽取”相關(guān)意見；而直轄市政府調(diào)整相關(guān)地方樓市調(diào)控政策的,，則要事先與中央政府進(jìn)行溝通協(xié)調(diào),。
自最新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來,，“限購”政策一直是包括地方政府在內(nèi)的各方利益群體博弈的焦點(diǎn)所在。在各地方政府出臺(tái)限購政策近一年之時(shí),，佛山風(fēng)波所引發(fā)的可能的限購調(diào)整權(quán)“上收”,，則意味著嚴(yán)厲限購將不會(huì)成為一項(xiàng)“一年屆滿，到期不續(xù)”的“短期政策”,。
調(diào)整權(quán)“上收”可能
10月11日上午11時(shí),，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局在其官方網(wǎng)站上發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)問題的通知》(下稱《通知》)，要求全市自次日起嚴(yán)格執(zhí)行,。
根據(jù)該《通知》,，限購政策從引進(jìn)人才、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移年限豁免,、本地居民增購一套商品住房,、農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地自建房豁免等四方面得以松綁。但不到10個(gè)小時(shí)后,，佛山市政府即宣布暫緩執(zhí)行該通知,，限購松綁曇花一現(xiàn)。
“別的我們不便發(fā)表評(píng)論,，但佛山市出臺(tái)這個(gè)通知之前,，沒有和我們知會(huì)溝通�,！�10月12日中午,，住建部一位不愿具名的官員向《中國經(jīng)營報(bào)(微博)》記者表示，從國務(wù)院到住建部一直都是要求地方政府認(rèn)真落實(shí)包括限購在內(nèi)的各項(xiàng)調(diào)控政策,，“限購政策不存在放松或退出的問題”,。
記者了解到，針對(duì)佛山限購松綁風(fēng)波,，作為房地產(chǎn)調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)議的牽頭部門,，住建部已在設(shè)計(jì)對(duì)策。10月12日,，接近住建部的消息人士告訴記者,，住建部已經(jīng)開始考慮，要求地方政府在調(diào)整已出臺(tái)的樓市調(diào)控政策時(shí),，須與上級(jí)政府知會(huì)并聽取意見,，并將此作為一項(xiàng)“工作程序慣例”，包括限購政策在內(nèi),，加以貫徹,。
“如果是地市一級(jí)政府要調(diào)整包括限購在內(nèi)的地方調(diào)控政策，那么要提前知會(huì)省政府,，并聽取省級(jí)政府的意見,，如果是直轄市,，則要提前與中央級(jí)政府溝通，聽取中央政府的意見,，然后再進(jìn)行調(diào)整,。總之,，上一級(jí)政府要綜合權(quán)衡政策的各方面影響,，然后給出意見，這就可以讓地方政府對(duì)限購政策的調(diào)整有所管制,，而不是只考慮自己的問題,。”上述消息人士說,。
對(duì)此,，前述住建部官員并未直接表態(tài)。他表示,，房?jī)r(jià)上漲過快,、房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的城市和地區(qū)實(shí)施限制性購買政策，是本輪調(diào)控最重要的手段之一,。國務(wù)院一直高度重視,，對(duì)于“應(yīng)出而未出”或者不能有效落實(shí)中央調(diào)控政策的，住建部聯(lián)合監(jiān)察部有權(quán)對(duì)其處以從約談到行政處分的“問責(zé)”,。
限購“長期化”
10月12日,，在被問及一天前佛山限購松綁風(fēng)波時(shí)，住建部辦公廳一位負(fù)責(zé)人向記者表示,，調(diào)控的方向不會(huì)變,、政策的導(dǎo)向也不會(huì)有更改。而在佛山發(fā)布限購松綁政策后,，不少業(yè)界人士預(yù)計(jì),，限購政策將由此放松。
記者了解到,，佛山市政府出臺(tái)《通知》并引發(fā)外界廣泛關(guān)注后,，國務(wù)院辦公廳、住建部相繼向廣東省人民政府,、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳詢問佛山出臺(tái)限購松綁政策的背景,、原因以及相關(guān)情況，并責(zé)成廣東省,、佛山市相關(guān)部門,，對(duì)此“做出解釋”。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)分析師郭穎告訴記者,，自國務(wù)院提出以限購為核心的新一輪調(diào)控政策以來,，限購政策出臺(tái)、落實(shí)與執(zhí)行的權(quán)力,，均在于地方政府,，因此，按照行政權(quán)力的授予原則,，地方政府也擁有直接調(diào)整包括限購政策在內(nèi)的一系列地方調(diào)控政策的權(quán)力,，而從法律層面上，無須獲得上級(jí)政府的行政許可或者認(rèn)可,。
“也就是說,，地方政府想調(diào)整，就調(diào)整了,�,！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者。他認(rèn)為,，也恰是這一原因,，導(dǎo)致了佛山限購松綁風(fēng)波的出現(xiàn)。
對(duì)于佛山調(diào)整限購政策之前廣東省政府以及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳是否知情,，10月13日上午,，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的一位官員不愿正面回答，但他承認(rèn),，10月10日佛山發(fā)布《通知》后,，“廣東方面承受了來自北京的很大壓力”。
“目前調(diào)控的最根本問題是地方政府的執(zhí)行力度問題,，雖然全國超過40個(gè)城市執(zhí)行了限購政策,，但是其實(shí)松緊程度遠(yuǎn)不一樣，最嚴(yán)格的有北京的限購5年,，也有本地戶籍只限購第四套房,。雖然佛山并非一二線城市，但是在全國政策依然趨緊的情況下,，出現(xiàn)放松可能會(huì)給市場(chǎng)帶來錯(cuò)誤的信號(hào),。”張大偉說,。
前述住建部官員則表示,，佛山前9個(gè)月房?jī)r(jià)上漲幅度超過10%，已經(jīng)超出了房?jī)r(jià)控制的預(yù)期目標(biāo),，在這樣的情況下放開限購,，不利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定，有違調(diào)控的初衷,。
市場(chǎng)期望落空
“我們從來沒有認(rèn)為限購會(huì)是一項(xiàng)短期政策,。”萬科股份執(zhí)行副總裁毛大慶向本報(bào)記者表示,。但是,，如毛大慶一般認(rèn)定的開發(fā)商并不是絕大多數(shù)，在佛山限購令松綁之初,，不少開發(fā)企業(yè)還是認(rèn)為,，限購不可能是長期政策。
北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長陳志告訴記者,，住房產(chǎn)品從本質(zhì)上說是一種公共產(chǎn)品,，因此，從北京的角度而言,，限購已經(jīng)可以確定會(huì)納入北京的基本住房制度,，而不是一種短期的、臨時(shí)性的,、隨時(shí)可以放松的政策,。
正是基于此原因，萬科在北京公司的內(nèi)部考核,，已經(jīng)開始將“去化率”作為內(nèi)部業(yè)績(jī)考核的唯一標(biāo)準(zhǔn),，以便加快庫存的消化速度。而對(duì)于市場(chǎng)判斷,，毛大慶表示,，萬科一向遵循的原則是順應(yīng)市場(chǎng)而不是預(yù)測(cè)市場(chǎng)。
記者了解到,，萬科內(nèi)部“去化率”考核的核心,，在于考核旗下在售樓盤的銷售速度�,！斑@是自己和自己比,，庫存是一個(gè)總數(shù)，賣掉多少形成一個(gè)數(shù),，兩者相比較得出一個(gè)比率,，就是‘去化率’，這個(gè)‘去化率’和價(jià)格,、戶型面積都沒有關(guān)系,，所以銷售速度很重要�,！北本┤f科一位銷售負(fù)責(zé)人告訴記者,。而在此之前,，無論以銷售面積考核，還是以銷售金額考核,，都與房屋戶型面積,、單價(jià)、總價(jià)相關(guān),，而在目前的考核體系下,，速度實(shí)際上是唯一重要的標(biāo)桿。
個(gè)中含義,，不言自明。而在此之前,，萬科,、首創(chuàng)等北京一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高管均向記者表示，“限購實(shí)際上是規(guī)定了買房子的池子里魚有多少,，限購政策不放開,，賣掉一批就少一批，越到后面,，市場(chǎng)壓力就越大,�,！�
“在嚴(yán)厲的調(diào)控政策作用下，2011年房地產(chǎn)成交量大幅下降已是不可改變的事實(shí)，雖然幾乎所有城市都能完成其房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo),，但房?jī)r(jià)的跌幅離大多數(shù)居民的心理預(yù)期還有較大距離，也因此,，房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)到2012年也是難以抗拒的大勢(shì),。無論是開發(fā)商還是地方政府，都不應(yīng)再抱不切實(shí)際的幻想,�,！惫f說。
