編者按:地產(chǎn)板塊大幅下跌,、房地產(chǎn)信托銷售銳減、信托兌付風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)……綠城集團(tuán)信托項(xiàng)目遭清查引發(fā)的種種風(fēng)波正在持續(xù)發(fā)酵,。不管監(jiān)管層如何回應(yīng),,一度走俏的房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)正在積聚,失去房地產(chǎn)項(xiàng)目,信托公司還能以何延續(xù)高收益,?
綠城信托“調(diào)查門”驚現(xiàn)另一個(gè)版本,。 “綠城發(fā)的大量信托產(chǎn)品或是為了還民間借貸的缺口,從而引來監(jiān)管層的注意,�,!敝槿耸肯颉吨袊�(jīng)營報(bào)》記者透露。而此前,,綠城集團(tuán)出面聲明,,未收到任何監(jiān)管部門的調(diào)查通知,但亦承認(rèn)公司的確通過信托業(yè)務(wù)募集資金,。 資金饑渴的綠城僅在2011年上半年,,就已經(jīng)發(fā)行信托產(chǎn)品共計(jì)20款,發(fā)行規(guī)模高達(dá)91.6億元,。 此前,,監(jiān)管層已經(jīng)開始高度警惕銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金或正充當(dāng)民間借貸過橋資金的風(fēng)險(xiǎn)。在2011年第三季度分析會(huì)上,,銀監(jiān)會(huì)主席劉明康警示,,“從事高利貸賺取巨額利息的行為今后應(yīng)重點(diǎn)加大監(jiān)管”。 分析人士認(rèn)為,,監(jiān)管層對(duì)信托監(jiān)管的加碼或彰顯銀監(jiān)會(huì)試圖借此斬?cái)嘈磐匈Y金流向民間借貸的橋梁,,嚴(yán)防銀行體系外的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到體系內(nèi)的決心。
資金極度饑渴
日前,,不少信托公司收到了一份銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于信托公司與綠城集團(tuán)及關(guān)聯(lián)企業(yè)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)調(diào)查的通知》,,并附帶一份上報(bào)調(diào)查情況表。一位接近銀監(jiān)會(huì)的人士也向記者證實(shí)“確有其事”,。 此前一向?qū)Y金問題不愿多談的綠城亦選擇積極應(yīng)對(duì),。“綠城與平安合作發(fā)行信托產(chǎn)品,,并不是缺錢缺到要借‘高利貸’,,綠城是缺錢,但缺的是買地的錢,�,!本G城中國(3900.HK)常務(wù)副董事長兼執(zhí)行主席壽柏年如是對(duì)媒體公開表示。 以高負(fù)債運(yùn)營換取企業(yè)規(guī)模的快速發(fā)展,,一直讓綠城備受質(zhì)疑,。 綠城中國2011年中報(bào)顯示,綠城集團(tuán)凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)163.2%,。壽柏年曾多次公開表示,,綠城要在未來兩三年內(nèi)將凈資產(chǎn)負(fù)債率降到一個(gè)相對(duì)合理水平,。“發(fā)行基金信托產(chǎn)品,,或?qū)⑹蔷G城降低負(fù)債率的嘗試之一,。” 據(jù)普益財(cái)富不完全統(tǒng)計(jì),,2011年上半年,,綠城通過平安信托、中海信托,、中泰信托等多家信托公司發(fā)行信托產(chǎn)品共計(jì)20款,,發(fā)行規(guī)模高達(dá)91.6億元。 分析人士指出,,在今年越發(fā)嚴(yán)厲的樓市限購政策下,,綠城銷售狀況堪憂,綠城迫切需要通過融資來緩解資金流壓力,。 截至上半年末,,綠城集團(tuán)總借貸達(dá)350億元,凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)163.2%,。高負(fù)債經(jīng)營的同時(shí),,綠城的銷售并不給力:上半年72個(gè)在售項(xiàng)目共取得203億元總銷售額,僅完成全年銷售目標(biāo)的37%,。壽柏年亦稱,,綠城樓盤定位為高端住宅,所布局的區(qū)域基本以高房價(jià)的一線城市為主,,受“限購”政策的打擊較為嚴(yán)重,,目前來看,完成全年銷售目標(biāo)550億元有困難,。
監(jiān)管層警示風(fēng)險(xiǎn)
在綠城資金極度緊張之際,,這些通過信托項(xiàng)目募集的資金是否真的充當(dāng)了高息社會(huì)借貸的過橋資金? 事實(shí)上,,除了大舉信托融資,,綠城早有“曲線”融資的案例。 早在2005年,,綠城集團(tuán)通過委托信托公司辦理資金信托的方式,,向內(nèi)部員工募集資金用于“金沙港”項(xiàng)目的開發(fā),,綠城的“丁香公寓”項(xiàng)目也曾采用這種融資方式,,每次融資的年收益率不盡相同,最高的曾達(dá)到15%以上,。關(guān)于內(nèi)部集資,,綠城曾在內(nèi)部發(fā)文,,大致內(nèi)容是:因綠城控股集團(tuán)有限公司下屬項(xiàng)目公司開發(fā)建設(shè)的需要,綠城控股集團(tuán)有限公司擬向外進(jìn)行階段性融資,,綠城員工需通過所在單位,、部門的工會(huì)小組向集團(tuán)工會(huì)上報(bào)出資人員名單及金額,并與集團(tuán)工會(huì)簽訂《委托合同》,。 持續(xù)關(guān)注地產(chǎn)類上市企業(yè)的北京虎杰投資首席分析師張寅認(rèn)為,,和其他房企相比,綠城獨(dú)特的特點(diǎn)就是存在民間借貸,,“早在5年前,,綠城就開始出現(xiàn)民間借貸,雖然目前也有很多房企從事民間借貸,,但是像綠城這樣既有民間借貸又借助信托融資的行為并不多見,。資金鏈條緊張一直是綠城最大的特點(diǎn),此次通過信托融資也只是一個(gè)過渡,,最大可能是為了還民間借貸的缺口,。”張寅亦認(rèn)可前述知情人士的說法,。 《中國經(jīng)營報(bào)》記者就此向綠城集團(tuán)求證,,綠城中國董秘馮征承認(rèn)綠城集團(tuán)的確有多次內(nèi)部融資行為,但馮對(duì)記者表示,,“與綠城上市公司無關(guān),。”而對(duì)于民間借貸以及高息融資的行為,,馮征均予以否認(rèn),。
續(xù)貸輸血財(cái)技
“部分房地產(chǎn)企業(yè)近幾年擴(kuò)張較快,在金融資源不能及時(shí)跟上的情況下,,有的企業(yè)會(huì)借高息資金,,包括民間借貸、外資高息債等,,這些利率差不多都在20%以上,。”杭州一家投資公司負(fù)責(zé)人表示,,利用開發(fā)貸款低成本置換以前借的高息資金無疑是綠城破解融資難的一條“捷徑”,。 據(jù)此前媒體報(bào)道,2009年5月,,綠城以8.5折的價(jià)格,,提前贖回本金4億美元的高息票據(jù),而這筆債務(wù)9%利率的債務(wù)原定是2013年到期,,綠城此舉存在違約之處:一是凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)140%,,超過了相關(guān)約定,;二是債券條款限制綠城對(duì)聯(lián)營公司的投資規(guī)模比例較大,也超過了約定,。 按發(fā)行債券條款規(guī)定,,綠城一旦違約,債券持有人可以要求綠城在2009年6月提前贖回債券,。對(duì)此,,綠城中國在公告中稱,提前贖回高息債所需資金主要來自其內(nèi)部資源,。 壽柏年曾解釋稱,,杭州藍(lán)色錢江項(xiàng)目,除銀行貸款外的21億元為自有資本金外,,信托產(chǎn)品有15億元進(jìn)到這個(gè)項(xiàng)目,,代表公司就可以從資本金中拿走15億元還高息債。同樣,,無錫太湖新城項(xiàng)目信托產(chǎn)品投入5億元,,公司就可以從8億元投資款中拿出5億元還債。 顯然,,憑借低成本的開發(fā)貸以及信托產(chǎn)品的融資,,綠城“解決”了高息貸的風(fēng)險(xiǎn)�,!案哓�(fù)債與高成長”亦成為綠城的財(cái)技標(biāo)簽,。 而劉明康此前在銀監(jiān)會(huì)2011年第三季度分析會(huì)上的發(fā)言亦說明民間借貸等融資方式是房企不可觸碰的高壓線。 “在浙江等沿海地區(qū)出現(xiàn)了一些國有擔(dān)保公司,,財(cái)務(wù)公司利用國有銀行資金,,偷偷放高利貸現(xiàn)象,這些利用銀行低成本信貸,,從事高利貸賺取巨額利息的行為今后應(yīng)重點(diǎn)加大監(jiān)管,。”劉明康說,,由于信貸需求旺盛,,一些擔(dān)保公司,投資公司,,咨詢公司紛紛轉(zhuǎn)行從事高利貸業(yè)務(wù),,而放貸的資金很大一部分來自銀行,是銀行給大型企業(yè)的貸款,,這些公司利用管理漏洞和大型企業(yè)的虛構(gòu)項(xiàng)目從銀行套取低成本貸款,,偷偷的放高利貸獲取差額。 劉明康表示,,未來銀監(jiān)會(huì)將嚴(yán)把開發(fā)企業(yè)名單制管理,,開發(fā)貸款發(fā)放必須以在建工程作為抵押,不要在開發(fā)商貸款上搞“貸新還舊”和“暫延期限”,。
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