自2009年房地產(chǎn)信貸開始收緊，融資成本“次優(yōu)”的信托就逆勢走俏,，成為房地產(chǎn)企業(yè)的最優(yōu)選擇,。如今，產(chǎn)品期限多為一兩年的房地產(chǎn)信托密集到期兌付,，一面是債臺高筑,，一面是銷售疲軟、回款急劇放緩,，一些開發(fā)商資金鏈“命懸一線”,。
銀監(jiān)會8月發(fā)兌付預警
房地產(chǎn)信托從2009年開始發(fā)行量猛增。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù),，2010年投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計超過2800億元,，今年上半年投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計達2077.66億元，房地產(chǎn)信托資金余額6051.91億元,。
房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限一般為1-2年,，由此，從2011年9月開始到2012年末是房地產(chǎn)信托集中兌付期,，由于兌付資金量龐大,，帶來的兌付壓力可想而知。
據(jù)了解,，開發(fā)商目前信托融資成本一般在15%以上,，極個別項目甚至達到25%~30%,。融資成本如此之高,，市場銷售卻疲態(tài)盡顯，兩面擠壓下,，房地產(chǎn)信托風險不斷累積,。
“目前房地產(chǎn)信托兌付風險不可小覷�,！北本┮患倚磐泄镜男磐薪�(jīng)理坦言,，信托項目雖有抵押，但多以股權形式,，即使抵押物充分,，債權是交叉的，很多抵押物也是重疊的,，同一土地或項目往往被用作其他類型融資的抵押,，如銀行貸款等，而銀行對此具有第一索賠權,。
若有小額項目不能兌付,，信托公司或可自行墊上,；極端情況下，若一個大額項目無法兌付,，而多數(shù)信托公司注冊資本在10億元左右,，這意味著信托公司即使出讓所有資本金也不夠，由此引發(fā)信用風險,。
“9月初,，有消息稱個別房地產(chǎn)信托項目可能出現(xiàn)到期無法兌付。正是這個消息不斷‘發(fā)酵’,，引發(fā)了行業(yè)恐慌,。”上述信托經(jīng)理稱,。
據(jù)悉,，銀監(jiān)會已在8月發(fā)文預警，要求信托公司逐筆監(jiān)測三個月以內(nèi)到期信托項目的預期兌付情況,，判斷兌付風險并采取相應措施,，對兌付風險“早發(fā)現(xiàn)、早預警,、早處置”,。
加大對銀行系統(tǒng)風險監(jiān)控
從整體層面來看，市場目前尚無房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)無法兌付的情況,。隨著行業(yè)內(nèi)部調(diào)整的深入,，監(jiān)管層監(jiān)管力度也在不斷加大。據(jù)了解,，有信托公司已收到了銀監(jiān)會前不久下發(fā)的相關文件,，要求信托公司填寫與某房地產(chǎn)集團及關聯(lián)企業(yè)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務的調(diào)查表，根據(jù)項目運行情況,，注明風險判斷意見,。
“針對特定房地產(chǎn)企業(yè)的信托融資情況開展調(diào)查很罕見，這顯示監(jiān)管部門對房地產(chǎn)信托業(yè)務的警惕和擔憂,�,！蔽髂县斀�(jīng)大學信托與理財研究所副所長李勇說，相關業(yè)務的數(shù)據(jù)非常詳盡細致很難掌握,，在房地產(chǎn)市況日漸疲軟的情況下,，監(jiān)管層希望對信托融資量大的公司進行摸底調(diào)查，以衡量風險,�,？紤]到近兩年銀監(jiān)會密集的房地產(chǎn)信托政策以及不時進行的窗口指導，這個摸底應屬常規(guī)調(diào)查,。
來自北京的一信托經(jīng)理認為,，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管正趨于更加深入更加具體,。“看上去是針對信托公司的操作,，實質(zhì)是對銀行系統(tǒng)的風險監(jiān)控,，以防范風險在銀行、信托,、私募,、高息票據(jù)、墊資等金融安排之間傳導,�,！�
多位受訪信托行業(yè)人士表示，房地產(chǎn)信托風險確實有加劇的跡象,，但目前還處于可控狀態(tài),。
上海一家大型信托公司經(jīng)理告訴記者，不同信托公司有不同操作習慣,，有的激進有的保守,，但只要抵押、質(zhì)押等風險控制措施得當,，落實到位,，總體風險是可控的。
中小開發(fā)商可能破產(chǎn)
業(yè)界認為,，監(jiān)管層近期更細更密地推出措施,，一方面透露出對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管將更加嚴格；另一方面,，意在讓投資者重視風險,，并抑制房地產(chǎn)信托融資。
事實上,，7月份開始,，新發(fā)行房地產(chǎn)信托已經(jīng)大幅下降,。用益信托工作室數(shù)據(jù)顯示,，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模從7月的236.72億元降至8月的186.19億元。9月以來的發(fā)行數(shù)量亦呈大幅下降趨勢,。這既是政策累積效果顯現(xiàn),，也是信托公司有意收縮以防范風險，開發(fā)商從信托渠道獲得資金愈加困難,。
據(jù)廣發(fā)證券統(tǒng)計,，上市房企今年上半年已經(jīng)債臺高筑，平均資產(chǎn)負債率為75.3%,，創(chuàng)下近5年來高點,，甚至如綠城集團那樣資產(chǎn)負債率超過100%的房企也不鮮見,；上市房企整體負債總額達1.09萬億元，同比增加了41.29%,。
從市場銷量來看,，開發(fā)商寄望甚高的“金九銀十”實際情況卻大相徑庭。中國指數(shù)研究院9月26日公布的最新報告顯示,，上周被監(jiān)測的35個城市中,，22個城市樓市成交量同比下降，其中13個城市的成交量跌幅在30%以上,。
一方面?zhèn)_高筑,，一方面回款急劇放緩，一些開發(fā)商已“命懸一線”,。
瑞銀證券中國首席經(jīng)濟學家汪濤在其報告中稱,，預計房地產(chǎn)信托在四季度會進一步減少，房地產(chǎn)銷售在未來數(shù)月趨于疲弱,，一些開發(fā)商,，特別是資產(chǎn)負債表過度擴張的中小型開發(fā)商將面臨財務困難，并可能走向破產(chǎn),。
評級機構標準普爾在最新報告中指出,，房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸狀況日益嚴峻，將促使開發(fā)商降價或?qū)で笃渌谫Y途徑,。同時,，有較大融資需求的小型開發(fā)商將面臨更多流動性困難，難逃被收購,、淘汰的厄運,。
